[요지] 쟁점임차인은 여전히 이 건 주택에 대한 대항력을 갖추고 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 주택임대차보호법제3조 제4항에 의하여 이 건 주택의 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 임대인의 지위에 있다 할 것이므로 청구인은 임대인으로서 쟁점임차인에게 쟁점금액을 반환할 의무를 부담하는 점 등에 비추어 쟁점금액은 이 건 주택의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것임.
[요지] 쟁점임차인은 여전히 이 건 주택에 대한 대항력을 갖추고 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 주택임대차보호법제3조 제4항에 의하여 이 건 주택의 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 임대인의 지위에 있다 할 것이므로 청구인은 임대인으로서 쟁점임차인에게 쟁점금액을 반환할 의무를 부담하는 점 등에 비추어 쟁점금액은 이 건 주택의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 주택의 임차인 aaa(이하 “쟁점임차인”이라 한다)는 청구인에게 대항력을 행사할 수 없으므로 쟁점임차인의 쟁점임차보증금 OOO원은 이 건 주택의 과세표준에 포함시켜서는 안 된다. (가) 쟁점임차인은 2019.11.29. 이 건 주택의 전 소유자 bbb과 임차보증금을 OOO원으로 하고, 임대차기간을 2019.11.29.부터 2021.11.28.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하여 2019.12.18. 보증금을 지급하였으며, 주택도시보증공사는 이 건 주택의 임대차에 대하여 보증사고가 발생할 경우 쟁점임차인에게 보증금을 지급하기로 하는 전세보증금반환보증계약을 체결하고, 2019.12.19. 쟁점임차인으로부터 임대차계약에 따른 보증금반환채권을 양수하기로 하는 채권양도계약을 체결한 뒤 2019.12.23. 그 사실을 이 건 주택의 전소유자 bbb에게 통지하였으며, 이 건 주택에 대한 임대차계약 종료 전인 2021.7.29. 이 건 주택에는 한국자산공사의 공매절차의 공매공고기입등기가 이루어졌고, 쟁점임차인은 2021.7.23. 배분요구 및 채권신고를, 쟁점임차인으로부터 OOO원에 대한 임대차보증금반환채권을 양도받은 주택도시보증공사는 2021.8.9. 공매절차에서 배분요구를 하였다. (나) 민법 제469조 제1항은 채무의 “변제는 제삼자도 할 수 있다. 그러나 채무의 성질 또는 당사자의 의사표시로 제삼자의 변제를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있는바, 이에 따르면 제3자인 주택도시보증공사의 임대차보증금 변제로 인해 쟁점임차인의 전 소유자 bbb에 대한 임대차보증금반환채권은 소멸하였다 할 것이고, 임대차 계약이 종료한 이상 임차인은 “임대차보증금반환채권”의 청구가 유일한 대항력 행사의 이유라 할 것이므로 위 채권이 변제되어 소멸한 이상 대항력을 행사할 이유도 그에 따라 낙찰자가 임차인에 대한 전 임대인의 보증금반환채무를 인수할 이유도 없다 할 것이므로 이처럼 청구인이 쟁점임차인 aaa의 보증금을 인수하지 않는 이상 이 건 주택의 취득가액에 쟁점임차인의 임대차보증금 OOO원을 산입하여 과세표준으로 해서는 아니 된다. (다) 쟁점임차인 aaa는 2021.12.9. 인천지방법원 부천지원의 주택임차권등기명령에 따라 2021.12.15. 이 건 주택에 대한 임차권등기(이하 “쟁점임차권등기”라 한다)를 하였는바, 주택도시보증공사가 이미 해당 공매절차에서 배당요구를 통해 그 권리를 행사하여 우선변제권마저 소멸한 쟁점임차권등기는 단지 경락과 동시에 말소될 운명일 뿐, 아무런 효력도 갖지 못하여 임대차보증금을 주택도시보증공사로부터 모두 변제받고 채권마저 주택도시보증공사에 모두 양도한 쟁점임차인은 쟁점임차권등기의 존재를 이유로 청구인에게 대항력을 행사할 수도 없다.
