[요지]
① 행정안전부의 기타물건 시가표준액 조정기준 및 서울특별시의 부동산시가표준액표에 의하면 골프연습장의 시가표준액은 타석인 운동시설, 철탑, 보호망 등 안전시설의 가액을 합산하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있으므로, 쟁점시설의 안전시설 역시 지방세법에 따른 건축물의 일부에 해당한다고 할 것임.② 쟁점①이 인용된 이상 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략함.
[요지]
① 행정안전부의 기타물건 시가표준액 조정기준 및 서울특별시의 부동산시가표준액표에 의하면 골프연습장의 시가표준액은 타석인 운동시설, 철탑, 보호망 등 안전시설의 가액을 합산하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있으므로, 쟁점시설의 안전시설 역시 지방세법에 따른 건축물의 일부에 해당한다고 할 것임.② 쟁점①이 인용된 이상 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략함.
[참조결정] 조심2022지1359 / 조심2021지3148 / 조심2011지0763
[주 문] 경기도 구리시장이 2022.9.8. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 구리시장이 종합합산과세대상으로 구분한 경기도 구리시 OOO를 별도합산과세대상으로 구분하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지는 ‘지방세법제6조 제4호에 따른 건축물’(= 안전망 등 안전시설을 건축물에 포함)의 바닥면적을 기준으로 산정하여야 함에도 불구하고, 처분청은 아무런 근거 없이 ‘건축법 에 따른 건축물’(= 안전시설을 건축물에서 제외)의 바닥면적을 기준으로 골프연습장(이하 “쟁점시설”이라 한다)의 바닥면적을 산정한 결과 별도합산과세대상 토지 면적이 줄게 되었는바, 이는 위법한 처분이다. (가) 지방세법제104조 제2호 및 제6조 제4호에 의하면 재산세에서 건축물이라 함은 “건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다”을 의미하는바, 건축법에 따른 건축물보다 폭 넓게 정의하고 있다. (나) 한편, 지방세법제106조 제1항 제2호 가목 및 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에 의하면 “건축물의 부속토지 중 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적”(이하 “대상면적”라 한다) 범위의 토지를 별도합산과세대상 토지로 규정하고 있는바, 위 규정이 정한 건축물 역시 지방세법제6조 제4호에 따른 건축물을 의미한다. (다) 한편, 처분청은 쟁점시설에 대하여 건축물 재산세를 과세하면서, 쟁점시설을 레저시설에 해당하는 건축물로 보아, 쟁점시설을 구성하고 있는 ‘타석’, ‘안전시설’, ‘철탑’의 기준가격을 아래 ＜표3＞과 같이 산정한 후 과세표준에 포함하여 건축물 재산세를 과세하였다. 즉 쟁점시설을 구성하는 ‘타석’, ‘안전시설’, ‘철탑’ 부분 모두 지방세법상 건축물에 해당한다. ＜표3＞ 2022년도 골프연습장 기준가격 (단위: 원) ◯◯◯ (라) 따라서, 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호가 규정하고 있는 “건축물”의 바닥면적은 쟁점시설을 구성하는 ‘타석’, ‘안전시설’, ‘철탑’ 등을 모두 포함한 쟁점시설의 바닥면적(괄호 안 규정에 따라 수평투영면적)을 의미하며, 이와 달리 해석될 여지가 없다. (마) 그런데, 처분청은 아무런 근거 없이 건축법에서 사용된 용어 및 규정에 따라 쟁점시설의 수평투영면적을 산정하는 것이 합리적이라고 전제한 후, 건축법 시행령제119조가 정한 면적 등의 산정방법에 따라 쟁점시설의 면적을 산정하면서, ‘안전시설’의 수평투영면적을 쟁점시설의 바닥면적에서 제외하였다. 즉 처분청은건축법 시행령제119조는 “지방세법이 규정하고 있는 건축물의 면적”을 산정하는 규정이 아니라, “건축법제2조 제1항 제2호에 따른 건축물의 면적”을 산정하기 위한 규정임에도, 위 규정을 근거로 쟁점시설의 바닥면적을 산정하였다. 그 결과 처분청은 쟁점시설을 구성하는 ‘안전시설’의 기준가격을 쟁점시설의 건축물 재산세 과세표준에 포함하였음에도 불구하고, 쟁점시설의 바닥면적을 산정할 당시에는 ‘안전시설’은 건축물이 아니라고 보고 ‘안전시설’의 바닥면적을 건축물의 바닥면적에서 제외하였는바, 이 건 처분은 법률상 근거가 없을 뿐만 아니라 건축물 재산세 부과처분과도 모순되는 처분으로 위법한 처분이다. (바) 특히 조세심판원은 최근 골프연습장 안전시설이 수평투영면적이 바닥면적에 포함되는지 여부에 관하여 건축물 재산세를 부과할 당시 ‘안전시설’에 대해서도 재산세를 과세하였으므로, ‘안전시설’의 바닥면적을 건축물의 면적으로 보아 별도합산과세대상이 되는 토지의 면적을 산정하여야 한다고 판단(조심 2022지1359, 2023.11.17. 참조)한 바 있다.
