[요지]
① 청구인들이 쟁점부동산을 임대할 목적으로 이를 취득하였다 하더라도 이는 쟁점주택을 분양이 아닌 승계 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기 면제하였던 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.② 처분청이 쟁점부동산을 쟁점감면규정에 따른 취득세 면제대상으로 보기 어렵다고 보아 기 면제한 취득세 등을 부과하면서 쟁점가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[요지]
① 청구인들이 쟁점부동산을 임대할 목적으로 이를 취득하였다 하더라도 이는 쟁점주택을 분양이 아닌 승계 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기 면제하였던 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.② 처분청이 쟁점부동산을 쟁점감면규정에 따른 취득세 면제대상으로 보기 어렵다고 보아 기 면제한 취득세 등을 부과하면서 쟁점가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 쟁점건축주와 매매계약을 체결할 당시 쟁점부동산은 일반 건축물로서 구분 등기가 이루어지지 않은 상태에 있었고, 쟁점건축주는 쟁점부동산 신축 후 분양되지 아니하자 어쩔 수 없이 4년 이상 임대하였지만 5년 미만에 해당하며, 청구인들의 쟁점부동산의 취득 및 임대행위는 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 규정된 쟁점감면규정의 취지 등에 부합하는 행위에 해당한다 할 것인바, 결과적으로 청구인들은 분양을 목적으로 주택을 건축한 쟁점부동산을 건축주로부터 주택을 최초로 분양받아 등록한 임대주택이므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다. (가) 쟁점건축주는 당초 분양을 목적으로 도시형생활주택 및 다세대주택인 쟁점부동산을 신축하여 2013.1.17. 소유권보존등기를 마쳤으며, 계속하여 분양을 시도하였으나 경기 침체 상황에서 분양가격이 본인이 생각한 금액에 미치지 못하게 되자 2013.1.10. 쟁점부동산을 임대주택으로 등록하고 일시적으로 임대사업을 영위하였으나, 쟁점건축주가 쟁점부동산(다세대주택, 도시형생활주택)을 신축한 목적은 주택의 임대사업이 아닌 분양사업이었음은 확실하다. (나) 대법원 판례(2021.3.25. 선고 2020두56957 판결, 이하 “쟁점판례”라 한다)는 건축주는 일반 건축물로 매도하면 족하고 이후 부동산의 다른 용도로의 이용은 매수인인 원고의 책임에 있고, 매도인인 건축주는 집합 건축물로의 전환 및 구분등기에 협조한 채권적인 의무만을 부담하게 되었다고 판시하였는바, 쟁점판례의 경우 오피스텔은 지방세특례제한법에서 정하는 준주택에 해당하지 않는 일반 사무용 오피스텔이므로 이 오피스텔은 양도한 후 주택임대사업자를 등록하였다 하더라도 취득세를 감면하지 않는다는 판결이지만, 청구인들의 경우 최초 건축시부터 집합건축물 형태인 주택으로 건축된 건물을 취득하였고, 취득 후에 임대사업을 시작하였으므로 쟁점판례와는 사실관계가 다르다 할 것이고, 청구인들이 취득한 쟁점부동산은 주택으로서 모두 신축이 완료된 후 구분등기가 된 집합건축물(주택법상 공동주택)로서 애초부터 분양목적으로 신축한 것이므로 쟁점감면규정에 따른 감면 요건을 충족한다. (다) 건설(건축)임대사업자의 경우 ‘건축’하여 취득한 공동주택의 경우 취득세를 감면하고 있는바, 감면취지 및 건설(건축)임대사업자와 매입임대사업자와의 과세형평성을 고려할 때 ‘건축주’의 범위를 공동주택을 ‘건축’으로 취득한 자를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 신축된 건물이 건축주 명의로 소유권 보존등기가 마쳐진 뒤 그 보유기간이나 임대기간에 상관없이 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하는 것은 구 지방세특례제한법제31조 제1항 후단의 ‘최초 분양’으로 보아야 한다. (라) 쟁점건축주는 쟁점부동산의 신축일부터 분양일까지 4년 이상 5년 미만의 기간 동안 임대하였는바, 적어도 5년이 경과하기 전에 임대한 경우에 대해서는 장기간 임대한 경우로 보기는 어렵다 할 것이므로 건축주가 분양 목적으로 이를 건축한 것으로 보는 것이 타당하다.
(2) 설사, 이 건 취득세 등의 부과처분이 적법하다 하더라도 쟁점사안은 납세자의 고의가 아닌 법령 해석상의 이견으로 발생한 것이므로, 지방세기본법제57조 제1항에 따른 정당한 사유를 인정하여 쟁점가산세 부과 처분은 취소하는 것이 타당하다.
