[요지] 주택건설사업자인 청구법인은 2021.8.31. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시지방세법 시행령제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일(2021.8.31.)부터 3년 이내인 2021.12.7.과 2022.2.18. 해당 주택을 멸실하였는바, 문언 상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2023지3597, 2023.9.12. 외 다수, 같은 뜻임).
[참조결정] 조심2023지3597
[주 문] OOO시장(OOO청장)이 2023.4.14. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2015.3.4. 주택건축공사업, 주택건설사업 및 주택신축판매업 등을 목적으로 설립되었고, OOO.주택법 제4조에 따라 대한주택건설협회 주택건설사업자로 등록하였으며 부가가치세법제8조 제1항에 따라 사업자등록을 하였다. 청구법인은 2021.8.31. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득한 후, 그 취득일부터 3년이 경과하기 전인 2021.12.7.과 2022.2.18. 주택을 멸실하였으며, 청구법인은 멸실한 쟁점주택의 지상에 신규 주택을 건축하던 중 정부의 PF 등에 대한 강력한 대출규제정책 등으로 인하여 공사자금의 조달 등이 어려워져 심각한 자금난이 초래됨에 따라 2022.2.15. 부득이하게 신축중인 건축물(주택)을 실수요자인 제3자에게 매각하였음에도 처분청은 멸실 후 주택 신축하여 공급을 전제로 한 쟁점 중과세 예외규정의 취지에 반한다는 이유로 쟁점주택에 대하여 중과 제외한 취득세 등(가산세 포함)을 추징하였으나, 쟁점 중과세 예외규정에서는 “주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다”고 규정하면서, “나목 6)외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우”는 중과세 예외대상에서 제외된다고 규정하고 있을 뿐, 멸실 이후 주택 완공을 전제로 하고 있지 아니하는바, 쟁점 중과세 예외규정의 제8호 단서의 “해당 주택을 멸실시키지 않거나 … 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외”라는 규정은 선택적 요건을 규정한 것이며, 처분청이 주장하는 바와 같이 주택을 멸실하고, 신축하여 공급이라는 동시 충족요건을 규정한 것은 아니다.
(2) 청구법인은 당초 주택 건설을 목적으로 낡고 오래된 구옥(舊屋)을 취득한 것으로서 쟁점주택을 취득한 후 곧바로 멸실하였기 때문에 주택으로서의 기능이 상실되어 주택 투기수요를 유발할 요인이 전혀 없어 쟁점 중과세 예외규정 등에 따른 입법취지는 이미 달성된 것이라 할 것임에도 취득세를 중과세하는 것은 타당하지 아니하다. 청구법인은 쟁점주택을 멸실하여 주택으로서의 기능이 상실되어 주택 투기수요와는 전혀 관련이 없으며, 주택 건설 도중에 취득한 쟁점주택을 실수요자인 제3자에게 양도함으로써 결과적으로 주택의 공급이 이루어지게 되어 그 입법취지가 충족되도록 하였음에도 처분청은 관련 규정에도 없는 동시 충족요건(주택을 멸실하고, 신축하여 공급)을 갖추지 못하였다는 사유로 취득세를 중과세하는 것은 조세법률주의원칙 등에 위배되어 부당하다.
(1) 법인의 주택에 대한 취득세 중과제도는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하기 위해 시행되었으며, 주택건설사업자가 새로운 주택을 짓기 위해 멸실 목적의 주택을 취득하는 것은 주택 실수요자 보호 취지에 반하지도 않고, 투기 목적의 주택 취득으로도 볼 수 없어 중과세에서 제외하고 있으나, 이에 반하여 기존 주택을 멸실만 하고 준공 이전에 해당 부동산을 처분한다면 이러한 취지에 부합하지 않는다 할 것이다.
(2) 쟁점 중과세 예외규정 및 같은 법 시행규칙 제7조의2에서는 정비사업 시행자, 주택건설사업자 등 사업의 주체별로 주택의 건설 여부에 따라 멸실 목적으로 취득하는 주택에 대한 중과비율을 달리 정하고 있으며, 이는 멸실 이후 주택 신축을 전제로 한 것이고, 쟁점 중과세 예외규정에서 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택이라고 규정하고 있으므로 취득한 기존 주택의 멸실만으로 중과 제외 요건이 이미 충족되었다고 본다면 중과세 요건은 사실상 유명무실한 규정이 될 수밖에 없다 할 것이다.