(2) 쟁점시설의 부속토지와 호텔 건축물의 부속토지를 사회통념상 별개의 경계구역(=1구)으로 보아야 한다는 처분청 의견은 위법하다. (가) 처분청은 이의신청 심리 과정에서 처분사유를 추가하면서 지금까지 이어온 재산세 과세의 전제 즉 쟁점토지가 한 울타리 내의 토지로서 1구의 토지에 해당한다는 내용을 번복하고, 쟁점토지를 쟁점시설의 부속토지(체육시설용지인 OOO, OOO 토지로서 이하 “이 건 체육용지”라 한다)와 호텔 건축물의 부속토지(위 토지를 제외한 나머지 토지로서 이하 “이 건 호텔부지”라 한다)를 별개의 경계구역으로 판단한 결과, 쟁점시설에 따른 대상면적을 체육용지인 OOO, OOO 토지에 한정하여 별도합산과세대상으로 구분된다고 보았다. (나) 그러나, 처분청은 수십년 동안 ‘이 건 체육용지’와 ‘이 건 호텔부지’가 하나의 경계구역(1구) 내에 있는 것으로 보아 쟁점토지 전체 면적 중 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지의 면적을 비율로 구분하여 아래 ＜표4＞와 같이 이 건 재산세 등을 부과하였다. 아래 비율을 보면 처분청은 쟁점토지를 사회통념상 하나의 경계구역을 형성하고 있는 것으로 보았기 때문에 필지 구분 없이 동일한 비율(약 37.64%: 62.36%)로 토지를 구분한 것이다. ＜표4＞ 이 건 재산세 등 부과처분 내역 (단위: ㎡, %) ◯◯◯ (다) 그런데, 처분청은 갑자기 이를 뒤집어 쟁점시설의 경우 호텔 투숙객 뿐만 아니라 일반 이용자도 사용할 수 있다는 사정을 들어, 이 건 체육용지는 이 건 호텔부지와 별개로 사용되고 있으므로, 1구의 토지에 해당하지 않는다고 보았다. 만일 이러한 처분청 논리에 따르면, 호텔 부지 내에 위치하고 호텔투숙객 등이 이용하는 시설이더라도 호텔투숙객 이외의 일반인들도 함께 사용할 수 있는 시설들은 각각 별도의 시설로서 그 부속토지를 각각 구분하여 별도합산과세대상 면적을 산정하여야 한다는 것인데, 이렇게 되면 호텔투숙객 이외의 일반인들도 함께 이용할 수 있는 식당, 결혼식장, 연회장, 회의장, 수영장 등 각종 호텔 편의시설에 대해서도 각각 그 부속토지를 구분하여야 한다는 문제가 발생하게 되고, 심지어 하나의 건물에 대해서도 그 부속토지를 각각 구분해야 하는 경우까지 발생하게 되어 궁극적으로 “하나의 울타리 내의 토지”라는 1구의 의미를 부정하게 된다. (라) 쟁점시설은 AAA호텔 부지 내에 위치한 시설물로서 별도의 출입구 없이 OOO 쪽 AAA 호텔 출입구를 지나 호텔 내부의 도로를 통해서만 접근할 수 있는 AAA호텔 울타리 내 안쪽 가장 깊숙한 곳에 위치하고 있다. 또한 청구법인은 쟁점시설을 호텔 부대시설로 설치하여 회원을 모집하고 해당 회원들로 하여금 유리한 조건으로 사용하도록 하고 있다. 