쟁점건축물의 매매가격을 법인의 장부가액으로 증명하였으므로 그 사실상 취득가격인 쟁점금액을 취득세 과세표준으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2022지0384

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인 aaa와 청구인 bbb(이하 “청구인들”이라 한다)은 2022.7.13. A 주식회사(이하 “A”이라 한다)로부터 청구인들 소유의 경기도 이천시 OOO(이하 “이 건 토지”라 한다)상에 소재한 건축물 993.33㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)를 공동명의(청구인 aaa: 지분 10분의 7, 청구인 bbb: 지분 10분의 3)로 취득(매수)한 후, 2022.7.15. 쟁점건축물의 시가표준액을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 이후, 청구인들은 2022.8.11. 쟁점건축물의 매매가격을 A의 장부가액(장부상 잔존가치)인 OOO원(부가가치세 별도, 이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 매매하였으므로, 지방세법제10조 제5항 제3호 규정에 의거 그 사실상의 취득가격인 쟁점금액을 취득세 과세표준으로 적용하여야 한다고 주장하며 2022.10.11. 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 2023.1.4. 이에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인들은 2012.6.20. A와 이 건 토지에 대하여 임대차계약(2012.6.8.부터 2019.6.7.까지 7년간)을 체결하였고, A는 2012.6.13. 이 건 토지상에 쟁점건축물은 신축하였으며, 양 당사자들은 2019.5.30. 임대차계약을 3년 연장하는 임대차변경계약을 체결하였다. 이후 동일한 조건으로 2023.2.7.까지 임대차 계약(이하 “이 건 토지임대차계약”이라 한다)을 연장하였다. 또한, 청구인들은 2022.7.13. A로부터 쟁점건축물을 OOO원에 매수하기로 매매계약을 체결하였는데, 쟁점건축물은 A와 청구인들 간의 이 건 토지에 대한 임대차계약 종료 시 임차인인 A가 철거하는 것이 원칙이었으나, 건물 철거에 따른 사회적 손실, 재원 낭비 및 철거비용 부담 등을 고려하여 A의 장부상 잔존가치인 쟁점금액을 매매금액으로 계약당사자가 합의하여 매매한 것이다. 따라서, 쟁점건축물에 대한 매매가격이 A의 법인장부로 취득가격이 입증되는 경우로서 쟁점금액을 사실상의 취득가격으로 보아 이를 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과하여야 하므로 이 건 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 2022.7.13. A와 쟁점건축물에 대한 매매계약을 체결하면서 당해 매매계약과 관련하여 약정한 합의서에 따르면, ‘매매금액은 매도인(A)의 철거비용, 매매 목적물(쟁점건축물)의 잔존가치 등을 고려하여 계약당사자가 합의한 금액으로 한다’고 약정하였고, 그에 따라 매매대금을 쟁점금액으로 하여 매매계약을 체결한 사실이 확인되므로, 쟁점건축물에 대한 직접비용인 쟁점금액 뿐만 아니라 취득대금 외에 간접비용인 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액(철거비용 등)도 간접비용으로서 쟁점건축물의 취득가격에 포함되는 것인데, 간접비용이 법인장부에 의하여 입증되지 아니하여 그 취득가격 전부가 입증되는 경우에 해당하지 아니하므로 쟁점금액만을 쟁점건축물의 사실상의 취득가격으로 보아 취득세 과세표준으로 적용할 수 없다. 또한, A의 법인장부가액상 쟁점건축물의 기초가액이 OOO원으로 나타나고, 청구인들이 A에게 지급한 쟁점금액이 법인장부에서 확인된다는 사실만으로 이를 쟁점건축물의 사실상 취득가격으로 인정한다면 이는 지방세법제10조 제5항 제3호의 취지를 훼손시킬 우려가 있는 점(조심 2022지0384, 2022.9.2. 참조, 같은 취지) 등을 종합하여 볼 때, 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점건축물의 매매가격을 법인의 장부가액으로 증명하였으므로 그 사실상 취득가격인 쟁점금액을 취득세 과세표준으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2012.6.20. A에게 이 건 토지를 2012.6.8.