[요지] 쟁점토지 중 ○○동 14-5, ○○동 14-7, ○○동 14-10은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 하되, ○○동 20의 공시지가를 ***원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨.
[요지] 쟁점토지 중 ○○동 14-5, ○○동 14-7, ○○동 14-10은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 하되, ○○동 20의 공시지가를 ***원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨.
[주 문] 대구광역시 중구청장이 2022.9.16. 청구법인에게 한 2022년도 재산세(토지분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 ＜별지1＞ 기재 토지 중 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 145.80㎡, 같은 동 OOO 대 116.00㎡, 같은 동 OOO 대 6.60㎡를 별도합산과세대상으로 하고, 같은 동 OOO 대 123.00㎡의 공시지가를 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지상 기존 건축물은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.)로부터 6개월 이내에 철거‧멸실되었으므로 쟁점토지는 종합합산과세대상 토지가 아닌 별도합산과세대상 토지에 해당하고, 따라서 이 건 재산세 등은 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 하여 경정되어야 한다. (가) 청구법인의 경우 공동주택 신축사업 사전 준비작업인 문화재 시굴조사를 위하여 쟁점토지를 포함한 39필지의 토지(이하 “본 건 사업부지”라 한다) 지상의 건축물 철거작업을 시작하였으나, 최초 청구법인으로부터 철거작업을 의뢰받은 업체가 일부 공사만 수행한 상태에서 중단하여 이후 청구법인이 그 철거작업을 직접 수행한 까닭에 다수 건물의 철거는 2022년 3월경에, 또 다른 일부 건물의 철거는 2022년 6월경에 완료되었다(＜별지2＞ 청구법인 주장 사실관계 요지 참조). 따라서 쟁점토지의 경우 과세기준일인 2022.6.1. 당시에는 그 지상에 있던 건축물이 철거‧멸실된 때로부터 아직 6개월이 경과하지 아니하였던 때이므로 쟁점토지는 별도합산과세대상인 철거‧멸실된 건물의 부속토지로 보아야 한다. (나) 쟁점토지 지상 건축물의 경우 건축물대장상 2022.9.5. 멸실되었고, 지방세법 제106조 제1항 제2호 다목 및 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제103조의2에 의하면 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거‧멸실된 날(사실상 철거‧멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지의 경우 별도합산과세대상으로 분류하도록 규정하고 있으므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세 대상으로 보아 재산세를 과세하려면 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거‧멸실된 날(사실상 철거‧멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 경과하였다는 명확한 증빙을 제시해야 한다. 통상적으로 건축물을 말소하기 위해서는 건축물 소유자나 관리자의 철거‧멸실 신고, 철거 작업, 철거 완료 통보, 담당공무원의 현장조사를 통한 철거 여부 확인 등의 절차를 거쳐 건축물 관리대장 말소가 이루어지며, 쟁점토지상의 건축물의 경우 건축물대장상 2022.9.5. 멸실되었는바, 공부상 멸실일이 2022.9.5.경인 점을 고려하면 쟁점토지상 기존 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날의 입증책임은 과세관청에 있다고 할 것이고, 따라서 모든 과세대상 토지에 대하여 명확한 증빙자료, 예를 들면 2021.11.30. 과세대상 물건 소재지에 출장하여 현황을 촬영하고 복명을 하는 등 보다 명확한 증빙자료가 있어야 할 것이며, 그 철거‧멸실 시점이 과세기준일로부터 6개월 이전임이 분명하게 입증되지 않는다면 청구법인의 이익으로 보아 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 보아야 한다.
(2) 처분청 답변서에 대한 항변 (가) 처분청은 2021.10.23. 촬영된 항공사진(발급번호 2022-369)을 제시하면서 쟁점토지 중 건축물 부속토지 18필지 총면적 2,365.02㎡를 제외한 나머지 토지는 무허가 건물의 부속토지이거나 나대지이고, 건축물 부속토지 18필지의 경우 화전동 OOO, 화전동 OOO을 제외한 나머지 필지의 건축물은 사실상 철거‧멸실되었다고 주장하나 이는 명확히 확인되지 아니한다.