이를 위해 3층 전체 타석을 호텔 회원들만 이용할 수 있는 전용공간으로 운영하고 있고, 호텔 투숙객들은 1층과 2층을 일반인들보다 30% 할인된 가격으로 이용할 수 있으며, 호텔 회원과 투숙객들이 해당 시설을 이용하고 있다. (마) 1구와 관련하여 여러 필지에 걸쳐 건축물이 산재되어 있으나 울타리나 담장 등으로 구획된 같은 구역 내에서의 건축물 부속토지 여부를 판단하는 사례에서 조세심판원은 “쟁점토지에는 담장 등으로 구획된 1구 내에 10개동의 건축물(관리동, 하치장, 통제실, 주유소, 화물알선업체 사무실 등)이 산재되어 있으나, 이들 건축물은 쟁점토지를 부속토지로 하여 사실상 하나의 울타리 내에 소재하고 있으므로 쟁점토지 내에 소재하는 전체 건축물의 바닥면적에 용도지역벌 적용배율을 곱하여 산정된 면적범위이내 토지는 별도합산과세하고, 초과면적은 종합합산과세하는 것이 타당하다”는 결정을 한 바 있다(조심 2011지763, 2012.10.15.). (바) 또한, 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호 나목에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 행정안전부는 “사실상 하나의 울타리 내에 다수의 건축물이 소재하고 그 건축물들의 물리적 위치, 용도 및 사업현황 등이 유기적으로 연결되어 있는 경우라면 울타리 내 전체 건축물의 시가표준액이 전체 토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는지를 비교”하여 별도합산과세대상 면적을 산정해야 한다고 해석하였고(부동산세제과-1292, 2022.5.4.), 대법원도 건축법상 건축물과 지방세법상 건축물에 해당하는 시설물을 소유하면서 소유자의 사업(주유소업)에 직접 사용하고 있는 사례에 대해 “이 사건 특수방화벽 및 콘크리트바닥은 각 지방세법상 시가표준액 계산대상인 건축물에, 이 사건 배관 및 폐수처리설비가 각 지방세법상 시가표준액 계산대상인 옥외저장시설에, 이 사건 세차기가 지방세법상 시가표준액 계산대상인 건물에 부수하는 시설물에 각 해당하고, 이 사건 건물을 비롯한 건축물의 시가표준액(= 이 사건 건물의 시가표준액 + 이 사건 시설물 외의 부수시설물의 시가표준액 + 이 사건 시설물의 시가표준액)이 이 사건 토지의 시가표준액에서 차지하는 비율이 3％를 넘는다는 사실이 인정된다”고 판시하여 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호 나목의 규정은 일부 건축물에 대해서만 적용할 것이 아니라 소유자의 사업에 관련이 있는 건축물 전체를 대상으로 적용하는 것이라는 법원의 입장을 확인해 주고 있다(대법원 2012.10.11. 선고 2012두13825 판결 참조). (사) 이러한 예규 등에 따르면, 결국 하나의 울타리 내에 다수의 건축물이 산재하고 그 소유자의 사업에 유기적으로 연결되어 사용되는 경우라면 전체 건축물의 부속토지를 1구로 보아 별도합산과세대상 면적을 산정해야 한다는 취지로 이해된다. (아) 따라서 쟁점시설은 별도의 출입구 없이 OOO 쪽 호텔 출입구를 지나 호텔 내부 도로를 통해서만 접근할 수 있는 AAA호텔 부지 가장 안쪽 깊숙한 곳에 위치하고 있고(위치 측면), 청구법인이 호텔업 운영을 위해 AAA호텔의 부속시설 중 하나로서 설치한 것이며(용도 측면), 실제 호텔 회원과 투숙객들이 이용하고 있으므로 다른 호텔시설들과 유기적으로 연결되어 청구법인의 사업에 사용되고 있다는 점에서(실제 이용현황 측면), 다른 호텔시설들과 구분되는 별도의 시설이 아닌 호텔시설 중 하나임이 분명한 바 이 건 체육용지와 이 건 호텔부지는 1구에 해당한다고 봄이 타당하다.
