[요지] 이 건 건물을 신축하는 과정에서 예상치 못한 불가피한 사정이나 행정관청의 사용금지·제한 등의 외부적인 사유는 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것임.
[요지] 이 건 건물을 신축하는 과정에서 예상치 못한 불가피한 사정이나 행정관청의 사용금지·제한 등의 외부적인 사유는 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것임.
[참조결정] 조심2022지1302
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 쟁점토지에 산업용 건축물 등을 신축하여 사용하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구법인은 1999.6.8. 설립된 법인으로, 경기도 성남시에 본점을 두었다가, 2022.3.29. 쟁점토지 주소로 본점 및 연구소를 이전하게 되었다. (나) 청구법인은 위와 같이 본점 및 연구소를 이전하기 위하여, 2017.10.18. 매도인으로부터 쟁점토지를 취득하였다. 청구법인은 주식회사 BBB(이하 “BBB”이라 한다)과 함께 쟁점토지를 취득한 것으로, BBB의 지분은 1/4, 청구법인의 지분은 3/4에 해당한다. (다) 청구법인은 2018.12.28. 쟁점토지 지상에 신축할 OOO 신사옥 및 R＆D 센터(이하 “이 건 건물”이라 한다) 설계 계약을 체결하였으며, 2019.8.8. 건축허가를 받아, 2019.10.5. 착공신고를 완료하였다. (라) 이후 청구법인은 2021.11.15. 쟁점토지 지상에 이 건 건물을 신축하고 사용승인을 받았다. (마) 이 건 건물 중 청구법인 지분(3/4)에 해당하는 부분인 5,613㎡ 중 3,574㎡(63.68%)는 기업부설연구소로 사용하고 있는바, 기업부설연구소는 산업용 건축물에 해당하므로 쟁점토지 면적 중 63.68% 또한 산업용 건축물용으로 사용되고 있다고 보아야 한다.
(2) 다음과 같은 사정들을 고려하면, 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 그 취득일부터 3년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다. (가) 조세심판원 선결정례에 의하면, 3년 내에 사용승인까지 완료하지 못한 경우에도, 해당 기간 내 착공신고가 이루어졌으며 결국 그에 따라 사용승인이 완료되어 산업용 건축물용으로 사용된 경우에는 정당한 사유가 있다고 판단하고 있다. 청구법인도 2017.10.18. 쟁점토지를 취득한 바로 이듬해인 2018년 이 건 건물 설계계약을 체결하고, 유예기간 내인 2019.8.8. 건축허가를 받아 2019.10.5. 착공신고를 완료하였으며, 계획대로 신축공사를 정상적으로 진행하여 2021.11.15. 이 건 건물 사용승인을 받았는바, 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. (나) 청구법인은 CM사 선정 단계를 포함하여, 쟁점토지 취득 후 이 건 건물 신축까지 최선의 노력을 다하였으므로, 정당한 사유가 인정된다고 할 것이다.
1. Construction Management(이하 “CM”이라 한다)라 함은, 건설산업기본법 제2조 8호의 ‘건설사업관리’를 말하는 것으로, 건설공사에 관한 기획·타당성 조사·분석·설계·조달·계약·시공관리·감리·평가·사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것을 말하며, 건설사업의 공사비절감, 품질향상, 공기단축을 목적으로 발주자가 전문지식과 경험을 지닌 건설사업관리자에게 발주자가 필요로 하는 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 위탁하여 관리하게 하는 전문관리기법이다.
2. 청구법인과 BBB은 쟁점토지 취득 이후 CM사를 선정하여 이 사건 건물 신축을 관리하기 위하여 3개 업체로부터 제안서를 받아 검토 중이던 2018년 초, 쟁점토지와 인접한 OOO토지를 매수한 주식회사 CCC(이하 “CCC”이라 한다)과도 각 사가 단독 건물을 사용하되, 공용 부분에 대해서는 통합개발을 추진하는 방식으로 의료연구소용 건물 건설프로젝트를 추진하는 것으로 사업계획을 변경하게 되었다.
