[요지] 연접토지의 용도변경이라는 일반산업단지 변경계획의 진행과정이 행정관청에 의한 금지나 제한으로 보기는 어렵고, 쟁점토지 일대 일반산업단지의 시행자 및 연접토지의 소유자가 ○○○○개발 주식회사로 확인되는데, 처분청이 연접토지의 용도변경을 확약하면서 매수를 권유하였다는 청구주장은 증거가 없어 이를 그대로 신뢰하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 유예기간 내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장을 받아들기기 어려움.
[요지] 연접토지의 용도변경이라는 일반산업단지 변경계획의 진행과정이 행정관청에 의한 금지나 제한으로 보기는 어렵고, 쟁점토지 일대 일반산업단지의 시행자 및 연접토지의 소유자가 ○○○○개발 주식회사로 확인되는데, 처분청이 연접토지의 용도변경을 확약하면서 매수를 권유하였다는 청구주장은 증거가 없어 이를 그대로 신뢰하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 유예기간 내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장을 받아들기기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 처분청에서 연접토지를 추가로 매입을 요청하는 와중에 연접토지의 용도변경이 불가하여 쟁점건축물의 착공이 지연되었고, 식품제조업의 경우 각종 인증, 제조설비 설치 등의 업종 특수성으로 인해 공사기간이 당초보다 지연되었으며, 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지에 쟁점건축물을 준공하기 위해 정상적인 노력을 다하였다. (가) 청구법인은 기존 사업장이 노후화되고 협소하여 포천용정일반산업단지 내의 쟁점토지를 분양받아 취득(2018.1.11.)하고 지상에 공장건물을 신축하고자 설계를 진행하던 중, 처분청에서 OOO㎡(이하 “연접토지”라 한다) 추가로 매입할 것을 청하였고, 쟁점토지만으로는 그 면적이 충분하지 않았던 상황에서 청구법인은 용도변경(전기장비→물류시설)을 조건으로 하여 연접토지를 추가로 분양받는 계약을 체결(2018.7.12.)하였다. (나) 청구법인은 쟁점토지와 연접토지에 쟁점건축물을 신축하는 설계를 변경하던 중, 처분청으로부터 연접토지의 용도변경이 불가능하다는 통보를 받고 연접토지의 계약금을 반환받아 연접토지의 계약을 해제(2018.11.9.)하였다. (다) 처분청이 2019년 3월경 청구법인에게 다시 연접토지에 대한 용도변경가능성을 통보하였고, 2019.11.27. 청구법인에게 산업단지 입주계약일로부터 2년 이내 공장건설에 착공하지 않는 경우 입주계약의 해지사유에 해당한다는 취지로 ‘용정일반산업단지 건설 관련 규정 안내 및 착공계획서 제출’을 요청하였으며, 청구법인은 2019년 11월 처분청에 연접토지를 추가로 매입하여 쟁점토지와 함께 쟁점건축물을 착공할 것이라는 사업계획서를 제출하였다. (라) 청구법인은 2020.10.26. 쟁점토지와 연접토지 지상 건축물(공장)을 건설하는 계약을 체결하였고, 2020.1.13. 연접토지를 분양받는 계약을 체결하였고, 2020.4.10. 잔금을 납부하여 취득하였으며, 쟁점건축물의 최종설계 확정과 시공사 선정 등의 제반 절차를 거쳐 2020.10.26. 쟁점건축물 신축공사계약을 하였고, 쟁점토지와 연접토지를 소재지로 하여 2020.9.25. 쟁점건축물의 건축허가를 받았으며, 2020.11.16. 착공하였다. (마) 청구법인의 경우 식품제조업의 업종 특성상 공장내부의 식품안전관리인증 기준 충족 및 생산시설 기준에 맞는 공조설비 등의 제작설치가 선행되어야 하는바, 착공 후 사용승인일까지의 공사 준비기간이 당초 예상보다 상당한 기간이 소요되었지만 이는 공사변경계약서 상에서 확인할 수 있듯이 불가피한 사정이 있었다.
(2) 이와 같이 청구법인은 쟁점토지를 사업목적에 사용하기 위해서 정상적이고 적극적인 노력을 하였음에도 불구하고 연접토지와 관련하여 처분청이 한 확약과 계획변경허가의 선결이라는 행정관청에 의한 금지‧제한과 같은 외부적인 사유가 있었고, 이는 법원 및 조세심판원 결정례에서 정당한 사유로 인정하고 있다.