(2) 쟁점임차인 aaa는 공매절차 상 청구인이 이 건 주택의 소유권을 취득하기 전 쟁점임대차보증금 OOO원을 주택도시보증공사로부터 모두 변제받고 동 채권을 주택도시보증공사에게 양도하여 이 금원에 대해서 주택도시보증공사는 대위변제자 혹은 채권양수인의 지위에서 쟁점임차권등기를 기반으로 오직 우선변제권만을 행사할 수 있었으나, 한국자산관리공사의 이 건 주택에 대한 공매절차에서의 주택도시보증공사의 우선변제권 행사와 함께 쟁점임차권등기는 존재 이유를 상실하였고, 한편 쟁점임대차보증금 OOO원에 대해 쟁점임차인 aaa가 쟁점임차권등기의 효력을 주장하며 대항력을 행사할 이유나 필요도 없다.
(3) 또한, 쟁점임차인 aaa가 임대차 종료 전 보증금 회수를 위한 위험을 주택도시보증공사에게 부담시키기 위해 임대인에 대한 보증금반환채권을 스스로 포기하고, 임대차 종료 후 주택도시보증공사로부터 보증금 전액을 변제받은 이 건에서 주거권 그 자체의 보장이나 보증금의 회수 기회의 보장 중 어느 측면에서 보더라도 쟁점임차인에게는 주택임대차보호법이 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 임차인에게 부여한 권능, 특히 대항력이 유지된다고 볼 수 없다.
(4) 따라서, 쟁점임차인은 보증금반환채권의 양도 및 주택도시보증공사의 보증금 전액 변제로 인하여 더는 대항력을 행사할 수 없게 되었을 뿐만 아니라 대항력을 행사할 이유 자체가 사라졌는바, 이 건 주택의 취득가액에 쟁점임차인의 쟁점임차보증금 OOO원을 포함시켜 취득세 등의 과세표준을 정하여 부과ㆍ고지한 처분청의 처분은 위법하다.
(1) 주택임차인은 주택임대차보호법제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 위 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지되며 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계하며, 금융기관이 임차인으로부터 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받는 경우도 마찬가지이므로 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다할 것이고, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 주택임대차보호법 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 임차보증금은 해당 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것이다.
(2) 청구인은 한국자산관리공사의 매각결정에 의하여 2022.6.20. 이 건 주택의 매수대금을 완납하여 이를 취득한 후, 동 매수대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였으나, 이 건 주택의 등기사항 전부증명서에 따르면, 청구인은 2022.6.20. 이 건 주택을 취득하기 전인 2021.12.15. 쟁점임차권등기에 따른 주택임차권이 설정된 점, 주택임대차보호법제3조의5 단서 조항에 따라 비록 임차인의 우선변제권이 주택도시보증공사에 승계되었다 하더라도 청구인이 쟁점임차인에게 임차보증금 전액을 반환하지 아니한 이상 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한 점, 같은 법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속되는 것으로 보아야 하므로 청구인은 이 건 주택을 취득함과 동시에 쟁점임차보증금 반환채무도 함께 인수한 것으로 보아야 하는 점, 청구인이 반환해야 하는 대항력 있는 쟁점임차보증금은 지방세법 시행령제18조 제1항에서 규정된 취득을 위한 간접비용(채무인수액)에 해당한다고 할 것인 점, 청구인은 이 건의 경우 공매절차가 개시되자 임차인이 직접 배분요구를 하고 임대차계약 종료 후 임차인이 임차권등기를 설정한 경우로서 이의신청 결정 당시 인용된 판결의 사건과 다르다고 주장하나, 해당 판결은 임대차 존속여부에 관계없이 임차인이 임차권등기명령을 통하여 여전히 대항력을 행사하고 있는 한 임대인의 지위는 승계되어 임차보증금을 반환할 의무가 있다는 판결이므로 청구주장은 이유가 없다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임차보증금을 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 주택의 전세계약서 등에 의하면, 이 건 주택의 전 소유자 bbb과 쟁점임차인 aaa는 2019.11.29. 이 건 주택에 대하여 보증금 OOO원, 임대차기간 24개월(2019.11.29.〜2021.11.28.)로 하는 다세대주택 전세계약을 체결하였고, 쟁점임차인은 2019.12.6. 이 건 주택으로 주민등록을 전입한 후, 2019.12.18. 확정일자를 받은 것으로 나타난다. (나) 쟁점임차인은 2019.12.19. 주택도시보증공사로부터 전세보증금반환보증서를 발급받았으며, 같은 날 쟁점임차인과 주택도시보증공사는 쟁점임차보증금에 대한 채권양도계약서를 작성하고, 2019.12.23. 채권양도 사실을 이 건 주택의 당시 소유자인 bbb에게 통지하였다. (다) 이 건 주택의 등기사항전부증명서 등에 의하면, 쟁점임차인은 이 건 주택에 대하여 2021.12.9. 인천지방법원 부천지원의 임차권등기명령에 따라 2021.12.15. 주택임차권등기를 한 것으로 나타난다. (라) 이 건 주택의 등기사항전부증명서 등에 의하면, 한국자산관리공사는 2021.7.28. 공매공고에 따라 2021.7.29. 공매공고 등기가 된 것으로 나타나며, 2021.7.28.부터 2022.3.16.까지 22차례에 걸쳐 이 건 주택에 대한 압류재산 공매를 진행하였고, 청구인은 한국자산관리공사의 경매에 참여하여 2022.6.13. 