[요지] 청구법인의 계정(건설용지)별 원장을 보면, 청구법인은 2020.3.25. ○○은행 등에게 ○○○원을 상환하고 그 적요란에 ‘토지잔금(대출금 상환)’으로 기장하였는바, 이를 착오에 의한 오기라고 단정할 수는 없음.다만, 청구법인이 2020.3.25. 건설용지계정에 기장한 ○○○원 중 ○○○○○○조합에게 지급한 □□□원은 이 건 토지가 아닌 종전부터 청구법인이 소유하던 시 구 동 -** 토지에 AAA과 BBB을 채무자로 하여 담보된 채무를 상환한 것으로, 해당 금액은 이 건 토지의 취득과는 관계가 없다고 보임.
[참조결정] 조심2019지2029 / 조심2016지0429 / 조심2009지0730
[주 문] OOO시 OOO구청장이 2023.1.16. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 그 과세표준 OOO원에서 OOO원을 제외하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인과 이 건 토지의 매도인인 OOO은 특수관계에 해당하므로 청구법인과 OOO은 부당행위계산 부인을 방지하고 공정하게 거래하기 위하여 이 건 토지를 거래하기 전에 주식회사 통일감정평가법인(이하 “이 건 감정평가법인”이라 한다)에게 감정평가를 의뢰하였고, 이 건 감정평가법인은 공시지가기준법에 의해 이 건 토지의 감정평가액을 OOO원으로 산출하였으며, 청구법인은 그 감정평가액을 이 건 토지의 취득가격으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다. 처분청은 위의 감정평가금액이 공시지가보다 낮다는 이유로 청구법인이 신고한 취득가격을 사실상 취득가격으로 볼 수 없다는 주장만 할 뿐, 감정평가액을 산정하는 과정에서 잘못이 있다거나 다른 이유로 부적정하다는 근거는 제시하지 못하고 있다. 반면, 처분청이 산정한 이 건 토지의 매입단가는 1㎡ 당 OOO원으로 청구법인이 매입한 다른 토지의 매입단가(1㎡ 당 OOO원) 및 이 건 토지의 감정평가액의 단가 (1㎡ 당 OOO원)에 비추어 지나치게 높은 금액임을 알 수 있다.
(2) 이 건 토지의 매도인인 OOO이 이 건 토지 및 OOO동 OOO-OOO외 OOO필지를 담보(근저당권 설정)로 해서 OOO은행 등 5개 금융기관(이하 “OOO은행 등”이라 한다)으로부터 차입한 약 OOO원 중 이 건 토지에 해당하는 차입금은 아래 ＜표1＞와 같은 OOO원이다. 청구법인이 추진하고 있던 주상복합 개발사업을 정상적으로 진행하기 위해서는 이 건 토지를 비롯한 사업부지에 설정된 근저당권 해제가 필수적이었다. 즉, 쟁점금액은 개발사업의 정상적인 진행을 위하여 필요한 자금을 대표이사에게 가지급금 대여 또는 기존의 임직원단기채무와 상계한 것에 불과할 뿐 이 건 토지의 매매대금과 관련이 없다.
(3) 청구법인은 OOO원 중 OOO원은 이 건 토지의 매매대금으로 하여 OOO에게 지급하고, 나머지 OOO원(쟁점금액)은 OOO에게 대여하거나 OOO이 청구법인에게 대여한 채무와 상계하는 것으로 하여 회계처리를 하여야 했으나 투명한 자금 집행 및 신속한 근저당권 말소를 위하여 OOO을 거치지 않고, OOO은행 등에게 OOO원을 직접 상환하고 이 건 토지에 대한 근저당권을 말소한 것으로 청구법인의 회계담당자가 사실관계를 착오하여 OOO원 전부를 이 건 토지의 취득가격으로 하여 법인장부에 기장한 것이다.
