[요지] 청구법인의 소유권 이전고시일(2021.4.28.) 당시의 관리처분계획은 기존 관리처분계획이고, 기존 관리처분계획상 쟁점부동산은 체비지로 정해져있지 않았던 점 등에 비추어 보면, 쟁점부동산은 구 지방세특례제한법제74조 제1항에 따른 취득세 면제 대상에 해당한다고 보기 어려우므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[요지] 청구법인의 소유권 이전고시일(2021.4.28.) 당시의 관리처분계획은 기존 관리처분계획이고, 기존 관리처분계획상 쟁점부동산은 체비지로 정해져있지 않았던 점 등에 비추어 보면, 쟁점부동산은 구 지방세특례제한법제74조 제1항에 따른 취득세 면제 대상에 해당한다고 보기 어려우므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2019지1758
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
○○○
- 다. 처분청은 사업시행자가 소유권 이전고시일 이전에 미리 관리처분계획에서 체비지로 정하여 소유권이전고시일의 다음 날에 취득하는 체비지에 해당할 경우 취득세 감면 대상이나, 청구법인은 쟁점부동산을 소유권 이전고시일 이전에 관리처분계획에서 체비지로 정하지 아니하였으므로 취득세 감면대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2022.5.18. 위 경정청구를 거부하였다.
- 라. 청구법인은 이에 불복하여 2022.8.12. 이의신청을 거쳐 2023.2.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 2016.4.22. 근린생활시설을 총 분양 19호(조합원 분양 19호)로 기재하여 최초 관리처분계획 인가를 받았고, 2018.9.19. 관리처분계획 변경인가를 받았으며(근린생활시설은 변동 없음, 이하 2016.4.22.자 관리처분계획 및 2018.9.19.자 관리처분계획을 합하여 “기존 관리처분계획”이라 한다), 2021.9.28. 근린생활시설 총 분양을 36호(조합원 분양 18호, 일반분양 18호)로 하여 관리처분계획 변경인가를 받았다(이하 “최종 관리처분계획”이라 한다). 조세심판원은 어떠한 부동산을 체비지로 정하였는지 여부는 당해 부동산에 대한 소유권 이전고시일 전에 적법하게 인가받은 당시의 관리처분계획에 의하여 판단하여야 한다는 입장이다(조심 2019지1758, 2020.5.12. 참조). 청구법인은 최종 관리처분계획에 기존 공급 세대수 및 변경 공급 세대수를 비교한 표를 기재하였고, 위 표에는 기존 관리처분계획상 근린생활시설을 총 분양 36호(조합원 분양분 19호, 일반분양분 17호)로 기재하였으며, 경기도 안양시장(이하 “안양시장”이라 한다)은 최종 관리처분계획을 별다른 문제제기 없이 인가하였는바, 이는 안양시장이 기존 관리처분계획상 쟁점부동산이 체비지(일반분양분)로 정해진 사실을 이미 인지하면서 최종 관리처분계획을 인가한 것으로 보아야 한다. 즉, 안양시장은 기존 관리처분계획 인가 시 쟁점부동산을 체비지로 간주한 것으로 보아야 한다.
(2) 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에 따르면 사업주체는 일반에게 공급하는 복리시설(근린생활시설)의 입주자를 모집하는 경우에는 입주자 모집 5일 전까지 시장․군수․구청장에게 신고를 해야 하는데, 청구법인은 쟁점부동산이 일반분양 대상(체비지)이라는 사실을 안양시장에게 신고하였고, 안양시장으로부터 2020.9.16.에 신고가 수리되었다는 통보를 받았다. 이로부터 소유권 이전고시일(2021.4.28.) 이전에 청구법인 및 안양시장 모두 쟁점부동산이 체비지에 해당하는 것으로 간주하고 있었음을 알 수 있다.
(3) 청구법인은 소유권 이전고시 당시 근린생활시설 총 분양을 36호로 기재하였고, 안양시장은 이를 그대로 인정하고 홈페이지에 게재하였는바, 안양시장은 근린생활시설이 총 36호이고, 조합원 분양 호실을 제외한 나머지는 체비지라는 점을 인지한 것이라고 보아야 한다. 청구법인은 단순한 실수로 쟁점부동산의 체비지 등재를 누락하고 기존 관리처분계획을 작성하였을 뿐이고, 처분청은 쟁점부동산을 체비지로 보아 관리처분계획 등을 인가한 것으로 보아야 하는바, 이 건 처분은 위법하다.
