주택신축판매업자인 청구인들을 포괄양수한 제3자가 쟁점주택을 청구인들의 취득일부터 1년 이내에 멸실시켰으므로,「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목6)의 취득세 중과 예외사유에 해당한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2021지2874

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2022.7.27. 서울특별시 금천구 OOO 외 3필지 지상 주택 및 부속토지(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 취득한 후, 주택신축사업을 위해 멸실할 목적으로 취득하였다는 사유로지방세법제13조의2 제1항의 중과세율 적용을 배제하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인들은 2022.8.9. 쟁점주택을 ㈜OOO(이하 “매수법인”라고 한다)에게 매매하는 계약을 체결한 후, 2022.8.22. 쟁점주택의 취득에 대하여지방세법제13조의2 제1항의 중과세율을 적용하는 수정신고를 하였고, 그에 따른 추가세액 OOO원(이하 “쟁점세액”이라 한다)을 납부하였다.
• 다. 청구인들은 2022.10.31. 매수법인을 통해 쟁점주택을 청구인들의 취득일부터 1년 이내에 멸실시켰으므로지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)의 중과세 예외사유에 해당한다는 취지로 쟁점세액의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2022.12.26. 이를 거부하였다.
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2023.2.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들이 쟁점주택을 취득한 것은 주택신축판매사업을 이유로 한 것이 분명하므로지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)의 중과세 예외에 해당되고, 쟁점주택을 취득일부터 1년 이내에 멸실시켰으므로 동 시행령 제28조의2 제8호 단서에도 해당되지 않는다. 지방세법 시행령제28조의2 제8호 단서는 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우”는 중과세 예외대상에서 제외한다고 규정하고 있다. 청구인들은 쟁점주택 취득 당시 본인들이 주택신축판매업을 영위하려고 하였고, 그에 따라 1년 이내에 쟁점주택을 멸실시키고 3년 이내주택을 신축하여 판매할 계획이었다. 그러나 경기 악화로 인한 부동산시장의 불황과 은행금리의 급격한 상승 등으로 전혀 예상하지 못한 사업상 어려움이 발생하였다. 이에 청구인들은 본인들의 사업을 이어받아 주택신축판매업을 진행할 매수법인을 찾아 쟁점주택을 매도하였는데, 매수법인은 청구인들과 마찬가지로 1년 이내에 쟁점주택을 멸실시키고 3년 이내에 주택을 신축하여 판매할 계획으로 사업을 진행하였다. 이러한 내용은 청구인들과 매수법인 간의 쟁점주택 매매계약서 특약사항에서도 확인할 수 있다. OOO 즉 청구인들은 매수법인에게 본인들의 기존 건축허가 권리 포기 및 건축허가를 위한 절차 협조를 약속하였고, 사업을 위한 설계비도 청구인들이 부담하였으며, 신축을 위한 계약임을 확인하는 등 주택신축사업 전반을 포괄양도하였는데, 실제로 청구인들 및 매수법인의 계획에 따라 2023년 1월 쟁점주택은 모두 멸실되었다. 예상치 못한 사유로 인하여 청구인들이 ‘직접’ 쟁점주택을 멸실하고 주택신축사업을 영위하지는 못하였지만, 대신 매수법인이 청구인들의 쟁점주택을 멸실하고 주택신축판매업을 영위하였는바, 이는 청구인들의 사업 전반을 매수법인이 포괄적으로 양수한 상황임이 명백하다. 그렇다면, 청구인들은 매수법인을 통하여 청구인들의 취득일부터 1년 이내에 쟁점주택을 멸실시키고 3년 이내에 주택 신축 및 판매를 하도록 사업을 포괄 양도한 것으로 봄이 타당한바,지방세법 시행령제28조의2 제8호 단서에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서 처분청 의견과 같이 청구인들이 ‘직접’ 주택을 멸실시키고 주택 신축 및 판매를 하지 않았다는 이유로지방세법 시행령제28조의2 제8호 단서에 해당된다고 해석한다면, 이는 멸실 등의 주체에 대하여 정하지 않은 내용에 대하여 그 문언적 의미를 “반드시지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목 6)의 중과세 예외에 해당되는 자가 직접 멸실 등을 해야 한다”는 것으로 확장해석 또는 유추해석하게 되는 점에서 조세법규 엄격해석의 원칙에 위반된다고 할 것이다. 한편 위 문언해석으로부터 더 나아가지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)의 중과세 예외규정이 도입된 개정이유에 따르더라도, 청구인들은 중과세 예외대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다. 이러한 중과세 예외 규정은 ‘주택공급 정책을 지원하기 위하여’ 도입되었는데, 청구인들은 위 주택공급 정책에 따라서 주택신축판매업을 하려고 하였으나, 예상치 못한 상황으로 사업 진행이 어려워지자 동일하게 주택신축판매업을 하려는 자(매수법인)를 찾아 그에게 사업 전반을 포괄적으로 양도하는 방식으로 결국 주택공급이 이루어지는데 이바지하였다. 더욱이 청구인들은 쟁점주택을 2022.7.27. 취득하고, 2022.8.9. 매도계약을 체결하였는데, 동 과정에서 얻은 이익은 전혀 없었고 오히려 약 OOO원 이상의 손해가 발생하기도 하였는바, 소위 갭 투자나 투기 등의 목적도 없었다. 그렇다면,지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)의 중과세 예외 규정의 입법목적에 비추어 보더라도, 청구인들은 중과세 예외에 해당된다고 보는 것이 타당할 것이다.
• 나. 처분청 의견 다주택자에 대한 취득세 중과제도는 주택 실수요자를 보호하고 투기 수요를 억제하기 위해 시행되었고, 주택건설사업자가 새로운 주택을 짓기 위해 멸실 목적의 주택을 취득하는 것은 주택 실수요자를 보호 취지에 반하지도 않고, 투기 목적의 주택 취득으로도 볼 수 없어 중과세에서 제외하고 있습니다. 따라서 주택신축판매업자가 취득일부터 1년 내 멸실하고 3년 내 신축하여 판매하지 않고 해당 부동산을 처분한다면 이러한 취지에 부합하지 않는다 할 것이다. 주택신축판매업의 경우 취득세 중과 제외대상에 해당하기 위해서는 주택을 취득한 주택신축판매업자가 해당 주택을 ‘직접’ 멸실 및 착공하여야 할 뿐만 아니라 동 사업을 직접 신축 후 판매하는 행위가 전제되어야 한다. 그렇다면, 이 건과 같이 청구인들이 쟁점주택을 취득하여 주택신축판매사업을 완료하기 전에 매각한 경우라면 취득세 중과 제외 대상으로 보기 어렵다. 또한 청구주장과 같이 사업의 어려움으로 어쩔 수 없는 내·외부적사정을 ‘정당한 사유’로 인정하기도 어렵다. 따라서 취득세 중과 예외 제외대상을 규정하는지방세법제28조의2 제8호 단서에 해당하는 청구인들에게 이 건 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 주택신축판매업자인 청구인들을 포괄양수한 제3자가 쟁점주택을 청구인들의 취득일부터 1년 이내에 멸실시켰으므로,지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)의 취득세 중과 예외사유에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

