쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2017지1082

[주 문] 부산광역시 북구청장이 2023.3.9. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 그 과세표준(OOO원)에서 OOO원을 제외하고, 가산세(OOO원)에서 OOO원을 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2021.10.21.부터 2021.11.15.까지 부산광역시 북구 OOO 외 31필지 토지 607,607㎡(그 지상건축물 14,737.5㎡를 포함 이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 이 건 토지의 취득세 등을 신고·납부하면서 아래 ＜표＞와 같이 산출한 OOO원을 그 취득가격에서 누락하였다고 보아 2023.3.9. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다. ＜표1＞ 쟁점금액의 사용 현황 별 내역 ㅇㅇㅇ
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1)지방세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용으로 규정하고 있는데, 쟁점①금액(OOO원)은 이 건 토지의 취득과 관계 없이 지급한 비용이거나 이 건 토지를 취득한 후 지급한 비용이므로 이 건 토지의 취득가격에 해당하지 않는다.

(2) 쟁점②금액(OOO원)은 청구법인의 조합원을 모집하기 위한 업무를 대행사에게 맡기고 지급한 비용이고, 쟁점③금액(OOO원)은지역주택조합의 설립과 운영을 위해 지급한 비용으로 해당 비용 모두 이 건 토지의 취득과 아무런 관련이 없으므로 이 건 토지의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(3) 쟁점④금액(OOO원)은 청구법인이 이 건 토지의 취득자금을 대출받기 위해 지급한 대출수수료이거나 그 지급이자로서, 청구법인은 2021.11.5. 대출금을 수령하고 2021.11.15. 잔금 OOO원을 지급하였으므로 쟁점④금액은 이 건 토지를 사실상 취득한 후 발생한 비용으로 이 건 토지의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점①금액(OOO원)은 이 건 토지를 취득하기 위하여 직접 지급한 비용이므로 이 건 토지의 취득가격에 당연히 해당된다.

(2) 지역주택조합인 청구법인의 경우 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 사업용 부동산 등을 취득하는 것이므로 조합원의 모집은 조합의 성립을 위한 것이라기보다는 주택 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것이므로 조합원 모집과 관련된 쟁점②금액(OOO원)은 이 건 토지의 취득가격에 해당한다(조심 2017지1082, 2018.3.29.).

(3) 지역주택조합의 사업 절차는 주택조합 추진위원회를 설립한 후, 추진위원회가 사업부지를 선정하여 토지를 확보하는 작업에 착수하는데, 실질적으로는 업무대행사가 사업부지를 선정하고 토지 확보 작업 등을 진행하므로 업무대행사에게 지급한 비용은 토지 취득에 필요한 용역을 제공받고 지급한 비용이므로 쟁점③금액(OOO원)은 이 건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보는 것이 타당하다.

