쟁점주택에 대하여 잔금을 지급하지 않아 사실상 취득한 것으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2021.8.6. 경기도 성남시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(분양)한 후, 2021.8.9. 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고지방세법제11조 제1항 제8호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 2022.12.29. 위 취득가액에서 일부 금액 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 10년 동안 분할 납부형태로서 미지급 상태이고 소유권이전등기도 경료되지 아니하였으므로, 쟁점주택을 사실상 취득하였다고 볼 수 없다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.2.21. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 한국토지주택공사와 쟁점주택에 관하여 주택분양계약(임대 후 분양전환)을 체결하였고, 동 계약에 따라 매매대금의 전부를 지급하지 아니한 점에서 취득세 납세의무가 성립되었다고 볼 수 없다. 구체적으로 주택가격납부확인원에서 ‘잔금’으로 기재된 OOO원은 계약금과 구별되는 일반적인 의미의 잔금이 아니라 ‘계약금’으로 보아야 하는바, 이는 쟁점주택 분양계약서 제1조 제4항에서 잔금(쟁점금액)과 구별되는 계약금의 일부(계약시 추가납부금)로 기재되어 있는 점에서 명백하다. 또한 쟁점주택 매매대금의 약 47%에 이르는 거액의 쟁점금액의 납부가 ‘잔금’으로 지급되지 아니하였음에도, “임대 후 분양전환계약”이라는 특수성만을 강조하여 사실상 취득행위가 있었다고 보는 것은 조세법률주의에 위배된다. 따라서 잔금 성격의 쟁점금액을 지급하지 아니하였고, 소유권이전등기도 경료하지 아니한 청구인이 쟁점주택을 사실상 취득하였다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 한국토지주택공사에게 계약금 및 잔금을 지급한 사실이 주택가격확인원에서 나타난다. 또한 청구인은 쟁점주택 매매대금 중 계약금만 지급하였다고 주장하나, 분양가 전체에서 일부를 유예해 주는 방식의 ‘임대 후 분양전환’이라는 특수성에 비추어 볼 때, 청구인은 신고·납부일부터 쟁점주택을 즉시 사용·수익 가능하였고, 쟁점금액 역시 언제든지 상환할 수 있고 소유권이전등기가 가능하였던 점에서 청구인은 쟁점주택을 사실상 취득한 것으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택에 대하여 잔금을 지급하지 않아 사실상 취득한 것으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. (각 목 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점주택을 한국토지주택공사로부터 임대받아 사용·수익하던 중 2021.8.6. 한국토지주택공사와 쟁점주택에 관하여 임대분양전환형 주택분양계약을 체결하였는데, 주요 내용은 다음과 같다. ◯◯◯ (나) 한국토지주택공사 경기지역본부장이 발행한 주택가격납부확인원에 따르면, 청구인은 쟁점주택에 관하여 아래 ＜표＞와 같이 대금을 납부한 사실이 확인된다. ＜표＞ 쟁점주택 매매대금 납부내역 (단위: 원) ◯◯◯ (다) 청구인은 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하지 아니하였으나, 쟁점주택의 아파트단지의 분양전환세대 중 일부세대는 위 ＜표＞의 할부금을 납부하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가)지방세법제7조 제2항은 취득세 과세대상이 되는 부동산의 취득에 관하여민법등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 여기서 사실상 취득이라 함은 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다. 따라서 매매의 경우에 있어서는 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 의미한다고 보아야 하고, 이와 같이 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2014.1.23. 선고 2013두18018 판결 등, 같은 뜻임). (나) 청구인은 한국토지주택공사와 체결한 주택분양계약(임대 후 분양전환)에 따라 매매대금의 전부를 아직 미지급하였으므로 쟁점주택을 사실상 취득하였다고 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점주택 매매계약 제1조 제3항에 따르면, 청구인은 쟁점금액을 총 10년의 상환기간 동안 매년 분할하여 납부하되, 언제든지 이를 전액 납부하여 완전한 소유권을 취득할 수 있는 점, 쟁점주택 매매계약 제3조 제1항에 따르면, 청구인은 쟁점금액 완납이나 소유권이전등기 경료 여부와 상관없이, 쟁점주택의 사실상 소유자로서 사용·수익권을 보장받는 동시에 그에 따르는 제세공과금을 부담하고 있는 점, 쟁점주택 매매계약서에서 쟁점금액을 ‘잔금(할부금)’이라고 표시하고 있으나 이를 일반적 의미의 잔금으로 보기는 어렵고, 주택가격납부확인원과 같이 청구인이 매매계약 당시 추가 납부한 OOO원을 ‘잔금’으로, 쟁점금액은 대금 일부의 지급시기를 유예하는 ‘할부금’으로 보는 것이 합리적인 점 등에 비추어 청구인이 쟁점아파트를 사실상 취득한 날은 청구인이 쟁점주택 매매계약을 체결하고 추가 납부금을 지급한 2021.8.6.로 봄이 타당하므로, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.