[요지] 청구인이 직계존비속인 부모로부터 취득한 쟁점주택의 거래 중 쟁점금액은 지방세법제7조 제11항 단서 및 그 제4호 가목에 따라 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 전세보증금에 해당하는 쟁점금액에 대하여 이를 유상 취득이 아닌 무상 취득(증여)으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[요지] 청구인이 직계존비속인 부모로부터 취득한 쟁점주택의 거래 중 쟁점금액은 지방세법제7조 제11항 단서 및 그 제4호 가목에 따라 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 전세보증금에 해당하는 쟁점금액에 대하여 이를 유상 취득이 아닌 무상 취득(증여)으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] 부산광역시 해운대구청장이 2023.4.3. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
○○○
- 나. 그 후, 청구인은 쟁점주택의 매매대금 OOO원 중 OOO원은 대금을 지급하고, 잔금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 청구인의 어머니 aaa의 전세보증금으로 상계하였으므로 쟁점주택의 거래 중 쟁점금액은 유상취득에 해당한다는 취지로 2023.2.8. 기 신고ㆍ납부한 취득세 등의 경정을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2023.4.3. 이를 거부하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.4.19. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 청구인의 부모(bbb, aaa)가 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있던 쟁점주택을 2023.1.15. 매매를 원인으로 OOO원에 이를 취득하였고, 이 과정에서 계약금과 중도금 OOO원은 청구인의 어머니 aaa과의 2018.4.18. 채권ㆍ채무액으로 지불하고, 잔금 OOO원(쟁점금액)은 청구인의 어머니 aaa의 전세보증금으로 상계하였는바, 청구인은 외국계 은행에 근무하다 싱가포르로 이전한 남편(ccc)의 월급 등으로 쟁점주택의 매매대금 등을 지급할 경제적 능력이 충분하고, 이러한 사실은 직장 증빙자료, 금융거래내역 및 확정일자 등에 의하여 확인이 가능하다 할 것임에도 쟁점부동산의 매매대금 중 전세보증금에 해당하는 쟁점금액에 대하여 이를 무상취득(1천분의 35 세율 적용)에 해당하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부하는 것은 부당하므로 지방세법제11조 제1항 제8호 가목의 유상거래에 따른 세율(1천분의 10)을 적용하여 이 건 취득세 등을 환급하여야 한다.
- 나. 처분청 의견
(1) 일반적으로 전세보증금을 상계하는 거래의 경우 매도인과 매수인 사이에 세입자인 제3자가 존재하여 매도인이 제3자에게 지급받은 전세보증금이 있고 해당 매매거래에 따라 매도인의 채무가 매수인에게 이전되어 전세계약 종료시점에 매수인이 제3자에게 전세보증금을 반환할 채무가 존재하는 일련의 거래형태가 객관적인 증빙으로 입증된다 할 것이지만, 쟁점주택 거래의 경우, 직계존비속간의 거래에 해당하여 쟁점금액의 경우 실제 채무인지 가공 채무인지 확인되지 아니한다.
(2) 청구인은 실질적으로 전세계약을 체결한 것이 맞다는 증빙으로 주택임대차계약 신고필증을 제출하였는데 2021.6.1. 시행된 부동산거래신고 등에 관한 법률제6조의2에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구의 지역에서 보증금이 OOO원을 초과하거나 월차임이 OOO원을 초과하는 주택 임대차 계약의 신고는 의무화되어 신고한 것으로 보이며, 이러한 신고 사실이 그 전세계약의 실질을 증빙한다고 할 수 없다. 또한, 청구인은 잔금인 쟁점금액을 치룰 수 있는 경제적 요건이 가능하다고 주장하며 증빙서류로 2023.2.7. 조회기준일의 OOO은행의 예금, 펀드, 신탁/ISA의 총 잔액 OOO원 사진과 조회기준일을 알 수 없는 보통예금 잔고 OOO원 사진을 제출하였는데 그 상세내역은 제출하지 아니하여 쟁점주택의 취득일(2023.1.15.) 기준으로 잔금을 치룰 수 있는 경제적 요건이 가능했는지는 확인되지 아니한다.
