재개발사업지구 내 멸실 예정인 쟁점부동산의 취득에 대하여 주택 유상거래 세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2019지3828 / 조심2013지1028

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 경기도 안양시 OOO 일원 OOO 주택재건축정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 사업시행자로, 이 건 정비사업을 목적으로 2017.10.26.부터 2018.8.13.까지 경기도 안양시 OOO 외 25필지 토지 8,588.1㎡ 및 건축물 15,002.54㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득한 후,지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40, 이하 “일반세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2022.10.24. 이 건 부동산 중 ① 기부채납을 조건으로 취득한 토지(이하 “기부채납토지”라 한다)는지방세법제9조 제2항에 따라 취득세 비과세대상이고, ② 나머지 토지 및 건축물(이하 “기부채납외부동산”이라 한다)은지방세법제11조 제1항 제8호의 세율(1천분의 10∼30, 이하 “주택세율”이라 한다)을 적용하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였다.
• 다. 처분청은 2023.1.27. ① 기부채납토지에 대하여는 취득세를 비과세하고, ② 기부채납외부동산(31건) 중 2018.1.1. 이후 취득분(10건) 전부와 2017.12.31. 이전 취득분(21건) 중 일부(7건)에 대하여는 유상거래로 주택을 취득하는 경우로 보아 주택세율을 적용하되, 나머지 취득분(14건, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여는 일반세율을 적용하는 것이 타당하다고 보아 청구법인의 경정청구를 일부 인용하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.2.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 취득세 과세대상으로서의 ‘주택’은 주택으로서의 외형과 잠재적 기능을 보존하고 있는지 여부에 따라 판단하는 것이므로, 입주민의 퇴거나 단전·단수와 같은 요인을 근거로 주택세율의 적용을 배제할 수 없다. 행정안전부는 유권해석(행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2., 이하 “개정예규”라 한다)을 통해 “취득일 현재 주택 재건축구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 취득세율을 적용”하도록 하였다. 조세심판원도 “개정예규 이전에 주택건설을 위해 철거목적으로 취득한 공동주택에 대하여도 외형을 갖추고 있으면 공가라 하더라도 주택으로 보아야 한다”고 결정하였고(조심 2019지3828, 2021.12.6.), 대법원 역시 “일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우에도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에 이를 주택으로 볼 수 있다”고 판시한 바 있다(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45791 판결 등). 한편 재건축정비사업구역 내의 부동산 소유자들 중에서 조합원으로 분양신청을 하지 아니하는 자에 대하여는도시 및 주거환경정비법제73조에 따라 협의매수, 수용재결신청, 매도청구소송 등으로 부동산을 취득하게 되는데, 종전 부동산 소유자들에 대하여는 이주 문제 등으로 이주 후에 잔금을 지급하고, 잔금 지급 후에 단전·단수 등의 조치를 취하고,전기기본공급약관제13조에 따르면, 전기사용자가 변경되는 경우나 전기사용계약을 해지하고자 할 경우 한전에 요청하여야 하며,안양시수도급수조례 시행규칙제17조 등에서도 건축물의 소유자가 급수설비 폐전신청을 하여야 하므로 잔금 지급 이전에는 단수조치를 할 수 없다. 그렇다면 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 잔금지급일에는 아직 단전·단수 등의 조치가 이루어지지 아니하였는바, 당시 쟁점부동산은 완전한 주거용 부동산의 모습을 갖추고 있었던 것으로 보아야 한다. 2018년 2월 당시 쟁점부동산의 네이버지도 및 카카오맵 거리뷰 및 스카이뷰를 보면 기존 건축물이 그대로 있었음을 알 수 있는데, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시(2017.10.26.∼2018.8.13.)에는 구조와 외관이 훼손되지 아니한 상태로 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 공가 상태인 것으로 확인되고 있다. 즉 근린생활시설 및 주택의 복합건축물이거나, 단독주택, 다세대주택으로 구성된 쟁점부동산의 경우, 근린생활시설을 제외한 나머지 주택부분을 주택용이 아니라고 보거나 건축물이 없는 상태로 취득한 것으로 보는 것은 전혀 합리성이 없다. 또한 쟁점부동산의 건축물대장이나 등기사항전부중명서에 따르면, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 모두 주택으로 등재되어 있었고, 쟁점부동산의 건축물은 2018.12.26. 멸실된 것으로 등재되어 있는바, 쟁점부동산 중 주택부분은 유상으로 승계취득한 것이므로 쟁점부동산은 주택세율 적용 대상으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인의 취득 당시 쟁점부동산은 주택으로서의 기능이 상실된 것으로 보이는바, 그 취득에 대하여는 주택세율을 적용할 수 없다. 이 건 사실관계에 따르면, 청구법인이 쟁점부동산을 취득하기 전 이 건 정비사업의 관리처분계획인가일(2017.3.13.) 이후 입주민들이 이주(2017.6.22.〜2017.11.21.)한 사실이 확인되고, 쟁점부동산 취득일 이전에 단전·단수가 이루어진 사실이 나타난다. 지방세기본법제20조 제3항에서 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다 하고,지방세기본법 통칙(2019.5.31.지방세관계법 운영 예규가 제정되기 이전의 것, 이하 같다) 20-2에 따르면, 이 법 또는지방세관계법의 새로운 해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용한다고 규정하고 있다. 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 유권해석(지방세운영과-2641, 2016.10.17., 이하 “종전예규”라 한다)의 적용기준에 따르면, 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택 유상거래 세율을 적용하지 않고 4%의 세율(일반세율)을 적용한다고 해석하고 있었다. 그런데, 행정안전부는 개정예규를 통해 종전예규와 다른 새로운 해석을 하면서 그 적용시기를 2018.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 것을 원칙으로 한다고 명시하였으므로 개정예규는 2017.12.21. 이전에 취득한 쟁점부동산에 적용할 수 없고 종전예규의 적용대상으로 보아야 할 것이다. 쟁점부동산은 이 건 사업구역 내의 철거예정 주택으로 청구법인이 취득할 당시 주거용 건축물이 멸실되지 아니하여 주택으로서의 외형을 갖추고 있었다 하더라도, 청구법인이 취득하기 이전에 이미 거주자가 이주하고, 단전·단수가 이루어졌던 점에서 청구법인의 취득세 납세의무 성립 당시에는 이미 주택으로서의 그 사용가치를 상실한 채, 장차 주택을 소유할 수 있는 권리로서의 가치만 보유하고 있는 부동산을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2013지1028, 2014.2.24.). 따라서 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 재개발사업지구 내 멸실 예정인 쟁점부동산의 취득에 대하여 주택 유상거래 세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세기본법 제20조(해석의 기준 등) ③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다.

