[요지]
① 쟁점건물의 쟁점주택의 경우는 이미 건축주가 임대를 하고 있던 것이므로 청구인이 쟁점주택을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어렵고, 청구인이 쟁점주택을 임대하고자 취득하였다 하더라도 이는 쟁점주택을 분양받은 것이 아닌 승계취득한 것으로 보임.② 청구인이 드는 사유만으로는 납부지연가산세를 부과하지 아니하여도 될 만한 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 점(조심 2019지2158, 2020.4.1.) 등에 비추어 위 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[참조결정] 조심2019지2158 / 조심2021지2570 / 조심2017지1110 / 조심2018지1074 / 조심2015지0463
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2017.9.19. OOO아트빌(다세대주택) 6개호에 대한 매매계약을 OOO공인중개사 사무소에서 체결하였고, 공인중개사로부터 소개받은 법무사에게 소유권이전등기를 의뢰하였는데, 법무사는 임대사업 활성화 정책 방안에 따라 임대사업면허 등록을 하면 OOO㎡ 이하 주택은 취득세 등이 면제된다고 알려주었다. 이에 따라 청구인이 매입한 6세대 중 제201호는 규모를 초과하여 나머지 쟁점주택에 대하여 법무사 사무실에서 알려주는 대로 등기비용과 세액을 지불하여 등기이전을 완료하고 등기권리증을 수령하였다. 그런데 그로부터 5년이 가까워지는 시점에서 처분청에서 연락이 와 대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결에 따라 쟁점주택이 지방세특례제한법 제31조 제1항의 최초 분양받은 임대주택 감면대상에 해당하지 않는다고 하면서 기 감면된 취득세 등을 추징하였다. 지난 정부는 주택임대업자들을 사업자등록시키고 매년 임대소득세를 징수하는 것과 동시에 임대료 인상을 통제하면서, 대신 최초 건축주의 주택을 매입하여 임대사업등록을 하면 취득세 등을 합법적으로 감면하여 주었는데, 판사가 그러한 취지를 무시하고 최초 분양이 아니라는 점만을 들어 감면대상이 아니라고 판단한 것을 OOO가 소급적용하는 것은 잘못이다. OOO산하 각 구청에서 현재 2,000여건이 조사대상이라고 하는데, 지금도 각 구청 세무과에서는 그 당시 임대사업자 감면이 맞다고 함에도 위 판결을 소급적용하여 각 구청 세무과 직원을 업무처리 미숙자로 만드는 것은 잘못이다.
(2) 쟁점주택에 대한 취득세 감면이 잘못되었다면 처분청에서 즉시 청구인에게 통보하여 취득세 등을 납부토록 하였어야 했는데, 무려 4년 5개월이 지난 시점에 대법원 판결을 이유로 가산세까지 납부하라고 하면 잘못이다. 모든 납세자는 건물 취득시 법무사가 알려주는 대로 지불하고 등기를 할 것이므로 청구인에게는 아무런 잘못이 없고, 만약 잘못이 있다면 법무사와 처분청에게 귀책사유가 있다. 이 건으로 상담한 결과, 최초의 법무사에게 잘못이 있고, 처분청 역시 쟁점주택 매도자의 등기상황을 살펴보면 즉시 취득세 등의 감면대상 여부를 알 수 있었을 것으로 감면대상이 아니라면 취득세 등을 납부하도록 하였어야 함에도 이를 하지 아니한 업무소홀, 업무태만 또는 업무미숙의 과실이 있다. 모든 잘못은 법무사와 처분청에게 있음에도 청구인에게 본세, 가산세 및 과태료까지 부과하는 것은 말이 되지 않는다. 참고로, 청구인의 부친(BBB)은 쟁점주택의 관리자이면서 2008년부터 주택을 매입하여 임대소득을 신고하지 아니하여도 되는 때부터 세무사를 통해 임대소득세를 자진하여 성실히 납부하여 오고 있는바, OOO가 청구인에게 세금을 추징하고자 한다면 그 당시 직원의 업무미숙이나 집행 소홀을 인정하여 본세만 부과하고 가산세는 취소하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 임대목적으로 건축주로부터 취득하였으므로 취득세 감면대상이라고 주장하나, 대법원에서는 지방세특례제한법 제31조 제1항 후단에서 임대사업자가 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 하고(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결), 분양을 목적으로 건축되어 분양계약을 체결한 경우가 아니더라도 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면 취득세 감면 대상에 포함된다고 보기는 어렵다(대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결)고 판시하였다. 청구인의 경우 쟁점주택의 건축주인 AAA은 2002.12.24. 쟁점주택을 신축 후 부동산을 임대하는 등 본인이 직접 장기간 사용·수익하였다가 2017.12.27. 및 2018.2.28. 청구인에게 매매로 매도하였다. 쟁점주택이 이미 임대주택으로 사용되고 있었던 이상 청구인에게 쟁점주택의 취득세를 감면해 주는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에 부합하지 아니하고, 또한 매매와 분양을 그 거래의 성격이 유사하다는 이유로 취득세 감면에 있어 동일하게 취급하여 “최초로 분양” 받은 경우에 매매계약을 통해 취득하는 경우까지 포함하는 것은 관련 규정을 확장해석하는 것에 해당한다. 