[요지] 이 건 위탁자들이 쟁점주택을 취득한 후 임대주택으로 사용하고 있다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 이 건 위탁자들이 쟁점주택을 취득한 후 임대주택으로 사용하고 있다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2016지0296
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 신탁회사로서 이 건 위탁자들과 이 건 토지에 이 건 건축물을 건축하고 관리·운영할 목적으로 관리형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결한 후, 이 건 건축물의 건축주 지위에서 이 건 건축물을 취득하였으나 이 건 신탁계약에 따르면 신탁기간은 1년 정도에 불과하고, 이 건 위탁자들은 이 건 건축물의 신축공사와 관련된 공사대금, 조세, 공과금 등을 부담하며, 신탁계약기간의 만료 또는 이 건 건축물의 사용승인 후에는 담보신탁계약으로 전환한다고 규정하고 있는바, 이 건 신탁계약은 건축물의 신축 자금을 제공한 채권자를 보호하기 위한 안전장치로서 이 건 건축물의 건축 및 쟁점주택의 임대 운영에 관한 일체 비용과 책임은 이 건 위탁자들이 부담하므로 이 건 건축물의 실질적인 건축주이자 소유자는 이 건 위탁자들로 보는 것이 타당하다.
(2) 조세심판원은 신탁계약에 따른 소유권 이전의 과정이 있더라도 실질적으로 원시적인 건축주이자 소유주는 위탁자로 보는 것이 타당하다고 결정(조심 2016지296, 2016.4.14.)하였으며, 이 건 신탁계약은 이 건 건축물의 신축자금을 조달하기 위해 체결한 것으로 이 건 위탁자들은 실질적인 건축주 및 소유자이자 임대를 직접 관리하는 주체로서 임대주택인 쟁점주택에 대한 취득세 감면요건을 충실히 이행하고 있으므로 쟁점주택의 형식상 취득자가 수탁자인 청구법인이라고 하여 임대주택으로 사용하고 있는 쟁점주택에 대해지방세특례제한법제31조 제1항의 취득세 감면 적용을 배제하는 것은 부당하다.
(1) 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리‧처분하게 하는 것인데, 이는 위탁자가 금전채권을 담보하기 위하여 담보신탁을 체결한 경우에도 마찬가지고, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자와의 내부관계에 있어 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니라 할 것(대법원 2017.5.18.선고, 2012두22485 판결)으로서 자금조달을 위해 토지담보신탁계약을 체결하고, 수탁자가 건물주가 되어 신축한 공동주택의 취득세 납세의무자는 수탁자가 되는 것이다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항에서 ‘임대사업자’란 취득세 감면대상자인 납세의무자를 전제로 하고 있고, 임대용 부동산의 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 자를 말하는 것이며, 공동주택을 건축한 건축주에게 취득세 감면 혜택을 부여함으로써 등록된 임대사업자에 의한 임대주택 건설 촉진 및 임대주택 공급을 확대하려는 입법 취지인 점 등을 종합하여 보았을 때, 청구법인이 건축주가 되어 신축한 쟁점주택의 경우 취득세 납세의무자는 청구법인이고, 청구법인은 임대사업자 등록 등 감면요건을 충족하고 있지 아니하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 2016.11.21. 이 건 토지를 소재지로 하고, 사업주체(건축주)를 CCC, AAA, DDD으로 하는 주택건설사업계획(이 건 건축물 신축)을 승인하였다. (나) 청구법인(구 EEE 주식회사)은 2017.8.31. CCC, AAA, DDD과 이 건 신탁계약을 체결하고, 같은 날 이 건 토지에 대한 신탁등기를 하였다. (다) BBB(이 건 위탁자들 중 1인)은 2017.9.1. 이 건 토지 중 CCC, DDD의 지분을 취득한 후 청구법인에게 신탁하였고, 처분청은 2017.11.20. 이 건 건축물의 건축주를 AAA 외2인에서 청구법인으로 변경하는 주택건설사업계획(변경)을 승인하였다. (라) 처분청은 2018.6.8. 청구법인을 건축주로 하여 이 건 건축물의 사용승인을 하였고, 이 건 위탁자들은 2018.6.18. 쟁점주택(130세대)을 임대물건으로 하여 임대사업자 등록을 하였다(2018-OOO-임대사업자-1397). (마) 청구법인은 2018.6.25. 이 건 건축물의 소유권보존등기를 하였고, 이 건 위탁자들은 같은 날 신탁계약의 해제를 원인으로 이 건 건축물을 취득하고 소유권이전등기를 하였다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항 제1호 및 제2호에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 전용면적 OOO㎡ 이하인 공동주택에 대하여는 취득세를 면제하고 OOO㎡ 초과 OOO㎡이하 공동주택에 대하여는 취득세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있다. 또한,신탁법제4조 제1항에서 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대,신탁법에 의한 신탁으로 수탁자에게 소유권이 이전된 부동산에 대한 취득세 감면 여부는 취득세 납세의무자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 하는 점(대법원 2019.10.31. 선고 2016두52248 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 2018.6.8. 이 건 건축물의 건축주의 지위에서 쟁점주택(이 건 건축물의 일부)을 취득하였으므로 그 소유권은 대내외적으로 수탁자인 청구법인에게 있는 점, 쟁점주택을지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 임대주택으로 보아 취득세 면제(경감)하려면 청구법인이 쟁점주택을 취득한 후 60일 이내에 임대사업자로 등록하여야 하는데, 청구법인은 쟁점주택을 취득한 후 이를 임대물건으로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 없는 점 등에 비추어 이 건 위탁자들이 쟁점주택을 취득한 후 임대주택으로 사용하고 있다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법또는공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
(2) 신탁법 제2조[신탁의 정의] 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 제4조[신탁의 공시와 대항] ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.
④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다