[요지]
① 쟁점주택 매매대금으로 지급한 ELS의 2022.5.31. 기준 현금가치인 298,184,453원이 무상거래에 해당한다고 보아 무상 취득세율을 적용한 부분은 잘못이 있는 것으로 판단됨. ② 청구인이 임대차보증금을 변제하여야 하는 채무를 부담하게 되는 부분까지도 무상취득에 해당한다고 볼 수 없음. ③ 청구인이 며느리로부터 ELS를 차용한 거래는 실제 변제할 목적으로 차용한 것으로 보기 어렵다 할 것인바, 이 부분 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2019지2053
[주 문] 서울특별시 관악구청장이 2022.11.13. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구인이 2022.5.31. 취득한 서울특별시 관악구 OOO 아파트의 매매대금 OOO원 중 OOO원(2022.5.31. 주가연계증권 양도) 및 OOO원(위 아파트 전세보증금)을 유상거래에 의하여 취득한 부분으로 보아 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
• 임대(월세) 보증금(OOO원) 채무 승계하기로 하고 매매대금과 상계 월세계약서 합계 OOO ※ 순번4, 5번 금액은 지급일 현재 증권사 평가금액임. ※ 순번5번은 쟁점주택에 OOO원의 근저당권(채무자: 청구인)을 설정함.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
(2) 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법 제536조를 준용한다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
(1) 청구인이 아들에게 쟁점주택 매매대금 명목으로 지급한 내역은 위 ＜표1＞과 같다.
(2) 위 ＜표1＞ 순번5와 관련하여 청구인과 며느리 사이에 체결된 차용약정서 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 차용약정서 내용 중 발췌 차용약정서 대여인 며느리 OOO 차용인 청구인 차용인은 대여인으로부터 아래 대상채권 전액(합계 금 OOO원)을 양수함에 따라 동 금액에 대하여 소비대차약정으로 체결하고, 소비대차 조건은 이율 연 2%, 변제기 2024.6.30.(채권양도계약서상 이후 전세계약으로 전환하여 전세보증금으로 변제할 것으로 적시되어 있음)로 정하여 차용하기로 함. ㅇ OOO 명의 KB증권의 계좌에 위탁된 금액 전액 OOO원(2022.5.30. 평가금 기준)
(3) 청구인은 며느리로부터 OOO원을 차용하고, 쟁점주택에 채권최고액 OOO원으로 하여 며느리에게 근저당권을 설정해주었다.
(4) 청구인이 제출한 아들의 임대사업자 등록증에 의하면, 아들은 쟁점주택을 2012.9.26. 임대주택으로 등록 후 같은 날 최초 임대를 개시한 것으로 나타나고, 쟁점주택에 대한 2020.4.10.자 임대차계약서에 의하면 임차인 OOO은 임대인인 청구인의 아들로부터 2020.5.24.부터 2022.5.24. 쟁점주택을 임대보증금 OOO원, 차임 OOO원에 임차한 것으로 나타나며, 쟁점주택 임차인의 주민등록표(등본)에 의하면, 임차인은 2020.6.2. 쟁점주택에 전입신고를 마친 것으로 나타난다.
(5) 청구인과 아들이 체결한 쟁점주택 매매계약서의 주요 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 매매계약서 내용 중 발췌 아파트매매계약서
1. 부동산의 표시: 쟁점주택
2. 계약내용 제1조 (목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 매매대금 금OOO원정(OOO원) 계 약 금 금OOO원(OOO원)을 영수함 중 도 금
• 금OOO원(OOO원)은 KB증권 예탁금 양도
• 금OOO원(OOO원)은 새마을금고 예금
• OOO원(OOO원)은 신한은행 종합저축 예금을 2022.5.31.에 채권양도로 지급 합계 금OOO원(OOO원) 잔 금 금OOO원(OOO원)은 2022.5.31.에 채권양도로 지급, 금 OOO원은 2022.6.1.자로 기존 임차인의 임대보증금 채무 OOO원을 승계하기로 함. (중략) 매도인 아들 매수인 청구인
(6) 아들은 2022.7.29. 쟁점주택 양도 후 양도소득세로 OOO원을 예정신고한 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 제출한 계좌거래내역에 의하면, 청구인은 자녀들로부터 매월 평균 OOO원, 미화 OOO달러를 지급받고 있는 것으로 나타난다.
(8) 청구인이 제출한 계좌거래내역에 의하면, 쟁점주택 임차인으로부터 수령한 월세 OOO원 중 OOO원은 직접 수령하고, 나머지 OOO원은 며느리에게 차용금에 대한 이자로 직접 지급하게 한 것으로 나타난다.
