[요지] 청구법인은 2021.8.31. 이 건 토지에 대한 매매대금을 모두 처분청에 지급하여 취득하였으므로 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 사실상 소유하고 있다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 토지에 대한 매매대금을 모두 지급한 후에도 조성공사가 완료되지 않아 건축물을 신축할 수 없었다고 하더라도 이러한 사정만으로 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인을 이 건 토지의 사실상 소유자가 아니라고 할 수는 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 이 건 토지는 처분청이 2019.1.10. A로부터 취득하여, OOO타운 조성을 목적으로 청구법인에게 공급한 토지로서 이 건 심판청구일 현재까지 A(이 건 조성공사의 사업시행자)가 시행하는 토지조성 공사가 끝나지 않은 상태이나 처분청이 2021.8.31.까지 이 건 토지의 매매대금을 완납하도록 요구하면서 미납 시 연체료를 부과한다고 하여 2021.8.31. 매매대금을 완납한 것 일뿐 이 건 토지의 공부상 소유자는 처분청에 이 건 토지를 매각한 A이다.
(3) 이 건 토지의 매매계약서 제5조에서 매수인(청구법인)이 토지 매매대금을 완납하고 토지조성 사업이 준공되어 지적 정리가 완료된 경우 또는 매도인(처분청)이 토지사용을 승낙하는 경우에만 매수인이 이 건 토지를 사용할 수 있는데, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지는 그 조성사업이 준공되지 않아 사실상 사용할 수 없는 상태이고, 처분청도 2022.12.31.부터 이 건 토지를 사용할 수 있다고 청구법인에게 통보하였는바, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 사용·수익권은 여전히 종전 소유자인 처분청에 있다고 할 것이다.
(4) 또한, 이 건 토지의 매매계약서 제11조 제1항을 보면, 매도인(처분청)은 매수인(청구법인)이 매매대금을 완납하면 매수인에게 이 건 토지의 소유권을 이전한다고 규정하면서 그 단서에서 조성사업 준공 전에 이 건 토지를 공급한 경우에는 조성사업의 준공과 지적 및 등기공부정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 2021.8.31. 이 건 토지의 매매대금을 완납하였을 뿐 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 처분청으로부터 이 건 토지의 소유권을 완전히 이전받지 않았음에도 처분청이 청구법인을 이 건 토지의 사실상 소유자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다. (5)지방세법 시행령제20조에서 유상승계취득의 경우 ‘사실상의 잔금지급일’을 취득시기로 규정하고 있으나 이는 취득세의 납세의무 성립일을 판단하기 위한 것으로 이를 다른 세목에 그대로 적용할 수 없고,지방세법제107조 1항에서 재산세는 과세기준일 현재 사실상의 소유자에게 부과한다고 규정하고 있는 이상, 청구법인이 2021.8.13. 이 건 토지의 잔금을 모두 지급하였다고 하더라도 2022년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지의 사실상 소유자는 청구법인이 아니라 그 소유권을 사실상 행사하고 있는 처분청으로 보는 것이 타당하다.
(6) 한편, 처분청은 청구법인이 이 건 토지의 매매대금을 완납한 후 2021.11.12. 이 건 토지의 소유자의 지위에서 이 건 토지에 건축허가 신청을 하였으므로 이는 이 건 토지의 사실상의 소유자로서 권한을 행사한 것이라는 의견이나, 처분청은 청구법인이 2021.8.31. 이 건 토지의 잔금을 지급하기 전에 이미 ‘건축허가용 토지사용 승낙서’를 발급한 사실이 있을 뿐만 아니라 청구법인의 건축허가 신청은 이 건 토지의 소유자의 지위에서 신청한 것이 아니라 그 사실상의 소유자인 처분청으로부터 토지 사용승낙서를 받아 신청한 것이므로 이는 청구법인이 2021.8.31. 잔금을 완납한 후에도 실질적인 소유권은 처분청에 있다는 사실을 반증(反證)하는 것이다.
(7) 처분청(도시개발과)이 이 건 토지의 사용가능일을 2022.12.31.로 변경(5차) 통보함에 따라 청구법인은 이를 그대로 신뢰하고, 이 건 토지의 소유권은 사실상 처분청에 있다고 보아 소유권 행사와 관련한 아무런 행위를 하지 않았음에도 처분청이 청구법인을 이 건 토지의 사실상 소유자로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 신뢰보호의 원칙 또는 신의성실의 원칙을 위배한 처분이다.
(3) 비록, 2022년도 재산세 과세기준일(6. 1.)이 경과한 후 처분청(도시개발과)이 청구법인에게 2022.12.31.을 이 건 토지의 사용가능일로 통보한 사실은 있으나 이 건 토지의 매매계약서 특약사항 라. 1)에서 이 건 토지가 소재하는 OOO타운의 준공시기를 2021년 6월로 예정하면서 그 시기는 사업시행자인 A의 공사 일정에 따라 추후 변동될 수 있다고 명시하고 있는바, 청구법인은 이 건 토지의 준공시기 또는 실제 사용 시기가 예정보다 늦춰 질 수 있다는 사실을 알고 이 건 토지의 매매계약을 체결한 것이라 볼 수 있으므로 이 건 토지의 사용 가능일이 청구법인이 이 건 토지의 잔금을 지급한 2021.8.31. 이전인지 여부에 관계없이 청구법인은 그 잔금을 지급한 이후부터는 이 건 토지를 사실상 소유하고 있다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 토지의 2022년도 재산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.