(4) 금융수수료인 쟁점4금액(OOO원)은 청구법인이 사업부지 매입, 건축물 신축 등에 필요한 자금의 조달과 관련하여 지급한 수수료로서 전체 대출금액에서 이 건 토지의 대금(잔금)에 해당되는 비율만큼 안분된 금액은 이 건 토지의 취득가격으로 보는 것이 타당하고, 쟁점④금액 중 OOO원은 이 건 토지의 취득일 2021.11.5.에 해당하는 1일치이자이므로 이 금액 역시 이 건 토지의 취득가격에 해당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 부산광역시 북구 OOO 일대에서 공동주택 신축사업을 하기 위해 설립한 주택조합으로 2021.11.12. 설립·인가를 받았다. (나) 청구법인은 2021.11.15. 부산광역시 북구 OOO 외 3필지토지 및 건축물을 OOO원에 일괄 취득한 후 그 중 부산광역시 북구 OOO의 취득가격을 OOO원으로 신고하였으나, 처분청 담당공무원은 그 취득세 과세표준을 청구법인이 신고한 OOO원이 아니라 시가표준액인 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원의 납부서를 청구법인에게 교부하였고, 청구법인은 이를 그대로 납부하였다. (다) 청구법인의 토지 계정을 보면, 청구법인은 이 건 토지의 취득을 위한 작업비로 주식회사 A(이하 “A”라 한다), A, B에게 OOO원을 지급하였고, 청구법인에게 토지를 매도한 C가 부담하여야 할 양도소득세 OOO원을 대납하였으며, 청구법인 보다 먼저 이 건 토지 일대에서 주택건설사업을 하고자 하였던 주식회사 B(이하 “B”라 한다)로부터 주택건설사업권을 양수하면서 그 대가로 OOO원을 지급한 사실이 나타나고, 그 모든 금액인 OOO원(쟁점①금액)을 이 건 토지의 취득가격으로 기장하였으나 이에 대하여는 취득세를 신고하지 않았고, 처분청은 이를 이 건 토지의 취득을 위한 직접 비용으로 보아 이 건 토지의 취득가격에 포함하였다. (라) 청구법인은 2021.7.2. 주식회사 C(이하 “C”라 한다)와 ‘조합 모집 용역계약’을 체결한 후 2021.10.1.까지 조합원 모집에 따른 수수료 OOO원(쟁점②금액)을 지급하였으나, 이 건 토지의 취득 가격에서 제외하였고, 처분청은 이를 이 건 토지의 취득을 위한 직접 비용으로 보아 취득가격에 포함하였다. (마) 청구법인은 2021.6.14. B와 이 건 토지에서 공동주택 신축사업을 진행하기 위해 업무대행계약을 체결한 후 2021.10.12.까지 업무대행수수료 OOO원을 지급하였고, 2021.11.15. D 주식회사와 자금관리사무대리계약을 체결하고, 2021.11.29.까지 자금관리수수료 OOO원을 지급하였으며, 임직원의 식대 등 OOO원을 지급한 후, B 등에게 지급한 OOO원(쟁점③금액) 전부를 분양경비 또는 대리사무보수비 계정에 기장하였으나 이를 이 건 토지의 취득가격에서 제외하였으며, 처분청은 해당 금액을 이 건 토지의 취득을 위한 수수료 또는 용역료(간접비용)로 보아 취득가격에 포함하였다. (바) 청구법인은 이 건 토지의 매매금액(금융비용 등을 제외한 금액) 계약금 등을 지급하기 위하여 OOO로부터 OOO원을 차입한 후 지급이자 OOO원(환입처리분 제외)을 지급하였고, 2021.11.5. 이 건 토지의 잔금을 지급하기 위하여 주식회사 E(이하 “E”이라 한다) 등으로부터 OOO원(연이율 6%, 이하 “이 건 차입금”이라 한다)을 차입하면서 대출수수료를 지급하였으며, 이 건 차입금(OOO원)에 대한 지급이자를 E 등에게 지급하였다. 한편, 처분청은 이 건 토지의 계약금 지급을 위한 이 건 차입금의 지급이자 OOO원, 이 건 차입금(OOO원) 중 청구법인이 이 건 토지의 잔금으로 지급한 OOO원에 대한 1일분 지급이자 OOO원, 이 건 차입금에 대한 대출수수료(OOO원)의 80.08%[이 건 차입금(OOO원)에서 이 건 토지의 잔금(OOO원)이 차지하는 비율]에 상당하는 OOO원 합계 OOO원(쟁점④금액)을 이 건 토지의 취득을 위한 건설자금이자 또는 이와 유사한 비용으로 보아 이 건 토지의 취득가격에 포함하였다. (2)지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제5항 제3호에서 법인장부 등으로 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 각각 간접비용의 하나로 규정하고 있다.

