[요지] 청구인들은 지방세법제13조의2 제4항에 따른 조정대상지역 고시일 지정으로 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하지 않아 이 건 아파트의 취득에 대한 취득세율은 지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율(8%) 적용대상으로 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 청구인들의 주장을 인정하기는 어렵다고 판단됨.
[요지] 청구인들은 지방세법제13조의2 제4항에 따른 조정대상지역 고시일 지정으로 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하지 않아 이 건 아파트의 취득에 대한 취득세율은 지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율(8%) 적용대상으로 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 청구인들의 주장을 인정하기는 어렵다고 판단됨.
[참조결정] 조심2020지1397
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 법원판례에 의하면, 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 하고(대법원 2001.3.23. 선고 2000다51650 판결, 같은 뜻임) 비록 가계약의 경우와 같이 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 당사자들 사이에 해당 부동산에 관한 매매계약은 성립된 것으로 보고 있다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594판결, 같은 뜻임).
(2) 청구인들(매수인)과 AAA(매도인)은 2020.12.13. 공인중개사사무소에서 이 건 아파트를 OOO원(계약금 OOO원)에 거래하는 매매계약을 체결하기에 앞서 계약체결의 증표로 계약금의 일부인 OOO원을 매도인에게 지급(이하 “쟁점가계약”이라 한다) 하였고, 이후 OOO 이 건 아파트의 본 계약(매매대금 OOO원)을 체결한 후, 2020.2.22. 잔금까지 지급한 후 본인들 명의로 소유권이전등기를 경료하는 등 매매계약상 의무를 완료하였다.
(3) 청구인들은 비록 이 건 아파트의 본 계약이 작성된 시점이 지정고시일 이후인 OOO인 것은 인정하나, 위 법원판례를 적용하면 지정고시일 이전인 2020.12.13. 쟁점가계약을 통해 이 건 아파트의 매매목적물과 대금(계약금, 중도금, 잔금)이 이미 특정되었는바, 계약금 성격의 대금 OOO원이 지급된 쟁점가계약일이 이 건 아파트의 매매계약 체결이 성립된 시점으로 볼 수 있으므로 쟁점부칙 규정에 따라 종전 규정을 적용하여 이 건 아파트의 취득에 대한 취득세율은 일반세율(1%) 적용대상임에도 중과세율(8%) 적용대상인 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 행정안전부는 2020년 1월 주택유상거래 취득세율 적용대상에 대해 부동산 거래가 신고된 매매계약서상 계약일을 기준으로 한다는 지침을 지방자치단체에 통보하였는바, 청구인들이 주장하는 쟁점가계약일에 이 건 아파트의 매매계약이 체결되었다고 보기 어렵다.
(2) 설령, 청구인들이 주장하는 쟁점가계약 금전 지급일을 이 건 아파트의 계약성립일이라 인정한다 하더라도 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 구체적으로 확인되어야 하는 것이고, 이러한 계약금은 계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타물건으로서 계약금이 금전일 경우 그 액수는 당사자 사이의 약정에 따라 정해지는바, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우란 매매계약의 체결과 당사자 사이에 약정한 계약금의 교부를 마친 경우만을 의미한다 할 것(대법원 2014.10.16. 선고 2014두9967 판결, 같은 뜻임)이므로, 청구인들이 주장하는 계약금 중 일부만 지급한 쟁점가계약금 지급일을 이 건 아파트의 계약성립일로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국토교통부 공고OOO에 의하면, 청구인들이 이 건 아파트를 취득할 당시 이 건 아파트가 소재하는 OOO 일대 지역은 OOO부터 조정대상지역으로 지정된 것으로 나타난다. (나) 부동산매매계약서에 의하면, 청구인들과 매도인은 OOO 이 건 아파트를 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원 합계 OOO원에 매매하는 계약을 체결한 것으로 나타난다. (다) OOO은행 입금확인증에 의하면, 청구인들 중 OOO은 2020.12.13. 매도인(AAA)에게 OOO원을, OOO OOO원을 각각 입금(합계 합계 OOO원, 매도인 계좌 OOO은행 OOO)한 것으로 나타난다. (라) 사실확인서에 의하면, 이 건 아파트 매매계약의 중개인인 OOO(공인중개사)는 2022.12.16. 다음과 같은 사실을 확인을 하였다. ◯◯◯ (마) 지방세법제13조의2와 쟁점부칙 규정은 2020.7.10. 정부에서 발표한 주택시장 안정 보완대책에 따라 다주택자 등에 대한 주택 취득세를 강화하여 실수요 목적으로 주택 소유 외에 투기목적의 주택거래를 억제하기 위하여 2020.8.12. 개정되었으며 위 규정은 2020.8.12. 시행일 이후 취득하는 주택에 대하여는 원칙적으로 개정된 세법이 적용되나, 납세자의 신뢰 보호를 위하여 정부 대책 발표일인 2020.7.10. 이전에 매매계약이 이루어진 경우에는 개정되기 전의 종전의 지방세법을 적용토록 경과조치를 두고 있으며, 이에 따라 행정안전부는 2020.9.18. 