[요지]
① 처분청의 공적인 견해표명이 있었다고 인정하기 어렵고 설령, 공적인 견해표명을 하였다 하더라도 취득세 납세의무에 관한 공적인 견해표명으로 볼 수 없는 점, 인·허가를 받지 못한 책임은 궁극적으로 청구법인에게 있다 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨.② 2018.7.24. 잔금을 모두 지급함으로써 취득세 등의 납세의무가 이미 성립하였다 할 것이므로, 매매계약이 해제되었다 하더라도 어떠한 영향이 없다(조심 2020지1038, 2020.11.11. 외 다수, 같은 취지)고 보아 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨.
[참조결정] 조심2020지1038 / 조심2017지0071
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
3. 기타 처분청이 인정하는 사유 제9조(특약규정) 본 계약은 OOO지구토지구획정리사업 시행조례 시행규칙 제18조 제9항에 의거하여 주택사업 시행자에게 수의매각하는 것으로, 주택건설사업 사업계획 미승인 시 매매계약 합의해제하기로 한다.
1. 합의해제시 처분청의 해제조건에 따르며, 계약해제 이후 어떠한 이유로든 추가 환급금액을 처분청에게 요청할 수 있다.
• 청구법인이 OOO로부터 OOO동 공동주택사업에 대한 사업권을 양수하고,
• OOO로부터 이 사건 인근 토지를 매수하여 해당 토지를 사업부지로 사용하되,
• OOO과 OOO가 연대하여 처분청으로부터 쟁점토지에 관하여 매각허가결정을 받고 청구법인이 쟁점토지를 매수하여 사업부지로 사용하는 것을 조건으로 하는 계약(이하 “인근 토지 매매계약”이라 한다)을 체결하였다. ㅇ OOO시장으로부터 쟁점토지 매각 권한을 위임받은 처분청은 2018.1.24. 쟁점토지를 청구법인에게 매도하는 계약을 체결하였다. ㅇ 청구법인은 처분청에 OOO지구 지구단위계획 결정(변경)을 위한 주민제안 입안 신청을 하였으나, 2018.2.6. 주민제안 내용은 일부획지의 부정형 토지이용계획으로, 잔여획지 토지이용계획 비효율성 및 불합리로 지구단위계획 목적 및 취지에 부합하지 않는 등의 이유로 주민제안 입안 미반영 통보를 받았다. ㅇ 청구법인은 2018.3.22. OOO, OOO에게 ‘귀사들은 인근 토지 매매계약에 관한 계약에 따라 관할관청에 지구단위계획 변경 및 주택건설사업계획승인 등 관련 인·허가를 득할 의무가 있는데, 주민제안입안 반영은 이를 위한 필수요건임에도, 처분청의 주민제안입안 미반영통보는 인근 토지 매매계약의 목적 달성이 불가능한 경우로 매매계약 해제 요건에 해당하므로 귀사들이 적극적인 조취를 취해줄 것’을 요구하면서, 2018.3.31. 계약사항을 이행하지 아니하면 인근 토지 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다. ㅇ OOO은 청구법인으로부터 공매 요청을 받고 이 사건 인근 토지에 관한 공매를 실시하여, 2019.7.5. 이 사건 인근 토지의 소유권은 주식회사 대원에게 이전되었다. ㅇ 처분청은 2019.11.5. 청구법인에게 2019년 8월 현재까지 주택건설사업계획이 미승인상태로 남아 있고, 이는 쟁점토지 매매계약서 특약 제9조에 따른 합의해제 사유에 해당하므로 쟁점토지 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하여 청구법인에게 도달하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 처분은 신뢰보호 원칙에 위반된다. 처분청은 청구법인이 OOO동 공동주택사업을 시행하기 위해서는 쟁점토지를 취득해야 한다고 안내하였고, 청구법인은 이에 따라 쟁점토지를 취득할 수밖에 없었다. 또한, 청구법인은 지구단위계획 변경 및 주택건설사업계획 승인 등 관련 인·허가를 받을 수 있다는 확약을 처분청으로부터 받아 쟁점토지를 취득한 것이다. 청구법인은 이와 같이 처분청의 견해표명을 신뢰하여 쟁점토지를 취득한 것이고, 그럼에도 불구하고 처분청은 인·허가를 하지 않았다. 따라서 청구법인은 쟁점토지를 적법하게 취득한 것으로 볼 수 없다. 처분청은 신의를 지키지 아니하고 이 건 거부처분을 통해 청구법인에게 손해를 입혔으므로, 이는 위법한 처분이다.