(2) 지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각·증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우

2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 30
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{영유아보육법제10조 제5호에 따른 가정어린이집, 아동복지법 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정ㆍ지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 노인복지법 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 노인복지법(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 처분청 도시정비사업 홈페이지에 게시된 이 건 정비사업의 진행내역은 다음과 같다. ◯◯◯ (나) 청구법인이 취득한 기부채납외부동산의 과세물건 및 적용세율 내역은 다음과 같다. ◯◯◯ (다) 경기도 안양시 상하수도사업소가 처분청에 회신한 수도급수전 조회 내역[수도행정과-OOO]에 따르면, 쟁점부동산의 수도 폐전일자는 다음과 같다. ◯◯◯ (라) 한국전력공사가 처분청에 회신한 전기폐전일 조회 내역[안양지(요금)-OOO]에 따르면, 쟁점부동산의 전기 폐전일자는 다음과 같다. ◯◯◯ (마) 쟁점부동산의 건축물대장이나 등기사항전부중명서에 따르면, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 주택으로 등재되어 있는 것으로 확인된다. (바) 재개발·재건축 구역 내 멸실 예정 주택의 적용 기준에서 취득세율과 관련된 행정안전부의 행정해석은 다음과 같다.

○ 종전예규(지방세운영과-2641, 2016.10.17.)

• 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급 완료 등을 종합 적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택세 율 적용 제외(적용기준 시행일: 2016.10.17.)

○ 개정예규(지방세운영과-1, 2018.1.2.)

• 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이 주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 주택세율 적용(적용기준 시행일: 2018.1.1.)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 본다. (가)지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제11조 제1항에서 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에서 다음 각 호(7. 그 밖의 원인으로 인한 취득. 가. 농지: 1천분의 30, 나. 농지 외의 것: 1처분의 40)에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 하고, 그 제8호에서 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택(주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다고 규정하고 있고,주택법제2조 제1호에서 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 취득세 과세대상으로서 주택은 주택으로서의 외형과 잠재적 기능을 보존하고 있는지 여부에 따라 판단하는 것인바, 취득 당시 주택의 구조와 외관이 그대로 유지되어 주거용으로 사용할 수 있었음에도 쟁점부동산에 대해 주택세율을 배제한 처분이 부당하다고 주장하나, 처분청의 경정청구 결정내역을 보면, 청구법인이 취득한 기부채납외부동산(31건) 중 2018.1.1. 이후 취득분(10건)에 대해 개정예규에 따라 주택세율을 적용하였을 뿐만 아니라, 2017.12.31. 이전 취득분(21건)과 관련하여서는 종전예규를 적용하여 단전, 단수, 이주완료 등 주택의 기능을 종합적으로 판단한 후, 그 일부(7건)에 대해서 주택세율을 적용하되, 나머지 취득분인 쟁점부동산(14건)에만 일반세율을 적용하는 것이 타당하다고 결정한 점, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 유권해석인 종전예규는 재개발·재건축 구역 내 멸실 예정 주택의 취득세율의 적용기준에 대해 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료 등을 종합적으로 판단하여 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택세율을 배제하도록 규정하고 있었던 점, 처분청에서 일반세율 적용대상이라고 본 쟁점부동산은 청구법인의 취득 당시 비록 주택으로의 외형은 남아 있었다 하더라도 철거명령에 따라 거주자가 이주하였고 단전·단수가 이루어져서주택법제2조 제1호상 주거생활을 할 수 있는 주택으로서의 기능을 이미 상실하였다고 봄이 합리적인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 주택세율의 적용대상이 아니라고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.