[요지] 건축물의 신축공사를 착수하기에 앞서 착공에 필요한 단순한 준비 작업을 하는 경우까지 건축 중이라고 할 수 없지만, 일련의 공사행위가 연속적으로 진행되는 건축공사의 특성을 볼 때, 청구법인이 터파기 공사에 앞서 시행한 규준틀을 설치(2022.5.30.)·해체 및 부지 조성 작업을 착공을 위한 준비작업에 불과하다고 단정하는 것은 타당하지 않음.
[요지] 건축물의 신축공사를 착수하기에 앞서 착공에 필요한 단순한 준비 작업을 하는 경우까지 건축 중이라고 할 수 없지만, 일련의 공사행위가 연속적으로 진행되는 건축공사의 특성을 볼 때, 청구법인이 터파기 공사에 앞서 시행한 규준틀을 설치(2022.5.30.)·해체 및 부지 조성 작업을 착공을 위한 준비작업에 불과하다고 단정하는 것은 타당하지 않음.
[참조결정] 조심2017지0639
[주 문] OOO시 OOO구청장이 2022.9.10. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO시 OOO구 OOO동OOO가 OOO-OOO 토지 OOO㎡를 별도합산과세대상으로 구분하여 산출한 세액으로 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 토지의 전 소유자인 주식회사 OOO은 이 건 토지에 지식산업센터(연면적 OOO㎡, 지식산업센터, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하기 위해 2021.4.15. 건축허가를 받고, 2021.11.24. 이 건 토지에 소재하던 건축물(연면적 OOO㎡)을 철거하였다.
(2) 청구법인은 2021.11.25. 주식회사 OOO으로부터 건축물이 멸실된 이 건 토지를 취득한 후, 2022.1.11. 이 건 건축물의 건축주 지위를 승계하였고, 2022.4.27. 처분청으로부터 이 건 건축물의 착공신고필증(착공예정일: 2022.5.1.)을 교부받았다.
(3) 청구법인으로부터 이 건 건축물의 신축공사를 수급한 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)는 2022.5.7. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 이 건 토지의 토목공사를 위한 하도급계약을 체결하였고, OOO은 2022.5.14. 이 건 건축물의 신축을 위한 토목공사를 착공하였다.
(4) 이 건 건축물의 공사감리일지를 보면, OOO은 2022.5.20. 이 건 토지의 지장물 등을 정리하였고, 이 건 토지에 수평 규준틀을 설치하여 표고차를 실측해서 도로에 접한 부분이 설계 도면보다 100㎜ 정도 낮은 것을 확인하고 이를 해결하고자 이 건 토지의 안쪽 일부를 파내는 터파기 공사를 하였는바, 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 실제 건축공사를 착공한 것으로 보는 것이 타당하다.
(5) 그 후 OOO은 2022.5.23.부터 2022.6.3.까지 이 건 토지에 남아 있는 토사를 반출(OOO톤 덤프트럭 OOO대분)하고 터파기 공사 등을 하였음을 볼 때, 이 건 토지는 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것, 이하 같다) 제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 건축계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물(이하 “건축 중인 건축물”이라 한다)의 부속토지로서 별도합산과세대상이라 할 것임에도 처분청이 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에서 건축물의 신축을 위한 공사 등을 착공한 사실을 확인할 수 없다고 해서 이 건 토지를 사실상의 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 청구법인은 2022.4.27. 처분청으로부터 이 건 건축물의 착공 신고필증을 교부받았을 뿐 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기공사 등 본격적인 건축 공사에 착수하지 아니한 채 가설울타리 설치 등 착공을 위한 준비 작업만 한 사실이 처분청 담당공무원의 출장보고서(2022.5.31.작성)에서 확인되고 있으므로 이 건 토지는 2022년도 재산세 과세기준일 현재 건축공사가 진행 중인 건축물의 부속토지에 해당한다고 보기 어렵다.