1. 무허가 건물 또는 나대지 관련 처분청은 쟁점토지 35필지 중 건축물 부속토지 18필지를 제외한 나머지 17필지는 무허가 건물 부속토지이거나 나대지라고 주장하나, 2021년과 달리 모든 필지를 종합합산대상으로 분류하여 과세를 하였으면 처분청이 이를 입증할 객관적인 증빙자료를 제시하여야 한다. 나대지 토지지번상에 건축물 허가가 없다고 하더라도 근처 건축물이 있는 토지와 같은 용도로 토지를 이용할 수도 있고, 그렇다면 비록 토지지번 상에 건축물이 없는 나대지의 경우라도 근처 건축물이 있는 토지와 동일한 과세대상으로 분류하는 것이 타당하다. 한편 지방세법 시행령 제103조의2 후단은 “건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다”고 규정하고 있으나, 건축법 등 관계법령이 제정되기 전에 건축한 기존 무허가 건물 등이 있을 수도 있으므로 모든 무허가 건물 등이 여기에 포함되는 것은 아니라 할 것이다. 처분청은 쟁점토지의 경우 철거를 위해 펜스가 설치되어 출입이 제한되고 해체가 진행 중인 토지를 인근 건축물에서 사용한다는 것은 납득할 수 없다고 주장하나, 펜스는 사업진행 과정에서 경우에 따라 언제든지 제거가 가능하고 나대지가 건축물의 부속토지로 실제 사용되었을 경우 별도합산과세 대상으로 보아야 한다. 실제로 처분청이 청구법인에게 과세한 2021년도 재산세 과세내역서를 보면 동성로1가 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 이상 4필지는 종합합산과세, 화전동 OOO, 화전동 OOO는 비과세 되었고, 나머지는 모두 별도합산과세되었음을 알 수 있다. 본 사안의 경우도 종합합산과세에 대한 필지별 명확한 증빙자료를 제시하지 못할 경우 공부를 기준으로 하여 2021년도에 재산세를 과세하였던 것처럼, 동성로1가 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 이상 4필지는 종합합산과세, 화전동 OOO, 화전동 OOO는 비과세, 나머지는 모두 별도합산과세 대상으로 봄이 타당하다.
2. 건축물 부속토지 18필지의 건축물이 사실상 철거‧멸실되었는지 여부 관련
3. 화전동 OOO 및 화전동 OOO 관련 2021년도 과세내역서를 보면 화전동 OOO과 화전동 OOO는 2021년도에 비과세(분류코드 0502)되었으나, 처분청은 2022년도 재산세를 과세하면서 동 번지들에 대하여 종합합산 과세(분류코드 0107)하였는바, 해당 토지는 개별공시지가를 보면 사실상 도로로서 2022년도의 경우에도 이 건 사업부지 전체를 펜스로 완전히 폐쇄한 것이 아니라 수시로 개방하였고, 청구법인 소유 전체 토지에 대하여 건축허가를 득하여 건축 중인 것도 아니므로 기존 도로인 위 2필지를 2021년도와 달리 과세대상으로 보는 것은 타당하지 아니하고 비과세 대상으로 보아야 한다. 처분청은 화전동 OOO과 화전동 OOO의 경우 이 건 사업부지 내 철거공사가 진행되면서 출입이 제한되어 도로의 기능이 상실하였으므로 비과세 대상토지로는 볼 수 없다고 주장하나, 철거가 진행 중이었지만 위에서 본 바와 같이 이 건 사업부지 전체를 펜스로 완전히 폐쇄한 것도 아니고 수시로 개방하였으며, 처분청으로부터 건축허가를 득한 사실도 없어 건축중인 토지에도 속하지 아니하므로 기존 도로인 위 2필지는 비과세하는 것이 타당하다.
4. 화전동 OOO 과세표준 근거 불명확 설령 화전동 OOO과 화전동 OOO의 경우 2021년과 달리 과세로 전환된다고 하더라도 2022년의 경우 처분청의 2022년도 세부 과세내역을 보면, 화전동 OOO에 대하여 부동산 공시지가(OOO원)에 면적(123㎡)을 곱한 값에 비율(70%)을 적용하여 과세표준을 산출한 것을 알 수 있는데, 화전동 OOO의 경우 2022.1.1. 기준 부동산 공시지가는 2022.4.29. OOO원으로 고시된 사실이 있는바, 재산세 과세대장을 수정하는 과정에서 공시지가가 착오입력 되었음을 인정하고 있으므로 과세표준이 정정되어야 한다.
(3) 청구법인 심리자료 추가제출(보완) (가) 철거공사 관련 근거 자료 제출
1. [사실관계] 청구법인은 2021년 6월경 의정부시 소재 철거업체인 주식회사 A에 철거공사를 의뢰하였으나, 해당 철거업체는 2021년 7월경부터 10월경까지 본 건 사업부지 건축물을 일부만 철거한 상태에서 임의로 공사를 중단하였다(1차 철거). 이에 청구법인은 2021년 12월 중순부터 현장소장 등 인부를 직접 고용하여 철거공사를 진행하였는바, 2022년 3월경에 이르러서야 목조단조주택을 포함한 본 건 사업부지 지상 다수의 건물을 해체 및 철거하였고, 철거로 발생한 건축물폐기물과 토사 반출 등의 철거작업도 완료하였다(2차 철거). 청구법인은 문화재시굴조사가 종료된 이후 다시 철거작업을 계속하여 2022년 6월경까지 추가 철거작업을 완료한 다음, 2022.9.5. 건축물 말소 및 멸실등기를 마쳤다(3차 철거).
