[요지] 건축위원회에서 청구법인에게 쟁점토지 옆의 공도(인도)에 설치된 변압기로 인해 보행자들이 공도(인도)를 이용못하는 것에 대한 대책을 마련할 것을 심의의결한 것에서 볼 때 쟁점토지를 도로(인도)로 사용할 것을 전제로 그 심의의결한 것으로 볼 수 있는 점, 우리 원 조사담당자가 현지확인 후 작성한 결과보고서에서 쟁점토지는 건축법상 대지안의 공지로 보이나, 불특정 다수가 인도로 사용중에 있고, 점자블럭, 횡단보도 등이 설치되어 있는 등 사실상 도로의 형태를 갖추고 있으며, 공도(인도)는 사실상 차도로 이용중인 것으로, 이 건 건축물에 진출입하는 사람들은 주로 이 건 건축물 1층의 필로티 밑을 주로 이용하고 있는 것으로 확인한 점 등에 비추어 볼 때 청구법인의 쟁점토지는 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 지방세법제109조 제3항 등에 따른 비과세 대상 도로로 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] 서울특별시 중구청장이 2022.9.10. 청구법인에게 한 2022년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 서울특별시 중구 OOO토지 216.69㎡를 지방세법제109조 제3항 제1호 따른 비과세대상으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가.청구법인 주장 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지 지상에 소재한 지하 6층 내지 지상 20층 관광호텔 등 건축물(34,486.03㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 전면에 위치하여 지방세법제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호 후단에 따른 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로 용도로 사용중인 이 건 토지의 일부(216.69㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 2022년도 토지분 재산세는 비과세되어야 한다.
(1) 쟁점토지는 현황도상 공도(인도)와 접해있는 사실상 도로(인도)로 네이버포탈의 로드뷰를 보면 불특정 다수인이 보행통로로 이용하고 있음이 확인되고, 별도의 담을 설치하였거나 향후에도 할 수 없기에 청구법인이 독점적·배타적으로 직접 사용할 수 없다.
(2) 또한, 쟁점토지가 청구법인의 소유라던가 또는 이 건 토지 지상에 소재한 이 건 건축물의 부속토지임을 나타내는 표식이나 시설물이 전혀 설치되어 있지 않고, 바닥에는 점자블럭설치, 보도블럭 등이 설치되어 있다.
(3) 한편, 처분청은 청구법인 소유의 이 건 토지 지상에 소재한 이 건 건축물의 입주자 등 이해관계자들이 주로 쟁점토지를 사실상 도로(인도)로 이용한다고 주장하나, 실제 쟁점토지 안쪽에 별도로 이 건 건축물 필로티가 설치되어 있고, 그 필로티 밑에 별도의 보행통로가 설치되어 있어 이 건 토지 지상에 소재한 이 건축물을 이용하는 자들은 필로티 건축물 아래쪽 통로를 주로 이용하고 있으며, 쟁점토지는 일반보행자들이 대로로 나가거나 또는 도심지 안쪽으로 가기위해 이용하는 사실상 도로(인도)이다.
(4) 이 건 건축물 인근의 현황도 등을 보면 쟁점토지는 오른쪽과 왼쪽을 교행하는 보행자들의 사실상 도로(인도)로 사용되고 있다. 비록, 쟁점토지와 연접하여 공도(인도)가 있기는 하나, 공도(인도)는 사실상 차량 등의 통행로로 이용되고 있어 보행자들 대부분은 쟁점토지를 통해 자유로이 왕래하고 있다.
(5) 청구법인이 쟁점토지를 취득한 이후 현재까지 일시적이라도 불특정 다수인들의 통행을 막고 청구법인만의 행사 개최‧영업행위‧독점적·배타적 사용 등 사용수익을 한 사실이 전혀 없다.