- 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제74조 제1항에 규정된 취득세가 면제되는 체비지란 사업시행자가 미리 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것만을 의미한다 할 것(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결 참조)이고, 도시 및 주거환경정비사업의 시행자는 동 사업의 시행으로 취득하는 부동산 등의 최종 소유권 귀속이 확정되는 날인 소유권이전고시일이전까지는 적법하게 관리처분계획을 변경할 수 있으므로 어떠한 부동산을 체비지로 정하였는지 여부는 당해 부동산에 대한 소유권이전고시일 당시의 관리처분계획에 의하여 판단하여야 할 것(조심 2019지1758, 2020.5.12. 참조)이다. 또한 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 참조)할 것이다. 즉, 취득세가 감면되는 체비지는 사업시행자가 소유권 이전고시일 이전에 미리 관리처분계획에 고시하여 확정한 부동산이라 할 것인바, 청구법인은 2016.4.22. 최초 관리처분계획부터 소유권 귀속이 확정되는 날인 소유권이전 고시일(2021.4.28.)이전까지 약 5년 동안 관리처분계획에 쟁점부동산을 체비지로 충분히 반영하여 정할 수 있었으나 그러하지 아니하였고, 이를 정하는데 별다른 장애사유가 있었던 것으로 보이지 않으며, 조금만 주의를 기울였다면 관리처분계획에서 쟁점부동산이 체비지로 기재되지 아니하였다는 사실을 알 수 있었던 점으로 볼 때, 쟁점부동산이 체비지임을 청구법인 및 처분청이 인지하였는지 여부와는 관계없이 이를 미리 관리처분계획에 반영하지 못한 잘못은 청구법인에 있다 할 것으로, 청구법인이 소유권 이전고시일 이전에 미리 관리처분계획에서 쟁점부동산을 체비지로 정하지 아니한 이상, 쟁점부동산은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따른 취득세가 감면되는 체비지가 아니라 할 것이다. 아울러, 2020.9.16. 공동주택 복리시설(근린생활시설, 18세대) 공급 신고의 경우, 처분청에 수리되어 일반에게 분양하는 건축물이 있었으나, 2021.4.28. 소유권이전고시일 이전의 관리처분계획에서 체비지로서 일반에게 분양하는 건축물은 고시되지 아니하여 이를 관리처분계획에 의해 고시되어 확정된 체비지라 보기 어렵다 할 것이고 그 대상이 이 건 건축물이었는지 여부도 불분명하다 할 것으로 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산은 사실상 소유권 이전 고시 이전에 적법하게 인가받은 체비지이므로 취득세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인이 진행한 주택재개발정비사업과 관련하여 2016.4.22. 인가된 최초 관리처분계획과 2018.9.19. 변경 인가된 관리처분계획의 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 2016.4.22. 고시된 [안양시 고시(제2016-50호)] 관리처분계획 주요 내용
- 다. 분양 또는 보류지의 규모 등 공급계획 (단위: 세대) 공급대상 주택규모별(전용면적기준) 공급세대수 근린생활시설 계 39 46 59 70 84 계 3,850 656 158 1,868 111 1,057 19 조 합 원 1,656 39 117 1,012 111 377 19 보류시설 38 6 2 19
• 11
• 일반분양 1,963 418 39 837
• 669
• 임 대 193 193
• -
• -
• (나) 이 건 주택재개발정비사업의 소유권 이전고시의 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 2021.4.28. OOO학교주변지구주택재개발정비사업조합 소유권 이전고시(제2021-1호) 주요 내용
- 라. 준공인가일: 2021.4.7.