이 건 주택에 대한 매각결정통지(낙찰)를 받아 2022.6.20. 매수대금을 완납하고, 2022.8.24. 소유권을 이전받은 것으로 나타난다. ＜ 이 건 주택의 등기사항전부증명서(발췌) ＞ ◯◯◯ (마) 주택도시보증공사 서울서부관리센터장은 2021년 8월(날짜 미기재)경 쟁점임차인의 우선변제권을 승계하였다는 사유로 한국자산관리공사에 쟁점임차보증금에 대한 권리신고 및 배분요구서를 제출하였다. (바) 위 (마)에 따라 한국자산관리공사가 2022.7.6. 작성한 이 건 주택에 대한 배분계산서는 아래와 같다. ＜ 한국자산관리공사의 배분계산서 ＞ ◯◯◯ (사) 쟁점임차인 aaa의 주민등록초본 정보 등에 의하면, 쟁점임차인은 2019.12.6. 이 건 주택에 주민등록을 전입하여 2022.1.17. 전출한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제5항에서는 “다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.”고 규정하면서 그 제4호에서 “공매방법에 의한 취득”을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제1항 본문에서는 “법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.”고 규정하고 있다. 한편, 주택임대차보호법제3조 제1항에서는 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있으며, 그 제4항에서는 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항에서는 “제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.”고 규정하면서, 제7항에서 “다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.”고 하면서 그 제9호에서 “주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사”를 규정하고 있으며, 제9항에서는 “금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.”고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 주택임차인은 주택임대차보호법제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 이러한 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지된다 할 것이고, 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다 할 것이며, 이는 주택임대차보호법제3조의2 제7항에서 정한 금융기관(주택도시보증공사 등)이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지로서, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다 할 것인바, 쟁점임차인은 이 건 주택에 대하여 주택의 인도(2019.11.29.)와 주민등록의 전입(2019.12.6.)을 마쳐 대항력을 갖추고 있는 상태에서 임차권등기(2021.12.15.)를 한 것으로 나타나는 점, 쟁점임차인은 2019.12.6.경 이 건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 청구인이 2022.6.20. 이 건 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론이고 이 건 심판청구의 심리일(2024.4.24.) 현재까지도 임차권등기명령에 의한 임차권등기 등을 통하여 여전히 이 건 주택에 대한 대항력을 갖추고 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 주택임대차보호법제3조 제4항에 의하여 이 건 주택의 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 임대인의 지위에 있다 할 것이므로 청구인은 임대인으로서 쟁점임차인에게 쟁점임차보증금 중 배분금액 OOO원을 제외한 쟁점금액을 반환할 의무를 부담하는 점 등에 비추어 쟁점금액은 이 건 주택의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점금액에 대하여 이 건 취득세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 (2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
4. 공매방법에 의한 취득
(2) 지방세법 시행령 (2021.12.31. 대통령령 제32293호로 일부개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
(3) 주택임대차보호법 (2020.6.9. 법률 제17363호로 일부개정된 것) 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
9. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
1. 임차인이 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 민법제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 제4조(임대차기간 등) ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
(4) 민법 제469조(제삼자의 변제) ① 채무의 변제는 제삼자도 할 수 있다. 그러나 채무의 성질 또는 당사자의 의사표시로 제삼자의 변제를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못한다.