• 나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

6. 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로부가가치세법제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인들은 2022.6.21. 서울특별시 금천구 OOO에서 ‘OOO’이라는 상호로 주택신축판매업을 영위하기 위하여 부가가치세 면세사업자로 등록하였다(등록번호: OOO). (나) 청구인들은 2022.6.28. ㈜OOO과 다세대 신축공사 도급계약(공사금액: OOO원)을 체결하였고, 2022.7.18. 처분청으로부터 건축허가를 받았다. (다) 청구인들은 2022.7.27. 쟁점주택을 OOO원에 취득하고, 공유관계(각 지분 1/4)로 소유권이전등기를 경료하였다. (라) 청구인들은 2022.7.27. 쟁점주택 취득 시지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)에 따라 중과세를 배제하여 취득세 등을 신고·납부하였다(쟁점주택 취득 당시 청구인들이 원칙적으로지방세법제13조의2 제1항의 중과대상임에는 청구인들과 처분청 간 다툼이 없다). (마) 청구인들은 2022.8.9. 쟁점주택을 매수법인에 매매하는 계약을 체결한 후, 2022.8.22. 쟁점주택의 취득에 대하여 중과세를 적용하는 수정신고를 하고 쟁점세액을 납부하였다. (바) 매수법인은 2022.8.23. 쟁점주택의 소유권이전등기를 경료하였다. (사) 쟁점주택의 등기사항전부증명서(건물)에 따르면, 2023.1.13. 멸실을 이유로 2023.1.25. 등기부가 폐쇄된 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가)지방세법제13조의2 제1항에서 다주택자 등의 주택 취득에 대하여 중과세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2에서는 위 법조항을 적용할 때 중과세 대상으로 보지 않는 주택을 열거하고 있는데, 그 제8호 나목 6)은 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로부가가치세법제8조 제1항에 따라 사업자등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서, 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 규정하면서, 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하도록 하고 있다. (나) 청구인들은 사업상 어려움으로 인해 주택신축사업을 매수법인에게 포괄양도하였고, 동 법인이 청구인들을 대신하여 쟁점주택 취득일부터 1년 이내에 이를 멸실시켰으므로지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)의 중과세 예외대상에 해당된다고 주장하나, 다주택자에 대한 취득세 중과제도의 취지는 주택 실수요자를 보호하고 투기 수요를 억제하기 위한 것에 있는바, 주택신축판매업자가 멸실 목적의 주택을 취득하는 것은 동 제도의 취지에 반하지 아니하는 점에서지방세법제13조의2 제1항은 이를 중과대상에서 제외하고 있는 점(조심 2021지2874, 2022.10.26., 같은 뜻임), 청구인들은 취득일부터 1년 이내에 쟁점주택을 멸실시키지 아니하고 이를 매수법인에게 양도한 점에서지방세법 시행령제28조의2 제8호 단서에 따른 중과세 대상으로 봄이 타당한 점, 쟁점주택 취득 이후 발생한 경기 악화 등으로 인한 사업상 어려움을 위 시행령에서 규정하는 ‘정당한 이유’에 해당한다고 보기도 어려운 점, 나아가 청구인들의 취득세 납세의무에 관한 중과세율 적용 배제 여부와 관련하여, 법률상 명확한 규정이 없이 청구주장과 같이 제3자의 행위(매수법인의 주택 멸실행위)까지 포함하여 그 요건 충족 여부를 검토할 것은 아니라 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목6)에 따른 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득한 멸실주택이 아니라고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 청구인 목록 연번 이름 주 소 1 OOO 서울특별시 금천구 OOO 2 OOO 서울특별시 강남구 OOO 3 OOO 서울특별시 금천구 OOO 4 OOO 서울특별시 강서구 OOO