(3) [예비적 주장] 만일 처분청 의견과 같이 쟁점토지를 이 건 체육용지와 이 건 호텔부지로 구분하여야 한다면, 호텔업에 이용되지 않고 있는 공부상 임야로 등재된 OOO, OOO, OOO(이하 “쟁점임야”라 한다)도 호텔용지에서 제외하여 그 개별적 특성에 따라 재산세 과세대상을 구분하여야 하고, 도시지역분 과세대상에서도 제외하여야 한다. (가) 쟁점임야는 호텔외곽에 위치하고 있고 도로로 사용되는 부분이 있기는 하나 극히 일부에 불과하고 거의 대부분의 면적은 임야 그대로의 원형이 보전되어 있으며, 특히 OOO의 경우에는 호텔 외곽의 급경사지로서 대단히 위험하여 호텔이용자들이 해당 임야로 출입할 수 없도록 대지와 임야의 경계에 철제 담당이 설치되어 있어 호텔이용객들의 출입 자체가 불가능할 뿐만 아니라 그 일부는 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발행위 또한 불가능하다. 또한, OOO는 쟁점시설 바깥에 위치하여 도로나 산책로 등을 통한 접근 자체가 불가능할 뿐만 아니라 그 일부는 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발행위 또한 불가능하다. (나) 또한, 쟁점임야의 2022년 단위면적(㎡)당 개별공시지가는 OOO원인데 비해 그와 바로 연접한 대지의 개별공시지가는 OOO원을 초과하여 개별공시지가가 무려 OOO배 이상의 가격차이를 보이고 있는 것만 보더라도 쟁점임야와 그에 인접한 대지의 실제 이용현황이 크게 다르다는 것을 알 수 있다. (다) 지방세법은 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으며, 재산세는 처분청이 부과고지하는 세목이므로 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다름을 이유로 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하는 경우 사실상의 현황 및 그에 해당하는 면적에 대한 입증책임은 처분청에 있는 것이다. (라) 그런데, 앞서 설명한 바와 같이 쟁점임야는 공부상 임야로 등재되어 있을 뿐만 아니라 호텔 외곽에 위치하고 있고 실제 이용현황 또한 호텔이용객의 출입이 불가능한 임야가 대부분으로서 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 일치한다. (마) 즉, 단지 아주 일부의 면적이 AAA호텔 내부 도로로 사용되고 있음에도 불구하고 대지와 임야의 이용 경계가 불분명하다는 이유로 해당 임야 전체가 호텔업용지에 해당한다는 처분청의 주장은 공부상 등재현황 뿐만 아니라 사실상의 현황과도 전혀 다른 억지 주장에 불과하다. (바) 따라서, 쟁점임야는 호텔업에 사용되지 않으므로 호텔업용지에서 제외하고 그 개별적 특성에 따라 재산세 과세대상을 구분해야 하며, 쟁점임야를 제외한 나머지 대지를 1구의 호텔업용지로 보아 별도합산과세대상 면적을 산출하여야 한다.
(1) 지방세법에서 수평투영면적을 산정하는 방법에 관한 명확한 규정이 없으므로, 관계법인 건축법에서 사용된 용어 및 규정에 따라 쟁점시설의 수평투영면적을 산정하는 것이 합리적이다. 건축법규정에 따라 청구법인의 쟁점시설 수평투영면적을 산정하면, 건축물에 딸린 타석의 수평투영면적은 건축물의 바닥면적에 산입하고, 건축물과 분리되어 있는 철탑과 철탑내부(안전시설로 둘러쌓인 부분)의 수평투영면적 산정은 건축법 시행령제118조 제1항 제7호 규정에 의거 철탑은 공작물이므로 같은 법 시행령 제119조에 따라 수평투영면적에 산입하고, 안전시설 부분은 건축법상 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 시설물에 해당하지 아니하므로 건축물의 바닥면적에 산입하지 않는 것이 타당하다. 