2. [근거 자료 추가제출] 처분청은 쟁점토지 지상 건축물과 관련한 3회의 철거 공사(1차, 2차, 3차 철거) 중 임의중단된 공사(1차 철거)를 근거로 철거‧멸실 시점을 판단하고 있는바, 사실상 건축물 철거‧멸실이 완료된 공사(2차, 3차 철거)에 대해서는 전혀 고려하지 않고 있다. 이에 청구법인은 사실상 철거‧멸실이 완료된 공사(2차, 3차 철거)에 대한 자료[직영공사관련 일용 노무비 지급 명세서 및 건물해체공사일보(2021.12.14.∼2022.3.4.), OOO(주) 철거공사 계약서(2022.5월)]를 추가로 제출하였으며, 추가 제출된 자료를 보더라도 청구법인이 당초 일관되게 주장하고 있는 바와 같이 쟁점토지상 지상 건축물의 철거 멸실‧시점은 과세기준일로부터 6개월 이내임이 명백하다. (나) 건축허가 및 선분양(매입약정) 자료 제출 쟁점토지 지상 건축물은 2022.9.5. 멸실처리되었고, 이후 청구법인이 처분청에 건축허가 신청을 하였다가 반려도 되었으나 2023.5.31. 건축허가가 되었다. 아울러 쟁점토지에 신축 예정인 건물에 대해서는 2023.5.3. 한국토지주택공사와 매입약정서를 체결함으로써 사실상 분양이 완료(선분양)되었다[건축허가서(처분청) 및 매입약정서(한국주택토지공사)]. 이와 같이 쟁점토지는 처음부터 주택을 신축하기 위한 목적으로만 사용되었음이 명백함에도 처분청이 이를 나대지로 보아 과세한 처분은 심히 부당하다.
(1) 사실관계 (가) 2021.10.23. 촬영된 대구광역시 항공사진(발급번호 OOO)에 의하면 쟁점토지 35필지 중 건축물 부속토지 18필지 총면적 2,365.02㎡의 경우 건축물해체신고내역 중 화전동 OOO, 화전동OOO을 제외한 나머지 필지의 건축물이 사실상 철거·멸실되었음을 알 수 있고, 건축물해체신고내역은 ＜별지3＞과 같다. (나) 처분청 건축주택과 보고서에 의하면 청구법인은 2021.7.14. 화전동 OOO 건축물 해체공사를 진행하던 중 건축물과 가설울타리 사이에 폐기물이 쏟아져 인접 건물(대구광역시 중구 화전동 OOO)로 가설울타리가 전도되는 사고가 발생하였고, 2021.7.15. 복구 완료하였다. (다) 건축물 해체공사 완료시 제출된 공사감리 일지에 의하면 청구법인은 2021.7.15. 전도된 가설울타리 및 휀스 조치완료 후 공사를 재개하여 2021.7.18.부터 2021.8.2.까지 비계설치, 폐기물 분류 및 반출을 하였으나 2021.8.12.부터 2021.12.14.까지는 어떠한 작업내용이 없었으며 이후 2021.12.15. 건물 일부 철거작업이 재개되었다. (라) 건축물 해체공사 완료시 제출된 감리사진을 보면, 감리사진1은 화전동 OOO번지, 감리사진2는 포정동 OOO 전층으로 표시되어 있으나, 제출된 사진 및 지도를 확인해보면 감리사진1과 동일하게 대구광역시 중구 화전동 OOO 건축물의 옆 지번인 화전동 OOO, OOO, OOO번지의 사진과 동일함을 알 수 있다.