따라서 건축주가 장기간 임대주택으로 사용해 오던 부동산을 매매로 취득한 이 사건의 경우는 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에 포함된다고 보기 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 취득 신고 당시 법무사와 처분청이 처리하는 대로 믿고 따랐을 뿐인데 취득한 이후 거의 5년이 가까운 시점에서 처분청이 판례에 따라 쟁점주택을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하지 않는다고 보아 소급 적용하여 가산세를 포함한 취득세를 추징하는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인의 주장과 달리 대법원은 청구인이 쟁점주택을 취득하기 이전인 2017.6.15. “임대사업자가 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 한다”고 판시(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결)하였고, 이후 “건축주 본인이 직접 장기간 사용·수익하였다가 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하기만 하면 되는 경우까지 포함하는 것은 아니다”라고 감면요건을 보다 명확히 판시(대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결)하고 있으므로, 처분청이 이 사건 처분을 새로운 해석에 따라 소급 적용하였다고 볼 수는 없다. 또한 취득세는 신고납세방식의 조세로 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 과세관청에 신고하는 행위에 의하여 납세의무가 구체적으로 확정되는 것이고, 취득세와 같은 신고납부방식의 조세에 있어서 과세관청이 납세의무자의 신고를 수리한 행위는 단순한 사무적 행위에 불과할 뿐 신고한 세액대로 위 취득세가 확정되리라는 신뢰를 가지게 하거나 그에 관한 공적인 견해를 표명한 것이라고 볼 수 없으며(조심 2021지2570, 2022.6.16. 결정 참조), 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없으나, 법령의 부지 또는 오인은 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없고, 납세의무자가 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고납부의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계 법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2004.9.24. 선고 2003두10350 판결 등 참조)할 것이며, 납부불성실가산세는 납세자로 하여금 성실하게 세법에서 정한 의무를 준수하도록 하는 의미가 있고, 한편으로는 법정납부기한과 납부일과의 기간에 대한 이자율에 해당하는 금액으로써 정상적으로 세액을 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있다(조심 2017지1110, 2018.3.19. 결정 참조)고 할 것이다. 따라서 처분청이 건축주가 장기간 임대에 사용해온 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당하지 않는다고 보아 기 감면한 취득세 등을 부과고지한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세를 감면하여야 한다는 주장의 당부
② 가산세 면제의 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) ‘재산세 정기분 과세내역서’에 의하면 쟁점주택의 건축주인 AAA은 2002.12.24. 쟁점주택을 신축하고 2017년까지 임대주택으로 재산세를 감면 받았다. (나) 청구인은 2017.12.27. 및 2018.2.28. 위 AAA으로부터 쟁점주택을 매매로 취득하고, 같은 날 처분청에 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받아 취득하는 부동산으로 신고하여 취득세 등을 면제받았다. (다) OOO은 2022.7.1. 임대사업자 취득세 감면 관련 조사 결과, 쟁점주택의 취득이 건축주가 장기간 임대에 사용하며 감면 받아왔던 부동산을 취득한 경우로서 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양 받은 경우에 해당하지 아니하므로 취득세 감면대상이 아니라는 취지의 조사 결과를 처분청에 통보하였다. (라) 처분청은 2022.12.10. 청구인에게 기감면한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원)을 부과고지 하였다.
(2) 청구인은 다음과 같은 증빙을 제출하였다. (가) 공인중개사 CCC의 확인서(2023.2.10. 경어체 생략) (나) 법무사 DDD 사무소 사무장 EEE(2023.2.10. 경어체 생략) (다) 청구인이 법무사 DDD로부터 받은 영수증 6장에 의하면 공과금 중 쟁점주택의 각 취득세, 교육세는 임대사업자 감면으로 기재되고, 나머지 201호에 대하여는 취득세 OOO원, 교육세 OOO원으로 기재되어 있다.