따라서, 쟁점시설의 수평투영면적 산정은 건축법규정에 따라 타석과 철탑의 수평투영면적만 포함하는 것이 타당함에도, 청구법인은 다른 규정에 근거하여 쟁점시설의 수평투영면적을 산정하지 않고, 재산세 과세대상인 골프연습장의 건축물 시가표준액을 산정하기 위하여 타석, 안전시설, 철탑으로 시설물을 구분한 것을 안전시설이 재산세 과세대상인 건축물에 해당한다는 이유만으로 수평투영면적을 산정하여 건축물의 바닥면적에 포함해야 한다고 주장하므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 재산세 과세객체는 필지별로 이용현황을 판단하여 과세하여야 하는바, 다음과 같은 사정을 고려하면 이 건 체육용지의 경우 호텔업으로 이용되는 다른 토지와 명확히 구분되어 이용되고 있으므로, 이 건 체육용지를 일단지로 보고 이 건 호텔부지를 일단지로 구분하여 건축물의 부속토지를 산정하는 것이 타당하고, 쟁점토지 전체를 1구로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다. (가) 청구법인의 사업장은 토지 분할·합병, 지목변경 등 지적정리를 통해 쟁점시설 부지는 체육용지로, 호텔 관련 건축물(빌라 4개동, OOO 등)은 대지로 건축물의 용도에 맞게 현재 토지를 이용하고 있는 점, (나) 골프연습장인 쟁점시설은 호텔부지 내에 있어 AAA 호텔 출입구를 이용하여야 하나 청구법인이 아닌 주식회사 BBB(이하 “BBB”라 한다)가 체육시설업 허가를 득하여 ‘OOO AAA 골프센터’라는 상호로 운영하고 있으며 호텔 투숙객이나 호텔회원의 전용시설이 아닌 일반인이 이용하는 체육시설인 점, (다) 이 건 체육용지를 제외한 이 건 호텔부지에는 빌라형 숙박시설 4개동, OOO(웨딩, 회의장) 등 호텔 건물이 산재되어 있으며, (라) 또한, 행정안전부는 실외골프연습장 내 그물망으로 둘러싸인 철골조 면적에 대해, 건축물과 분리하여 골프연습장의 운동시설을 위한 철탑을 축조하였다면 실외골프연습장 내 그물망으로 둘러싸인 철골조 면적은 건축법상 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 시설물에 해당하지 아니하므로 재산분 주민세 과세대상이 아니라고 유권해석한 바 있고(행정안전부 지방세운영과-3050, 2010.7.16.), (마) 당초 임야에 조성된 것으로 쟁점임야 또한 호텔 투숙객이 이용하는 산책로 내지 도로 등으로 사업용 토지로 볼 수 있고, 임야의 자연조건을 최대한 활용하여 호텔 이용객들에게 친환경 전망과 프라이빗 공간을 제공하고 있는 점을 종합적으로 고려하면, (마) 골프연습장 부지로 이용되고 있는 이 건 체육용지는 호텔업으로 이용되는 다른 토지와는 명확히 구분되어 이용되고 있으므로, 쟁점시설은 호텔부지 내에 있는 별도의 시설로 보아 골프연습장이 있는 이 건 체육용지를 이 건 호텔부지와 구분한 것은 정당하다.
(3) AAA 호텔은 당초 임야에 조성하여 앞으로는 OOO을 한눈에 조망할 수 있고 뒤로는 OOO이 있어 4계절의 변화를 엿볼 수 있는 국내 최고급 호텔로서, 청구법인의 호텔 사이트에서도 확인할 수 있듯이 쟁점임야 옆에 위치하는 이 건 호텔부지에 위치한 OOO는 유명 연예인 커플들이 결혼식을 올릴 정도로 OOO 뷰와 OOO 뷰가 뛰어난 곳으로 럭셔리 호텔 웨딩의 명소이며, 독채형 빌라는 OOO과 OOO의 사계가 한 눈에 들어오는 친환경 전망으로 힐링과 휴식을 제공하는 프라이빗 공간이다. 