(2) 청구법인은 쟁점토지 매매계약을 해제하였으므로, 청구법인과 처분청 사이에 매매계약을 통한 권리·의무는 소급하여 소멸한다 할 것인바, 기 납부한 취득세 등은 모두 환급되어야 한다.
(1) 이 사건에는 신뢰보호의 원칙이 적용될 여지가 없다. 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위하여는 과세관청의 견해 표명이 있어야 하고, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰하고 이에 따른 후속 행위가 있어야 하며, 과세관청이 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익을 침해하는 결과가 초래되어야 하고, 조세법률관계에 있어서 신뢰보호의 원칙이나 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다(조심 2017지71, 2017.5.31. 등 다수, 같은 뜻임). 청구법인은 처분청이 쟁점토지 매매계약을 체결하면 관련 인·허가를 받을 수 있도록 해 주겠다는 확약을 했다고 주장하나, 이는 사실이 아니며, 청구법인은 이를 입증할 수 있는 아무런 증거도 제출하고 있지 아니하다. 따라서 과세관청의 견해표명이 존재하지 아니한 이 사건에 신뢰보호의 원칙은 적용될 여지가 없다. 또한 OOO지구 지구단위계획상 쟁점토지와 이 사건 인근 토지가 하나의 아파트용지로 지정되어 있음에도, 청구법인은 스스로 인근 토지 매매계약을 해제하여 주택건설사업 사업계획 승인을 받을 수 없는 상태에 빠지게 되었고, 결국 처분청은 쟁점토지 매매계약 제9조 특약에 따라 매매계약을 해제하게 된 것이다. 즉 청구법인은 인근토지 매매계약을 해제하는 경우 OOO동 공동주택사업을 수행할 수 없음을 알고도 매매계약을 해제한 것이고, 이로 인하여 결국 주택건설사업 사업계획 승인을 받을 수 없게 되었으며, 제9조에 따라 쟁점토지 매매계약이 해제된 것인바, 처분청의 견해표명을 신뢰하였기 때문에 쟁점토지 매매계약이 해제된 것으로 볼 수 없다.
(2) 지방세법은 취득세의 과세대상이 되는 부동산 취득에 관하여 민법기타 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다(조심 2020지1038, 2020.11.11. 등 다수, 같은 뜻임). 따라서 이 사건에 있어서도 청구법인이 쟁점토지 잔금을 지급하고 사실상의 소유권을 취득하여 취득세 납세의무가 성립한 이상, 쟁점토지 매매계약이 해제되었다 하더라도, 이미 성립한 취득세 납세의무에는 영향을 미칠 수 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위반되어 위법하다는 청구주장의 당부
② 매매계약이 해제되었으므로 기 납부한 취득세 등은 환급되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 사실상의 잔금지급일
(3) 지방세기본법 제20조(해석의 기준 등) ① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 지방세를 납부할 의무(이 법 또는 지방세관계법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 지방세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무를 말한다. 이하 같다)가 성립된 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대해서는 의무 성립 후의 새로운 법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다.
(1) 청구법인과 처분청의 쟁점토지 매매계약 체결 및 해제 경위는 위 ＜표1＞ 내용과 같다.