다주택자 법인 취득세 중과 운영요령(행정안전부 부동산세제과-2469.)을 지방자치단체에게 다음과 같이 통보하였다 ㅇ 2020.7.10. 이전 계약분은 해당 계약에 대한 계약금 지급 사실 등으로 확인되는 경우로 한정 ㅇ 다만, 2020.7.10. 이전에 부동산 실거래 신고를 한 경우에는 실거래 신고서 제출시 별도 확인절차를 생략하며, 원칙적으로 2020.7.10. 이후에 실거래 신고를 한 경우로서 계약금지급과 관련된 금융거래 자료 등 증빙자료가 없는 경우는 경과규정을 적용하지 않는다. (바) 청구인들 진술에 의하면, 청구인들은 OOO시에 소재하는 A주택, OOO에 소재하는 B주택을 각각 소유하였고, 이후 위 B주택을 처분하면서 이 건 아파트를 취득하였고, 이 건 아파트를 취득할 당시의 주택 수는 2주택인 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 이 건 아파트의 매매계약OOO에 앞서 계약의 증표로 OOO원을 지급하면서 쟁점가계약이 성립하였고 이는 매매계약의 중요사항인 매매대금 지급방법에 관한 상호합의가 있었던 것이고 이로써 당사자들 사이에 매매계약은 성립되었으므로 이럴 경우 관련규정에 따라 이 건 아파트의 취득은 중과세율(8%)이 아닌 일반세율(1%)이 적용되어야 한다고 주장한다. (나)지방세법제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 그 제2호에서 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하되 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (다) 1) 쟁점부칙 규정은 지방세법이 개정되면서 이전 주택의 매매계약을 체결한 납세자에 대한 기득권 내지 신뢰를 보호하기 위하여 2020.7.10. 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 건에 대한 특례규정이나 이 건은 위 2020.7.10.을 경과한 2020.12.13. 쟁점가계약을 체결하였다고 주장하는 건으로 쟁점부칙규정 적용대상이 아니라 지방세법제13조의2 제4항의 규정 적용대상인 점,
2. 부동산 매매계약을 체결함에 있어 가계약 이후에 매매계약을 체결한 경우 그 가계약이 선수협약인지 또는 본계약인지 여부는 가계약의 내용에 따라 결정하여야 하고 그 계약의 내용에 매매대상 부동산의 위치․면적․대금의 지급시기 등이 명확히 기재되어 있는 경우 그 계약은 특별한 사정이 없는 한 본계약에 해당하는 것으로 보아야 하며 위의 내용이 특정되어 있지 아니한 경우의 그 매매계약은 선수협약으로 보아야 할 것(조심 2020지1397, 2020.11.13. 같은 뜻임)인바, 청구인들이 2020.12.13. 매도인에게 OOO원을 송금하면서 이 건 아파트의 취득과 관련하여 취득물건의 위치나 면적 및 그 대금의 지급시기, 계약이 성사되지 않을 경우 기 지급한 OOO원 금원의 전부 또는 일부를 환급받을 수 없다는 등의 내용을 구체적으로 확정하지 않은 상태에서 구두로 체결한 그 계약은 추후 본계약 체결을 위한 선수협약으로 밖에 볼 수 없어 보이는 점,
3. 청구인들은지방세법제13조의2 제4항에 따른 조정대상지역 고시일 지정으로 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하지 않아 이 건 아파트의 취득에 대한 취득세율은 지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율(8%) 적용대상으로 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 청구인들의 주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다. (라) 따라서, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 이전의 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법제2조제1호에 따른 주택으로서건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
(2) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제6조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조 (부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다. 제20조 (신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다. ＜부 칙＞ 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.
(3) 주택법(2020.1.23. 법률 제16870호로 개정된 것) 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.
1. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항
2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항
3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항
③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.
④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.
⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “해제”로 본다.
⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.