3. 이에 따라 청구법인, BBB, CCC(이하 “청구법인 등”이라 한다)이 함께 검토한 결과 2018년 7월 DDD글로벌을 CM사로 선정하게 되었다. 이후 2018.8.1. DDD글로벌과 건설사업관리(PCM) 용역계약을 체결하였는데, 이러한 과정에서 적지 않은 기간이 소요될 수밖에 없었고, 특히 청구법인을 포함한 3개 업체가 공동으로 추진하는 사업이기 때문에 쟁점토지를 취득한 후 9개월 가량 시간이 소요되었던 것이다. 그러나 이는 청구법인 등이 쟁점토지를 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다한 결과라고 생각된다.
4. 그 이후 청구법인 등은 2018.9.10. 3개 설계업체를 후보군으로 선정하여 참여의향서를 접수받고, 그 중에서 계획의 완성도가 높고 외관의 디자인이 우수하다고 평가된 ㈜EEE종합건축사사무소(이하 “EEE건축”이라 한다)를 최종후보로 선정하였으며, 2018.12.28. EEE건축과 최종 설계계약을 체결하였다.
5. 2019년 3월경 건축심의를 신청하고, 2019년 4월 처분청 건축심의위원회로부터 건축심의결과를 통보받아, 심의위원회와 협의사항을 바탕으로 기본설계를 마무리하고, 2019년 6월 초 건축허가를 신청하였다. 다만 처분청에서 2019년 6월까지 지하안전영향평가를 요구하지 않다가, 2019년 7월부터 이를 요구하였고, 이에 따라 2019.8.10. 착공 전까지 안전영향평가를 실시하는 것을 조건으로 건축허가를 얻게 되었다.
6. 또한, 2018.8.1. DDD글로벌을 CM사로 선정한 직후 시공사 선정 작업 과정에서도 상당한 시간이 소요되었는데, PCS 방식 즉 시공사가 설계단계에 투입되어 공기 및 시공성 검토, 비용 관리, 설계변경 최소화 등을 목적으로 하는 방식으로 추진하기 위하여, PCS 업무 경험이 있는 4개 업체를 비교분석한 후, 2019.1.30. FFF 주식회사(이하 “FFF”이라 한다)를 우선협상자로 선정하였으며, 2019.2.25. FFF과 최종 계약을 체결하였다.
7. 2019년 7월 말에는 FFF에 토목공사 착수를 의뢰하여 FFF으로부터 착공에 필요한 서류들을 제출받고, 2019.10.5. 착공신고를 하였으며, 2019.10.15. FFF과 2020.5.31.까지 예정된 토목공사 계약(추후 계약상 2020.7.31.로 기간 변경)을 체결하고, 2020.7.31. 토목공사를 완료하였다.
8. 토목공사가 완료되기 전인 2020.6.25. FFF과 본공사 시공계약을 체결한 후, 공사완료 예정기간인 2021.10.31.보다 2주 가량 지체된 2021.11.15. 본공사를 완료하고 사용승인을 받았다. (다) 정당한 사유에 해당하는지 여부 판단 시 대도시 내 첨단산업을 영위하는 법인의 기업부설연구소 신축사업이라는 특수성도 함께 고려하여야 한다.
1. 청구법인이 영위하는 사업은 사업의 규모 측면에서 장기간이 소요될 수밖에 없는 대규모 사업에 해당한다. 쟁점토지의 면적은 7,484.6㎡로, 평균 사업부지규모가 3,089㎡인 OOO 산업단지 내에서도 대형 부지에 해당한다. 또한 금액적인 부분에서도 약 OOO의 대규모 공사에 해당한다.
2. 해당 사업은 대도시 내 연구단지 조성사업으로, 주관기간과 협의하여 각종 규제사항에 어긋나지 아니하게끔 해야 하는 다수의 준수사항이 존재한다. OOO일반산업단지 관리기본계획에 따르면, 입주기업은 주변 환경 보전 및 안전관리 등의 목적으로 각종 이행사항을 준수하여야 할 뿐만 아니라, 미래지향형 연구단지 조성을 목적으로 하고 있는 OOO 산업단지의 조성방향을 고려하여 관리기관으로부터 지속적인 관리 및 점검을 받아야 한다.
