[요지] 이 건 건축주는 2016.9.27. 이 건 주택을 취득(신축)한 후, 7일 만인 2016.10.5. 이 건 주택을 대상물건으로 하여 임대사업자등록을 하고 4년 이상 임대한 것으로 보면 이 건 건축주가 분양을 목적으로 이 건 주택을 건축하였다 하더라도 이 건 주택의 경우 이미 임대주택으로 사용되고 있으므로 이를 취득한 청구인에게 다시 임대주택의 분양에 따른 취득세를 면제하는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위해 도입된지방세특례제한법제31조 제2항의 입법취지에 부합하지 않는다고 판단됨.
[참조결정] 조심2020지0530 / 조심2021지0811
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 주택의 건축주인 안미 외 1인(이하 “이 건 건축주”라 한다)은 주택신축판매업을 하기 위하여 사업자등록을 한 후 2016.9.27. 이 건 주택을 포함하여 주택 12개호의 사용승인을 받았다.
(2) 이 건 건축주는 분양을 목적으로 주택(12개호)을 신축하였으나, 소규모 다세대주택의 특성상 3개호를 제외한 나머지 9개호(이 건 주택)는 사용승인 후에도 분양이 되지 않음에 따라 이 건 건축주는 주택임대사업자등록을 한 후 이 건 주택을 임대하였고, 이 건 주택을 임대사업자가 임대하기 위하여 건축한 공동주택으로 하여지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세를 면제받았다.
(3) 청구인은 이 건 건축주가 임대 중인 이 건 주택을 2021.5.10. 취득한 후, 2021.5.12. 이 건 주택을 장기일반민간임대주택(10년)으로 하여 임대사업자등록을 하고, 취득세 등을 면제받았다.
(4) 지방세특례제한법령에서 “분양”에 대한 정의를 별도로 규정하고 있지 아니하여건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호의 “분양” 규정을 원용하고 있을 뿐 이 건 주택은건축물의 분양에 관한 법률의 적용대상이 아님에도 처분청은 청구인과 이 건 건축주가 체결한 매매계약서가 일반적인 분양계약서의 형식을 따르지 않고 있다는 이유로 이 건 주택의 취득을 최초 분양이 아니라고 보아 이 건 취득세 등을 부과하였는바, 이는지방세특례제한법제31조 제2항에서 규정하고 최초 분양을 지나치게 좁게 해석한 것이다.
(5) 행정안전부는 이 건 주택이지방세특례제한법제31조 제2항에 따른 취득세 면제대상인지 여부를 묻는 청구인의 질의에 대하여 귀 문과 같이 건축주 명의로 보존등기 이후 미분양 상태에서 건축주의 지분을 매수자가 임대사업자 등록을 하고, 매매로 취득하는 경우라면 매입임대사업자가 건축주로부터 임대할 목적으로 최초 분양 취득하는 공동주택으로 보는 것이 타당하다는 취지로 답변(국민신문고 1AA-2102-0947796, 2021.4.1.)하였고, OOO시 담당공무원(부동산세팀장)도 청구인이 제출한 자료를 검토하여 행정안전부의 답변과 유사한 취지로 답변하였다.
(6) 끝으로, 조세심판원도 공동주택의 건축주와 분양계약서가 아닌 매매계약서를 작성하여 매매 형식으로 매입하였다 하더라도 건축주로부터 최초로 매입하여 주택임대사업을 하는 경우에는 취득세 면제대상으로 결정한 바 있으므로(조심 2020지530, 2022.9.5.), 처분청이 청구인에게 부과한 이 건 취득세 등은 취소되어야 한다.
(2) 이 건 주택은 20세대 미만의 공동주택으로서 주택법령에 따른 분양 신고 및 승인대상이 아니고, 이 건 건축주는 이 건 주택의 사용승인(2016.9.27.) 후 1개월 내인 2016.10.5. 이 건 주택을 포함하여 다세대주택 12개호를민간임대주택에 관한 특별법에 따른 단기임대주택으로 등록한 후 임대사업을 한 것을 볼 때 이 건 건축주가 이 건 주택을 분양을 전제로 신축하였다고 보기 어렵다.
