[요지]
① 쟁점주택의 전반적인 주거형태는 1구의 주택인 것으로 보는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것임.② 처분청이 쟁점주택에 대해 위 법령에서 정한 방법 외에 다른 방법을 적용하여 시가표준액을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어, 개별주택가격이 결정되지 아니한 경우에는 인근 유사개별주택인 비교표준주택을 참작하여 주택가격을 결정하는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[요지]
① 쟁점주택의 전반적인 주거형태는 1구의 주택인 것으로 보는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것임.② 처분청이 쟁점주택에 대해 위 법령에서 정한 방법 외에 다른 방법을 적용하여 시가표준액을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어, 개별주택가격이 결정되지 아니한 경우에는 인근 유사개별주택인 비교표준주택을 참작하여 주택가격을 결정하는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택은 외관상 단독주택이나 실제로는 다음과 같은 사유로 독립된 주거가 가능한 다가구주택으로 보아야 한다. (가) 청구인들은 쟁점주택 착공을 하면서 독립된 주거가 가능하도록 좌ㆍ우 2개의 호실을 만들고, 각 호실은 별도의 현관문ㆍ계량기ㆍ주방ㆍ화장실 등 독립된 주거가 가능한 구조로 설계하였으며, 준공 직전에 아들 내외가 입주하고 싶다고 하여 구분된 2개의 호실을 비상시를 대비하여 왕래할 수 있는 비상문을 설치하였다. (나) 그러나 비상문은 청구인들 부부와 아들 내외가 바로 엽집에서 거주하는 특수한 상황을 고려하여 일시적으로 설치한 것으로 향후 아들 내외가 이사를 하게되면 언제든지 비상문을 철거하여 벽으로 막을 것이며 향후 매매를 할 예정이다. (다) 쟁점주택 평면도를 보면, 비상문을 기준으로 현관ㆍ방ㆍ주방ㆍ화장실 등 모든 시설이 2개의 호로 구분된 것이 확인되고 있으므로 쟁점주택은 비상문을 기준으로 좌ㆍ우 2개 호실로 구분된 각각의 다가구주택에 해당한다. (라)지방세법제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항에서 취득세 중과세율 적용대상 고급주택에 대하여 1구의 건축물의 연면적이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 건축물과 그 부속토지로 규정하고 있는바, 쟁점주택 연면적 588.31㎡를 좌ㆍ우 2호로 구분된 비율대로 나누면 각각 294.155㎡로 위 고급주택 기준인 연면적 331㎡를 초과하지 않음에도 처분청은 쟁점주택을 취득세 중과세율 적용대상인 고급주택으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 지방세법 시행령제28조 제4항에서 정한 고급주택에 해당하기 위해서는 건축물의 가액이 9억원을 초과하여야 하는 것으로 규정하고 있는바, 이러한 건축물 가액이 산정되기 위해서는 전문 감정평가사가 감정한 결과에 따라 결정 되어야 하는데 쟁점주택의 경우 처분청이 자의적으로 결정한 가액(쟁점주택 보다 면적이 더 큰 주택의 가액은 OOO원 등)을 기준으로 고급주택 여부를 결정하는 것은 부당하다.