(4) 처분청의 도시개발과가 청구법인에게 이 건 토지의 사용가능일을 2022.12.31.로 통보하였다 하더라도 처분청의 도시개발과는 지방세를 징수할 수 있는 지위에 있지 아니한바, 이를 조세의 부과와 징수와 관련한 과세관청의 공적인 견해 표명이라 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙에 위배된다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것) 제7조[납세의무자 등] ② 부동산등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(이하 생략)
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제114조[과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제20조[취득의 시기 등] ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 사실상의 잔금지급일
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청(토지 매매계약 등에 있어서는 처분청을 “과천시장”이라 한다)은 2015.5.29. 경기도 과천시 OOO토지 223,599㎡(이 건 토지 포함)를 A로부터 OOO원(㎡당 OOO원)에 취득하는 부동산 매매계약을 아래와 같이 체결하였다. OOO (나) 과천시장과 청구법인의 주주들인 B 주식회사 외 4개 법인은 2018.8.30. 이 건 토지를 OOO원(1㎡ 당 4,830,000원)에 매매하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하였다. (다) 과천시장과 청구법인은 2019.2.15. 이 건 토지의 매수인을 B 주식회사 외 4개 법인에서 청구법인으로 변경하는 부동산 매매계약(변경)을 아래와 같이 체결하였다. OOO 한편, 과천시장은 청구법인이 이 건 토지를 당초 취득목적 이외의 용도로 사용하거나 의무사용기간 내에 처분 또는 정하여진 기간까지 지식기반 건축물을 신축하지 않는 경우 이 건 토지를 환수하기 위해 이 건 토지의 매매계약 체결과 동시에 과천시장을 매수인으로 하는 매매예약계약(매도인 청구법인)도 함께 체결하였다. (라) 과천시장이 2020.5.14. 청구법인에게 통보한 이 건 토지의 사용시기 변경 공문(1차)을 보면, 과천시장은 이 건 토지에 매설된 상수도관의 이설공사가 토지 보상 등의 문제로 지체됨에 따라 이 건 토지의 사용시기와 잔금납부시기를 2020.12.31.로 연기한 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 2020.6.23. 과천시장으로부터 건축허가 신청을 위한 토지 사용승낙서를 발급받아 2020.6.26. 처분청에 건축허가를 신청하였으나 처분청은 2020.12.17. 이를 반려하였다. (바) 과천시장은 이 건 토지에 매설된 상수도관의 이설 공사가 예정대로 진행되지 않음에 따라 2021.6.22. 청구법인에게 이 건 토지의 사용시기와 잔금지급일을 2021.8.31.로 연기한다고 통보(4차)하였다. (사) 과천시장은 2021.8.11. 청구법인에게 이 건 토지의 매매대금을 2021.8.31.까지 전부 납부(미납시 연체료 부과)하도록 통보하였고, 이에 따라 청구법인은 2021.8.31. 이 건 토지의 잔금 OOO원을 지급한 후, 그 지급일을 취득시기로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다. (아) 과천시장은 2015.5.29. A와 체결한 토지매매계약서 제2조 제3항(처분청이 일반 수요자로부터 잔금 등을 받은 날부터 10일 이내에 매매대금 지급)에 따라 2021.9.13. A에게 이 건 토지의 잔금 OOO원을 지급하였다. (자) 청구법인은 이 건 토지에 대한 잔금을 납부한 후 2021.11.12. 이 건 토지에 건축물 134,669.86㎡(업무시설 등)를 신축하는 건축허가를 신청하였고, 처분청은 2022.6.8. 이를 허가(건축)하였다. (차) 과천시장은 이 건 토지의 사용가능시기를 2021.8.31.에서 16개월이 순연된 2022.12.31.로 변경하고, 그 사실을 2022.8.31. 청구법인에게 통보(5차)하였다. (카) 처분청은 청구법인이 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 사실상 소유하고 있다고 보아 2022.9.15. 청구법인에게 이 건 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다. (2)지방세법제7조 제2항에서 부동산등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제107조 제1항 및 제114조에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세법제107조 제1항에서 재산세 납세의무자를 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으므로 재산을 사실상 취득한 때에 비로소 재산세 납세의무가 성립한다고 보아야 하는 점, 재산세의 경우 재산을 사실상 취득한 때에 대해서 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로 취득세에 있어서의 취득시기에 대한지방세법 시행령제20조 제2항 제1호의 규정을 준용하여 유상매매의 경우 그 사실상의 잔금지급일에 해당 재산을 취득하여 소유하고 있는 것으로 보는 것이 타당한 점, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 그 본질은 재산 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 재산세 과세요건이 아닌 점, 청구법인은 2021.8.31. 이 건 토지에 대한 매매대금을 모두 처분청에 지급하여 취득하였으므로 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 사실상 소유하고 있다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 토지에 대한 매매대금을 모두 지급한 후에도 조성공사가 완료되지 않아 건축물을 신축할 수 없었다고 하더라도 이러한 사정만으로 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인을 이 건 토지의 사실상 소유자가 아니라고 할 수는 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.