(3) 대법원은 터파기 공사나 구조물 설치 공사와 같이 건축물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우뿐만 아니라 그보다 앞서 건축물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건축물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 경우에는 그 시점에 건축물의 신축공사를 착수한 것으로 보아야 한다고 판결(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결 등 다수)하고 있다. 청구법인은 2022.5.20. 이 건 토지에 수평규준틀을 설치하고 이 건 건축물의 신축공사를 착공하였다고 주장하나, 2022.5.31. 처분청 담당 공무원이 이 건 토지의 사용현황을 현지 확인하고 촬영한 사진을 보면, 이 건 토지는 나대지 상태로 그 지상에 규준틀로 볼만한 시설은 없는 것으로 나타날 뿐만 아니라 설령 청구법인이 2022.5.20. 이 건 토지에 수평규준틀을 설치하였다고 하더라도 규준틀 설치는 건축물의 위치와 터파기의 너비와 깊이 등을 표시하기 위한 장치로서 규준틀의 설치는 건축물의 신축을 위한 준비 작업에 불과하므로 이를 근거로 이 건 토지가 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당한다고 볼 수는 없다.
(4) 또한, 청구법인 2022.5.21.부터 2022.6.3.까지 이 건 토지에 있는 폐기물(토사 등)의 정리와 반출, 가설울타리 철거 및 건축부지 평탄화 작업 등을 하였다고 하더라도 이와 같은 작업은 건축물 신축을 위한준비 작업으로 실제 공사 착공으로 볼 수는 없다고 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2009.11.3. 프랜차이즈업, 식자재 도소매업 등을 목적사업으로 하여 설립되었고, 현재 본점소재지는 OOO시 OOO구 OOO로OOO길 OOO이다. (나) 청구법인에게 이 건 토지를 매도한 주식회사 OOO은 2021.4.15. 처분청으로부터 이 건 토지에 이 건 건축물(지식산업센터)을 신축하는 건축허가를 받은 후 2021.11.24. 이 건 토지에 소재하던 종전 건축물을 철거하고, 그 건축물대장을 말소하였다. (다) 청구법인은 2021.11.25. 이 건 토지를 취득한 후 2022.1.11. 이 건 건축물의 건축허가 상 건축주 명의를 청구법인으로 변경하고, 2022.3.15. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 이 건 건축물의 신축을 위한 도급공사계약(계약금액 OOO원, 공사기간 2022.5.1.부터2024.3.31.까지)을 체결하였다. (라) 청구법인은 2021.4.15. 처분청에게 이 건 건축물의 착공신고를 하여 2022.4.27. 처분청으로부터 이 건 건축물의 착공신고필증(착공예정일: 2022.5.1.)을 교부받았고, OOO은 2022.5.7. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)에게 이 건 건축물의 신축을 위한 토목공사(흙막이공사 및 차수공사)를 맡겼으며(공사기간 2022.5.16.부터 2023.1.31.까지), 한국국토정보공사는 2022.5.19. 이 건 건축물의 신축을 위해 이 건 토지의 지적을 측량하였다. (마) 청구법인이 제출한 공사감리일지 및 작업계획서를 보면, OOO과 OOO은 2022.5.20.부터 2022.6.3.까지 이 건 건축물의 신축을 위해 아래 ＜표＞와 같은 작업(공사)을 한 것으로 나타난다. ＜표＞ 이 건 건축물의 신축을 위한 일자별 작업 현황 일시 작업 현항 비고 2022.5.20.
○ 현장정리, 안전기원제, 대지 내 지장물 정리
○ 수평 규준틀 설치 후 줄쳐보기(건축용어, 줄치기) 결과 도로면 가로 100㎜ 도면과 차이 확인
○ 가설울타리로 시야 확보가 불가함에 따라 일부를 철거하여 대지경계선 확인 필요 2022.5.21.
○ 대지 내 지장물 현장 정리 2022.5.23.
○ 대지 내 지장물 및 현장 정리, 지장물 정리 완료 및 잔토 반출(5.27. 완료 예정)
○ 인접 건물 담장 철거 협의 중 2022.5.26.
○ 철거 및 평탄화 작업
○ 건축물 잔재물 반출(덤프트럭 OOO대분)
○ 기존 지하구조물 잔재 처리 2022.5.30.
○ 가설울타리 일부 철거 및 재설치
○ 규준틀 확인 2022.6.3.
