[요지] 이 건 도시개발사업의 사업시행자인 청구법인은 환지처분공고일의 다음 날인 **..**. 쟁점학교용지를 원시 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것임.
[요지] 이 건 도시개발사업의 사업시행자인 청구법인은 환지처분공고일의 다음 날인 **..**. 쟁점학교용지를 원시 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것임.
[참조결정] 조심2020중1122
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 도시개발사업의 환지계획에서 학교용지로 지정된 토지는 공공시설 용지로서 “보류지”이며, 도시개발법에서는 공공시설용지로 규정되어 있다. (가) 도시개발사업의 환지계획에서 학교용지로 지정된 토지는 “보류지”에 해당한다. 도시개발법제34조 제1항은 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약‧정관‧시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.”라고 규정하고 있고, “학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위해 공급하는 조성토지”의 경우 규약‧정관‧시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 정해진 자에게만 귀속이 될 수 있기 때문에 시행자에게 자유로운 처분권한이 없다는 점에서 체비지가 아닌 보류지의 성격을 갖고 있고(도시개발법제5조, 제27조 및 제28조), 공급의 상대방이 특정되어 있고 또한 공급할 때 감정평가한 가격 이하로만 정할 수 있다는 점에서 사업시행자가 사업경비 충당을 위해 자유롭게 처분하거나 사용․수익권을 가질 수 없어 체비지의 성격을 가진다고 보기 어려우므로 보류지와 체비지의 성질에 따른 분류에 의하는 경우 학교용지는 체비지가 아닌 “보류지”에 해당한다. ＜ 환지방식의 도시개발사업 개요(청구법인 정리) ＞ 구 분 기존토지 보류지 환지/환지예정지 환지방식 A 공공시설용지 A1 (자유롭게 처분할 수 없는 토지) A3 종전권리이전 → 체비지 A2 (사용·수익 처분할 수 있는 토지) 도시개발법제36조 제4항에 체비지에 대하여는 사용·수익·처분권이 명시되어 있으나, 보류지에 대하여는 명시적 규정이 없으므로 사업시행자는 공공시설용지인 학교용지의 경우 사업의 목적에 따라 이를 유지 관리하다가 환지처분의 공고 다음 날에 교육당국이 그 소유권을 취득한다. 청구법인은 환지계획에서 공공시설 용지로 지정된 학교용지에 대하여 2018.2.15. 환지계획인가 청구를 하였고, 환지처분 공고일인 2020.10.13. 이전인 2018.9.14. 도시개발법제28조에 따라 환지계획에서 정하여진 교육당국(경상북도 포항교육지원청)에 학교용지 매입을 요청하여, 2018.10.1. “개발지구 내 계획세대 입주 상황 및 학생 증가 추이에 따라 학교설립 요인이 발생할 시에 학교설립을 검토할 예정이고, 학교설립 계획을 수립하여 교육부 재정투자 심사를 거쳐 학교설립 승인이 난 이후에 부지 매입이 가능하다”는 회신을 수차례 받았는바, 보류지는 사업시행자가 사업경비 충당목적 이외에 사업계획이 정하는 목적을 위하여 환지로 정하지 아니한 토지로서 공공시설 용지를 포함하므로 환지계획에서 학교용지로 지정된 토지는 보류지에 해당한다(대법원 2016.12.15. 선고 2016다221566 판결, 같은 뜻임). (나) 학교용지의 취득이 유상이라는 이유는 보류지와 체비지 구분 여부에 상관이 없다. 대법원(2016.12.15. 선고 2016다221566 판결)에서는 환지계획에서 학교용지로 지정된 토지는 보류지일 뿐, 사업시행자가 환지처분의 공고 다음 날에 그 소유권을 취득하는 체비지에는 해당한다고 볼 수 없고, 이는 국가 등의 학교용지 취득이 유상이라고 하여 달리 볼 수 없다고 판시하고 있다. (다) 학교용지의 취득이 유상이라고 하여 이를 체비지처럼 취급하게 되면 사업시행자가 사업비에 충당하기 위하여 임의로 처분할 수 있게 되므로 이를 방지하기 위해서라도 학교용지는 보류지로 보아야 한다. 