(3) 또한, 건축주가 이미 임대주택으로 사용하던 주택을 건축주로부터 취득하였다는 사유만으로 취득세를 감면하는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한지방세특례제한법제31조 제2항의 입법취지에도 부합하지 않는다 할 것이다(조심 2021지811, 2021.12.3.).
(4) 이 건 주택의 취득과 관련한 행정안전부의 질의회신(국민신문고 1AA-2102-0947796)은 청구인이 시장ㆍ군수ㆍ구청장 및 시ㆍ도지사를 경유하여 행정안전부장관에게 해석 민원을 신청한 것이 아니라 국민신문고를 통해 한 단순한 질의로서지방세관계법규 해석민원 처리지침제2조에서 “해석민원”이란 이 지침에서 정하는 바에 따른 법령 해석 관련 질의를 말하되, 국민신문고, 인터넷 등을 통한 질의는 제외한다고 규정하고 있는바, 청구인이 국민신문고를 통해 회신 받은 내용을 행정안전부의 공적인 견해 표명으로 보기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 건축주는 2016.9.27. 이 건 주택을 포함하여 12개호를 신축한 후, 2016.10.5. 이 건 주택을 포함한 다세대주택 12개호를 임대대상 물건으로 하여 임대사업자등록(4년 단기임대)을 하였고, 처분청은 위의 12개호를 임대사업자가 임대주택으로 사용하기 위해 건축한 것으로 보아지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세 등을 면제하였다. (나) 청구인은 국민신문고에 이 건 건축주로부터 이 건 주택을 취득하여 임대주택으로 사용하는 경우 취득세 등이 면제되는지 여부를 질의하였고, 행정안전부(지방세특례제도과)는 2021.4.1. 아래와 같이 답변(국민신문고 1AA-2102-0947796)하였다. 질의 내용 주택신축판매 및 임대를 목적으로 공동주택(다세대주택)을 신축하여 미분양세대를 임대하였다가 임대계약을 승계하는 조건으로 판매하였을 경우 이를 매수한 임대사업자는 지방세특례제한법 제31조 제2항에 따른 최초로 분양받은 경우로 보아 지방세(취득세)를 감면받을 수 있는지요? 답변 내용 해당 규정에서 ‘건축주’란 당해 공동주택의 건축허가 명의인임을 말하고, ‘최초로 분양’이란 건축물을 신축한 이후 건축주 명의로 소유권을 보존등기하고 최초로 분양받은 자가 자기 명의로 소유권이전등기를 하는 경우만을 의미하고 있기 때문에 귀문과 같이 임대사업자가 건축주로부터 공동주택을 임대할 목적으로 취득하여 임대용으로 사용하는 경우라면, 공동건축주 명의로 보존등기 이후 미분양 상태에서 건축주의 보유지분을 매수자가 임대사업자 등록을 하고 매매로 취득하는 경우라면, 매입임대사업자가 건축주로부터 임대할 목적으로 최초 분양 취득하는 주택으로 보는 것이 타당할 것으로 판단되오나 임대사업자의 요거 및 취득가액 기준 등 이에 해당하는지 여부는 과세관청에서 구체적인 사실관계 등을 확인하여 판단하여야 할 사항입니다. (다) 청구인은 2021.5.10. 이 건 건축주로부터 이 건 주택을 취득한 후 2021.5.12. 이 건 주택을 임대대상 물건으로 하여 임대사업자 등록을 하였고, 처분청은 2021.5.26. 이 건 주택에 대한 취득세를 면제하였다(취득가격이 OOO원 이상인 5개호에 대하여 최소납부세액 납부). (라) 처분청은 청구인이 임대주택으로 사용하던 이 건 주택을 취득하였으므로 해당 거래는 최초 분양에 해당되지 않는다고 보아 2022.3.6. 청구인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다. (마) 청구인은 이 건 주택의 취득이 최초 분양에 해당된다는 사실을 입증하기 위해 행정안전부의 답변(국민신문고 1AA-2102-0947796)을 제출하였고, OOO시 OOO팀장으로부터 OOO부의 답변과 동일한 취지의 답변을 들었다고 한다. 또한, 청구인이 제출한 OOO(공인중개사)의 확인서를 보면, 이 건 건축주는 다세대주택 12개호를 신축한 후 이를 분양하기 위하여 노력하였으나 사용승인을 받을 때까지 분양하지 못하였고, 그 후에도 분양을 위해 노력하였다는 취지로 기재되어 있다. (2)지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 OOO㎡ 이하의 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 2021.12.31.