(2) 검토의견 (가) 청구법인은 2022년 3월경 건축물을 일부 해체한 후 추가로 2022년 6월경까지 추가철거작업을 완료한 다음 2022.9.5. 건축물대장 말소를 하였다고 주장하나, 화전동 OOO 지상의 건축물은 감리사진1‧2의 사진 및 2021.7.14.자 화전동 OOO 지상 건축물 해체공사 진행 중 가설울타리 전도사고 발생 사실에 비추어 볼 때 2021.7.20. 이미 철거된 상태임을 알 수 있다. (나) 또한 2021.12.15. 촬영한 감리사진2와 2022.1.14. 촬영한 감리사진3, 2022.1.21. 촬영한 감리사진4를 비교해 보았을 때 공사 진행 정도가 상당히 빠르게 진척된 사실을 알 수 있고, 연접한 화전동 OOO, 화전동 OOO 지상 건축물의 경우 감리사진2를 보면 이미 철거 작업이 상당한 수준으로 진행된 사실을 알 수 있다. (다) 제출된 공사감리 일지에 의하면 2021.7.15. 공사중지 명령으로 안전조치 완료를 하였고, 공사 재개 후에는 추가 철거작업이 없었으며 단지 비계 설치, 폐기물 분류 및 반출만 있었고, 2021.8.12.부터 2021.12.14.까지 어떠한 작업내용이 없었으며, 2021.12.15. 건물 일부 철거작업이 재개된 사실에 비추어 볼 때, 2021.12.15. 촬영한 감리사진2의 상태는 공사 재개일의 모습 즉, 2021.8.12. 이전의 공사현장 모습과 동일하며, 2022.1.10.부터는 폐기물 선별, 철거 말이 작업 및 현장정리작업이 진행되었음을 공사감리일지에서 알 수 있다. (라) 감리사진2의 날짜가 2021.12.15.로 기재되어 있으나 항공사진과 공사감리일지를 종합하여 볼 때 화전동 OOO, 화전동 OOO 지상의 건축물은 2021.11.30. 전에 이미 철거된 상황으로, 쟁점토지상의 건축물들은 모두 2022년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 철거·멸실된 지 6개월이 초과한 사실은 명백하다. (마) 또한, 청구법인은 쟁점토지 지상 건축을 위하여 건축허가를 받지 못한 점, 건축물 부속토지 등 관련 별도합산과세대상의 예외 규정에 정당한 사유를 인정한다는 별도 규정이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지는 2022년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 종합합산과세대상으로 구분되는 것이 타당하다.
(3) 청구법인 항변에 대한 답변 (가) 청구법인은 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 등의 해체공사 감리사진을 근거로 하여 쟁점토지 지상 건축물이 2022년도 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 경과하였다고 볼 수 없으며, 처분청에서 건축물 멸실에 대한 명확한 증빙을 하지 못한다면 쟁점토지를 종합합산과세대상 아닌 별도합산과세대상 토지로 보아 과세해야 한다고 주장한다. (나) 지방세법 제6조 제4호, 제104조 제2호 및 건축법 제2조 제1항 제2호에 따르면 재산세 과세대상이 되는 “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이와 유사한 형태의 것을 의미한다. 따라서 쟁점토지상의 건축물이 재산세 과세기준일 현재 사실상 멸실된 지 6개월이 경과하였는지 여부는 해당 건축물의 지붕이나 기둥 또는 벽이 철거‧멸실된 시점에 따라 달리 판단할 수 있다. (다) 쟁점토지상 건축물의 사실상 멸실 시점 판단 대구광역시 항공사진 통합플랫폼에서 제공되는 쟁점토지상의 2020년도와 2021년도 항측사진(촬영일자: 2020.10.24., 2021.10.23.)을 비교하여 보면, 2020년 10월 촬영된 항측사진에서는 쟁점토지상 건축물의 지붕 등의 형태가 확인되지만, 2021년 10월 촬영된 항측사진에서는 화전동 OOO와 화전동 OOO 외의 건축물의 지붕 등은 모두 멸실된 것으로 나타난다. 그러므로 쟁점토지상의 건축물은 화전동 OOO와 화전동 OOO을 제외하고 2021.10.23. 이전에 모두 멸실된 것으로 보아야 한다. (라) 포정동 5 및 다른 필지상 건축물의 멸실 시점 청구법인은 포정동 5의 경우 처분청이 제시한 항측사진에서도 건축물이 존재하는 것으로 나타나며, 다른 필지(화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO) 상의 건축물 또한 감리사진 등을 근거로 하여 2022년 7월 이후에야 비로소 멸실되었다고 주장하나 이는 사실과 다르다. 항측사진에서 나타나는 바와 같이 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지상 건축물은 2021.10.23. 