[요지] 청구인은 쟁점주택을 취득하고 쟁점전세보증금을 지급할 수 있는 소득이 증명된다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 청구인들의 쟁점전세보증금에 대하여 직계존비속간 그 대가를 지급한 사실이 증명되지 않는 증여취득으로 보고 한 이 건 취득세 등 부과처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[요지] 청구인은 쟁점주택을 취득하고 쟁점전세보증금을 지급할 수 있는 소득이 증명된다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 청구인들의 쟁점전세보증금에 대하여 직계존비속간 그 대가를 지급한 사실이 증명되지 않는 증여취득으로 보고 한 이 건 취득세 등 부과처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[참조결정] 조심2019지3748 / 조심2020지0324 / 조심2018지0935
[주 문] 서울특별시 강남구청장이 2022.11.10. 청구인들에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2022.5.26. ccc이 소유한 쟁점주택을 매매하기로 하는 쟁점매매계약을 체결하였고, 그 주요내용은 다음과 같다. OOO (나) 청구인들과 ccc은 2022.5.26. 쟁점매매계약 특약사항에 따라 전세보증금 OOO원에 쟁점주택을 2022.5.26.부터 2024.5.26.까지 2년간 임대(전세)하는 쟁점임대차계약을 체결하였고, 쟁점매매계약서과 쟁점임대차계약서상 공인중개사의 중개 없이 작성한 것으로 확인된다. (다) 청구인들이 제출한 금융거래내역을 보면, 2022.5.26. 매매대금 OOO원에서 쟁점전세보증금 OOO원을 차감한 잔액 OOO원을 청구인들 명의 계좌에서 ccc 명의 계좌로 이체한 사실이 나타난다. (라) 청구인들은 2022.6.13. 처분청으로부터 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 주택임대차계약신고필증을 발급받았으며, 동 필증 별지에 ‘확정일자번호 제2229호’라고 기재되어 있다. (마) 쟁점주택의 등기사항전부증명서(토지·건물) 을구 순위번호 1번을 보면, A은행이 2018.10.8. 채권최고액을 OOO원으로 하고 ccc을 채무자로 하는 근저당을 설정하였고, 심판청구일 현재까지 채무자 변경은 없는 것으로 나타난다. (바) ccc은 2022.7.31. 역삼세무서장에게 쟁점주택을 OOO원에 청구인들에게 양도한 것으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. (사) 처분청이 제출한 출입국에 관한 사실증명서에 따르면, 청구인들의 국적은 호주로 확인되고, 2022.2.17. 출국하여 2022.6.23. 입국한 것으로 나타나 쟁점매매계약 및 쟁점임대차계약 체결일인 2022.5.26.과 주택임대차계약신고일인 2022.6.13.에는 청구인들은 출국상태인 것으로 나타난다. OOO (아) ccc은 2018.8.24. 쟁점주택에 전입신고를 한 후 심판청구일 현재까지 쟁점주택에 전입되어 있는 것으로 나타나고, 국내거소신고사실증명서에 따르면, 청구인들은 2021.10.6. 국내거소지를 강원도 양양군 현북면 OOO으로 등록된 사실이 나타난다. (자) 청구인들은 다음과 같이 소득증명 자료를 제출하였다.
1. 2017년∼2021년 국세청 소득금액증명서에 따르면, 청구인들의 소득의 소득금액 합계는 OOO원으로 나타난다. ＜표3＞ 2017∼2021년간 청구인들 소득금액 내역 (단위: 원) OOO
2. 2021년도말 ㈜B, ㈜C, ㈜D 주식변동상황명세서에 따르면, 청구인들은 아래 ＜표4＞과 같이 위 법인의 주식을 소유하고 있고 해당주식의 상증법상 평가액은 OOO원이라고 제출하였다. OOO (차) 청구인들은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다. 청구인들은 국내에 상시 거주하지 않는 청구인들이 쟁점주택을 매매한 것이 이례적이고, 공인중개사 중개 없이 쟁점계약이 체결되었으며 매매가격 대비 전세가격 비중이 높다는 처분청 답변에 대하여 사적자유계약원칙에 따라 비거주자라도 향후 거주 및 투자목적으로 주택을 구입할 수 있고 구입목적까지 고려할 필요가 없으며, 통계상 단독주택 매매가격대비 전세가격비율과 비교해서 일률적으로 적용하면 무리이고 고급 강남 단독주택 등 개별적인 요인을 종합하여 고려하여야 하고, 청구인들은 쟁점전세보증금에 대한 변제능력이 소득 및 재산현황에 비추어 객관적으로 증명된다고 항변하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를 규정하고 있으며, 가목은 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우, 나목은 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우, 라목은 가목에서 다목까지 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우를 각각 규정하고 있다. 동 규정의 취지는 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 보되, 예외적으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 보겠다는 의미로 해석된다. 처분청은 쟁점전세보증금에 대하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되지 않으므로 증여취득에 해당된다는 의견이나, 부동산을 직계존비속 또는 제3자로부터 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 임대차계약을 체결하는 것은 사적 계약자유의 원칙에 따른 것으로 지방세법제7조 제11항에서 규정하는 증여의제와는 상이한 형태의 거래로서 그 특성상 전세보증금 부분은 매매 당시 그 대가를 지급할 수 없고 차후 임대차관계가 종료될 때에 관련 금전거래가 발생할 수밖에 없으며, 배우자 또는 직계존비속간의 거래라 하여 달리 보아야 할 합리적 이유를 찾기 힘들 것이므로 직계존비속간의 경우에도 제3자간 거래에서 취할 수 있는 통상적인 거래 형태를 감안하되 매매 및 임대차계약서 적실성 여부, 확정일자 또는 전세권 설정 여부, 제세공과금 신고의 적실성 여부, 임대보증금을 반환 할 정도의 소득 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것(조심 2018지935, 2018.12.5. 같은 뜻임)인바, 매도인이자 임차인인 ccc은 2018.8.24. 쟁점주택에 전입하여 심리일 현재까지 쟁점주택에 주민등록을 두고 있고, 청구인들은 2022.6.13. 처분청에 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 임대차계약신고를 한 후 확정일자를 부여 받았으며, 매도인 ccc은 쟁점주택에 대하여 양도소득세를 신고납부한 점, 청구인들의 2017년도부터 2021년도까지의 종합소득이 OOO원에 해당되고, 청구인들은 쟁점주택을 취득 할 당시에 OOO원에 상당하는 주식을 보유하고 있는 등 청구인들은 쟁점주택을 취득하고 쟁점전세보증금을 지급할 수 있는 소득이 증명된다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 청구인들의 쟁점전세보증금에 대하여 직계존비속간 그 대가를 지급한 사실이 증명되지 않는 증여취득으로 보고 한 이 건 취득세 등 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
(2) 지방세법 시행령 제28조의3(세대의 기준) ① 법 제13조의2 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다) 또는 출입국관리법 제34조 제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 “등록외국인기록표등”이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의6에서 같다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.
1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.
2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우
3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 주민등록법 제10조의3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우
4. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등) ① 법 제13조의2 제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.
② 법 제13조의2 제2항 단서에서 “1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우
2. 법 제15조 제1항 제3호 및 제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우
3. 법인세법 제46조 제2항에 따른 적격분할로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 법인세법 제46조의3 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)는 제외한다.