3. 청구법인은 OOO산업단지에 입주함에 있어, 이미 설계와 구조가 확립되어 비교적 단순화 되어 있는 생산설비시설 혹은 사무시설을 설치하고자 하는 것이 아닌, 미래성장동력 사업인 신약개발, 세포, 유전자, 바이오 인공지능, 의약품 등 고도의 전문성을 요구하는 기술집약적 시설을 설치하는데 그 목적이 있다. 따라서 최초 설계 등 준비단계에서부터 공간의 활용방안 및 구조 배치 등에 있어서 타시설에 비해 장시간이 소요될 수 밖에 없다.
4. 위와 같은 본 건 사업의 특수성으로 인하여 청구법인은 쟁점토지 취득 후 약 4년가량이 경과한 시점에야 사용승인을 얻을 수 있었다. 그러나 청구법인의 경우, 2017.10.18. 쟁점토지를 취득한 바로 이듬해인 2018년 이 건 건물 설계계약을 체결하였고, 2019.8.8.에는 건축허가를 받아 2019.10.5. 착공 신고를 완료하였는바, 청구법인은 쟁점토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 봄이 타당하다. (라) 청구법인이 쟁점토지 취득 후 이 건 건물 사용승인까지 소요된 시간은 타 공사 대비 합리적인 시간에 해당한다.
1. 청구법인은 쟁점토지 취득 후 건축허가를 얻기까지 1년 10개월이라는 기간이 소요되었는데, 국토교통부 고시에 따르면 해당 설계기간은 이 사건 공사 금액 대비 합리적인 범위 내에 해당한다.
2. 이 건 건물 신축공사의 도급금액은 OOO원으로, 국토교통부 위 고시에 따르면, 기본설계에만 9.5개월, 실시설계에 다시 8개월 이 소요될 것이 예상되며(총 17.5개월), 국토교통부 고시 설계기간에는 건축허가의 필수 사전절차인, 관계기간 협의, 환경영향평가, 교통영향 평가 등에 소요될 기간은 포함되지 않은 것이기 때문에, 실제 이 건 건물 건축허가까지 소요된 22개월(1년 10개월)이라는 기간은 OOO원이라는 공사금액 대비 적정수준 내에 있다고 할 것이다.
(1) 이 건 건물 공사 지연은 모두 청구법인 내부적인 사정에 불과하므로 정당한 사유에 해당하지 않는다. (가) 대법원은 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다 하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다고 판시하였다(대법원 1999.2.24. 선고 97누3132 판결 등 참조). (나) 청구법인은 마치 유예기간 내에 착공하고 건축공사를 진행하기만 하면 정당한 사유로 인정된다는 취지로 주장하나, 조세심판원 선결정례들은 모두 일련의 건축공사 진행 과정에서 공사가 지연된 각각의 사유가 청구법인에게 귀책사유가 없거나 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유에 의한 것 내지 감면받은 부동산을 해당 용도에 직접 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 인정할 만한 사정이 있다고 보는 등 상기 대법원의 정당한 사유에 관한 법리에 비추어 판단하고 있다. 대법원 판례 역시 산업용 건축물 등을 신축할 목적으로 취득한 토지의 취득세 감면 규정을 적용 시 그 신축한 건축물에 대하여 사용승인을 받은 시점에 그 토지를 산업용 건축물 등의 용도로 직접 사용하는 것으로 보고 있다(대법원 2022.11.10. 선고 2022두49748 판결). (다) 그런데 청구법인은 2017.10.18. 쟁점토지를 취득한 다음, 그로부터 약 1년 2개월을 경과하여 이 건 건물 설계계약을 체결하였고, 그로부터 약 7개월 경과 후 건축허가를 받았으며, 추가로 2개월이 지나 착공신고를 한 다음, 일련의 건축공사를 진행하여 결과적으로 쟁점토지 취득일로부터 4년이 경과하여 이 건 건물을 완공하였는데, 이와 같이 기간이 지연된 것은 모두 청구법인 내부의 경영판단 등에 불과하다. (라) 청구법인은 2017.4.19. 