[요지] 청구법인은 대출금 1,150억원을 금융기관으로부터 차입한 후 그 중 토지 취득비용인 이 건 제1대출금을 상환하는 비용으로 920억원(상환비율 약 80%)을, 위 대출금 금융수수료로 124억원을, 기타 비용으로 11억원을 사용한 것으로 나타나는 점, 법인장부 등에 의해 청구법인이 이 건 제2대출금(1,150억원) 외 추가로 대출받은 내역이 없고 처분청도 추가대출 내역을 확인하고 있지 못하는 점, 이 건 건축물의 총 분양대금은 약 6,672억원으로 이 건 건축물의 신축비용 중 직접비용인 도급공사비용 1,085억원을 상회하는 점 등에 비추어, 쟁점비용은 이 건 토지의 취득을 위한 대출금(위 상환비율 80%에 해당하는 금액)이거나 그와 관련된 기존 대출금의 대환을 위한 비용(위 비율 80%에 해당하는 금융수수료)으로서 이 건 건축물의 건축비용이 아닌 이 건 토지를 취득하는 데 소요된 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것임.
[참조결정] 조심2018지1590 / 조심2021지2626 / 조심2021지0855 / 조심2013지0440
[주 문] 인천광역시 연수구청장이 2023.2.28. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 토지 취득과 관련하여 발생한 차입금 이자로서 토지 취득일 이후에 발생된 이자비용은 건축물 취득가액에 포함되지 않는다는 결정례(조심 2018지1590, 2019.12.3. 등)와 유권해석(행정안전부 지방세운영과-2591, 2011.6.3. 등)이 있고, 토지 취득과 관련하여 발생한 차입금 이자로서 토지 취득이후 발생된 이자이고 공사대금을 분양수입금으로만 충당한 사실이 확인되는 경우 건축물 신축을 위하여 충당한 이자로 볼 만한 특별한 입증이 없는 한 신축가액에 해당하지 않는다는 결정례(조심 2021지855, 2022.8.22. 등, 같은 뜻임)가 있는바, 차입금 전체 금액에서 토지 취득에 사용된 차입금 이자 부분은 취득세 과세표준에 포함되지 않는다.
(2) 이 건 건축물 신축사업을 위한 대출 경위를 살펴보면, 위탁법인은 이 건 토지상에 복합상가용 이 건 건축물을 신축하는 사업시행자로서 위탁법인과 청구법인은 2017.11.8. 이 건 토지 부동산담보신탁계약을, 같은 날 위탁법인과 B 주식회사 등과 OOO원(OOO, 이하 “이 건 제1대출금”이라 한다)을 차입하는 내용의 대출약정을 각각 체결한 후, 위탁법인은 2017.11.13. 이 건 제1대출금으로 이 건 토지를 취득한 후, 같은 날 청구법인에게 이 건 토지를 신탁(위탁)하였고, 이후 위탁법인은 2018.6.27. C 주식회사 등으로부터 추가로 OOO원(PF대출금, 이하 “이 건 제2대출금”이라 한다)의 대출금을 차입한 후, 동 자금으로 이 건 제1대출금(OOO원, 이 건 제2대출금 OOO원 대비 상환비율 80%)과 이 건 제2대출금 이자비용과 금융수수료 등 쟁점1․2비용을 지출하였다.
(3) 그러나, 처분청은 이 건 제2대출금 약정서에 이 건 건축물을 신축하여 분양하는 사업이 기재되었다는 이유로 쟁점비용이 이 건 건축물 신축가액에 포함되어야 한다는 의견이나, 토지 취득 관련 대출금을 대환하는 경우 대환한 대출금은 신축가액에 해당하지 않으며(조심 2021지855, 2022.8.22.), 대출약정서 등에 건축물 신축을 위한 목적이 기재되어 있다 하더라도 그 내용이 토지 대환과 건축물 신축을 위한 것이라면 대출금 전액이 반드시 건축물 신축과 관련된 비용이라고 단정할 수 없는 것이다(조심 2021지2626, 2022.12.2., 같은 뜻임)
(4) 위 사실관계를 종합하면, 위탁법인은 이 건 제2대출금으로 이 건 토지 취득을 위한 이 건 제1대출금 원금과 이 건 제2대출금 이자비용 및 이 건 제2대출관련 금융수수료 명목으로 쟁점1․2비용을 지출하였고, 이 건 건축물의 신축가액은 분양대금으로 모두 충당하였으며, 이에 소요된 쟁점1․2비용은 이 건 토지 취득일인 2017.11.13. 이후인 2018.6.28.부터 발생한 비용이 명백하므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준 중 쟁점1․2비용은 제외하는 것이 타당하다.