따라서 쟁점임야는 호텔 투숙객이 이용하는 산책로 내지 도로 등으로 이용될 뿐만 아니라 OOO 임야가 경사로라 하더라도 OOO, 독채형 빌라는 임야의 경사진 자연 조건을 최대한 활용하여 조망을 형성하는 등 호텔업에 이용한 것으로 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서 사회적, 경제적 가치형성 측면에서 일단지로 봄이 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지 중 별도합산과세대상 면적 산정 시 쟁점토지 상의 건축물 면적과 골프연습장의 수평투영면적을 합한 면적을 기준으로 용도지역별 적용배율을 적용하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점임야는 자연 그대로 원형이 보전되어 있는 임야이므로 호텔용도로 제공되고 있다고 볼 수 없어 호텔용 토지와 함께 1구를 이루고 있는 것으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) AAA 호텔은 서울특별시 광진구와 경기도 구리시에 위치하고 있으며, 경기도 구리시(AAA 호텔 동쪽편)에 위치한 쟁점토지 지상에는 골프연습장인 쟁점시설과 OOO, 빌라 등이 위치하고 있다. (나) AAA 호텔 전체 부지에 위치하고 있는 건축물내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ AAA 호텔 부지 지상 건축물대장 내용 요약 (단위: ㎡) ◯◯◯ (다) 청구법인은 2021.12.1.∼2024.11.30. 기간 동안 BBB에게 쟁점시설을 임대보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원에 임대하기로 하는 임대차계약서를 작성하였는데, 계약서상 쟁점시설 중 3층 23타석(AAA/OOO호텔 헬스회원 및 객실고객 전용 타석)은 임대차목적물에서 제외한다고 기재되어 있다. 이에 따라 청구법인은 위 임대차 계약 체결 기간 동안 BBB로부터 매월 OOO원에 임대차 대상에서 제외된 위 “3층 23타석” AAA 호텔 회원 전용공간 관리업무 용역을 제공받기로 하는 회원전용 타석 관리 용역계약을 체결하였다. (라) 청구법인이 제출한 2023년 기간 쟁점시설 이용자 현황은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 골프연습장 이용 현황 (단위: 명) ◯◯◯ (마) 쟁점시설의 각 부분별 면적은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 쟁점시설 각 부분별 면적 (단위: ㎡) ◯◯◯ (바) 현장확인 당시 확인한 바에 의하면, 타석 배정시스템 단말기에는 이용자가 “연습장 회원”, “일일이용”, “AAA회원”으로 구분되어 있다. (사) 쟁점임야 재산세 과세내역에 의하면, OOO 토지는 공시지가가 OOO원, OOO 토지는 공시지가가 OOO원, OOO 토지는 공시지가가 OOO원으로 확인되는 반면, OOO 토지는 공시지가가 OOO원으로 확인된다. (아) 청구법인의 AAA 호텔 회원들의 부대시설 이용 요금은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ AAA 호텔 회원들의 부대시설 이용 혜택 규정 ◯◯◯ (자) 행정안전부의 기타물건 시가표준액 조정기준 및 서울특별시의 부동산 시가표준액표에 의하면 골프연습장용 건축물의 시가표준액 산정시 철탑 및 안전시설(보호망)도 건축물의 일종으로 보아 건축물의 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 그 세부내용은 아래와 같다. ＜표9＞ 부동산 시가표준액표상 골프연습장 시가표준액 산출방법 ◯◯◯
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 처분청은 지방세법에 쟁점시설의 바닥면적(=수평투영면적)을 산정하는 방법에 관한 규정이 없으므로, 건축법에 따라 수평투영면적을 산정하는 것이 합리적이라 할 것인데, 건축법은 안전시설 부분은 건축물의 바닥면적에 산입하지 않도록 규정하고 있으므로, 쟁점시설의 바닥면적 산정 시 안전시설 부분은 면적에서 제외하여야 한다는 의견이다.