(9) 청구인이 제출한 KB자산은행 계좌자산평가서에 의하면, 2022.5.31. 기준 위 ＜표1＞ 순번 4번 ELS의 가치는 OOO원으로, 위 ＜표1＞ 순번 5번 ELS의 가치는 OOO원으로 나타난다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 위 ＜표1＞ 순번4 거래(ELS 양도)가 유상거래에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, 처분청은 청구인이 매매대금으로 원금보전이 되지 않고 가치가 변동하는 ELS를 지급하는 방식은 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성이 없는 거래방식에 해당한다고 볼 수 없으므로 이를 정상적인 거래로 볼 수 없다는 의견이다. 그러나, 사적자치의 원칙 및 계약자유의 원칙에 따라 당사자가 매매대금을 지급하는 방법은 이를 금지한다는 규정이 없는 한 당사자의 합의에 의하여 자유롭게 결정할 수 있다 할 것인데, ELS는 언제든 현금화가 가능한 유가증권으로써 현금과 구분할 실익이 없는 점, 따라서 매매대금 지급방법으로 ELS를 현금화하여 지급하든 ELS 증권 그 자체를 양도하든 거래당사자의 합의에 의하여 자유롭게 결정할 수 있다고 할 것인 점, 특히 청구인이나 아들 모두 ELS에 지속적으로 투자를 하고 있었던 것으로 보이는 이 사건에서 거래 당사자의 합의에 따라 아들이 투자의 연장선에서 매매대금 지급 명목으로 ELS 증권을 직접 이전받기로 약정하였다면 그 자체로도 경제적 합리성이 있다 할 것이며, 재산적 가치가 인정되는 청구인 명의 재산인 ELS가 아들 명의로 이전된 사실이 확인되는 이상 지방세법제7조 제11항 제4호 나목에 따라 유상으로 취득한 것으로 간주되는 점 등에 비추어, 쟁점주택 매매대금으로 지급한 ELS의 2022.5.31. 기준 현금가치인 OOO원이 무상거래에 해당한다고 보아 무상 취득세율을 적용한 부분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 위 ＜표1＞ 순번6 임대차보증금 OOO원이 유상거래에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, 처분청은 지방세법제7조 제11항은 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 다만 같은 조 제4호 가목에서 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우에는 유상으로 볼 수 있으나, 청구인이 위 임대차보증금을 지급하기 위한 충분한 소득이 있다고 볼 수 없으므로 이 부분 처분은 정당하다는 의견이다. 그러나, 다음과 같은 사정을 고려하면, 임대차보증금을 승계하는 거래는 직계비속인 아들로부터 부동산등을 취득하는 거래인 동시에 주택임대차보호법에 의하여 규제를 받는 쟁점주택의 새로운 소유자인 청구인과 임차인 간의 거래에도 해당하고, 주택임대차보호법은 당사자의 의사와 상관없이 반드시 임차주택의 양수인이 임대차보증금 채무를 승계하도록 규정하고 있는 강행법규에 해당하는바, 이러한 강행법규에 의하여 청구인이 임대차보증금을 변제하여야 하는 채무를 부담하게 되는 부분까지도 무상취득에 해당한다고 볼 수 없다.
1. 주택임대차보호법제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하면서, 제4항에서는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 “이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있는바, 임차인이 대항력을 갖춘 임대주택을 매수하는 자는 반드시 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 된다.
2. 지방세법제7조 제11항은 “직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있는데, 이는 직계존비속 사이의 부동산등의 거래는 유상거래를 가장하여 증여가 이루어질 가능성이 높은 거래이기 때문에 일단 직계존비속 사이의 거래는 증여로 간주한 다음 유상거래에 해당한다는 사실을 납세자에게 입증책임을 부담하도록 하기 위한 규정으로 보이는바, 위 1)에서 살펴본 바와 같이 편면적 강행법규인 주택임대차보호법에 따라 반드시 임대차보증금 반환채무를 부담할 수밖에 없는 청구인과 같은 임대주택 매수인(위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택 임차인은 전입신고를 마쳐 대항력을 이미 갖추고 있다)의 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에 대해서는 주택임대차보호법에 따라 유상취득임이 명백히 입증된다고 할 것이므로, 이 부분까지 무상취득으로 간주하기는 어렵다 할 것이다.
3. 결국, 주택임대차보호법에 의하여 부채(負債)임이 명백히 입증되는 임대차보증금 채무를 청구인이 인수하는 방식으로 쟁점주택에 대한 대가를 지급하는 것 또한, 지방세법제7조 제11항 제4호 라목 즉 “가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우”에 해당한다고 봄이 타당하다. (다) 마지막으로 위 ＜표1＞ 순번5 청구인의 며느리로부터 대여한 금액이 유상거래에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, 청구인은 며느리로부터 ELS를 차용한 후 쟁점주택에 근저당권을 설정하였으며, 2년 뒤 쟁점주택의 월세가 만료되면 전세로 전환하여 차용금을 변제할 수 있으므로 이 부분도 유상거래로 보아야 한다고 주장하나, 위 ELS 차용거래는 가족 간의 거래로서 명목상의 채무가 아니라 실제 청구인이 변제를 전제로 차용한 금액인지 여부를 확인하여야 할 것인데, 청구인의 소득만으로는 차용금 OOO원을 변제할 능력이 충분치 않아 보이는 점, 아들이 쟁점주택을 청구인에게 양도한 원인은 (청구인의 필요에 의해서가 아니라) 자신의 종합부동산세를 절감하기 위한 목적에서 이루어진 것일 뿐만 아니라, 아들이 청구인을 부양하고 있는 상황에서 청구인이 위 금액을 변제하지 않는다 하여 근저당권을 실행하는 방법 등으로 채권을 추심할 것으로 보이지도 아니한 점, 청구인은 며느리에게 연 2% 이자를 지급하고는 있으나 이는 상속세 및 증여세법제41조의4에 따라 증여 판단 기준이 되는 4.6%에 못미치는 점 등에 비추어 보면 청구인이 며느리로부터 ELS를 차용한 거래는 실제 변제할 목적으로 차용한 것으로 보기 어렵다 할 것인바, 이 부분 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.