대법원(2016.12.15. 선고 2015다256312 판결)은 학교용지의 취득이 유상이라고 하여 이를 체비지처럼 취급하게 되면 사업시행자가 사업비에 충당하기 위하여 임의로 처분할 수 있게 되는 점을 지적하여 이를 보류지로 보아야 한다고 명시적으로 판단하고 있고, 학교용지의 공공적 성격에 비추어 이러한 판단은 도시개발법에서도 유지될 수 있다(수원고등법원 2021.12.17. 선고 2021누10176 판결, 같은 뜻임). (라) 학교용지는 공공시설이라는 본질적 성격으로 인하여 “보류지”에 해당한다. 환지계획에서 학교용지를 환지로 정하지 아니한 것은 사업시행자가 임의로 매각 처분하여 사업경비에 충당할 수 있도록 하기 위한 것이라기보다는 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위한 것이라고 봄이 타당하다(수원고등법원 2021.12.17. 선고 2021누10176 판결, 같은 뜻임). (마) 학교용지는 도시개발법제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항에 공공시설용지로 규정되어 있다. 도시개발법제2조 제2항에서는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 사용하는 용어는 이 법으로 특별히 정하는 경우 외에는 이 법에서 이를 적용한다.”고 하고 있고, 공공시설용지에 대하여 도시개발법제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항에서 별도로 규정하고 있으므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 아닌 도시개발법에 의한 공공시설 용지 규정을 적용하면 학교용지는 공공시설 용지로서 보류지에 해당한다. (바) 쟁점학교용지는 환지계획에서 초등학교 및 중학교 교육에 필요한 학교용지로 지정되어 있는 이상 사업시행자가 체비지 대장에 체비지로 분류하였다고 하여 성질상 보류지인 학교용지를 체비지로 변경하는 적법한 절차로 볼 수 없으므로 이와 같은 사정만으로 학교용지의 법적 성격이 체비지로 된다고 볼 수는 없다(대법원 2016.12.15. 선고 2015다256312 판결, 수원고등법원 2021.12.17. 선고 2021누10176 판결, 같은 뜻임).
(2) 도시개발법 제42조 5항에서는 “체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. (가) “환지 계획에서 정한 자”란 학교용지를 취득할 교육당국(경상북도 포항교육지원청)으로 보아야 한다. (나) 환지처분 공고 이후 학교용지의 사실상 소유자는 “교육당국”이므로 환지처분 공고 이전의 법령을 적용할 수는 없다. 지방세법 제107조 제2항 제6호에서 “도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자”를 납세의무자로 규정하고 있고, 여기에서 “도시개발사업의 시행에 따른 환지계획”으로 되어 있으므로 이는 “환지계획”의 단계에서 사업시행자에게 보류지에 대한 재산세 납세의무가 있음을 규정한 것이지 환지처분 이후에도 그러함을 규정한 것은 아니므로 환지처분 이후에는 위 조항을 적용할 수는 없다. (다) 학교용지는 환지 계획에서 정한 자인 교육당국(경상북도 포항교육지원청)이 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 쟁점학교용지는 도시계획시설이자 공공시설로서 보류지에 해당함이 명백하다 할 것이고, 그에 따라 교육당국은 환지처분 공고일(2020.10.13.)의 다음날에 도시개발법제42조 제5항에 의하여 소유권을 취득하였다 할 것이므로 청구법인은 지방세법 제107조에서 정하는 납세의무자에 해당하지 않는다.
(1) 지방세법제107조 제2항 제6호에서는 “도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자”를 재산세 납세의무자로 규정하고 있으며, 최근 대법원(2021.12.16. 선고 2021두49468 판결)은 도시개발법제42조 제5항에 따라 체비지를 매수한 자의 법률상 지위를 명확히 하였다.