(6) 처분청은 쟁점토지 중 일부를 이 건 건축물 주차장 등의 연결통로로 사용되어 있어 사실상 도로(인도)로 볼 수 없다고 주장하나, 청구법인도 그 부분에 대하여는 사실상 도로(인도)로 보지 않아 쟁점토지에서 제외하였다. 이러한 점에서 볼 때 쟁점토지는 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사실상 도로(인도)로 볼 수 있어 재산세 비과세대상으로 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 경정되어야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 1995.1.3. 부동산 임대 및 매매업, 보관 및 창고업 등을 목적사업으로 하고, 서울특별시 강남구 OOO을 본점소재지로 하여 설립되었다. (나) 청구법인은 서울특별시 중구 OOO 지상에 지하 6층 내지 지상 20층 근린생활시설 등 건축물 34,486.03㎡를 신축하기 위하여 처분청으로부터 2015.10.23. 건축허가를, 2016. 3.24. 착공수리통지를 받은 후 2018.5.25. 사용승인을 받은 것으로 확인되고, 이 건 건축물의 건축물대장상 층별 주요현황은 아래와 같으며, 이 건 건축물 중 일부에서 관광호텔이 영업중이다.
○○○ (다) 이 건 건축물은 OOO과 OOO역 구간의 대로(8차선)변에 소재하고 있고, 네이버포털 상 그 건축물 소재지 주변 현황도를 보면 쟁점토지는 인접 대로 및 소로 등과 연결된 것으로 확인되며, 쟁점토지의 위치는 이 건 건축물의 전면에 소재한 것으로 확인된다. (라) 서울특별시 중구 건축위원회는 2015.7.13. 이 건 건축물의 신축에 대한 건축위원회를 개최하여 처분청이 아래와 같이 보완을 지시하였고, 그 보완 사항을 보면 처분청이 쟁점토지 옆의 공도(인도)에 변압기가 설치되어 있어 보행자들이 공도(인도)를 이용 못하는 것에 대한 검토를 하라고 의결하였다.
○○○ (마) 청구법인이 제출한 쟁점토지의 면적은 216.69㎡이고, 그 토지별 세부현황은 아래와 같다.
○○○ (바) 이 건 건축물 신축 당시 건축법 제58조(대지 안의 공지)에서 건축물을 건축하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다고 규정하고 있었고, 같은 법 시행령 제80조의2(대지 안의 공지)에서 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조 제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다고 규정하고 있었으며, 그 별표 2에서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 판매시설, 숙박시설(일반숙박시설은 제외한다) 등의 경우에는 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리를 3m 이상 6m라고 규정하고 있었다. 이를 종합하여 볼 때 쟁점토지는 건축법상 대지 안의 공지에 해당하는 것으로 보인다. (사) 우리 원 조사 담당자가 2023.4.27. 청구법인 및 처분청 담당공무원과 함께 이 건 토지에 출장하여 현장확인을 한 후 작성한 결과보고서의 주요내용은 아래와 같다.