(1) 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없으며(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결, 같은 뜻임), 취득세 과세대상 물건의 취득에 소요되었음이 확인되는 일반차입금의 경우에는 전체 취득가액에서 취득세 과세대상 물건 취득에 지출된 금액과 그 외 물건 취득에 지출된 금액의 비율에 따라 안분하여 취득세 과세대상 물건 취득 중 건설자금이자만을 과세표준에 산입하는 것이 타당하다 할 것(조심 2013지440, 2015.11.25. 같은 뜻임)이다.
(2) 통상 대규모 자금이 소요되는 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 높은 이율의 OOO을 통하여 시행사가 개발 초기 금융사에 토지매입 자금을 대출받고 이후 건물의 착공단계에서 낮은 이율의 본 PF대출을 받게 되면 다시 브릿지론을 상환하고, 이후 발생하는 건물의 신축비용은 입주예정자로부터 분양대금을 받아 충당하면서 사업을 진행하게 된다. (가) 청구법인이 제출한 증빙자료에 의하면 2017.11.8.~2017.11.13.까지 B 주식회사 등으로부터 이 건 제1대출을 차입하여 이 건 토지를 취득한 후, 2018.6.27.~2018.6.28.까지 B 주식회사 등으로부터 이 건 제2대출(PF대출)을 다시 차입하여 동 자금으로 이 건 제1대출금을 대환한 것으로 보이고, 2018.6.28.~2020.7.23.까지 이 건 제2대출금(PF대출)의 차입금에 대한 이자인 쟁점1비용과 금융수수료인 쟁점2비용을 지출한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 이 건 제2대출금 중 토지의 취득을 위하여 대환한 비용의 비율을 안분한 쟁점1ㆍ2비용(이 건 제2대출금 OOO원에서 이 건 제1대출금 OOO원을 상환한 비율은 80%임)은 이 건 건축물의 과세표준에서 제외되어야 한다. (나) 다만, 청구법인은 이 건 토지의 대환비율 80%를 산정하면서 이 건 제2대출금 모수를 OOO원으로 하여 안분하였으나, 이 건 제2대출금은 일시대출 OOO원과 한도대출 OOO원을 합한 OOO원으로 약정이 되어 있는바, 한도대출 추가 실행여부와 이 건 건축물의 분양대금으로 공사비용을 지급한 사용내역 등을 재조사하여 이 건 토지의 취득에 소요된 차입금의 이자비용에 대해서는 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 서울특별시 강남구 테헤란로 OOO를 본점소재지로 하고, 부동산 신탁업 및 건설업 등을 영위하기 위하여 1996.12.3. 설립된 법인이다. (나) 대출약정서 등에 의하면, 위탁법인은 2017.11.8. C 주식회사 등으로부터 이 건 제1대출금 OOO원을 차입한 후, 다음과 같이 토지매입비용으로 약 OOO원을, 용역보수비용으로 약 OOO원을, 금융비융으로 약 OOO원 합계 OOO원(위탁법인 자금 OOO원 포함)을 사용한 것으로 나타난다. OOO (다) 위탁법인과 청구법인 등은 2018.6.27. 이 건 신축사업(분양)을 위하여 청구법인을 수탁자로 하고 위탁법인 등이 책임지고 사업비용을 충당한다는 등의 내용으로 다음과 같이 관리형토지신탁계약을 체결하였다. OOO (라) 이 건 제2대출금(PF대출)약정서 등에 의하면, 위탁법인(차주)은 2018.6.27. B 주식회사 등으로부터 차입금 OOO원을 대출받는 약정을 하였고, 2018.6.28. 그 중 OOO원을 대출받아 이 건 제1대출금 상환비용으로 OOO원을, 용역보수비용으로 OOO원을, 사업비용으로 약 OOO원을, 금융비용으로 약 OOO원을, 이 건 제1대출금 이자비용으로 약 OOO원 합계 OOO원을 사용한 것으로 나타난다. OOO (마) 청구법인은 위탁법인이 2017.11.8. 