- 마. 이전고시 내역
2. 건축시설의 종류별 규모별 내역 (대지면적 129,820.4㎡, 건축연면적 516,762.90㎡) (단위: 세대) 용도 대지면적(㎡) 동수 층수 세대수 건축연면적(㎡) 비고 공동주택 분양 124,093.702 34 지상29층/ 지하3층 3,638 516,762.90 임대 4,023.278 193 보류지 633.128 19 상가 분양 1,070,292 2 지상2층 36 계 129,820.4 36 3,886 516,762.90 (다) 2021.9.28. 고시된 이 건 주택재개발정비사업의 관리처분계획 변경 인가 주요 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 2021.9.28. 고시된 [안양시 고시(제2021-227호)] 관리처분계획 변경 인가 주요 내용
- 다. 분양 또는 보류지의 규모 등 공급계획(변경) (단위: 세대) 구분 공급대상 주택규모별(전용면적기준) 공급세대수 근린생활시설 계 39 46 59 70 84 103 기정 계 3,850 656 158 1,868 111 1,057
• 36 변경 4,154 656 158 2,024 111 1,057 148 36 기정 조 합 원 1,656 39 117 1,012 111 377
• 19 변경 1,652 39 116 1,011 110 376
• 18 기정 보류시설 19 2 2 10
• 5
• - 변경 19 2 2 10
• 5
• - 기정 일반분양 1,982 422 39 846
• 675
• 17 변경 2,150 422 40 863 1 676 148 18 기정 임 대 193 193
• -
• -
• - 변경 333 193
• 140
• -
• - (라) 처분청이 2020.9.16. 청구법인에게 통보한 공동주택 복리시설(근린생활시설)공급 신고 수리 통보문서(처분청 도시정비과-9231)에 따르면 경기도 안양시 OOO 일원 OOO학교주변지구 주택재개발정비사업의 총 18개 점포(분양면적 1,772.262㎡)에 대해 일반분양공급이 수리된 사실이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 일부개정되기 전의 것) 제74조 제1항은 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. 또한, 도시 및 주거환경 정비법제74조 제1항에서 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있고, 같은 법 제79조 제4항에서 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제86조 제1항에서 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 하되 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제87조 제3항에서 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있다. 아울러, 도시개발법제34조 제1항에서 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제42조 제1항에서 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득하되 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다고 규정하고 있다. (나) 위 규정 등을 종합하면 지방세특례제한법제74조 제1항에 규정된 취득세가 면제되는 체비지란 사업시행자가 미리 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것만을 의미한다 할 것(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 같은 뜻임)이고, 도시 및 주거환경정비사업의 시행자는 동 사업의 시행으로 취득하는 부동산 등의 최종 소유권 귀속이 확정되는 날인 소유권이전고시일이전까지는 적법하게 관리처분계획을 변경할 수 있으므로 어떠한 부동산을 체비지로 정하였는지 여부는 당해 부동산에 대한 소유권이전고시일 당시의 관리처분계획에 의하여 판단하여야 할 것(조심 2019지1758, 2020.5.12., 같은 뜻임)이다. (다) 청구법인은 기존 관리처분계획상 쟁점부동산이 체비지(일반분양분)로 정해진 사실을 처분청도 이미 인지하면서 최종 관리처분계획을 인가한 것으로 보아야 하므로 이 건 처분은 위법하다고 주장하나, 청구법인의 소유권 이전고시일(2021.4.28.) 당시의 관리처분계획은 기존 관리처분계획이고, 기존 관리처분계획상 쟁점부동산은 체비지로 정해져있지 않았던 점 등에 비추어 보면, 쟁점부동산은 구 지방세특례제한법제74조 제1항에 따른 취득세 면제 대상에 해당한다고 보기 어려우므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 일부개정된 것) 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ③ 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2022년 12월 31일까지 경감한다. 부칙(법률 제16865호, 2020.1.15.) 제5조(도시개발사업 등에 대한 감면에 관한 적용례) ① 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정은 도시개발법 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업 또는 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업으로서 2020년 1월 1일 이후 도시개발법 제17조에 따른 실시계획 인가를 받거나 도시 및 주거환경정비법 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받는 사업부터 적용한다.
(2) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 일부개정되기 전의 것) 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
(3) 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
- 가. 일반 분양분
- 나. 공공지원민간임대주택
- 다. 임대주택
- 라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등 제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.
(4) 도시개발법 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다. 제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.