(2) 위 (1)의 대법원(2021.12.16. 선고 2021두49468 판결) 판례에 의하면, 체비지는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 사업시행자가 체비지를 원시취득하고, 환지처분 공고 전에 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 그 소유권을 원시취득 한 사업시행자로부터 이를 승계취득 한다 할 것이므로 사업시행자로부터 제3자가 체비지를 매수하여 소유권이전등기까지 경료 하였다면 지방세법 제107조 제1항에 따라 제3자가 체비지의 사실상 소유자로서 재산세 납세의무가 있다고 보는 것이 타당할 것이지만, 청구법인의 경우, 쟁점학교용지에 대하여 환지처분 공고 전에 교육당국(경상북도 포항교육지원청)과 그 매매계약을 체결한 적이 없으며, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 교육당국(경상북도 포항교육지원청)이 쟁점학교용지에 대하여 소유권이전등기를 마친 사실도 없으므로 사업시행자인 청구법인을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 명칭을 “OOO도시개발조합”으로 하고, 주사무소를 “경상북도 포항시 OOO”으로, “토지의 교환, 분합”, “토지의 구획변경, 지목변경” 등을 목적으로 하여 2008.11.12. 설립되었다. (나) 이 건 도시개발사업은 경상북도 고시 OOO로 “OOO지구 도시개발구역 지정 및 개발계획수립, 지형도면 고시”가 이루어졌고, 포항시 고시 OOO 및 OOO에 의해 실시계획(변경)인가 등이 고시되었으며, 학교용지는 아래 ＜표2＞와 같이 계획된 것으로 나타난다. ＜표2＞ 학교시설 결정조서(포항시 고시 OOO호) ◯◯◯ (다) 청구법인은 2020.7.31. 처분청으로부터 환지계획(변경)인가 통지를 받았으며(도시계획과-OOO), 쟁점학교용지는 공공시설용지로 구분되어 있는 것으로 나타난다. (라) 이 건 도시개발사업은 2020.9.18. 아래 ＜표3＞과 같이 공사완료 공고(포항시 공고 OOO) 되었으며, 학교용지는 OOO㎡(쟁점학교용지)로 결정된 것으로 나타난다. ＜표3＞ 이 건 도시개발사업 공사완료 공고(발췌) ◯◯◯ (마) 포항 장성침촌지구 도시개발구역은 2020.11.17. 포항시 고시 OOO로 아래 ＜표4＞와 같이 지정 해제 고시OOO되었다. ＜표4＞ 이 건 도시개발사업의 도시개발구역 지정 해제 고시(발췌) ◯◯◯ (바) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2020.12.4. 쟁점학교용지에 대하여 소유권보존등기를 경료한 것으로 나타나며, 교육당국(경상북도 포항교육지원청) 명의로 소유권이 이전된 내역 등은 확인되지 아니한다. (사) 처분청이 제출한 이 건 도시개발사업의 환지처분조서 및 체비지조서(명세서)에 의하면, 쟁점학교용지는 환지처분조서의 소유자에 “체비지”로, 체비지조서에 학교(초등 및 중학교)로 등재되어 있는 것으로 나타난다. ＜표5＞ 환지처분조서(쟁점학교용지 중 OOO번지, 발췌) ◯◯◯ (아) 청구법인은 교육당국(경상북도 포항교육지원청)에 쟁점학교용지의 매입을 지속적으로 요청하였고, 이에 대해 교육당국은 아래 ＜표6＞과 같이 회신한 것으로 나타난다. ＜표6＞ 쟁점학교용지 매입 요청 및 회신 내용(요약) ◯◯◯
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서, 그 제2항에서는 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 “도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자”를 규정하고 있다. 도시개발법제34조 제1항에서는 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제42조 제1항에서는 “환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.”고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”고 규정하고 있다. 한편, 학교용지 확보 등에 관한 특례법제3조 제1항에서는 300세대 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자(“개발사업시행자”)는 개발사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성ㆍ개발에 관한 사항을 포함시켜야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4조 제2항에서는 시ㆍ도 외의 개발사업시행자는 제3조에 따른 학교용지를 시ㆍ도에 공급하고, 시ㆍ도는 학교용지를 확보하여 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4조 제3항 제2호에서는 개발사업시행자가 공급하는 학교용지의 공급가액은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가에 의한 가액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, ① 도시개발법령에 의한 “보류지”는 사업시행자가 도시개발사업에 필요한 사업경비충당의 목적 외에 규약․정관․시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니한 토지를 의미한다(헌법재판소 2006.5.25. 선고 2005헌바 전원재판부 결정, 같은 뜻임) 할 것인바, 도시개발법제34조 등의 문언 및 체계, 학교용지의 공공적 성격 등을 고려할 때 쟁점학교용지와 같이 환지계획 등에 따라 학교용지 등으로 지정된 토지는 그 성질상 “보류지”에 해당한다(조심 2020중1122, 2020.7.2., 수원고등법원 2021.12.17. 선고 2021누10176 판결 등, 같은 뜻임)할 것인 점,