(4) 처분청이 이 건 취득세 등을 부과함에 따라 청구법인은 이 건 토지의 취득가격이 과대 계상되었음을 알고, 쟁점금액을 대표이사(OOO)에 대한 가지급금(OOO원)과 채무 상계(OOO원)로 회계처리를 수정하였으며, 2023.5.25. 현재 가지급금 중 상당액을 회수하여 쟁점금액 중 미회수한 금액은 OOO원에 불과하다. OOO은 이 건 토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였을 뿐만 아니라 쟁점금액에 대한 2020년부터 2022년까지 인정이자 OOO원을 반영하여 종합소득세를 수정 신고하였다.
(5) “법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”은 단순히 법인장부에 기재된 자산의 가격을 말하는 것이 아니라 사실상의 실제 취득가격으로서 기재된 법인장부상의 가격만을 말하는 것으로서 대법원은 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합하지 않는다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우의 처분은 신빙성 없는 장부의 기재에 근거한 것으로 위법하다고 판결(대법원 2013.8.23. 선고 2013두7322 판결)하였고, 조세심판원도 장부가액이 조작되었다거나 착오로 기장된 사실이 확인되는 경우에는 그 장부가액을 취득세의 과세표준으로 삼을 수 없다고 결정(조심 2016지429, 2016.6.15.)하였다.
(6) 처분청은 청구법인의 계정별 원장만을 근거로 이 건 토지의 취득가격을 OOO원으로 보았으나, 청구법인이 제출한 매매계약서 외에 별도의 계약서가 있다거나 별도의 특약으로 청구법인이 이 건 토지에 담보된 채무를 부담한다는 약정이 있다는 사실을 입증하지 못하고 있고, 청구법인이 2020.1.17. 이 건 토지의 취득가격으로 신고한 OOO원은 이 건 감정평가법인이 정당하게 평가한 감정평가액이므로 이 건 토지의 사실상의 취득가격으로 보는 것이 타당하다.
(7) 이 건 토지의 매도인과 청구법인이 특수관계인이므로 청구법인이 이 건 토지를 그 감정평가액인 OOO원(시가) 이상으로 취득하는 경우 그 초과액은 손금 부인되어 법인세 부담만 늘어나게 되므로 그러한 사유만으로도 청구법인 입장에서는 이 건 토지를 시가 이상으로 매입할 이유가 전혀 없다.
(8) 처분청이 이 건 토지의 취득가격으로 본 OOO원은 매매계약서 등 객관적 증거서류에 의하여 작성한 것이 아니라 회계담당 직원의 착오로 작성한 법인장부에 기재한 금액에 불과한바, 그 장부는지방세법 시행령제18조 제3항 제2호에서 규정하고 있는 법인장부에 해당하지 않는다.
(9) 설령 이 건 장부가액을 이 건 토지의 사실상의 취득가격이라 하더라도 아래와 같은 이유로 쟁점금액은 취득세 과세표준에 포함될 수 없다. 지방세법제10조 제5항에서 법인장부 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 ‘사실상의 취득가격’을 과세표준으로 하되, 부당행위계산 부인 규정인소득세법제101조 제1항 또는법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외하도록 규정하고 있고, 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장 또는 유추 해석하는 것은 허용되지 않는 바, 이 건 토지의 거래에 대하여 어느 것을 과세표준으로 할 것인지 여부는 위 국세 관련 규정에 따라 판단하는 것이 타당하다(조심 2019지2029, 2021.4.12.).
(10) 한편,법인세법제52조 제1항, 같은 법 시행령 제88조 및 제89조의 규정을 종합하면, 법인이 특수관계자로부터 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입한 경우는 부당행위계산의 부인 규정을 적용받는 거래에 해당한다. 그런데, 이 건 토지의 감정평가액은 위 관련 규정에서 정한 시가에 해당하고 청구법인은 그 시가보다 현저히 높은 가액으로 계상하였으므로 이 건 토지의 거래는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로서 쟁점금액은 이 건 토지의 취득가격에 포함될 수 없다.
(1) 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인데, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있다면 그 금액을 취득세 과세표준으로 보는 것이 타당하다(대법원 2012.6.28. 선고 OOO 판결 등).