부터 2019.6.7.까지 7년간 임대하기로 하는 토지 임대차 계약을 체결하였고, A는 2012.6.13. 이 건 토지상에 쟁점건축물을 신축하였고, 2012.6.21. 그 취득가액을 OOO원으로 신고하였으며, 2012.6.22. 소유권보존등기를 하였다. (나) 청구인들은 2022.7.13. A와 쟁점건축물에 대하여 매매대금을 쟁점금액으로 하는 매매계약을 체결하였고(이하 “이 건 매매계약서”라 한다), 같은 날 당해 매매계약과 관련한 합의서를 작성하였으며, 매매대금과 관련한 계약(합의) 내용은 다음과 같다. ＜참고1＞ 2022.7.13. 작성한 매매계약서(건물) 발췌 OOO ＜참고2＞ 합의서 발췌 OOO (다) 쟁점건축물의 현황사진은 다음과 같다. ＜쟁점건축물 사진＞ OOO (라) A가 발행한 2022년 7월 기준 쟁점건축물의 장부가액 내역은 다음과 같다. ＜표1＞ 2022년 7월 기준 A의 장부가액 내역 OOO (마) B은행 예금거래내역에 따르면, 청구인들은 2022.7.11. A에게 OOO원을 이체한 사실이 확인되고, A의 2022.7.13. 계정별원장에 의하면, 차변에 A OOO점 매매대금 OOO원이 대변에는 A OOO점(건물) OOO원이 기재되어 있고 유형자산처분익은 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점건축물에 대한 매매가격이 A의 법인장부로 취득가격이 입증되는 경우로서 쟁점금액을 사실상의 취득가격으로 보아 이를 과세표준으로 삼아야 한다고 주장한다. 지방세법제10조 제2항에서 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에서 대통령령으로 정하는 법인장부란 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등을 말한다고 규정하고 있다. 위 규정 중 지방세법 제10조 제5항 제3호에 따른 “판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 증명되는 취득”이란 납세의무자의 신고유무 및 금액 등에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 할 수 있는 제한적·한정적 요건에 해당하는 점 등을 고려하면 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 삼을 수 있는 취득은 그 취득가격의 전부가 법인장부 등에 의하여 입증되는 경우를 의미하므로(대법원 2011.8.18. 선고 2009두22614 판결, 참고), 취득가액의 일부만 법인장부 등에 의하여 증명되는 경우라면 위 조항을 적용하기 어렵다. 이 건 매매계약체결 경위를 살펴보면(나. 사실관계 ＜참고 1·2＞, 참조), A는 이 건 토지임대차계약 약정에 따라 임대차기간 만료시 쟁점건축물을 철거하고 이 건 토지를 원상회복하여 청구인들에게 반환하여야 의무를 진 상황에서, 청구인들의 매도 요청(쟁점건축물에 대한 철거청구권을 포기하겠다는 의사표시로 보임)을 받고 쟁점건축물에 대한 철거의무를 면할 목적으로 청구인들에게 쟁점건축물을 장부상 잔존가치로 매도한 것으로 보인다. 그렇다면 이 건 매매계약의 내용에는 쟁점금액으로 매매하는 것 외에 청구인들이 A를 상대로 쟁점건축물을 철거할 것을 요구할 수 있는 청구권을 포기하는 대가로 쟁점건축물의 매매가액을 쟁점금액(장부가액)으로 정한 것으로 보여지므로 외관상 표시된 쟁점금액이 청구인들이 쟁점건축물을 취득함에 소요된 취득가액의 전부라고 보기는 어렵다. 또한, 쟁점건축물이 신축된지 10년이 경과하였다 하더라도 구조가 철골조인 경우 내용연수가 30년인 점, 쟁점건축물의 2022년 시가표준액이 OOO원인 점 등을 고려할 때 여전히 상당한 재산적 가치가 남아 있다고 보이고, 법인장부에 기장되어 있다는 이유만으로 감정평가서 등 객관적 가치평가 없이 이 건 임대차계약서상 당사자가 임의로 정한 쟁점금액을 그대로 인정하기도 어렵다. 따라서, 이 건은 취득가액 전부가 법인장부 등에 의하여 입증되는 경우라고 보기 어려워 지방세법제10조 제5항 제3호를 적용할 수 없다고 보아, 사실상의 취득가격이 아닌 시가표준액을 쟁점건축물의 과세표준으로 삼아 한 이 건 부과처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.