○ 현장 정리 및 자재(H형강) 승인 요청 (바) 위의 ＜표＞를 보면, 청구법인은 2022.5.20. 수평규준틀을 설치하여 이 건 토지의 높낮이를 확인하고 2022.5.30. 다시 규준틀을 설치하여 이 건 토지의 지형을 다시 확인한 것으로 보이며, 청구법인이 제출한 세금계산서 등을 보면, OOO은 2022.5.31.부터 2022.6.8.까지 굴삭기와 덤프트럭을 임차하여 이 건 토지에 매립되어 있는 건축물의 잔해 등을 철거하고 그 대가로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. (사) 처분청 담당공무원이 2022.5.31. 이 건 토지의 사용 현황을 현지 확인하고 작성한 출장보고서에는 이 건 토지는 나대지 상태로서 가설울타리가 설치되어 있으나, 터파기 등 공사에 착수하지 않은 상태이며, 인접 건물들과 문제가 발생하여 착공이 지연되어 6월 10일 착공 예정이라는 현장 관리자의 진술을 확보하였다고 기재되어 있고, 그 당시 처분청이 촬영한 사진을 보면, 이 건 토지는 건축물 신축 공사를 위한 부지 정리 등을 마친 것으로 나타난다. (아) 청구법인이 2022.6.1. 이전에 이 건 건축물의 신축공사를 착공하였다고 주장함에 따라 처분청 담당공무원이 2022.11.7. 이 건 토지를 현장 확인(2차)하고 작성한 출장보고서에는 이 건 토지 인근 건물이 이 건 토지의 경계를 침범하여 해당 건축물의 소유자가 2022.6.4.부터 약 10일간 해당 건축물과 담장을 해체하는 작업을 하였다고 답변한 것으로 보아 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축 중인 건축물로 보기 어렵다고 기재되어 있고, 당시 촬영한 사진을 보면 이 건 건축물의 신축을 위한 터파기 공사와 흙막이 공사 등이 상당 부분 진행된 것으로 보인다. (자) 청구법인이 2022.6.1. 촬영한 이 건 토지의 현장 사진을 보면, 청구법인은 2022.5.30. 설치한 수평규준틀을 해체하고, 이 건 토지의 안 쪽(인근 건축물의 벽 쪽)부터 터파기 공사를 시작한 것으로 보이고, 2022.6.2. 촬영한 사진을 보면, 2대의 굴삭기가 이 건 토지에서 건축물 신축을 위한 굴착공사를 하여, 굴착공사를 한 부분과 굴착공사를 하지 않은 부분의 높이 차이가 있음을 알 수 있다. (2)지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에서 건축물의 부속토지 중 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하고 있고, 같은 영 제103조 제1항 제3호에서 건축물의 범위에는건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함한다고 규정하고 있으며, 건축법제21조 제1항에서 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 “건축 중인 건축물”이란 터파기 공사나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건축물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 하는 점(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 2022.1.11. 이 건 건축물의 건축허가 상 건축주 명의를 청구법인으로 변경하고, 2022.4.15. 처분청에게 착공신고서를 제출하여 2022.4.27. 착공신고필증을 교부받았는바, 이 건 건축물은지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 건축허가를 받은 건축물로서 공사계획을 신고한 건축물에 해당된다는 사실은 다툼이 없다고 보이는 점, 청구법인은 2022.5.30. 이 건 토지에 규준틀을 설치하여 토지의 높낮이를 확인한 후, 2022.5.31. 이 건 토지에 방치되거나 매립되어 있는 건축폐기물 등을 전부 치우고 규준틀을 해체하여 이 건 토지의 부지 조성을 마무리하였으며, 2022.6.1.부터 이 건 건축물의 착공을 위한 터파기 공사를 진행한 것으로 보이는 점, 한편, 건축물의 신축공사를 착수하기에 앞서 착공에 필요한 단순한 준비 작업을 하는 경우까지 건축 중이라고 할 수 없지만, 일련의 공사행위가 연속적으로 진행되는 건축공사의 특성을 볼 때, 청구법인이 터파기 공사에 앞서 시행한 규준틀을 설치(2022.5.30.)·해체 및 부지 조성 작업을 착공을 위한 준비작업에 불과하다고 단정하는 것은 타당하지 않은 점, 청구법인은 이 건 토지의 지반을 굴착한 후 이 건 건축물의 신축공사(흙막이 공사 등)를 진행하여 처분청이 2022.11.7. 이 건 토지의 사용 현황을 다시 확인할 당시에는 그 공사가 상당부분 진행된 것으로 보이는바, 청구법인이 이 건 건축물의 신축공사를 시작한 후 해당 공사를 지연하거나 중단하였다고 볼 만한 사정도 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 토지를 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당하지 않는다고 보아 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2021.12.7. 법률 제18544호로 개정된 것) 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
- 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만,건축법등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지(각 목 생략) 제103조[건축물의 범위 등] ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 3.건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물(이하 생략)
(3) 건축법 제11조[건축허가] ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 제21조[착공신고 등] ① 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다.