쟁점토지를 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 2017.10.18. 잔금을 지급하였는데, 위 기간을 포함하여 이 건 건물 신축을 위한 준비를 할 수 있는 충분한 기간이 있었음에도, 쟁점토지를 매수한 후 1년 2개월이 지나서야 설계계약을 체결하는 등 상당한 시간을 지체한 결과 3년 이내에 쟁점토지를 해당 목적으로 사용하지 못한 것이다. (마) 한편, 청구법인은 처분청이 당초 입장과 달리 지하안전영향평가를 추가하여 일부 지연이 발생하였다고 주장하나, 지하안전관리에 관한 특별법은 2016.1.7. 제정되어 2018.1.1. 시행되었는바, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2017.10.18.경에는 청구법인도 지하안전영향평가를 실시하여야 함을 알고 있었다고 보아야 하며, 특히 지하안전성영향평가 실시기간은 1개월 정도에 불과하고, 청구법인도 그 정도 기간이 소요되었으며, 위 기간 동안 다른 절차도 동시에 진행하였으므로, 절차 지연에 큰 영향을 미쳤다고 보기도 어렵다. (바) 결국 청구법인은 이러한 과정에서 행정관청의 사용ㆍ금지ㆍ제한 등의 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 토지를 산업용 건축물 등의 용도에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 시간적인 여유가 없는 등의 객관적인 사유가 존재한다고 볼 수 없으므로, 청구법인에게 정당한 사유가 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인의 쟁점토지 취득 및 그 이후 이 건 건물 신축공사 진행사항을 정리하면 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 건물 신축공사 진행 내역 등 일시 내용 비고 2017.4.19. 매도인과 쟁점토지 매매계약 체결 2017.10.18. 쟁점토지 취득 (= 잔금지급일) 2018.12.28. EEE건축과 설계계약 체결 2019.8.8. 이 건 건물 건축허가 2019.10.5. 착공신고 완료 2019.10.15. FFF과 토목공사 계약 체결 2019.10.15. 착공 건축물 대장 기준 2020.6.25. FFF과 본 공사 계약 체결 2021.11.15. 이 건 건물 사용승인 (지하 3층, 지상 9층) (나) 한편, 청구법인은 CM사(DDD글로벌) 선정 일정 및 PCS사(FFF) 선정 일정을 아래와 같이 제시하였다. ＜표2＞ CM사 선정 일정 구분 일시 비고 제안요청서 발송 2018.3.23. 이메일 발송 입찰설명회 / 참가신청 2018.3.27. 오후 2시 제안서 접수 2018.4.10. 오전 10시 제안 PT 및 심사 2018.4.12. 오후 2시부터 우선협상대상자 발표 2018.4.13. 개별 통보 ＜표3＞ PCS사 선정 일정 OOO1 PCS사 선정 경과 날짜 주요 활동 비고 2018.11.30.
• 시공사 PCS 용역 관련 보고 2018.12.7.
• 시공사 PCS 입찰설명회 실시 청구법인 본사 2018.12.21.
• 시공사 PCS 제안서 접수 2019.1.15.
• 시공사 PCS 용역 제안 PT 실시 CCC 본사 2019.1.29.
• 시공사 PCS 우선협상자 선정 CCC 본사 2019.1.30.
• 시공사 PCS우선협상자 선정 통보 2019.2.1.
• FFF PCS 용역비 조정금액 접수 2019.2.11.
• FFF PCS 용역비 업무내용(특화요소기술 등) 조정 협의진행 2019.2.12.