(2) 청구법인은 OOO지구 지구단위계획상 ‘하나의 아파트 용지’로 지정되어 있던 이 사건 인근토지(2017.6.14. OOO로부터 매수하는 계약 체결)와 쟁점토지(2018.1.24. 처분청으로부터 매수하는 계약 체결)를 매수하는 계약을 체결한 후, 처분청에 OOO지구 지구단위계획 결정(변경)을 위한 주민제안 입안 신청을 하였으나, 처분청은 아래 ＜표3＞과 같이 주민제안 입안 미반영 통보를 하였다. ＜표3＞ 주민제안 입안 미반영 통보 문서 내용 중 발췌 수신: 청구법인 제목: OOO지구 지구단위계획 결정(변경)을 위한 주민제안(OOO가구)입안 미반영 통보 --------------------------------------------------------------
1. (생략)
2. 귀하께서 제안하신 OOO도시관리계획(OOO지구 지구단위계획) 결정(변경)을 위한 주민제안 건에 대해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제26조(도시·군관리계획 입안의 제안) 및 동법 시행령 제20조(제안서의 처리절차) (중략), OOO지구 토지구획정리사업 지구단위계획(2001.8.1.)에 따라 검토한 결과 아래의 사유로 인하여 입안 미반영되었음을 알려드립니다.
3. 아울러 본 처분에 대하여 불복할 경우 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한, 민원 처리에 관한 법률제35조에 의하여 거부처분을 받은 날부터 60일 이내에 거부처분을 한 행정기관의 장에게 이의신청을 할 수 있습니다. 또한 이의신청과는 별도로 거부처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에, 처분이 있은 날부터 180일 이내에 행정심판법에 따라 행정심판을 제기할 수 있으며, 거부처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 처분이 있음을 안 날부터 1년 이내에 행정소송법에 의한 행정소송을 제기할 수 있음을 알려드립니다. 끝. (청구법인 접수 날인: 2018.2.6.)
(3) 청구법인은 처분청으로부터 주민제안입안 미반영 통보를 받게되자, 2018.3.31. OOO, OOO에게 인근 토지 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였으며, 이 사건 인근 토지는 공매가 이루어진 결과 2019.7.5. 그 소유권은 주식회사 대원에게 이전하였다.
(4) 처분청은 OOO로부터 인근 토지 매매계약을 합의해제하고 청구법인에 대한 토지사용승낙을 취소하였다는 문서를 받았다는 등의 이유로, (가) 2019.1.16. 청구법인에게 2019.1.31.까지 쟁점토지 매매계약 합의해제를 요청할 것을 고지하였고, (나) 2019.7.10. 청구법인에게 2019년 7월 현재까지 주택건설사업계획이 미승인상태로 남아 있고, 이는 쟁점토지 매매계약 제9조에 따른 합의해제 사유에 해당하므로, 합의해제에 관한 의견을 2019.7.19.까지 회신할 것을 요청하였으며, (다) 2019.11.5. 청구법인에게 쟁점토지 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다.
(5) 청구법인은 처분청의 쟁점토지 매매계약 해제통보가 무효이므로 쟁점토지 소유권 이전등기를 해달라는 취지로 OOO지방법원에 소송을 제기하였으나, 2022.2.19. 아래 ＜표4＞와 같이 패소 확정되었다. ＜표4＞ OOO지방법원 2019가합63514 판결서 내용 중 발췌 다음 사정에 비추어 보면, 원고(청구법인)과 피고(처분청)은 쟁점토지 매매계약 체결 당시 OOO동 공동주택사업에 관한 사업계획이 승인되지 않을 경우 어느 일방의 의사에 의해 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 의사였다고 판단된다.
(1) 수의계약 조항에 따르면, 피고는 매각하기로 책정된 토지를 원칙적으로 일반경쟁입찰 방식으로 매각하여야 하고, 수의계약 방식으로 매각하기 위해서는 매수인이 그 토지에 인접한 토지의 사업시행자에 해당하여야 한다. 피고는 원고가 OOO로부터 이 사건 인근 토지를 매수하는 계약을 하자, 원고가 인접 토지의 사업시행자에 해당한다는 전제에서 수의계약 형식으로 쟁점토지를 원고에게 매각하였다. 따라서 원고가 OOO동 공동주택사업을 시행할 수 없게 되면, 쟁점토지 매매계약은 결과적으로 수의계약 조항에 반하는 것이 되므로, 피고로서는 쟁점토지 매매계약을 해제하고 쟁점토지를 새로운 사업시행자에게 매각하여야 할 필요성이 있었다.