(2) 청구법인은 이 건 토지의 취득가격을 OOO원이라고 주장하나 그 금액은 취득 당시 시가표준액인 OOO원에도 미치지 못하고 있고, 개별공시지가의 현실화율이 60% 정도에 불과한 점 등을 볼 때, 이 건 토지의 사실상 취득가격이 OOO원이라는 청구주장은 설득력이 없다.
(3) 청구법인은 투명한 자금 집행 및 신속한 근저당권 말소를 위해이 건 토지의 매매대금과 OOO에 대한 대여금을 구분하지 않고 OOO은행 등에게 OOO원을 직접 상환함에 따라 쟁점금액이 포함된 OOO원을 전액 이 건 토지의 취득가격으로 기장하였다고 주장하나 청구법인은 의무적 외부회계감사대상으로 회계법인에서 장부를 기장하고 그 장부가액이 공시되므로 신의칙에 기초하여 작성한 법인장부의 대외적 신뢰성을 고려할 때 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(4) 따라서, 청구법인이 이 건 토지의 취득가격을 법인장부에 잘못 기재하였다고 볼만한 특별한 사정을 찾을 수 없고, 이에 대한 객관적인 자료도 존재하지 않을 뿐만 아니라 처분청의 세무조사결과 통지에 따라 이 건 토지의 취득 시점으로부터 3년이 경과한 후 법인장부를 수정하고, 관할 세무서장에게 종합소득세 등을 수정 신고하였다고 하더라도 이 건 토지의 취득가격은 당초 법인장부에 기장한 OOO원 이라 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO이 제출한 양도소득세신고서를 보면, OOO은 1993.3.30, 1996.8.31. 이 건 토지를 OOO원에 취득한 것으로 나타난다. (나) OOO(배우자인 OOO 포함)은 이 건 토지 중 OOO시 OOO구 OOO동 OOO-OOO, OOO-OOO 토지를 담보로 OOO은행으로부터 약 OOO원, OOO신용협동조합으로부터 약 OOO원을 차입하였고, 그 후 이 건 토지 OOO㎡ 전부와 OOO시 OOO구 OOO동 OOO 토지 OOO㎡, OOO시 OOO구 OOO동 OOO-OOO 토지 OOO㎡를 담보로 OOO은행으로부터 약 OOO원, OOO저축은행으로부터 약 OOO원 합계 약 OOO원을 차입하였다. 또한, 청구법인 소유의 OOO시 OOO구 OOO동 OOO-OOO 토지를 담보로 OOO신용협동조합으로부터 약 OOO원을 차입하였으며, 이 건 토지와 그 외 부동산에 담보된 채무 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 토지 등에 담보된 채무 내역 (단위: 원) OOO (다) 청구법인으로부터 이 건 토지의 감정평가를 의뢰받은 이 건 감정평가법인은 공시지가기준법에 따라 2019.12.23. 이 건 토지를 감정평가하였고, 이 건 토지의 시가표준액(개별공시지가)과 감정평가액은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 이 건 토지의 시가표준액, 감정평가액 내역 (단위: ㎡, 원) OOO (라) 청구법인은 2020.1.17. OOO로부터 이 건 토지 취득한 후 그 취득(신고)가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고하였으나, 실제로 그 매매대금을 지급하지는 않은 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 2020.3.17. OOO증권 주식회사 등 4개 금융기관으로부터 OOO원을 차입하는 계약을 체결한 후 2020.3.25. 이 건 토지를 청구법인의 명의로 소유권이전등기를 하였다. 또한, 청구법인은 OOO증권으로부터 OOO원을 차입하여 OOO은행 등에 대한 채무 OOO원을 상환한 후 이 건 토지, OOO동 OOO 토지, OOO동 OOO-OOO 토지 및 OOO동 OOO-OOO 토지(청구법인 소유)에 설정된 근저당권등기를 말소하였고, 그 상환액 OOO원을 건설용지 계정에 토지 취득가격으로 기장하였으며, 그 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구법인의 계정(건설용지)별 원장 내역(요약) (단위: 원) OOO (바) OOO시장은 2022.10.4. 