(1) 1구의 주택이란 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있으면 족할 것이고 2가구 이상이 거주 또는 거주할 수 있는 구조라 하여 달리 보기 어려다 할 것(감심2002-117, 2002.7.16. 결정, 같은 뜻임)으로, 현장확인시 쟁점주택 좌·우 각 호실 사이의 비상문 잠금장치만 해제하면 언제든지 자유롭게 왕래가 가능한 구조인 것으로 확인되며, 설령 청구인들 주장대로 다가구주택으로 본다 하더라도, 쟁점주택 좌·우측 호실의 연면적은 각각 294.155㎡로지방세법 시행령제28조 제4항 제4호에서 규정하는 고급주택으로 보는 다가구주택의 연면적 기준 245㎡을 초과하므로 쟁점주택은 취득세 중과세율 적용대상인 고급주택으로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구인들이 쟁점주택의 취득신고를 할 당시 개별주택가격이 공시되지 않아지방세법제4조 제1항에 따라 주택가격비준표를 사용하여 처분청이 쟁점주택의 사용승인일인 2022.10.24. 기준으로 쟁점주택의 시가표준액을 OOO원으로 산정한 후, 같은 법 제4조 제4항의 규정에 따라 2023.4.27. 지방세심의위원회를 통해 쟁점주택의 가액을 심의․결정한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점주택은 1구가 아닌 각 2호로 구분된 별개의 주택으로서 중과대상 고급주택이 아니라는 청구주장의 당부
② 쟁점주택 가액을 전문가 감정이 아닌 주택가격비준표를 사용하여 산정한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 주택가격비준표에 의하면, 처분청은 다음과 같이 쟁점주택의 가격을 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다. ＜표＞ 주택가격비준표를 사용한 쟁점주택 산정가액(주요항목) OOO (나) 지방세심의위원회 심의자료에 의하면, 처분청 지방세심의위원장은 2023.4.27. 2023.1.1. 기준 개별주택가격이 공시되지 않은 쟁점주택에 대하여 OOO원으로 하여 개별주택가격을 심의한 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택 평면도면(도면첨부는 생략)에 의하면, 쟁점주택은 신축당시 1구로 설계되었고, 신축이후 아래 그림의 빨강선 부분을 중심으로 가벽(베이아판 구조)이 설치된 것으로 나타난다. (라) 처분청 담당공무원은 2022.11.1. 및 2023.4.26. 쟁점주택 현지확인을 다음과 같이 하였다. OOO (마) 조세심판원 담당공무원은 2023.6.15. 쟁점주택 현지확인을 하였고, 다음의 사항을 확인하였다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들은 쟁점주택은 1구가 아닌 별도로 구획된 각 2호로 구분(각 1호 청구인들 부부, 각 1호 아들 부부 거주)된 사실상 다가구 형태의 주택으로 중과대상 고급주택이 아니라고 주장한다. (나) 지방세법제13조 제5항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과 기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있고, 그 제3호에서 고급주택을 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지를 규정하고 있다. 또한, 지방세법 시행령제4항에서 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택(9억원)으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지를 그 제2호에서 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 등을 각각 규정하고 있다. (다) 이 건 쟁점주택은 한 담장 내에 마당과 정원을 갖춘 일반적인 2층 단독주택으로 신축된 주택으로서 그 취득가격이 9억원을 초과하고 연면적도 331㎡를 초과하는 것으로 확인되는 점, 이후 청구인들이 쟁점주택 좌·우를 기준으로 각 호실에 별도의 현관문ㆍ계량기ㆍ주방ㆍ화장실 등의 구조를 설치하면서 좌․우를 구분하는 경계부분에 베니어판 구조의 가벽을 설치하는 공사를 하였다 하더라도 각 호실 사이에 설치된 가벽의 출입문잠금장치만 해제하면 자유롭게 왕래가 가능한 것으로 보이는 점, 설령, 쟁점주택 좌․우를 기준으로 내부 가벽(비상문)으로 분리됐다 하더라도 청구인들 부부와 아들 부부는 가족관계로서 청구인들 또는 아들 부부 각각의 현관문을 통해 자유롭게 통행이 가능할 것으로 보여져 사생활 등이 보호되면서 별도로 구분하여 독립된 생활이 가능하도록 건축된 통상의 다가구주택 등과 달라 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택의 전반적인 주거형태는 1구의 주택인 것으로 보는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들은 쟁점주택의 가액산정과 관련하여 쟁점주택보다 면적이 큰 주택의 경우 그 가액이 쟁점주택보다 적게 산정되는 등 주택가격 산정이 부당하다고 주장한다. (나) 지방세법제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가 표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 하되 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다. (다) 이 건의 경우, 쟁점주택은 2022.10.24. 신축되어 처분청은 쟁점주택이 사용승인 현재까지 개별주택가격이 공시되지 아니하여 주택가격비준표를 사용하여 가액을 산정한 것이 절차상의 하자로 보기 어려운 점, 지방세법상 공시가 안 된 개별주택가격을 시가표준액을 산정한 결과에 대하여 별도의 이의신청 등을 거칠 수 있는 불복절차를 규정하고 있지 아니한 점, 처분청이 쟁점주택에 대해 위 법령에서 정한 방법 외에 다른 방법을 적용하여 시가표준액을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어, 개별주택가격이 결정되지 아니한 경우에는 인근 유사개별주택인 비교표준주택을 참작하여 주택가격을 결정하는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2021.1.12. 법률 제17893호로 개정된 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가 표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
(2) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 개정된 것) 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.
1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외 한다)
3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지