1. 그러나, 지방세법제104조 제2호 및 제6조 제4호에 의하면 재산세 과세대상이 되는 건축물이라 함은 ‘건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다’고 규정하고 있고, 이에 위임을 받은 같은 법 시행령 제5조 제1항 제1호는 골프연습장을 레저시설의 일종으로서 건축물로 보도록 규정하고 있으며, 행정안전부의 기타물건 시가표준액 조정기준 및 서울특별시의 부동산시가표준액표에 의하면 골프연습장의 시가표준액은 타석인 운동시설, 철탑, 보호망 등 안전시설의 가액을 합산하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있으므로, 쟁점시설의 안전시설 역시 지방세법에 따른 건축물의 일부에 해당한다고 할 것이다. 그런데, 같은 법 제106조 제1항 제2호 가목은 ‘건축물’의 부속토지를 별도합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있고, 여기서 말하는 건축물이라 함은 지방세법에 따른 ‘건축물’을 의미한다고 할 것인데,처분청 또한 쟁점시설의 안전시설에 대해서도 건물분 재산세를 과세한 것으로 확인되는바, 쟁점시설의 안전시설 역시 부속토지 산정의 기초가 되는 건축물에 해당한다 할 것인 점, 수평투영면적이란 ‘건축물을 수평으로 투영한 면적’ 즉 ‘건축물을 하늘에서 아래로 내려다 보았을 때 보이는 면적’을 의미하는 바, 이를 산출하는 방법에 관한 규정을 지방세법에 따로 두지 않더라도 위정의 자체에 의하여 수평투영면적을 산정할 수 있을 뿐만 아니라, 건축법 시행령제118조 역시 수평투영면적을 산정하는 방법에 관하여 규정하고 있는 것이 아니라, ‘건축법에 따른 건축물’의 바닥면적 등을 산정하는 방법에 관하여 규정하고 있을 뿐이므로, 위 건축법규정에 따라 산정한 건축물의 바닥면적을 (건축물의 범위를 폭넓게 인정하고 있는)지방세법에 따른 건축물의 바닥면적으로 볼 수 없다 할 것인 점 등에 비추어보면, 처분청이 쟁점시설의 바닥면적을 산정하면서 안전시설 면적을 건축물 면적으로 보지 아니하여 산정한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
2. 한편, 처분청은 이에 대하여 설령 쟁점시설 바닥면적 산정 시 안전시설의 바닥면적을 포함하여야 한다고 하더라도, 호텔부지 내부에 설치된 골프연습장인 쟁점시설은 호텔업에 제공되고 있다고 볼 수 없으므로, 쟁점토지 중 골프연습장이 위치한 체육용지OOO는 나머지 호텔용 부지와 별개의 1구를 이루고 있으므로, 이를 구분하여 별도합산과세대상 토지를 산정하여야 한다는 의견이다. 그러나, 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 쟁점토지는 그 전체가 호텔용으로 1구에 해당한다고 봄이 타당하므로, 이 부분 처분청 의견 역시 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
① 과세대상을 구분하는 ‘1구’의 의미는 사회 통념상 하나의 경계구역을 의미한다고 할 것이고, 이는 전체로서의 경제적 용법에 따라 하나의 생활단위로 제공되는 것인지 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 할 것이다(대법원 1991.5.10. 선고 90누7425 판결, 조심 2021지3148, 2023.8.17. 같은 뜻임)
② 그런데, 숙박시설인 호텔건물과 골프연습장인 쟁점시설은 모두 하나의 출입구(AAA 호텔 정문)를 공동으로 사용하고 있고, 쟁점시설을 위한 별도의 출입구는 존재하지 아니하며, 전체적으로 하나의 큰 울타리의 내부에 위치하고 있는 반면, 쟁점토지 중 체육용지 부분(쟁점시설 부속토지)과 나머지 토지 사이에는 별도의 울타리가 설치되어 있지 아니하므로, 이를 별개의 경계구역에 해당한다고 보기는 어렵다.
③ 호텔업이라 함은 고객에게 숙박에 필요한 시설 뿐만 아니라 숙박에 따른 음식, 운동, 휴양, 공연 따위에 적합한 시설을 갖추어 이를 고객에게 제공하는 업종을 의미하는바, 호텔용 시설이란 숙박시설 뿐만 아니라, 식당시설, 체육시설, 주차장, 가든, 연회장 등 호텔고객을 위하여 편의를 제공하는 시설을 모두 포함한다 할 것인 점, 처분청 또한 쟁점토지에 위치한 테니스장, 수영장, 휘트니스와 같은 다른 체육시설에 대해서는 호텔용 시설로 보는 것에는 별다른 이견이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점시설의 경우 일부 타석(1층, 2층 타석)을 BBB에 임대하였다 하더라도, 쟁점시설 3층 23타석은 여전히 청구법인이 운영주체가 되어 호텔회원 전용으로 제공하고 있으며, 쟁점시설 1층, 2층 타석 역시 호텔 투숙객을 위하여 할인된 가격으로 제공되고 있는 점, 호텔회원들은 청구법인과 회원계약을 체결할 당시 청구법인 회원 모집 시행내규(위 ＜표8＞ 참조)에 따라 쟁점시설을 무료로 이용할 수 있다는 점을 고려하였을 것으로 보이는 점, 결국 쟁점시설을 포함한 쟁점토지 지상에 위치한 각종 시설들은 유기적으로 연결되어 모두 호텔용으로 제공되고 있다고 봄이 타당한 점 등에 비추어보면 쟁점시설 역시 호텔용 시설로 제공되고 있다고 봄이 타당하다.