청구법인에 대한 세무조사를 한 후, 청구법인에게 이 건 토지의 취득가격을 OOO원으로 하여 과소신고분 취득세 등을 추징하겠다는 세무조사결과 통지를 하였고, 청구법인은 이 건 토지의 장부가액을 당초 신고가격인 OOO원으로 변경하고, 나머지 OOO원(쟁점금액)은 OOO(대표이사)에 대한 가지급금 OOO원과 OOO에 대한 단기채무 OOO원의 상환(상계)으로 변경하였다. 또한, OOO은 쟁점금액 중 가지급금 OOO원에 대한 인정이자 OOO원을 반영하여 2020년부터 2022년까지 종합소득세를 수정·신고하였고, 청구법인도 그 이자를 익금 산입하여 법인세 수정·신고를 하였으며, 변경된 계정별 원장은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 청구법인의 계정별 원장(요약) (단위: 원) 계정별 원장 적요란 차변 대변 건설용지 2020.3.25. 회계착오 변경 OOO 가지급금 OOO 임원단기채무 OOO (사) 청구법인은 2023.1.20., 2023.5.25. 2회에 걸쳐 OOO부터 가지급금 OOO원을 회수하였다고 하며 가지급금에 대한 계정별 원장을 제출하였다. (2)지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준인 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에서 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2020.1.17. OOO로부터 이 건 토지를 취득할 당시 그 매매대금을 OOO에게 지급하지 않은 상태에서, 2020.3.25. OOO증권 등으로부터 차입한 OOO원으로 이 건 토지 등에 담보된 OOO의 채무 OOO원을 상환하고 OOO은행 등이 설정한 근저당권을 말소한 것으로 나타나는 점, 지방세법제10조 제5항 제3호에서 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보아 이를 과세표준으로 한 것은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인데(조심 2009지730, 2010.4.20. 등 다수, 같은 뜻임), 청구법인의 계정(건설용지)별 원장을 보면, 청구법인은 2020.3.25. OOO은행 등에게 OOO원을 상환하고 그 적요란에 ‘토지잔금(대출금 상환)’으로 기장하였는바, 이를 착오에 의한 오기라고 단정할 수는 없는 점, 청구법인은 OOO시장의 세무조사 결과통지가 있은 후에 쟁점금액 OOO원을 OOO(대표이사) 가지급금 OOO원과 OOO에 대한 채무 OOO원으로 상계한 후 가지급금 중 일부를 회수하였다고 주장하나, 이를 입증할 만한 자료를 제출하지 않아 그 채권·채무가 실제로 존재하는지 여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라 2023.1.20., 2023.5.25. OOO로부터 회수하였다는 가지급금 OOO원이 이 건 토지의 거래와 관련이 없는 순수한 금전채권의 회수인지 여부도 알 수 없는 점 등에 비추어 이 건 토지의 취득가격을 청구법인이 당초 신고한 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 다만, 청구법인이 2020.3.25. 건설용지계정에 기장한 OOO원 중 OOO신용협동조합에게 지급한 OOO원은 이 건 토지가 아닌 종전부터 청구법인이 소유하던 OOO시 OOO구 OOO동 OOO-OOO 토지에 OOO과 OOO을 채무자로 하여 담보된 채무를 상환한 것으로, 해당 금액은 이 건 토지의 취득과는 관계가 없다고 보이므로 처분청이 이 건 토지의 취득가격으로 본 OOO원에서 OOO원을 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (이하 생략)
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. (이하 생략)
(3) 지방세기본법(2019.12.31. 법률 제16854호로 개정된 것) 제19조[근거과세] ① 납세의무자가 지방세관계법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있을 때에는 해당 지방세의 과세표준 조사 및 결정은 기록한 장부와 이에 관계되는 증거자료에 따라야 한다. 제144조[장부 등의 비치와 보존] ① 납세자는 이 법 및 지방세관계법에서 규정하는 바에 따라 장부 및 증거서류를 성실하게 작성하여 갖춰 두어야 한다.