(1) 청구인들의 쟁점부동산 취득은 쟁점감면규정의 감면 요건을 충족한 것으로 볼 수 없으므로 이 건 취득세 등의 부과는 적법하다. (가) 쟁점감면규정과 관련하여 대법원은 최초 분양은 건축행위를 통한 분양을 전제하므로 매수 및 용도변경한 자로부터의 취득은 건축주로부터 최초 분양에 해당하지 않는다고 판시하였고, 이와 같은 취지에 따라 쟁점판례는 지방세특례제한법 제31조 제1항 후단에 의하여 취득세 감면을 받기 위해서는 건축주가 분양을 목적으로 건축한 임대주택을 분양계약에 따라 최초로 매입하여 취득하여야 하고, 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면, 분양을 목적으로 건축되어 분양계약을 체결한 경우가 아니더라도 취득세 감면 대상에 포함된다고 보기 어렵다고 판시하였는바, 쟁점감면규정 및 위 대법원 판례 등을 종합하면, “건축주로부터 최초로 분양받은 경우”란 건축주가 분양을 위해 건축한 건축물에 대해 임대사업자가 매매계약이 아닌 분양계약에 따라 최초로 매입하여 취득하는 경우를 의미한다고 보아야 한다. (나) 쟁점부동산의 쟁점건축주는 지방세특례제한법제31조 제1항 전단에 따라 취득세를 감면을 받은 후, 청구인들에게 매도하기 전까지 4∼5년여의 기간 동안 임대 용도로 사용·수익하였으므로 분양을 위해 건축된 부동산으로 보기는 어렵다 할 것이고, 청구인들은 쟁점부동산을 매매계약을 통해 취득하였으므로 분양계약에 따라 매입하여 최초로 취득하는 경우로 볼 수도 없다.
(2) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다 할 것이지만, 청구인들의 경우는 가산세 면제의 정당한 사유로 볼 수는 없다 할 것이므로 처분청의 쟁점가산세 부과 처분 또한 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 건축주가 신축하여 임대사업을 영위하던 쟁점부동산을 임대할 목적으로 취득한 경우 지방세특례제한법제31조 제1항의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우’에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부
(2) 쟁점가산세 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점건축주는 2012.12.17. 쟁점부동산을 신축하여 취득한 후, 2013.1.10. 쟁점부동산 26세대를 임대목적물로 하여 경기도 용인시장에게 임대사업자등록을 한 것으로 나타나며, 쟁점건축주는 쟁점부동산에 대하여 쟁점감면규정에 따라 취득세 등을 면제받은 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 집합건축물대장(표제부) 등에 의하면, 쟁점부동산은 2012.1.10. 건축허가를 받고, 2012.6.7. 건축공사에 착공하여 2012.12.17. 사용승인을 받았으며, 지상 5층 규모의 “도시형생활주택(원룸형) 및 다세대주택”인 것으로 나타난다. (다) 청구인들 중 bbb은 2017.12.29. 쟁점부동산 중 14세대를, 청구인들 중 cccㆍdddㆍeee은 2018.2.12. 각 4세대(총 12세대)를 위 ＜표1＞과 같이 취득한 후, 쟁점감면규정에 따라 취득세 등을 면제받았다. (라) 처분청은 위 (다)에 따른 취득세 감면 당시 청구인들에게 아래와 같이 “지방세 감면 통지 및 의무사항 준수 안내”를 한 것으로 나타난다. ＜ 취득세 감면 의무 위반시 추징 안내문 ＞ OOO (마) 청구인들은 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점부동산을 임대주택으로 하여 임대사업자등록을 한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 청구인들의 임대사업자등록 내역 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항 및 제2항에서 정하는 임대주택감면은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있고, 쟁점감면규정에서 정하는 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로 임대사업자가 쟁점감면규정에 따른 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축한 자가 분양을 목적으로 건축한 공동주택을 분양계약에 따라 최초로 취득하여 임대주택으로 사용하여야 할 것이며, 당초 건축주가 임대용으로 사용하다가 매각함에 따라 공동주택을 매매 등을 통해 취득한 경우는 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다 할 것인바, 쟁점부동산의 경우, 이미 쟁점건축주가 임대를 하고 있던 것이므로 청구인들이 쟁점주택을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기는 어려우므로 쟁점감면규정의 취지에 부합한다고 볼 수는 없는 점, 청구인들이 쟁점부동산을 임대할 목적으로 이를 취득하였다 하더라도 이는 쟁점주택을 분양이 아닌 승계 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기 면제하였던 취득세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우가 아닌 한 세법상 의무의 불이행에 대하여 부과되어야 하는 것인 점, 신고납세방식의 조세는 납세자가 법에 정한 방식에 의하여 과세표준과 세액을 신고하면 그 내용대로 확정되는 것에 불과하므로, 납세자 스스로 취득세를 신고하는 과정에서 감면 신청서를 제출함에 따라 처분청이 취득세 납부서 등을 교부하였다는 사정만으로는 과세관청이 취득세 면제요건을 확인하였다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 쟁점감면규정에 따른 취득세 면제대상으로 보기 어렵다고 보아 기 면제한 취득세 등을 부과하면서 쟁점가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 (2017.12.26. 법률 제15309호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 지방세기본법 (2017.12.26. 법률 제15291호로 개정된 것) 제54조(과소신고가산세ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고(이하 “과소신고”라 한다)하거나 지방소득세 과세표준 신고를 하면서 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 “초과환급신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과환급신고한 환급세액을 합한 금액(이 법과 지방세관계법에 따른 가산세와 가산하여 납부하여야 할 이자상당액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다. 제55조(납부지연가산세) ① 납세의무자가 지방세관계법에 따른 납부기한까지 지방세를 납부하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)한 경우 또는 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 산출한 금액을 합한 금액을 가산세로 부과한다. 이 경우 가산세는 납부하지 아니한 세액, 과소납부분(납부하여야 할 금액에 미달하는 금액을 말한다. 이하 같다) 세액 또는 초과환급분(환급받아야 할 세액을 초과하는 금액을 말한다. 이하 같다) 세액의 100분의 75에 해당하는 금액을 한도로 한다.
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(지방세관계법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 부과결정일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.