이전에 그 복구가 불가할 정도로 멸실된 것으로 확인되고, 화전동 OOO와 화전동 OOO 외의 건축물들 또한 2020년 10월에 촬영된 항측사진과 비교해보면 지붕 등이 모두 철거되어 있으며 사실상 멸실된 것을 확인할 수 있다. 이처럼 청구법인은 명백하게 공지로 확인되거나 건축물 대부분이 멸실되고 벽면 일부만 남아있는 토지에 대하여도 실제 촬영일자를 신뢰할 수 없는 감리사진을 근거로 건축물이 존재하였다거나 완전한 건물 구조를 유지하여 얼마든지 복구가 가능했다는 등 무리한 주장을 펼치고 있다. 그리고, 청구법인 소유가 아닌 대구광역시 중구 화전동 OOO은 별도합산과세된 토지로서 이 건과 무관하다. (마) 무허가 건물의 부속토지 및 나대지 관련 청구법인은 무허가 건물의 부속토지나 나대지 토지의 경우에도 근처에 허가 건축물이 존재한다면 해당 건축물의 부속토지로 이용할 수 있으므로 별도합산과세 대상으로 분류해야 한다고 주장하나, 기존 건축물 철거를 위해 펜스가 설치되어 출입이 제한되고 해체 공사가 진행중인 사업부지 내 토지를 인근 건축물에서 사용한다는 것은 객관적으로 납득할 수 없는 주장이며, 해당 토지들은 모두 종합합산과세 대상으로 보는 것이 타당하다. (바) 화전동 20 공시지가의 경우 처분청이 재산세 과세대장을 수정하는 과정에서 착오입력된 것으로 판단되므로 2022.4.29. 공시된 지가 OOO원으로 경정해야 할 사항으로 보이고, 다만 화전동 OOO 및 화전동 OOO 모두 사업부지 내 철거공사가 진행되면서 출입이 제한되고 도로의 기능이 상실되었으므로 비과세 대상 토지로 볼 수 없다. (사) 청구법인은 처분청이 제시한 항측사진 등이 쟁점토지상의 건축물의 멸실여부를 입증할 수 있는 증빙자료로 충분하지 않다고 주장하나, 해당 자료만으로도 충분히 2021.10.23. 이전에 건축물의 지붕이나 기둥 또는 벽면이 해체되어 그 복구가 불가했음이 확인되므로 일부 지번(화전동 OOO, 화전동 OOO)을 제외한 토지에 대한 재산세는 종합합산과세함이 타당하다. 또한 일부 필지(화전동 OOO, 화전동 OOO)에 대한 증빙이 부족하다면 해당 필지에 대한 과세구분만 달리 보아야 하는 것이지, 명확하게 증빙이 되는 필지에 대한 재산세까지 경정하여 달라는 청구주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 처분청은 대구광역시 항공사진 통합플랫폼에서 제공되는 쟁점토지상의 2020년도와 2021년도 항측사진을 비교하면 2020년 10월 촬영된 항측사진에는 쟁점토지상 건축물의 지붕 등의 형태가 확인되지만, 2021년 10월 촬영된 항측사진에는 화전동 OOO와 화전동 OOO 외의 건축물의 지붕 등은 모두 멸실된 것으로 나타난다고 하면서 쟁점토지에 대한 2020.10.24. 및 2021.10.23. 촬영 각 항공사진 및 그 비교 사진, 쟁점토지에 대한 지적도면, 처분청 토지정보과 발급 2021.10.23. 촬영 항공사진(발급번호 2022-369, 발급일 2022.12.29.), 2020년 전체 지번표시 항공사진 및 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지번표시 항공사진, 2021년 전체 지번표시 항공사진 및 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지번표시 항공사진을 ＜별지5＞‧＜별지6＞‧＜별지7＞‧＜별지8＞‧＜별지9＞‧＜별지10＞과 같이 제출하였다. (나) 처분청은 청구법인이 건축물 해체공사 완료시 제출된 감리사진을 보면 감리사진1은 화전동 OOO번지, 감리사진2는 포정동 OOO 전층으로 표시되어 있으나, 사진 및 지도를 확인해 보면 감리사진2가 감리사진1과 동일하게 대구광역시 중구 화전동 OOO 건축물의 옆 지번인 화전동 OOO, OOO, OOO번지의 사진과 동일함을 알 수 있다고 하면서 건축물 해체완료신고 및 건축물대장 말소시 제출된 감리사진을 ＜별지11＞과 같이 제출하였다. (다) 처분청이 제출한 처분청 건축허가팀 작성 “동성로1가 건축물 해체공사 현장 사고발생 보고(2021.7.15.)”의 내용은 다음과 같다. [제목] 동성로1가 건축물 해체공사 현장 사고발생 보고
○ 동성로1가 주상복합 건축개요 및 추진현황
• 대지위치: 동성로1가 OOO 외 36필지
• 건축주: ㈜OOO(청구법인)
• 규모: 지하 4층 / 지상 25층, 연면적 31,703.52㎡
• 용도: 아파트(180세대), 근생 및 부대‧복리시설
• 추진현황 ▪건축위원회 심의 신청: 2021.3.15.
○ 사고발생 개요
• 발생 위치: 해체공사장(화전동 OOO)과 OOO백화점(화전동 OOO) 사이
• 해체번호: 2021-해체허가-21(2021.5.24.)