까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택을 건축주로부터 직접 취득하였으므로 그 형식이나 절차에 관계 없이 최초 분양에 해당한다고 주장하나 지방세특례제한법제31조 제2항의 입법 취지는 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하면서 다른 납세자와의 조세형평 등을 고려하여 감면대상이 되는 임대주택의 범위를 건축주로부터 최초로 분양받는 경우로 제한하고 있는바, 위의 조항에 따라 취득세를 감면(면제 포함) 받기 위해서는 ‘건축주가 분양을 목적으로 건축한 임대주택을 분양계약에 따라 최초로 취득(매입)’해야 하므로 건축주로부터 취득하였다 하더라도 해당 주택이 분양을 목적으로 건축되어, 분양계약을 통해 취득한 것이 아니라면 취득세 면제 대상에 포함된다고 보기는 어려운 점(대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결, 같은 뜻임), 이 건 건축주는 2016.9.27. 이 건 주택을 취득(신축)한 후, 7일 만인 2016.10.5. 이 건 주택을 대상물건으로 하여 임대사업자등록을 하고 4년 이상 임대한 것으로 보면 이 건 건축주가 분양을 목적으로 이 건 주택을 건축하였다 하더라도 이 건 주택의 경우 이미 임대주택으로 사용되고 있으므로 이를 취득한 청구인에게 다시 임대주택의 분양에 따른 취득세를 면제하는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위해 도입된지방세특례제한법제31조 제2항의 입법취지에 부합하지 않는 점, 국민신문고의 질의회신은 권한 있는 기관의 공식적인 견해 표명이 아니라 민원 상담에 불과하다고 할 것이므로 청구인이 이를 믿고 이 건 주택을 취득한 것이라 하더라도 청구인의 신뢰가 당연히 보호된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라「지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.(단서 생략)
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 지방세기본법 제20조[해석의 기준 등] ① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 지방세를 납부할 의무(이 법 또는 지방세관계법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 지방세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무를 말한다. 이하 같다)가 성립된 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대해서는 의무 성립 후의 새로운 법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다. 제148조[지방세법규해석심사위원회] ① 이 법 및 지방세관계법과 지방세 관련 예규 등의 해석에 관한 사항을 심의하기 위하여 행정안전부에 지방세법규해석심사위원회를 둔다.
③ 제1항에 따른 지방세법규해석심사위원회의 설치ㆍ구성 및 운영방법, 해석에 관한 질의회신의 처리 절차 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세기본법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31341호로 개정된 것) 제91조[지방세 예규 등 해석에 관한 절차 및 방법] ① 법 및 지방세관계법과 지방세 관련 예규 등(이하 “지방세예규등”이라 한다)의 해석과 관련된 질의는 법 제20조에 따른 해석의 기준 등에 따라 해석하여 회신하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 지방세예규등에 대한 해석을 요청할 때에는 시ㆍ도지사를 경유하여야 한다. 이 경우 시ㆍ도지사는 해당 해석 요청에 대한 의견을 첨부하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 법 제148조 제3항에 따른 해석에 관한 질의회신의 처리 절차 및 방법은 행정안전부장관이 정한다.
(4) 지방세관계법규 해석민원 처리지침 제1조[목적] 이 지침은지방세기본법제20조 및 제148조 제3항과 같은 법 시행령 제91조에 따른 지방세관계법규 해석민원의 공정하고 효율적인 처리를 위하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조[정의] 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “해석민원”이란 지방세관계법규의 조문(이하 “대상 규정”이라 한다)에 대한 법률적 판단이 필요하거나 의문이 있는 사항으로서 이 지침에서 정하는 바에 따른 법령 해석 관련 질의를 말하며, 국민신문고, 인터넷 등을 통한 질의는 제외한다.