② 도시개발법의 “보류지”에 해당하는 쟁점학교용지는 결국 이 건 도시개발사업의 환지처분계획 등에 따라 그 소유권이 1차적으로 사업시행자인 청구법인에게 귀속되는 것으로 보아야 하므로 도시개발법제42조 제5항에 따라 사업시행자인 청구법인이 환지처분의 공고일(2020.10.13.)의 다음 날인 2020.10.14. 그 소유권을 원시취득하였다고 보아야 할 것이고, 실제로 청구법인은 쟁점학교용지에 대하여 2020.12.4. 소유권보존등기를 경료하였을 뿐만 아니라, 교육당국(경상북도 포항교육지원청) 명의로 소유권 보존등기나 이전 등기된 내역 등은 달리 확인되지 아니하는 점,
③ 쟁점학교용지는 학교용지 확보 등에 관한 특례법제3조 등에 따라 개발사업의 시행자인 청구법인이 이를 확보하여 같은 법 제4조 제3항에 따라 교육당국에 공급하여야 하는 시설이라 할 것인바, 이 건 도시개발사업의 사업시행자인 청구법인은 위 ＜표6＞과 같이 교육당국(경상북도 포항교육지원청)에 쟁점학교용지의 매입을 지속적으로 요청하였고, 교육당국은 “학교 설립 계획을 수립하여 교육부 재정투자 심사를 거쳐 학교 설립 승인이 난 이후에 부지매입이 가능하다”는 취지의 회신한 것으로 미루어 볼 때, 쟁점학교용지는 교육당국이 개발사업시행자로부터 이를 매입하여야 하는 시설이라 할 것이므로 교육당국이 환지처분의 공고일(2020.10.13.)의 다음 날에 이를 원시취득한 것으로 보기는 어려워 보이는 점,
④ 지방세법제107조 제6항에서는 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 등의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있는바, 도시개발법제42조 제5항에서 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”는 규정을 두고 있다 하더라도 지방세법제107조 제6항에서 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 체비지 또는 보류지에 대하여 사업시행자를 재산세 납세의무자로 하도록 명문규정을 두고 있는 이상, 도시개발법 등에 따라 재산세의 납세의무자를 적용하는 것은 조세법률주의 및 과세요건 명확주의 등의 원칙에 비추어 타당하지 아니한 점,
⑤ 또한, 청구법인이 제시하고 있는 대법원(2016.12.15. 선고 2015다256312 판결 등) 판결은 도시개발법이 아닌 2000.7.1. 폐지된 구 토지구획정리사업법제63조 본문(“구획정리사업의 시행으로 인하여 생긴 공공시설의 용에 공하는 토지는 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 그 관리자의 구분에 따라 국가 또는 지방자치단체에 귀속한다”)에 대한 사례로서, 도시개발법에서는 구 토지구획정리사업법제63조 본문과 같이 공공시설 용지의 귀속에 관한 규정이 존재하지 아니하므로 도시개발법이 적용되는 쟁점학교용지의 소유권 취득에 대하여 청구법인이 주장하는 대법원 판결이 그대로 적용될 여지는 없는 점(조심 2020중1122, 2020.7.2. 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어 이 건 도시개발사업의 사업시행자인 청구법인은 환지처분공고일(2020.10.13.)의 다음 날인 2020.10.14. 쟁점학교용지를 원시 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 청구법인을 쟁점학교용지에 대한 2022년도 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자
3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자
4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자
5. 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(2) 도시개발법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “도시개발구역”이란 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 사용하는 용어는 이 법으로 특별히 정하는 경우 외에는 이 법에서 이를 적용한다. 제11조(시행자 등) ① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.