(1) 산업용 건축물 등을 신축할 목적으로 취득한 토지의 취득세 감면규정을 적용함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 신축한 건축물에 대하여 사용승인을 받은 시점에 그 토지를 산업용 건축물 등의 용도로 직접 사용하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이고, ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지‧제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 지방세 감면의 입법 취지를 충분히 고려하면서 부동산의 취득 목적에 비추어 고유 목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유 목적에 사용할 수 없는 법령‧사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 부동산을 고유 목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다.
(2) 청구법인의 경우 쟁점토지의 취득일(2018.1.11.)부터 3년이 경과할 때까지 쟁점건축물의 사용승인을 받지 못한 것으로 확인되고, 연접토지의 추가 매입 경위 등에도 불구하고 당해 토지의 추가 매입 여부에 대한 최종 의사결정권은 청구법인에게 있으며, 당초 연접토지에 대한 업종 배치계획(전기장비 제조업)이 청구법인의 업종(식료품 제조업)과 달라 연접토지 매입 과정에서 쟁점토지 상의 건축물의 착공 및 준공이 지연될 수 있음이 고려되었을 것으로 보이는데, 이를 행정관청에 의한 금지‧제한 등의 외부적 사유로 볼 수 없고, 연접토지의 추가 매입이 쟁점토지를 해당 용도로 사용하는데 있어 필수 불가결한 사항이 아니다.
(3) 또한 청구법인은 연접토지의 매입이 확정된 2020년 1월까지 건축사사무소와 건축설계 계약을 체결한 것 외에 달리 감면 유예기간 내에 쟁점토지를 직접 사용하기 위하여 진지한 노력을 하였다고 인정할 만한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있고, 업종의 특수성으로 인해 당초 예상보다 공사기간이 더 소요되었다는 청구주장은 내부적인 사정에 불과하며, 청구법인이 쟁점토지의 감면 유예기간이 임박한 2020.11.16.에서야 건축공사에 착공한 사실 등에 비추어 볼 때 청구법인이 쟁점토지를 감면 유예기간 내에 해당 용도로 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어렵다.
(4) 따라서 청구법인이 쟁점토지를 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 기 경감한 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제78조(산업단지 등에 대한 감면) ④ 제1항에 따른 사업시행자 외의 자가 제1호 각 목의 지역(이하 “산업단지등”이라 한다)에서 취득하는 부동산에 대해서는 제2호 각 목에서 정하는 바에 따라 지방세를 경감한다.
1. 대상 지역
2. 경감 내용
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 제4항에 따라 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
⑧ 제4항에 따라 취득세를 경감하는 경우 지방자치단체의 장은 해당 지역의 재정여건 등을 고려하여 100분의 25(같은 항 제2호 나목에 따라 취득세를 경감하는 경우에는 100분의 15)의 범위에서 조례로 정하는 율을 추가로 경감할 수 있다. 이 경우 제4조제1항 각 호 외의 부분, 같은 조 제6항 및 제7항을 적용하지 아니한다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 OOO를 본점소재지로 하여 조미료 및 식품첨가물 제조업 등의 사업을 영위하기 위하여 2001.3.27. 설립된 법인이다. (나) 청구법인은 OOO산업단지 내의 쟁점토지에 대하여 2017.8.16. BBB 주식회사와 분양계약을 체결하면서 계약금 OOO원을, 2018.1.11. 잔금 OOO원을 지급한 후, 2018.2.21. 쟁점토지에 대하여 취득세 등을 신고‧납부하면서 지방세특례제한법제78조에 따라 지방세 감면신청서를 제출하여 취득세를 경감받았다. (다) 청구법인은 2018.7.12. 연접토지를 분양받기로 하는 계약을 체결하였는데, 위 계약서에는 제18조 특약사항 중 ‘산업단지 업종계획변경(당초: 전기장비, 변경: 물류시설) 및 OOO시 입주승인 조건이며 조건사항 불가시 계약금 반환’이라고 기재되어 있고, ‘계약금은 계약체결시 OOO원, 조건사항 완료 후 15일 이내 OOO원을 납부하기’로 되어 있으며, 청구법인은 2018.7.12. BBB 주식회사에 OOO원을 입금하고 2018.11.9. 