(3) 처분청이 처분의 근거로 든 대법원의 판결은 다음과 같다. (가) 대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결 (나) 대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957(심리불속행, 원심 서울고등법원 2020.11.27. 선고 2020누43151)
(4) 우리 원 선결정례(조심 2018지1074, 2019.6.28.)는 건축주가 부동산을 완공한 후 7년을 임대하고 매도한 경우에 분양이 되지 않아 부득이 일시적으로 임대한 것으로 보이지 않고, 당초 부동산은 집합건축물로 개별 등록·등기가 되어 있지 않아 건축주는 해당 오피스텔을 분양할 예정이 없었던 것으로 보이는 등의 이유로 해당 부동산에 대하여지방세특례제한법제31조 제1항에 의한 취득세 등의 감면대상이 아니라고 판단하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 취득 후 변경된 판례에 따라 쟁점주택을 취득세 감면대상이 아니라고 보아 소급하여 취득세를 추징하는 것은 잘못이라고 주장하나, 이 건의 경우 건축주가 2002.12.24. 쟁점주택을 신축한 후 2017년까지 약 15년을 임대주택으로 임대하고 매도한 것으로, 지방세특례제한법제31조 제1항은 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하고자 함이나, 쟁점주택의 경우는 이미 건축주가 임대를 하고 있던 것이므로 청구인이 쟁점주택을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어렵고, 청구인이 쟁점주택을 임대하고자 취득하였다 하더라도 이는 쟁점주택을 분양받은 것이 아닌 승계취득한 것으로 보이는 점, 대법원 판결(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 및 대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결)의 내용상 종전 판결을 명시적으로 변경하였다고 보이지는 아니하고, 우리 원 선결정례(조심 2018지1074, 2019.6.28. 등)도 유사한 경우에 지방세특례제한법제31조 제1항에 의한 취득세 등의 감면대상이 아니라고 판단한 바 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 법무사 및 처분청이 처리하는 대로 믿고 따랐을 뿐임에도 불구하고 처분청이 거의 5년이 가까운 시점에 가산세를 부과한 것은 잘못이라고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 점, 신고납세방식의 조세는 납세자가 법에 정한 방식에 의하여 과세표준과 세액을 신고하면 그 내용대로 확정되는 것에 불과하므로, 납세자 스스로 취득세를 신고하는 과정에서 감면 신청서를 제출함에 따라 처분청이 취득세 납부서 등을 교부하였다는 사정만으로는 과세관청이 취득세 면제요건을 확인하였다고 보기는 어려운 점(조심 2015지463, 2015.4.3.), 납부지연가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위하여 미납부한 금액에 대하여 이자와 같은 금융혜택을 받은 것으로 보아 지방세기본법 시행령제33조에 따라 미납부 기간에 대하여 적용하는 것으로서 정상적으로 납부한 납세자와의 형평을 제고하기 위한 측면도 있으므로 청구인이 드는 사유만으로는 납부지연가산세를 부과하지 아니하여도 될 만한 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 점(조심 2019지2158, 2020.4.1.) 등에 비추어 위 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제3항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법[2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것] 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 지방세법[2018. 12. 31. 법률 제16113호로 개정되기 전의 것] 제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.
(3) 지방세기본법 제20조(해석의 기준 등) ① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 지방세를 납부할 의무(이 법 또는 지방세관계법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 지방세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무를 말한다. 이하 같다)가 성립된 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대해서는 의무 성립 후의 새로운 법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자 에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다. 제54조(과소신고가산세ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고(이하 “과소신고”라 한다)하거나 지방소득세 과세표준 신고를 하면서 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 “초과환급신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과환급신고한 환급세액을 합한 금액(이 법과 지방세관계법에 따른 가산세와 가산하여 납부하여야 할 이자상당액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다. 제55조(납부지연가산세) ① 납세의무자가 지방세관계법에 따른 납부기한까지 지방세를 납부하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)한 경우 또는 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 산출한 금액을 합한 금액을 가산세로 부과한다. 이 경우 가산세는 납부하지 아니한 세액, 과소납부분(납부하여야 할 금액에 미달하는 금액을 말한다. 이하 같다) 세액 또는 초과환급분(환급받아야 할 세액을 초과하는 금액을 말한다. 이하 같다) 세액의 100분의 75에 해당하는 금액을 한도로 한다.
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(지방세관계법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 부과결정일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.
(4) 건축물 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “건축물”이란 건축법 제2조제1항제2호의 건축물을 말한다.
2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. “분양사업자”란 건축법 제2조제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. “분양받은 자”란 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다
(5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1. 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
2. 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자