• PCS 용역계약서(발주처 법무검토 완료) FFF 전달 현재
• PCS사 계약서 청구법인 등 법무팀 검토 완료
• 투자심의위원회의 최종 결정 필요 (다) 청구법인이 제출한 계약서에 의하면, 청구법인 등은 2018.8.1. DDD글로벌과 건설사업관리(PCM) 용역계약을 체결하고, 2019.2.25. FFF과 이 건 건물 신축공사 PCS 용역계약을 체결한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 BBB, CCC과 협업으로 이 건 건물을 신축하는 과정에서 장기간 시간이 소요되는 등 쟁점토지 취득일부터 감면유예 기간인 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장한다. (가)지방세특례제한법제78조 제4항에서 사업시행자 외의 자가 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지 등에서 취득하는 부동산에 대해서는 제2호 각 목에서 정하는 바에 따라 지방세를 경감한다고 규정하면서 그 제2호 가목에서 산업용 건축물등을 건축하려는 자가 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2019년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 제78조 제5항 제1호에서 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우 감면된 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있다. 한편,지방세특례제한법제78조 제8항에서 제1항부터 제4항에 따라 취득세를 경감하는 경우 지방자치단체의 장은 해당 지역의 재정여건 등을 고려하여 100분의 25의 범위에서 조례로 정하는 율을 추가로 경감할 수 있다고 규정하고 있고, 「서울특별시 시세감면조례 제14조에서 법 제78조 제8항에 따른 조례로 정하는 율은 다음과 같다고 규정하면서 그 제1호에서 법 제78조 제4항 제2호 가목의 경감률에 추가하는 경감률은 100분의 25로 한다고 규정하고 있다. (나) 위 추징규정의 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인 등이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다 할 것이고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 취득자가 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2009.1.15. 선고, 2006두14926 판결, 같은 뜻임). 또한, 청구법인의 내부적인 사정으로 인한 지연은 정당한 사유로 보기 어렵다 할 것이다(조심 2022지1302, 2023.10.12. 같은 뜻임). (다) 이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 청구법인은 2017.10.18. 쟁점토지를 취득한 후 3년이 경과한 2021.11.15. 이 건 건물의 사용승인을 받은 것으로 확인되어 쟁점토지를 감면유예기간 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 않은 사실이 확인되는 점, 그런데 청구법인은 쟁점토지 취득 후 2019.10.5. 착공에 이르기까지 약 2년이라는 시간이 소요되었는데, 청구법인 주장에 따르더라도 쟁점토지 취득부터 착공에 이르기까지 2년이라는 시간이 걸린 이유는 청구법인 등이 공동으로 이 건 건물을 신축하기 위한 의사결정 과정에서 상당한 시간이 소요되었다는 것이고, 그렇다면 이는 청구법인의 내부적인 사정에 불과하다고 할 것이므로 이를 정당한 사유에 해당한다고 보기는 어려운 점, 이 건 건물을 신축하는 과정에서 예상치 못한 불가피한 사정이나 행정관청의 사용금지·제한 등의 외부적인 사유는 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 청구법인의 경우 쟁점토지를 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 사용하지 아니한 경우에 해당한다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률 등
(1) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것) 제78조(산업단지 등에 대한 감면) ④ 제1항에 따른 사업시행자 외의 자가 제1호 각 목의 지역(이하 "산업단지등"이라 한다)에서 취득하는 부동산에 대해서는 제2호 각 목에서 정하는 바에 따라 지방세를 경감한다.
1. 대상 지역
2. 경감 내용
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 제4항에 따라 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각(해당 산업단지관리기관 또는 산업기술단지관리기관이 환매하는 경우는 제외한다)ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
⑧ 제4항에 따라 취득세를 경감하는 경우 지방자치단체의 장은 해당 지역의 재정여건 등을 고려하여 100분의 25(같은 항 제2호 나목에 따라 취득세를 경감하는 경우에는 100분의 15)의 범위에서 조례로 정하는 율을 추가로 경감할 수 있다. 이 경우 제4조 제1항 각 호 외의 부분, 같은 조 제6항 및 제7항을 적용하지 아니한다.
(2) 서울특별시 시세 감면 조례 제13조(산업단지 등에 대한 감면) 법 제78조 제8항에 따른 "조례로 정하는 율"은 다음 각 호와 같다.
1. 법 제78조 제4항 제2호 가목의 경감률에 추가하는 경감률은 100분의 25로 한다.
2. 법 제78조 제4항 제2호 나목의 경감률에 추가하는 경감률은 100분의 15로 한다.