[요지] 청구법인은 이 건 건축주가 임대용으로 건축하여 임대용으로 사용하던 공동주택을 매매계약을 통하여 취득한 것으로 확인되어 쟁점공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 쟁점공동주택은 위 규정에 따른 취득세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임.
[요지] 청구법인은 이 건 건축주가 임대용으로 건축하여 임대용으로 사용하던 공동주택을 매매계약을 통하여 취득한 것으로 확인되어 쟁점공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 쟁점공동주택은 위 규정에 따른 취득세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임.
[참조결정] 조심2022지0776 / 조심2013지0858 / 조심2017지0240
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 건 건축주는 2019.8.2. 처분청으로부터 쟁점공동주택의 신축에 관한 건축허가를 받았으며, 2021.10.12. 지하 3층~지상 12층 규모의 쟁점공동주택 및 근린생활시설을 신축하고 사용승인을 받은 것으로 확인된다. (나) 이 건 건축주는 2019.1.21. 쟁점공동주택을 임대목적물로 하여 건설임대사업자등록(2019-종로구-임대사업자-39)하였다가 2022.6.3. 그 등록을 말소한 것으로 확인된다. ＜ 이 건 건축주의 임대사업자 등록 내용 ＞ 임대사업자 등록대장 최초등록일 2019년 1월 21일 등록번호 OOO-종로구-임대사업자-OOO 성명(법인명) OOO 유한회사 주민등록번호(법인등록번호) OOO-0 민간임대주택의 소재지(건물 주소) 주택 구분 주택 종류 주택 유형 전용 면적 주택 등록일 임대 개시일 등록 이력 서울특별시 동작구 OOO 외 4필지 1001호 건설 장기일반민간임대주택(8년) 아파트 40㎡이하 2019-1-21 최초 ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ (다) 이 건 건축주는 2021.11.10. 쟁점공동주택의 취득이 지방세특례제한법제31조 제1항 및 177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우에 해당한다고 보아 감면율 85%를 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다가, 임대사업자등록 말소 이후인 2022.8.1. 쟁점공동주택 취득시 감면받았던 취득세를 처분청에 자진신고‧납부한 것으로 확인된다. (라) 이 건 건축주는 2022.6.8. 청구법인에게 쟁점공동주택과 근린생활시설 1개호를 매각하였고, 청구법인은 이중 쟁점공동주택의 취득은 지방세특례제한법제31조 제2항에 및 177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우에 해당한다고 보아 감면율 85%를 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하고 소유권보존등기를 마친 것으로 확인되고, 청구법인과 이 건 건축주가 체결한 쟁점공동주택 등의 매매계약서에서 아래와 같은 내용이 확인된다. ＜ 부동산 매매계약서 주요내용＞ 제3조(기존임차권의 승계 및 권리관계 정리)
① 계약일 당시의 기존 임차인에 대한 지위(권리와 의무)는 매수인이 승계한다.
② 매도인은 잔금지급일까지 매수인과 합의되지 않은 소유권 이외의 권리 및 채권채무관계 일체를 정리하여야 한다. (마) 처분청이 제출한 이 건 건축주의 부동산 투자계획서에서 아래와 같은 내용이 확인된다. ＜ 이 건 건축주의 부동산 투자계획서 주요내용 ＞ ￭ Investment Highlight
① OOO 임대주택 및 근린생활시설 개발 프로젝트(개발기간 28개월 + 운영기간 96개월) ‧ 본건 사업지 130m내 신림경전철이 22년 개통예정이며, 9호선 샛강역, 7호선 보라매역, 1호선 대방역 및 2호선 신림역과 연결, 또한 바로 건너편에는 중앙차로 버스전용 정류장(9여개의 노선)이 있어 여의도(3정류장), 서울 도심 및 강남권으로 쉽게 접근 가능 ‧ 인근 편의시설(하나로마트, 하이마트 및 다이소 등)을 도보로 이용 가능하며 임대주택 잠재 임차인들의 주거지로 적합한 입지 ‧ 본건 펀드(유한회사)가 부동산 매입/ 사업승인 등/ 임대주택 개발/운영 예정
③ EXIT 리스크 최소화 ‧ 민간임대주택 의무 임대차기간(준공 후 8년) 이후 임대차 시장 등을 고려하여 리츠, 펀드와 같은 간접투자기구 등에 일괄매각 가능 (바) 처분청은 쟁점공동주택의 취득이 지방세특례제한법제31조 제6항에 따라 청구법인이 공공주택 특별법 제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 주택에 대한 감면(25%) 적용대상에 해당한다고 보고 그 차액분인 이 건 취득세를 부과한 것으로 확인되고, 위 규정 적용대상에 해당한다는 사실에는 양측 이견이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서 한국토지주택공사법에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)가 공공주택 특별법 제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택 및 건축물에 대해서는 취득세의 100분의 25를 2024년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있다. (나) 지방세특례제한법제31조 제1항 및 제2항에서 정하는 임대주택감면은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있는바, 법 제31조 제2항에서 정하는 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로 임대사업자가 위 조항에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축한 자가 분양을 목적으로 건축한 공동주택을 분양계약에 따라 최초로 취득하여 임대주택으로 사용하여야 할 것(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결, 대법원 2021.3.25. 선고 2020두56957 판결 같은 뜻임)이고, 당초 건축주가 분양할 목적이 아닌 임대용으로 건축한 후 임대용으로 사용하다가 매각함에 따라 공동주택을 취득한 경우에는 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다 할 것이다. (다) 청구법인은 쟁점공동주택을 건축한 이 건 건축주로부터 쟁점공동주택을 최초로 공급받은 자이므로 쟁점공동주택의 취득은 지방세특례제한법제31조 제2항에 따른 취득세 감면대상에 해당한다고 주장한다. 