위 계약상 조건이 성립되지 않아 계약을 OOO원을 반환받았다면서 이체영수증을 제출하였다. (라) 청구법인이 쟁점토지 및 연접토지를 취득하기 이전에 처분청에 해당 토지에 대하여 ‘산업단지입주 계약신청서’를 제출하였고, 이에 대하여 처분청(기업관리과)은 청구법인에게 아래와 같이 ‘OOO산업단지 입주계약 확인 통보’를 하였다. OOO (마) 청구법인은 2017.8.28. 주식회사 CCC 건축사사무소와 쟁점토지 소재지에 ‘건축물(소스공장)의 설계 표준계약’을 체결하였고, 연접토지 추가 매입과 관련하여 쟁점건축물의 설계도면이 계속 수정되었다고 주장하면서 ‘2018.5.15.부터 2020.4.28.까지의 파일제목(청구법인 1‧2‧3층 평면도) 저장리스트’를 제출하였다. (바) 처분청은 2019.11.27. 청구법인에게 ‘입주계약 체결일로부터 2년 이내에 공장 건설에 착수하지 않는 경우 입주계약을 해지할 수 있어 쟁점토지의 착공계획서를 제출할 것’을 요청하였고, 청구법인은 처분청에 ‘연접토지의 용도변경이 가능하여 2019년 11월(2019년 3월 처분청은 다시 연접토지에 대한 용도변경 가능으로 매입 의견을 문의하였고, 2019년 5월‧11월 처분청에 추가 매입의사 전달)에 연접토지 추가매입에 대한 사업계획서를 제출하였으며, 연접토지 매입 후 즉시 쟁점건축물을 착공할 예정’이라는 취지의 OOO산업단지 입주업체 착공계획서를 제출하였다. (사) 청구법인은 2020.1.13. 연접토지를 분양받기로 하는 계약을 체결하였고, 2020.4.10. 잔금을 납부하였으며 소유권 이전 등기를 경료하였다. (아) 청구법인은 2020.10.26. DDD㈜와 쟁점건축물의 신축공사계약을 체결하였고 4차례에 걸쳐 변경계약을 체결하였는데, 그 내용(발췌)은 아래와 같다. OOO (자) 청구법인은 2022.11.7. 처분청에 쟁점토지에 대한 취득세 부과에 대한 부당의견을 제출하였고, 처분청은 2022.11.9. ‘OOO산업단지 입주기업 취득세 부과에 따른 의견제출 알림’이라는 제목의 공문을 아래와 같이 작성하였다. OOO (차) 일반건축물대장에 따르면, 청구법인은 2020.9.25. 쟁점토지 및 연접토지 지상에 건축허가를 받았고, 2020.11.16. 착공하였으며 2021.12.10. 쟁점건축물을 사용승인 받았다. (카) 처분청은 2021.12.20. 청구법인에게 쟁점토지 및 연접토지 지상 건축물에 대하여 ‘공장설립등의 완료신고에 따른 공장등록’을 통보하였다. (타) OOO산업단지 관리기본계획 변경 고시에 따르면, 연접토지는 업종배치계획이 당초 ‘전기장비(28)’에서 ‘식료품(10)’으로 변경된 것으로 확인된다. (파) 위 (자)에서 처분청이 작성한 공문에 대하여 우리 원에서 유선으로 문의한 결과, 처분청은 ‘연접토지에 대한 매수를 권유한 적은 없고 처분청이 해당 산업단지 시행사의 20% 지분을 보유하고 있는데, 시행사가 청구법인에게 연접토지의 매수를 권유한 것으로 알고 있었으며, 청구법인이 2020년 4월 연접토지를 매수할 당시에 쟁점토지 지상에 3년 이내 공장을 신축하지 못하면 취득세를 감면받지 못할 수 있다는 안내를 하였다’는 답변을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점토지를 사업목적에 사용하기 위해서 정상적이고 적극적인 노력을 하였음에도 처분청이 확약한 연접토지의 용도변경이라는 행정관청에 의한 금지‧제한과 같은 외부적인 사유가 있었으므로 쟁점토지를 감면 유예기간 내에 해당 용도로 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장한다. 그러나 청구법인이 당초 쟁점토지 지상에 쟁점건축물을 설계하는 계약을 체결한 점 등을 감안하면 연접토지가 쟁점건축물의 신축에 반드시 필요한 것으로 보기 어려운 점, 청구법인은 용도변경을 조건으로 체결한 연접토지의 계약이 조건미성취로 인하여 해제된 이후 쟁점건축물을 신축하여 쟁점토지를 유예기간 내에 직접 사용할 수 있었음에도, 내부적인 의사결정을 통해 ‘용도가 변경되지 않을 가능성이 있는 연접토지’를 매수하기 위하여 상당한 시간을 소요한 것으로 보이는 점, 연접토지의 용도변경이라는 일반산업단지 변경계획의 진행과정이 행정관청에 의한 금지나 제한으로 보기는 어렵고, 쟁점토지 일대 일반산업단지의 시행자 및 연접토지의 소유자가 BBB 주식회사로 확인되는데, 처분청이 연접토지의 용도변경을 확약하면서 매수를 권유하였다는 청구주장은 증거가 없어 이를 그대로 신뢰하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 유예기간 내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장을 받아들기기 어렵다. 따라서 처분청이 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 쟁점토지에 대하여 감면한 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.