(3) 따라서, 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 멸실 후 처분하는 경우라면 중과세 대상에 해당한다(행정안전부 부동산세제과-4052호, 2022.12.12., 같은 뜻임) 할 것인바, 처분청이 쟁점주택을 멸실한 후 매도한 것은 쟁점 중과세 예외규정의 적용 대상이 아니라고 보아 이 건 취득세 등(가산세 포함)을 부과한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 OOO를 본점 소재지로 하고, 주택건축 공사업, 토목 공사업, 조경 공사업, 주택건설사업, 주택 신축 판매업 등을 목적으로 하여 2015.3.4. 설립되었다. ＜표2＞ 청구법인 현황(대법원 등기사항전부증명서 발췌) OOO (나) OOO서장이 발행한 사업자등록증명(법인사업자)에 의하면, 청구법인은 OOO 아래 ＜표3＞과 같이 주택신축판매업 등을 목적으로 부가가치세법에 의한 사업자등록을 한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 청구법인 사업자등록 현황 OOO (다) 청구법인은 주택법제4조 등에 따라 OOO 대한주택건설협회에 주택건설사업자등록을 한 사실이 주택건설사업자등록증에 의하여 확인된다. (라) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2021.8.31. 쟁점주택을 취득하여 쟁점주택 중 OOO 소재 주택은 2021.12.7., 같은 동 OOO 소재 주택은 2022.2.15. 이를 각각 멸실한 것으로 나타난다. (마) 부동산매매계약서에 의하면, 청구법인은 쟁점주택의 부속토지 OOO㎡ 및 그 지상의 건축 중인 건축물[공동주택(도시형생활주택): 단지형다세대]을 2022.2.15. 청구 외 AAA에게 에 매각(OOO원)한 것으로 나타난다. (바) 2020.7.10. 정부의 “주택시장 안전 보완대책”에 따라 다주택자․법인의 주택 취득에 대한 취득세율 인상 등을 목적으로 2020.8.12. 법률 제17473호로 신설된 지방세법제13조의2의 개정이유에는 “주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등은 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하고, …(중략)… 실수요자 중심의 주택보유를 유도하여 서민의 주거안정을 도모하려는 것임.”이라고 기재되어 있다. (사) 한편, 2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 쟁점 중과세 예외규정의 개정이유에는 “주택공급 정책을 지원하기 위하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자와 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하는 경우 그 주택을 취득세의 중과세 대상에서 제외하도록 하고…(후략)”로 기재되어 있는 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제13조의2 제1항 제1호에서는 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에는 취득세를 중과세(제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율)하도록 규정하고 있고, 쟁점 중과세 예외규정(지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목) 등에서는 주택법제4조에 따라 등록한 주택건설사업자[나목4)], 주택신축판매업을 영위할 목적으로 부가가치세법제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자[나목6)] 등이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 단서에서 “다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.”고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 쟁점 중과세 예외규정(지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목)은 2020.8.12. 대통령령 제30939호로 신설된 후 현재까지 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 취득세 중과제외 배제 사유를 “정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실하지 않는 경우”로 규정하고 있을 뿐 주택 신축을 완료하여야 한다고 규정하고 있지는 않은 점, 쟁점 중과세 예외규정(지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목) 에서 취득세 중과 제외 배제 사유로 규정하고 있지 아니한 경우까지 그 입법취지 등을 감안하여 취득세를 중과세하는 것은 납세자의 조세법령에 대한 법적안정성 및 예측가능성을 저해하는 것으로 볼 수 있는 점, 주택건설사업자인 청구법인은 2021.8.31. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시지방세법 시행령제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일(2021.8.31.)부터 3년 이내인 2021.12.7.과 2022.2.18. 해당 주택을 멸실하였는바, 문언 상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2023지3597, 2023.9.12. 외 다수, 같은 뜻임).
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 (2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것), 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
1. 법인(국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
(2) 지방세법 시행령 (2021.4.27. 대통령령 제31646호로 일부개정된 것) 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.
1. 도시 및 주거환경정비법 제2조제8호에 따른 사업시행자
2. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자
3. 주택법 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 "주택조합설립인가를 받으려는 자"를 포함한다)
4. 주택법제4조에 따라 등록한 주택건설사업자
5. 민간임대주택에 관한 특별법 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자
6. 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 부가가치세법 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자
(3) 지방세법 시행규칙 제7조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 영 제28조의2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 도시 및 주거환경정비법제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업, 주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업: 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분
2. 도시 및 주거환경정비법제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업: 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분
3. 그 밖의 주택건설사업: 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분