그러나, 청구법인은 이 건 건축주가 임대용으로 건축하여 임대용으로 사용하던 공동주택을 매매계약을 통하여 취득한 것으로 확인되어 쟁점공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 쟁점공동주택은 위 규정에 따른 취득세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것이다. 또한, 처분청이 제출한 이 건 건축주의 부동산 투자계획서에서 확인되는 내용에 의하면 건설임대사업자인 이 건 건축주는 쟁점공동주택 주변의 교통여건‧인프라 등을 고려하였을 때 임대주택 임차인들의 주거지로 적합한 입지임을 고려하여 임대주택을 신축하여 직접 임대사업에 운영할 예정이었으며, 향후 민간임대주택 의무 임대차기간(준공 후 8년)이 경과하면 임대차 시장 등을 고려하여 간접투자기구 등에 일괄 매각이 가능한 점 등을 고려하고 있었던 것으로 보이고, 실제 이 건 건축주는 쟁점공동주택을 취득한 후 약 8개월 여간 임대사업에 사용하다가 청구법인에게 매각하면서 매매계약 당시 기존 임차인에 대한 지위(권리와 의무)를 매수인인 청구법인이 승계하는 것을 조건으로 하였던 점 등이 확인되는바, 이미 임대사업에 공여된 부동산인 쟁점공동주택의 취득에 대하여 취득세를 감면해 주는 것은 임대주택의 공급을 촉진하여 서민의 주거생활의 안정을 도모하기 위한 지방세특례제한법제31조 제2항의 입법 취지에도 부합하지 않는 것으로 보인다. 따라서, 쟁점공동주택의 취득이 지방세특례제한법제31조 제6항에 따른 청구법인이 매입하여 공급하는 주택에 대한 감면대상에 해당한다고 보아 위 조항을 적용한 후 그 차액분을 추징한 것으로 확인되는 이상 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
⑥ 한국토지주택공사법에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)가 공공주택 특별법 제43조제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택 및 건축물에 대해서는 취득세의 100분의 25와 재산세의 100분의 50을 각각 2024년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. (다만, 이하 생략)
(2) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사 제43조(공공주택사업자의 기존주택등 매입) ① 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.
② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택등을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 고려하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.
③ 주택법 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 건축법 제11조에 따른 허가권자는 주택을 건설하여 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 건축법 제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우 주차장법 제12조의3, 제19조 및 주택법 제35조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 주차장의 설치기준을 적용할 수 있다.
④ 공공주택사업자는 국토교통부장관이 정하는 특별한 사정이 없으면 제3항에 따른 주차장 설치기준을 적용받아 주택을 건설한 자가 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 날부터 1개월 이내에 그 주택의 매도를 요청하여야 한다.
⑤ 제4항에 따른 매도 요청을 받은 자는 매도 요청을 받은 날부터 2개월 이내에 그 주택을 매도하여야 한다.
⑥ 제4항에 따라 매도 요청을 받은 자가 제5항에 따라 매도하지 않는 경우 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사권자 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인권자에게 그 사실을 통보하여야 한다.
⑦ 기존주택등의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다.
(3) 공공주택 특별법 시행령 제37조(기존주택등의 매입) ① 법 제43조제1항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물을 말한다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호에 따른 공동주택(주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다)
3. 건축법 시행령 별표 1 제3호, 제4호, 제11호, 제12호, 제14호 또는 제15호에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물
(4) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “건축물”이란 건축법 제2조제1항제2호의 건축물을 말한다.
2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. “분양사업자”란 건축법 제2조제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. “분양받은 자”란 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제5조(분양신고) ① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축법 제11조에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 전자정부법 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다. 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치ㆍ규모를 포함한다), 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.
⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.