쟁점주택의 매매계약 체결일을 2020.6.30.로 보아 쟁점부칙을 적용하여 달라는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2021지2785 / 조심2020지1397

[주 문] 서울특별시 동작구청장이 2023.5.4. 청구인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2020.9.8. 서울특별시 동작구 OOO 소유지분 중 10분의 2(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하고,지방세법제11조 및 제13조의2 제1항 제2호(이하 “이 건 중과세 규정”이라 한다)에 따른 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 이후, 청구인은 쟁점주택의 매매계약 체결일이 2020.6.30.이므로 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 부칙 제6조(이하 “쟁점부칙”이라 한다)에 따라 쟁점주택에 대해서 이 건 중과세 규정을 적용할 수 없다는 취지로 2023.4.4. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.5.4. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 가계약 당시 중도금 및 잔금지급일이 특정되지 아니한 점과 계약서가 2020.7.11. 작성된 점을 들어 계약서 작성 시점에 계약이 성립되었다는 의견이나, 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방이 합의함으로써 성립하고, 계약서는 계약의 성립사실을 증명하는 하나의 방법에 불과해서 매매대금의 지급에 대한 합의가 이루어진 날을 해당 매매계약의 체결일로 보아야 한다. 또한, 계약금이 전부 지급되지 않았다 하더라도 그 사정만으로 계약이 체결되지 아니하였다고 볼 수도 없다(조심 2021지2785, 2022.10.17., 같은 뜻임). 따라서 청구인이 2020.6.30. 가계약 당시에 잔금지급일 등의 협의 시점을 특정한 상태에서 매매목적물, 매매대금, 기타 특약사항을 특정하고, 계약금 중 일부 금액까지 지급하였으므로, 이는 매매계약이 체결된 것으로 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 중도금과 잔금의 지급시기 및 지급금액을 협의하기로 하고, 그 계약일을 2020.7.5. 전후로 따로 협의한다고 하였는바, 청구인이 주장하는 가계약은 추후 본계약 체결을 위한 선수협약에 불과하다(조심 2020지1397, 2020.11.13., 같은 뜻임). 또한, 쟁점부칙은 이 건 중과세 규정의 입법예고 이전에 주택의 매매계약을 체결한 납세자에 대한 기득권 내지 신뢰를 보호하기 위한 특례규정으로 취득세 과세대상물건이나 취득시기 등 구체적인 과세요건이 특정되지 않은 부분까지 마땅히 보호해야 하는 것은 아니라고 보인다. 따라서 청구인은 특례 적용기한 이전에 매매계약을 체결하였다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택의 매매계약 체결일을 2020.6.30.로 보아 쟁점부칙을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인의 아들 aaa은 쟁점주택의 매도인 bbb 외 1인에게 2020.6.30. OOO원을 송금하면서 그 송금메모 란에 ‘계약금일부’, ‘가계약금2차’로 기재하였고, 2020.7.11. ‘계약금’으로 기재하여 OOO원을 송금하였으며, 2020.8.7. OOO원을 송금한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2020.6.30. 쟁점주택의 매매계약을 체결하였다면서 공인중개사와의 문자메시지 내역을 제출하였고, 그 내용은 아래와 같다. ＜공인중개사의 문자메시지 내용＞ OOO (다) 청구인은 2020.7.11. bbb 외 1인을 매도인으로 하여 쟁점주택의 매매계약서를 작성하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다. ＜쟁점주택의 매매계약서＞ OOO (라) 처분청이 2020.9.8. 발급한 부동산거래계약신고필증에는 쟁점주택의 매수인이 청구인으로, 공인중개사는 ccc으로, 총 실제거래가격은 OOO원으로, 계약체결일은 2020.7.11.로, 잔금 지급일은 2020.9.8.로 되어 있다. (마) 쟁점주택의 실거래 신고는 2020.6.30. 및 2020.7.11.을 계약일로 하여 2차례에 걸쳐 이루어진 것으로 나타나고, 그 구체적인 내역을 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점주택의 실거래 신고 내역 OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 2020.7.11. 쟁점주택에 대한 매매계약서를 작성한 때에 비로소 그 계약이 체결되었다는 의견이다. 그러나 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이므로(대법원 2023.9.14. 선고 2023다227500 판결, 같은 뜻임), 계약당사자 사이에 합의한 계약 내용이 반드시 서면으로 작성되어야 그 계약의 효력이 발생하는 것은 아니라 할 것이다. 청구인이 제출한 문자메시지에는 청구인은 2020.6.30. 공인중개사를 통해 매도인과 쟁점주택의 매매가격, 계약금, 임대차계약의 승계 등을 약정한 것으로 되어 있는데, 매매물건과 그 가격뿐만 아니라 OOO원을 가계약금으로 하여 이를 해약금으로 정한 점까지 고려하면 문자메시지의 내용이 매매계약으로서의 내용을 갖춘 것으로 보인다. 이후, 청구인은 2020.6.30. 매도인에게 가계약금 OOO원에 OOO원을 증액하여 OOO원을 송금한 점, 해당 거래를 중개한 공인중개사가 계약일을 2020.6.30.로 하여 부동산 실거래 신고를 한 점, 2020.7.11. 작성된 매매계약서에도 매매가격이나 계약금 등이 문자메시지의 내용과 달라지지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 제출한 문자메시지가 사실과 다르다고 보기도 어렵다. 그렇다면 매도인이 쟁점주택의 소유권을 청구인에게 이전하는 것과 그 대가로 청구인이 OOO원을 지급하기로 한 것에 관하여 2020.6.30. 합의가 이루어진 것으로 보이므로 사실상 쟁점주택의 매매계약도 그 시점에 성립한 것으로 보인다. 한편, 처분청은 취득시기가 확정되지 아니한 경우에 대해서 쟁점부칙을 적용하는 것은 타당하지 않다는 의견도 제시하였으나, 통상의 경우 잔금지급일은 입주(이사) 일정을 결정하는 것으로 이를 관례에 따르기로 약정하였다는 사정만으로 매매계약 성립의 본질적인 요소가 결여되었다고 보기는 어렵다. 따라서 청구인이 쟁점주택을 취득한 것을 쟁점부칙의 적용대상이 아니라고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 30
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

• 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
• 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
• 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

② 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다. 제13조2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 부칙 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.