3. 그렇다면, 쟁점토지의 별도합산과세대상 면적 산정 시 쟁점토지 지상의 건축물 면적과 안전시설을 포함한 쟁점시설의 수평투영면적을 합한 면적을 기준으로 용도지역별 적용배율을 적용하여야 할 것인바, 쟁점시설 중 안전시설의 수평투영면적은 7,119.6㎡임이 확인되므로(위 ＜표7＞ 참조) 쟁점토지 면적 중 위 7,119.6㎡에 용도지역별 적용배율 7배를 곱한 49.837.2㎡를 추가로 별도합산과세대상으로 과세대상을 구분(결과적으로 쟁점토지 전체가 별도합산과세대상으로 구분될 것이다)하여야 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지 면적 중 26,616.1㎡를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세 등을 부과한 부분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②는 청구법인이 쟁점①이 기각되는 경우 예비적으로 청구하였는바, 쟁점①이 인용된 이상 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.
(2) 지방세법 시행령 제5조(시설의 범위) ① 법 제6조 제4호 및 같은 조 제6호 나목에 따른 레저시설, 저장시설, 독(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설 및 에너지 공급시설은 다음 각 호에서 정하는 시설로 한다.
1. 레저시설: 수영장, 스케이트장, 골프연습장(체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 골프연습장업으로 신고된 20타석 이상의 골프연습장만 해당한다), 전망대, 옥외스탠드, 유원지의 옥외오락시설(유원지의 옥외오락시설과 비슷한 오락시설로서 건물 안 또는 옥상에 설치하여 사용하는 것을 포함한다) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 용도지역별 적용배율 도시지역
1. 전용주거지역 5배
2. 준주거지역·상업지역 3배
3. 일반주거지역·공업지역 4배
4. 녹지지역 7배
5. 미계획지역 4배 도시지역 외의 용도지역 7배
③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
9. 경기 및 스포츠업을 경영하기 위하여 부가가치세법 제8조에 따라 사업자등록을 한 자의 사업에 이용되고 있는 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령 제2조에 따른 체육시설용 토지(골프장의 경우에는 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 제10조의2 제2항에 따른 대중형 골프장용 토지로 한정한다)로서 사실상 운동시설에 이용되고 있는 토지 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
② 법 제106조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 임야”란 다음 각 호에서 정하는 임야를 말한다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야 가.개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역의 임야
(3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제83조(옹벽 등의 공작물에의 준용) ① 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조(高架水槽), 지하 대피호, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
③ 제14조, 제21조 제5항, 제29조, 제40조 제4항, 제41조, 제47조, 제48조, 제55조, 제58조, 제60조, 제61조, 제79조, 제84조, 제85조, 제87조와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항의 경우에 준용한다. 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.
(4) 건축법 시행령 제118조(옹벽 등의 공작물에의 준용) ① 법 제83조 제1항에 따라 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)할 때 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 하는 공작물은 다음 각 호와 같다.
7. 높이 6미터를 넘는 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역ㆍ상업지역에 설치하는 통신용 철탑, 그 밖에 이와 비슷한 것
③ 제1항 각 호의 공작물에 관하여는 법 제83조 제3항에 따라 법 제14조, 제21조 제5항, 제29조, 제40조 제4항, 제41조, 제47조, 제48조, 제55조, 제58조, 제60조, 제61조, 제79조, 제84조, 제85조, 제87조 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조를 준용한다. 다만, 제1항 제3호의 공작물로서 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률에 따라 허가를 받거나 신고를 한 공작물에 관하여는 법 제14조를 준용하지 않고, 제1항 제5호의 공작물에 관하여는 법 제58조를 준용하지 않으며, 제1항 제8호의 공작물에 관하여는 법 제55조를 준용하지 않고, 제1항 제3호ㆍ제8호의 공작물에 대해서만 법 제61조를 준용한다. 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.