• 시공자: ㈜A(대표 OOO)
• 감리자: ㈜건축사사무소인헌건축(소장 OOO)
• 사고개요 ▪2021.7.14. 08:00경 건축물해체공사 진행 중 건축물과 가설울타리 사이에 폐기물이 쏟아져 인접건물로 가설울타리가 전도되는 상황 발생 ▪피해 현황: 인명, 재산피해 없음
• 조치내용 ▪7.14. 10:20 민원신고에 따라 담당자, 해체시공자, 해체공사감리자 현장확인 후 사고발생 장소 통행차단 및 추가 사고예방을 위한 응급조치 ▪7.14. 15:00 가설울타리가 추가로 전도가 진행되어 인접건물(OOO백화점)의 민원신고로 현장 출동 및 해체공사 중지 통보 ▪7.14. 15:20 경찰서, 소방서 등 긴급출동 후 현장확인 ▪7.14. 17:50 민원신고에 다라 담당자, 해체시공자, 해체공사감리자 현장확인 후 전도된 가설울타리 및 휀스 긴급조치 완료 ▪7.15. 10:00경 전도된 가설울타리 및 휀스 복구 완료 예정 (라) 청구법인은 포정동 OOO의 경우 2021.12.15. 감리사진에 의하면 완전한 건물 구조를 유지하고 있어 얼마든지 복구가 가능한 것으로 보이고, 재산적 가치를 완전히 상실하였다고 볼 수 없으며, 2022.7.21.에야 비로소 완전히 철거되어 재산적 가치를 상실하였다고 봄이 타당하고, 화전동 OOO의 경우 2021.7.14. 〜 2021.7.20. 촬영된 외부 사진 일부만 있고 본 건물에 대한 명확한 증빙사진이 없으며, 화전동 OOO의 경우 2022.7.21.부터 2022.8.8.까지의 해체감리 사진이 있고 다른 증빙자료가 없고, 화전동 OOO의 경우도 건축물의 재산적 가치를 완전히 상실할 정도로 멸실이나 철거가 되었는지 명확한 증빙이 없으며, 화전동 OOO 또한 2022.7.19. 감리사진만 있고 어느 시점에 정확히 멸실되었는지 확인되지 아니한다고 하면서 2022년 7월 〜 8월 감리사진을 ＜별지12＞와 같이 제출하였다. (마) 청구법인은 2021년 12월 중순부터 직접 철거공사를 진행하였고, 2022년 3월경 쟁점토지 지상 건물 다수를 해체‧철거하여 건축물폐기물 및 토사 반출 등 작업을 완료하였으며(2차 철거), 문화재시굴조사가 종료된 이후 다시 철거작업을 계속하여 2022년 6월경까지 추가 철거작업을 완료한 다음 2022.9.5. 건축물 말소 및 멸실등기를 마쳤다(3차 철거)고 하면서직영공사 관련 일용노무비 지급명세서, 건물해체공사일보(2021.12.14.∼2022.3.4.), 건축물 해체공사 완료신고서(2022.8.31. 접수)를 제출하였다. (바) 청구법인은 화전동 OOO의 경우 2022.1.1. 기준 부동산 공시지가는 2022.4.29. OOO원으로 고시된 사실이 있는바, 재산세 과세대장을 수정하는 과정에서 공시지가가 착오입력 되었음을 인정하고 있으므로 과세표준이 정정되어야 한다고 주장하면서 화전동 OOO 개별공시지가 열람 자료를 제출하였는바, 이에 의하면 화전동 OOO의 2022.1.1. 기준 개별공시지가는 OOO원인 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하고 있고, 같은 항 제2호는 별도합산과세대상에 대하여 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로 규정하면서, 같은 호 가목에서는 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를, 같은 호 다목에서는 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지를 규정하고 있다. 그리고, 지방세법 시행령 제103조의2는 법 제106조 제1항 제2호 다목의 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없을 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 쟁점토지상 기존 건축물이 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.)로부터 6개월 이내에 철거‧멸실되었으므로 쟁점토지는 종합합산과세대상 토지가 아닌 별도합산과세대상 토지에 해당한다고 주장한다. (나) 지방세법 제6조 제4호, 제104조 제2호 및 건축법 제2조 제1항 제2호에 의하면 재산세 과세대상이 되는 “건축물”은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이와 유사한 형태의 것을 의미하고, 어떠한 건축물이 멸실되었는지 여부는 외형적으로 건축물의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단해야 할 것(행정안전부 부동산 세제과-1076, 2020.5.14.)인바, 쟁점토지상의 건축물이 재산세 과세기준일 현재 사실상 멸실된 지 6개월이 경과하였는지 여부는 해당 건축물의 지붕이나 기둥 또는 벽이 철거‧멸실된 시점을 기준으로 판단함이 타당하다. (다) 처분청이 제출한 쟁점토지에 대한 2020.10.24. 및 2021.10.23. 촬영 각 항공사진 및 그 비교 사진, 쟁점토지에 대한 지적도면, 처분청 토지정보과 발급 2021.10.23. 