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가)지방세법제109조 제3항에서 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정하면서 그 제1호에서 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제108조 제1항에서 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다고 하면서 그 제1호에서 도로란 도로법에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 건축법 시행령 제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다고 규정하고 있다. (나) 위 규정에서 “대지 안의 공지”를 비과세대상에서 제외하는 것으로 규정한 취지는건축법등 관계 규정에 의하여 건축선이나 인접 대지경계선으로부터 띄어야 할 거리를 둠으로 인하여 생긴 공지에 대하여 당해 대지소유자가 그 소유건물의 개방감과 안정성을 확보하고 고객을 유치하기 위한 목적 등으로 그 사용·수익 방법의 하나로 임의로 일반 공중의 통행로로 제공하는 경우 등과 같이 계속하여 독점적이고 배타적인 지배권을 행사할 가능성이 있는 것을 전제로 한 것이라고 봄이 상당하므로, 그 공지의 이용현황, 사도의 조성경위, 대지 소유자의 배타적인 사용가능성 등을 객관적·종합적으로 살펴보아 대지 소유자가 그 소유 대지 주위에 일반인들이 통행할 수 있는 공적인 통행로가 없거나 부족하여 부득이하게 그 소유 공지를 불특정 다수인의 통행로로 제공하게 된 결과 더 이상 당해 공지를 독점적·배타적으로 사용·수익할 가능성이 없는 경우에는 지방세법 시행령제108조 제1항 제1호 단서에서 정한 “대지 안의 공지”에 해당하지 않는 것으로 보아야 할 것이고, 재산세의 비과세 대상으로 규정하고 있는 일반인의 자유로운 통행에 공여할 목적으로 개설한 사도라 함은 처음부터 일반인의 자유로운 통행에 공할 목적으로 개설한 사도는 물론 사도의 소유자가 당초 특정한 용도에 제공할 목적으로 설치한 사도라고 하더라도 당해 사도의 이용실태, 사도의 공도에의 연결상황, 주위 택지의 상황 등 제반 사정에 비추어 사도의 소유자가 일반인의 통행에 대하여 아무런 제약을 가하지 않고 있고, 실제로도 널리 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있다면 재산세 비과세 대상이 되는 사도에 포함된다고 할 것이다. (다) 처분청은 쟁점토지가 사실상 도로(인도)로 볼 수 없어 재산세 비과세대상에 해당되지 않는다는 의견이나, 이 건 건축물은 OOO과 OOO역 구간의 대로(8차선)변에 소재하고 있고, 네이버포털 상 그 건축물 소재 주변 현황도 등을 보면 쟁점토지는 인접 대로 및 소로 등과 연결된 것으로 확인되며, 서울특별시 중구 건축위원회는 2015.7.13. 이 건 건축물의 신축에 대한 건축위원회에서 청구법인에게 쟁점토지 옆의 공도(인도)에 설치된 변압기로 인해 보행자들이 공도(인도)를 이용못하는 것에 대한 대책을 마련할 것을 심의의결한 것에서 볼 때 쟁점토지를 사실상 도로(인도)로 사용할 것을 전제로 그 심의의결한 것으로 볼 수 있는 점, 우리 원 조사담당자가 현지확인 후 작성한 결과보고서에서 쟁점토지는 건축법상 대지안의 공지로 보이나, OOO에서 진입한 소로(차로) 측면에 소재하여 불특정 다수가 인도로 사용중에 있고, 점자블럭, 횡단보도 등이 설치되어 있는 등 사실상 도로의 형태를 갖추고 있으며, 공도(인도)는 사실상 차도로 이용중인 것으로, 이 건 건축물에 진출입하는 사람들은 주로 이 건 건축물 1층의 필로티 밑을 주로 이용하고 있는 것으로 확인한 점 등에 비추어 볼 때 청구법인의 쟁점토지는 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 지방세법제109조 제3항 등에 따른 비과세 대상 도로로 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제109조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.
1. 유료로 사용하는 경우
2. 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우
③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지
(2) 지방세법 시행령 제108조(비과세) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.
1. 도로: 도로법에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 건축법 시행령 제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.
(3) 건축법 제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.
1. 일반주거지역, 준주거지역
2. 상업지역
3. 준공업지역
4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정·공고하는 지역 제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築 線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조 제1항 제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다. 제58조(대지안의 공지) 건축물을 건축하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.
(4) 건축법 시행령 제80조의2(대지 안의 공지) 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조 제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다. [별표 2] 대지의 공지 기준(제80조의2 관련)
1. 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리 대상 건축물 건축조례에서 정하는 건축기준
- 가. 나.: 생략
- 다. 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 판매시설, 숙박시설(일반숙박시설은 제외한다), 문화 및 집회시설(전시장 및 동·식물원은 제외한다) 및 종교시설·3미터 이상 6미터 이하
- 라. ~ 바.: 생략
2. 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리:생략