6. 도시개발구역의 토지 소유자(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 “조합”이라 한다) 제27조(학교 용지 등의 공급 가격) ① 시행자는 학교, 폐기물처리시설, 임대주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 조성토지등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다. 다만, 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자에게 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가한 가격 이하로 정하여야 한다.
② 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자는 제1항에서 정한 토지 외에 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가한 가격 이하로 공급할 수 있다. 제28조(환지 계획의 작성) ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
1. 환지 설계
2. 필지별로 된 환지 명세
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세
5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항
6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(水利)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.
③ 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가하게 하여야 한다.
④ 제3항에 따른 토지평가협의회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 해당 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.
⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의 기준, 보류지(체비지ㆍ공공시설 용지)의 책정 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정할 수 있다. 제33조(공공시설의 용지 등에 관한 조치) ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공공시설의 용지에 대하여는 환지 계획을 정할 때 그 위치ㆍ면적 등에 관하여 제28조 제2항에 따른 기준을 적용하지 아니할 수 있다.
② 시행자가 도시개발사업의 시행으로 국가 또는 지방자치단체가 소유한 공공시설과 대체되는 공공시설을 설치하는 경우 종전의 공공시설의 전부 또는 일부의 용도가 폐지되거나 변경되어 사용하지 못하게 될 토지는 제66조 제1항 및 제2항에도 불구하고 환지를 정하지 아니하며, 이를 다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 한다. 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 주택법에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다. 제36조(환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조 제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
⑤ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 임대료ㆍ지료(地料), 그 밖의 사용료 등의 증감(增減)이나 권리의 포기 등에 관하여는 제48조와 제49조를 준용한다. 제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.
③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. 제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.
③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다. 제44조(체비지의 처분 등) ① 시행자는 제34조에 따른 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다.
② 행정청인 시행자가 제1항에 따라 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분(제36조 제4항에 따라 체비지를 관리하거나 처분하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 아니한다. 다만, 신탁계약에 따라 체비지를 처분하려는 경우에는 공유재산 및 물품 관리법 제29조 및 제43조를 준용한다.
③ 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지등을 공급하는 경우 그 조성토지 등의 공급 가격에 관하여는 제27조 제1항을 준용한다.
④ 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에 공급하는 토지 중 제3항 외의 토지에 대하여는 제27조 제2항을 준용한다. 제66조(공공시설의 귀속 등) ① 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 국유재산법과 공유재산 및 물품 관리법 등에도 불구하고 종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 행정청(이하 이 조 및 제67조에서 “관리청”이라 한다)에 무상으로 귀속된다.
② 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 설치한 공공시설은 그 관리청에 무상으로 귀속되며, 도시개발사업의 시행으로 용도가 폐지되는 행정청의 공공시설은 국유재산법과 공유재산 및 물품 관리법 등에도 불구하고 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 시행자에게 무상으로 귀속시킬 수 있다.
③ 지정권자는 제1항과 제2항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항이 포함된 실시계획을 작성하거나 인가하려면 미리 그 공공시설의 관리청의 의견을 들어야 한다. 다만, 관리청이 지정되지 아니한 경우에는 관리청이 지정된 후 준공검사(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고를 말한다)를 마치기 전에 관리청의 의견을 들어야 한다.
④ 지정권자가 제3항에 따라 관리청의 의견을 들어 실시계획을 작성하거나 인가한 경우 시행자는 실시계획에 포함된 공공시설의 점용 및 사용에 관하여 관계 법률에 따른 승인ㆍ허가 등을 받은 것으로 보아 도시개발사업을 할 수 있다. 이 경우 해당 공공시설의 점용 또는 사용에 따른 점용료 및 사용료는 면제된 것으로 본다.
⑤ 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자는 도시개발사업이 끝나 준공검사(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고를 말한다)를 마친 경우에는 해당 공공시설의 관리청에 공공시설의 종류와 토지의 세부목록을 알려야 한다. 이 경우 공공시설은 그 통지한 날에 해당 공공시설을 관리할 관리청과 시행자에 각각 귀속된 것으로 본다.