촬영 항공사진(발급번호 2022-369, 발급일 2022.12.29.), 2020년 전체 지번표시 항공사진 및 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지번표시 항공사진, 2021년 전체 지번표시 항공사진 및 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지번표시 항공사진 등에 의하면 2020년 10월 촬영된 항공사진에서는 쟁점토지상 건축물의 지붕 등의 형태가 확인되나, 2021년 10월 촬영된 항공사진에서는 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 외 필지 지상의 건축물은 지붕이 모두 철거되고 벽면이 해체되어 복구가 불가능한 것으로 보이는바, 쟁점토지 중 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO을 제외한 나머지 필지 지상 건축물은 2021.10.23. 이전에 그 지붕이나 기둥 또는 벽면이 해체되어 사실상 철거‧멸실된 것으로 보아야 할 것이다. (라) 한편, 청구법인이 제출한 감리사진을 보면 감리사진1은 화전동 OOO, 감리사진2는 포정동 OOO 전층으로 표시되어 있으나, 해당 사진을 구체적으로 살펴보면 감리사진2는 감리사진1과 동일하게 대구광역시 중구 화전동 OOO 건축물의 옆 지번인 화전동 OOO, OOO, OOO의 사진으로 되어 있는 등 청구법인이 제출한 감리사진 및 그 일자로는 쟁점토지 지상 건축물의 철거‧멸실 시기를 정확히 확인하기 어려운 것으로 보인다. (마) 따라서, 쟁점토지 중 처분청이 제출한 항공사진 등에서 2021년 10월 현재 지붕이 존재하는 것으로 나타나는 등 처분청이 제출한 항공사진 등만으로는 과세기준일 현재 그 지상 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날부터 6개월이 경과하였다는 점이 명확히 입증되지 아니하는 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 봄이 타당하다고 하겠다. (바) 이와 관련하여 청구법인은 화전동 OOO 및 화전동 OOO가 사실상 도로이고, 사업부지 전체를 펜스로 완전히 폐쇄한 것이 아니라 수시로 개방하였으며, 전체 토지에 대하여 건축허가를 득하여 건축 중인 것도 아니므로 이를 비과세 대상인 도로로 보아야 한다고도 주장하나, 처분청이 제출한 항공사진 등에서 사업부지 내 철거공사가 진행되면서 출입이 제한되고 도로의 기능이 상실된 것으로 보이므로 해당 청구주장은 받아들이기 어렵다. (사) 한편, 화전동 OOO의 과세표준이 경정되어야 한다는 청구주장의 경우 처분청은 화전동 OOO의 공시지가가 착오입력되어 재산세 세액이 잘못 산출되었음을 인정하고 있으므로 화전동 OOO의 공시지가를 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 하겠다. (아) 결론적으로, 쟁점토지 중 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 하되, 화전동 OOO의 공시지가를 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 쟁점토지 내역 (단위: ㎡) 연번 지번 (대구광역시 중구) 공부상 지목 면적 과세대상 구분 2021년도 2022년도 1 포정동 OOO 대 308.10 별도합산 종합합산 2 동성로1가 OOO 대 56.20 3 동성로1가 OOO 대 56.20 종합합산 4 동성로1가 OOO 대 290.90 별도합산 5 화전동 OOO 대 573.20 6 화전동 OOO 대 145.80 7 화전동 OOO 대 116.00 8 화전동 OOO 대 6.60 9 화전동 OOO 대 363.70 10 화전동 OOO 대 123.00 비과세 11 화전동 OOO 대 59.50 12 화전동 OOO 대 13.20 별도합산 13 화전동 OOO 대 31.10 14 화전동 OOO 대 14.50 15 화전동 OOO 대 9.60 16 화전동 OOO 대 11.60 17 화전동 OOO 대 10.60 18 화전동 OOO 대 12.60 19 화전동 OOO 대 17.90 20 화전동 OOO 대 14.20 종합합산 21 화전동 OOO 대 29.10 별도합산 22 화전동 OOO 대 47.90 종합합산 23 화전동 OOO 대 76.00 별도합산 24 화전동 OOO 대 51.20 25 화전동 OOO 대 13.20 26 화전동 OOO 대 21.20 27 화전동 OOO 대 21.20 28 화전동 OOO 대 21.20 29 화전동 OOO 대 21.20 30 화전동 OOO 대 22.50 종합합산 31 화전동 OOO 대 27.80 별도합산 32 화전동 OOO 대 29.10 33 화전동 OOO 대 78.00 34 화전동 OOO 대 42.60 35 화전동 OOO 대 214.90 ＜별지2＞ 청구법인 주장 사실관계 요지
○ 공동주택 신축사업 경과 일자 내 용 비고 2021.2.1. 국가지정(등록)문화재 현상변경 허가 (문화재청 제2021-115호) 2021.3.15. 건축위원회 심의 신청 2021.7. 외부업체 철거공사 의뢰
• 2021.10월경까지일부 철거후 임의 중단 2021.12. 자체 철거공사 진행 2022.3.8. 매장문화재 발굴 허가 신청 2022.3. 〜 2022.6. 본건 사업부지상 건축물 철거 완료 22.9.5. 멸실등기 2022.11.22. 건축위원회 재심의 신청
○ 청구법인이 본 건 사업부지 및 그 지상 건물 중 다수 필지를 매수하여 공동주택 신축공사(지상 25층, 지하 4층의 2개동 174세대)를 준비하고 있음
○ 본 건 사업부지는 문화재보호법상 역사문화환경 보존지역에 해당하여 신축허가를 얻기 위해서는 문화재발굴공사가 선행되어야 하였음