(3) 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있다하더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없고, 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정 할 수 있다 할 것이며, 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 그 실질이 증여임에도 그 형식상 부담부 증여라는 이유로 지방세법제7조 제11항 제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되지 않은 경우에도 채무액에 상당하는 부분을 유상취득으로 본다면 이는 변칙적 증여를 통한 취득세 탈루를 방지하려는 입법취지를 형해화하는 결과가 된다 할 것인바, 직계 존비속간의 부동산 등을 취득하는 경우 지방세법제7조 제11항의 취지에 따라 원칙적으로 증여로 취득하는 것으로 보아야 하고, 취득자나 배우자의 소득금액 증명 등이 있다하더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 전세보증금 상당액에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 보는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합한다 할 것이므로 처분청이 쟁점주택의 쟁점금액에 대하여 무상취득(증여)을 원인으로 취득한 것으로 보고, 지방세법제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득의 세율(1천분의 35) 적용 대상이라고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 매도인(부모)이 전세로 거주하기로 한 직계존비속간의 쟁점주택 거래에 있어 전세보증금인 쟁점금액에 대하여 무상취득의 세율(1천분의 35)을 적용한 처분이 적법한지 여부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2023.1.5. 쟁점주택을 청구인의 부모(bbb, aaa)로부터 매매대금 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약서를 작성하였으며, 계약금 OOO원은 2023.1.5., 잔금 OOO원은 2023.1.15. 지급하기로 하면서 그 특약사항에 “3. 매도인은 전세보증금 OOO원에 위 부동산에 전세로 거주한다.”고 약정한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2023.1.15. 위 (가)의 매매계약의 특약에 따라 쟁점주택에 대하여 청구인의 어머니 aaa과 2023.1.15.부터 2025.1.14.까지를 임대차기간으로 하고, 전세보증금을 OOO원으로 하는 “아파트 전세 계약”을 체결하였으며, 2023.2.8. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 주택 임대차 계약을 신고하여 확정일자(제137호)를 받고 신고필증을 발급받은 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택 임차인 aaa의 주민등록표(등본)에 의하면, 임차인은 2021.8.2.부터 쟁점주택에 전입신고를 마치고 거주하고 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인은 쟁점주택의 매매가액과 시가인정액의 차이가 100분의 5 이상인 것으로 나타나자, 2023.1.19. 시가인정액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. (마) 청구인이 제출한 차용증 등에 의하면, 청구인과 청구인의 어머니 aaa은 2023.1.5. 아래＜표2＞와 같이 OOO원에 대한 차용증을 작성하였으며, 처분청은 차용증에 기재된 OOO원 중 OOO원만을 유상거래로 인정하여 위 (다)에 따른 취득세 신고ㆍ납부서를 교부한 것으로 나타난다. ＜표2 ＞ 차용증(2023.1.5.) 기재 내용(발췌)
○○○ ＜표3＞ 차용금액 세부내역 (단위: 원)
○○○ (바) 청구인은 위 ＜표3＞의 차용금액에 대한 증빙으로 2023.11.9. OOO은행 OOO지점장이 발행한 청구인 어머니 aaa의 금융거래내역서, OOO지점이 확인(조회일시 2023.1.16.)한 청구인 ddd의 거래명세표(분양대금) 등을 ＜표4ㆍ5＞와 같이 제출하였다. ＜표4＞ 청구인 어머니 aaa의 OOO은행 금융거래내역서(발췌) (단위: 원)
○○○ ＜표5＞ 청구인의 OOO은행 금융거래내역서(발췌) (단위: 원)
○○○ (사) 청구인은 쟁점주택의 매매대금을 지급할 수 있는 소득 등을 갖추고 있다는 증빙으로 청구인의 OOO은행 계좌 잔액 OOO원(2023.2.7. 조회 기준) 등과 청구인의 남편(ccc)이 2013.2.4.부터 현재까지 싱가포르의 OOO에 근무하고 있다는 재직증명 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제7조 제11항에서 “배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있으며, 그 제4호에서 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를 규정하고 있고, 가목에서는 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”를 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택의 매매대금 중 쟁점금액을 제외한 대부분을 청구인 부모와의 채권․채무액 등으로 상계한 것으로 나타나는 점, 청구인의 남편(ccc)은 2013.2.4.부터 이 건 심리일 현재까지 싱가포르 소재 OOO에 근무하고 있는 것으로 나타나며, 청구인의 OOO은행 계좌의 잔고는 OOO원(2023.2.7. 조회 기준)으로서 전세보증금을 상회하는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 직계존비속인 부모(bbb, aaa)로부터 취득한 쟁점주택의 거래 중 쟁점금액은 지방세법제7조 제11항 단서 및 그 제4호 가목에 따라 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 전세보증금에 해당하는 쟁점금액에 대하여 이를 유상 취득이 아닌 무상 취득(증여)으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
- 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
- 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
- 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
- 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다. 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호의 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
- 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
(2) 지방세법 시행령 제18조의2(부당행위계산의 유형) 법 제10조의3 제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.
(3) 부동산거래신고 등에 관한 법률 (2020.8.18. 법률 제17483호로 개정된 것) 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 임대차계약당사자는 주택(주택임대차보호법 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.
(4) 부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령 (2022.2.28. 대통령령 제32512호로 개정된 것) 제4조의3(주택 임대차 계약의 신고) ① 법 제6조의2 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약”이란 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외한다)을 말한다.
② 법 제6조의2 제2항에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다)ㆍ구(자치구를 말한다)를 말한다.
(5) 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법 제536조를 준용한다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.