(3) 쟁점①금액(OOO원)에 대하여 살펴보면, 공동주택의 신축사업을 진행하기 위해 토지를 취득하면서 거래 당사자 또는 제3자에게 지급한 금액은 그 명칭이 무엇이든 실질에 따라야 할 것인데, 청구법인은 이 건 토지 중 부산광역시 북구 OOO 외 3필지 부동산을 OOO원에 일괄 취득하였으나, 그 과세표준을 OOO원으로 하여 취득세 등을 납부하였는바 그 차액 OOO원은 이 건 토지의 취득가격에 당연히 포함되고, C가 부담하여야 할 양도소득세 OOO원은 이 건 토지를 취득하기 위하여 거래당사자에게 지급한 직접비용에 해당하는 점, 청구법인이 A 등에게 지급한 OOO원은 이 건 토지의 원활한 취득을 위해 제3자에게 지급한 수수료로서 이 건 토지의 취득을 위한 간접비용에 해당하고, 청구법인이 B에게 지급한 OOO원은 B가 이 건 토지에서 주택건설사업을 하기 위해 투입한 자금으로 청구법인이 이 건 토지의 취득자 지위에서 부담한 비용이라 할 것이므로 처분청이 쟁점①금액(OOO원)을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다고 판단된다. 다만, 청구법인은 부산광역시 북구 OOO 외 3필지 부동산을 OOO원에 일괄 취득한 후, 그 취득가격을 안분하여 같은 동 OOO(주택)의 취득가격을 OOO원으로 신고하였으나, 처분청 담당공무원이 아무런 이유 없이 그 시가표준액인 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 납부서를 교부하여 결과적으로 청구법인이 취득세 등을 과소납부한 것인바, 이와 같은 사유는 가산세를 면제할 만한 정당한 사유에 해당된다고 할 것이므로 그 차액(OOO원)에 대해 취득세(본세)를 부과하는 것은 정당하다고 하더라도 취득세 등 OOO원에서 가산세 OOO원(과소신고가산세 OOO원, 납부불성실가산세 OOO원)은 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점②금액(OOO원)에 대해 살펴보면, 청구법인은 관련 법령에 따라 조합원이 될 수 있는 자가 정해진 주택재건축조합과 달리 조합원(무주택자 등)을 모집하여 조합원들의 분담금으로 사업용 부동산 등을 취득하는 지역주택조합인바, 조합원의 모집은 해당 조합의 설립을 위한 것이라기보다는 사업용 부동산 등의 취득에 필요한 자금을 조달하기 위한 것이라 할 것이므로 청구법인이 조합원을 모집하기 위해 지급한 쟁점② 금액은 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2017지1082, 2018.3.29., 같은 뜻임).

(5) 쟁점③금액(OOO원)에 대하여 살펴보면,지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 취득가격(간접비용)의 하나로 규정하고 있고, 청구법인은 이 건 토지에 공동주택을 신축하기 위한 대부분의 업무를 B에게 위탁한 후 그에 대한 대가로 OOO원을 지급하고, 이 건 토지의 취득을 위해 차입한 자금 등의 관리를 D에게 위탁하고 그 대가로 OOO원을 지급하였으며, 이에 대한 업무 등을 추진하는 임직원의 식대 등 OOO원을 지급하였는바, 청구법인이 B 등에게 지급한 OOO원(쟁점③금액)은 이 건 토지를 취득하기 위한 용역을 제공받고 지급한 수수료 등으로 이 건 토지의 취득을 위한 취득가격에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(6) 마지막으로 쟁점4금액(OOO원)에 대하여 살펴보면,지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 간접비용(취득가격)의 하나로 규정하고 있고, 청구법인은 이 건 토지를 취득하기 위해 OOO로부터 OOO원, E으로부터 OOO원(이 건 차입금)을 차입하였는바, 이에 대한 지급이자 OOO원은 이 건 토지를 취득하기 위한 건설자금이자로서 이 건 토지의 취득가격에 해당된다고 할 것이다. 또한, 청구법인은 이 건 토지 등을 취득하기 위해 이 건 차입금을 차입하면서 대출수수료 OOO원을 지급하였고, 이 건 차입금의 80.08%인 OOO원을 이 건 토지의 취득에 사용하였으므로 대출수수료(OOO원) 중 80.08%는 이 건 토지의 취득을 위해 지급한 금융비용으로 이 건 토지의 취득가격에 포함하여야 할 것이다. 다만, 대출수수료(OOO원)의 80.08%는 OOO원인데, 처분청은 이를 OOO원으로 산출하여 취득가격에 포함하였는바, 그 차액 OOO원은 이 건 토지의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것) 제10조[과세표준] ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. (이하 생략)

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서(이하 생략)