이 건 제1대출금으로 이 건 토지를 취득하였고, 2018.6.27. 추가로 이 건 제2대출금을 차입하여 이 건 제1대출금과 그 이자비용을 상환하고 금융비용을 지출하였으며, 나머지 이 건 건축물의 신축금액은 다음의 분양가액으로 충당하였다고 주장하며 다음의 입증자료 분양수입금 내역을 제출하였다. ＜분양대금 납입현황＞ (단위: 원) OOO (바) 이 건 건축물 취득신고서에 의하면, 청구법인은 2020.9.9. 이 건 건축물의 취득가액을 OOO원(직접 도급공사비용 OOO원 포함)으로 신고하였다. (사) 청구법인은 이 건 건축물의 취득가액 중 이 건 제2대출금으로 이 건 제1대출금의 원금 OOO원을, 이 건 제2대출금 이자비용 약 OOO원, 금융수수료 등 OOO원 합계 OOO원을 지급한 것으로 나타나며, 이 중 대출금 상환비용에 소요되는 비율 80%를 적용하여 약 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 하였다. ＜이 건 건축물 과세표준 경정청구 내역＞ (단위: 원) OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 이 건 제2대출금을 받으면서 그 약정서에 건축물을 신축․분양한다는 내용이 기재되어 있는 등 이 건 제1대출금이 이 건 제1대출금(토지 취득비용) 상환을 위한 용도로 보기 어렵다는 의견이고, 인천광역시장은 전반적으로 이 건 제2대출금의 용도는 토지취득비용인 이 건 제1대출금 상환 용도로 보이나 이 건 제2대출금의 약정한도가 OOO원임에도 이 건 제2대출금으로 OOO원만 대출을 받았는바, 추가 대출금 여부를 확인한 후 그 추가 대출금이 건축자금 용도로 사용하였는지를 재조사하여야 한다는 의견이다. (나)지방세법(시행 2020.8.12., 법률 제17473호로 개정된 것) 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 지방세법 시행령(2020.5.12. 대통령령 제30672호로 개정된 것) 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대바 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 등 제1호부터 제10호 등의 비용을 규정하고 있다. (다) 이 건의 경우 이 건 제2대출금 사용현황에 의하면, 청구법인은 대출금 OOO원을 금융기관으로부터 차입한 후 그 중 토지 취득비용인 이 건 제1대출금을 상환하는 비용으로 OOO원(상환비율 약 80%)을, 위 대출금 금융수수료로 OOO원을, 기타 비용으로 OOO원을 사용한 것으로 나타나는 점, 법인장부 등에 의해 청구법인이 이 건 제2대출금 외 추가로 대출받은 내역이 없고 처분청도 추가대출 내역을 확인하고 있지 못하는 점, 이 건 건축물의 총 분양대금은 약 OOO원으로 이 건 건축물의 신축비용 중 직접비용인 도급공사비용 OOO원을 상회하는 점 등에 비추어, 쟁점비용은 이 건 토지의 취득을 위한 대출금(위 상환비율 80%에 해당하는 금액)이거나 그와 관련된 기존 대출금의 대환을 위한 비용(위 비율 80%에 해당하는 금융수수료)으로서 이 건 건축물의 건축비용이 아닌 이 건 토지를 취득하는 데 소요된 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2020.8.13.대통령령 제30672호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
⑤ 법 제10조 제6항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액
3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.