(2) 쟁점토지 매매계약 제9조는 매매계약이 수의계약 조항에 따른 것이라고 명시되어 있으므로, 원고 역시 자신이 OOO동 공동주택사업의 시행자인 경우에 한하여 쟁점토지 매매계약이 수의계약 조항에 정해진 요건을 충족한다는 점을 잘 알고 있었다고 보인다.
(3) 원고는 하나의 아파트 용지로 지정되어 있던 쟁점토지와 인근 토지를 사업부지로 하여 OOO동 공동주택사업을 시행할 목적으로 피고로부터 쟁점토지를 매수하였다. 따라서 OOO동 공동주택사업을 시행할 수 없게 되어 쟁점토지 매매계약의 목적을 달성할 수 없게 되면, 원고 역시 계약을 해제함으로써 매매대금지급채무에서 벗어나거나 지급한 매매대금을 반환받아야 할 필요성이 있었다. (중략)
(1) 원고가 공동주택사업을 시행할 수 없게 되었음에도 피고가 계약해제에 동의하지 않아 계약이 유지된다고 보면, 원고로서는 필요하지도 않은 쟁점토지를 보유하여야 하고, 거액의 매매대금을 회수할 기회를 박탈당하게 된다(원고 스스로도 쟁점토지 매매계약 제9조는 주택건설사업계획이 승인되지 않는 경우 원고가 필요하지 않은 토지를 보유하게 됨으로써 발생하는 예상치 못한 손해로부터 원고를 보호하기 위한 것이라고 주장하고 있다).
(6) 청구법인은 2022.2.19. 쟁점토지 매매계약이 해제되었다는 사실이 확정되자, 2022.8.29. 기 납부한 취득세 등을 환급해달라는 취지로 경정청구를 제기하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 지구단위계획 변경 및 주택건설사업계획 승인 등 관련 인·허가를 받을 수 있다는 확약을 하였음에도, 이에 반하여 관련 인·허가를 하지 아니한 채 쟁점토지 매매계약을 해제하고 취득세 등을 환급하지 아니한 것은 위법하다고 주장한다. 그러나, 조세법률관계에 있어서 신의성실의 원칙이나 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다. 그러므로 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다(대법원 2013.12.26. 선고 2011두5940 판결, 같은 뜻임). 이러한 법리에 비추어 이 사건을 살펴보면, ① 청구법인은 처분청이 인·허가를 받을 수 있다는 확약을 하였다고 주장만 할 뿐 이를 입증할만한 증거를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 공적인 견해표명이 있었다고 인정하기 어려운 점, ② 설령 청구주장과 같이 처분청이 인·허가와 관련된 공적인 견해표명을 하였다 하더라도, 이는 ‘인·허가를 거부한 처분’에 대하여 신뢰보호의 원칙을 적용할 수 있는 것은 별론으로 하더라도, 이를 매매계약이 해제된 경우 취득세 납세의무에 관한 공적인 견해표명으로 볼 수 없으므로 이 건 처분에 대해서는 신뢰보호의 원칙이 적용될 여지가 없는 점, ③ 청구법인은 OOO동 공동주택사업을 시행하기 위해서는 이 사건 인근 토지를 취득하여야 한다는 사실을 알고 있었음에도 2018.3.22. OOO에게 인근 토지 매매계약을 해제하는 통보를 하였고, 결국 이로 인하여 쟁점토지 매매계약까지 해제된 것인바, 인·허가를 받지 못한 책임은 궁극적으로 청구법인에게 있다 할 것인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 처분이 신뢰보호의 원칙에 어긋난다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지 매매계약을 해제하면 매매계약에 따른 효과가 소급적으로 소멸하므로 기 납부한 취득세 등은 반환되어야 한다고 주장한다. 그러나, 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다(조심 2020지1038, 2020.11.11. 등 다수, 같은 뜻임). 청구법인은 2018.1.24. 쟁점주택을 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 2018.7.24. 잔금을 모두 지급함으로써 취득세 등의 납세의무가 이미 성립하였다 할 것이므로, 그 이후인 2019.11.5. 매매계약이 해제되었다 하더라도 이미 성립한 청구법인의 취득세 납세의무에는 어떠한 영향이 없다 할 것이다. 따라서 이 부분 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.