⑥ 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자는 제2항에 따라 그에게 양도되거나 관리청에 귀속될 공공시설에 대하여 도시개발사업의 준공검사를 마치기 전에 해당 공공시설의 관리청에 그 종류와 토지의 세부목록을 알려야 하고, 준공검사를 한 지정권자는 그 내용을 해당 공공시설의 관리청에 통보하여야 한다. 이 경우 공공시설은 지정권자가 준공검사증명서를 내어준 때에 해당 공공시설을 관리할 관리청과 시행자에게 각각 귀속되거나 양도된 것으로 본다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 공공시설을 등기할 때 부동산등기법에 따른 등기원인을 증명하는 서면은 제51조제1항에 따른 준공검사 증명서(시행자가 지정권자인 경우에는 같은 조 제2항에 따른 공사 완료 공고문)로 갈음한다.
(3) 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “개발사업”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 시행하는 사업 중 100세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택(주택법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 규모의 오피스텔을 포함한다. 이하 같다)을 건설하는 사업을 말한다.
② 시ㆍ도 외의 개발사업시행자는 제3조에 따른 학교용지를 시ㆍ도에 공급하고, 시ㆍ도는 학교용지를 확보하여 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 하여야 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 학교용지의 공급가액은 다음 각 호와 같다.
1. 다음 각 목의 개발사업시행자가 개발사업을 하는 경우에는 학교용지를 무상(도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 경우 2천세대 규모 이상은 유치원ㆍ초등학교와 중학교는 학교용지 조성원가의 100분의 50, 고등학교는 학교용지 조성원가의 100분의 70으로 하고, 2천세대 규모 미만인 경우에는 조성원가)으로 공급하여야 한다.
2. 제1호 각 목의 개발사업시행자 외의 개발사업시행자가 공급하는 학교용지의 공급가액은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 감정평가에 의한 가액으로 한다.
(4) 구 토지구획정리사업법 (2000.1.28. 법률 제6252호로 폐기되기 전의 것) 제2조 (용어의 정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “토지구획정리사업”이라 함은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 이 법의 규정에 의하여 실시할 토지의 교환ㆍ분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치ㆍ변경에 관한 사업을 말한다.
2. “공공시설”이라 함은 도로(垈地의 效用增進을 期할 수 있는 것에 限한다)ㆍ공원ㆍ광장ㆍ하천, 초등학교 및 중고등학교교육에 필요한 학교교지 기타 공공의 용에 공하는 시설로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.
3. “토지소유자”라 함은 토지구획정리사업시행지구(이하 “施行地區”라 한다)내의 토지에 관하여 소유권을 가진 자와 소유권 이외의 권리로서 대통령령이 정하는 권리를 가진 자를 말한다.
② 토지구획정리사업과 병행하여 시행하는 건축물 기타의 공작물 또는 물건(이하 “建築物등”이라 한다)의 설치ㆍ관리 또는 처분에 관한 사업이나 매립에 관한 사업은 이를 토지구획정리사업으로 본다.
③ 이 법의 적용에 있어서 공유수면매립법 제9조의 규정에 의하여 면허를 받은 자는 토지소유자로 보고, 그 공유수면을 토지로 본다. 제62조(효과) ① 환지처분의 공고가 있은 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지상에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료한 때에 소멸한다.
⑥ 제54조의 규정에 의한 체비지(제57조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 것을 제외한다)는 시행자가, 보류지는 환지계획에 정한 자가 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 각각 그 소유권을 취득한다. 제63조 (공공용지의 귀속) 구획정리사업의 시행으로 인하여 생긴 공공시설의 용에 공하는 토지는 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 그 관리자의 구분에 따라 국가 또는 지방자치단체에 귀속한다. 다만, 공공시설중 초등학교 및 중고등학교교육에 필요한 학교교지 또는 시장용지는 유상으로 한다.
(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (2020. 1. 29. 법률 제16902호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “기반시설”이란 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
13. “공공시설”이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.