○ 이에 청구법인은 2021.2.1. 문화재청장으로부터 위 공동주택 신축공사와 관련하여 시굴조사를 실시하는 조건으로 2021.2.21.부터 2023.1.31.까지 쟁점토지가 포함된 본건 사업부지에 대한 국가지정(등록) 문화재 현상변경 등의 허가(문화재청 제2021-0115호)를 받았음
○ 청구법인은 위 문화재 시굴조사를 위하여 본 건 사업부지 지상의 기존 목조단독주택 및 관람집회시설, 근린생활시설 등 건축물을 철거해야 하였는바, 청구법인은 2021년 6월경 경기도 의정부시 소재 철거업체(주식회사 A)에 철거공사를 의뢰하였으나, 해당 철거업체는 2021년 7월경부터 10월경까지 본 건 사업부지상 건축물을 일부만 철거를 진행한 상태에서 임의로 공사를 중단하였음
○ 이에 청구법인은 2021년 12월 중순부터 현장소장 등 인부를 직접 고용하여 철거공사를 진행하였는바, 2022년 3월경에 이르러서야 목조단조주택을 포함한 본 건 사업부지상 다수의 건물을 해체 및 철거하였으며, 아울러 철거로 발생한 건축물폐기물과 토사 반출 등의 철거작업을 완료하였음
○ 또한 일부 건물 및 구축물이 남아있는 상태에서 재단법인 OOO에 문화재시굴조사를 의뢰하였고, OOO은 2022년 4월부터 문화재시굴조사를 시행하였음
○ 청구법인은 문화재시굴조사가 종료된 이후 다시 철거작업을 계속하여 2022년 6월경까지 추가 철거작업을 완료한 다음 2022.9.5.경 건축물 말소 및 멸실등기를 마쳤음 ＜별지3＞ 건축물해체신고 내역[처분청 건축주택과-38888(2022.9.5.)호] (단위: ㎡) 연번 대지위치 공부상 지목 면적 1 대구광역시 중구 포정동 OOO 대 308.10 2 대구광역시 중구 동성로1가 OOO 대 56.20 4 대구광역시 중구 동성로1가 OOO 대 290.90 5 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 573.20 6 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 145.80 7 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 116.00 8 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 2.31 9 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 363.70 13 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 31.10 14 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 14.50 15 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 9.60 16 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 11.60 18 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 12.60 19 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 17.90 23 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 76.00 33 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 78.00 34 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 42.60 35 대구광역시 중구 화전동 OOO 대 214.90 ※ 그 외 필지는 무허가이거나 나대지임
• 해체공사기간: 2021.6.30. 〜 2022.8.9.
• 건축물대장 말소일: 2022.9.5.
• 2021.11.30. 이전 사실상 건축물 멸실완료 ＜별지4＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 일부개정 전) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
- 가. 삭제 ＜2019.12.3.＞
- 나. 삭제 ＜2019.12.3.＞
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
- 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
- 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
- 다. 철거‧멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
(2) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(3) 건축물관리법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “해체”란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말한다.
8. “멸실”이란 건축물이 해체, 노후화 및 재해 등으로 효용 및 형체를 완전히 상실한 상태를 말한다.
(4) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정 전) 제103조의2(철거‧멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거‧멸실된 날(사실상 철거‧멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.