[요지] 이 건 임대(분양)계약을 이 건 주택에 대한 매매계약으로 보아 쟁점규정을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 이 건 임대(분양)계약을 이 건 주택에 대한 매매계약으로 보아 쟁점규정을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지1586 / 조심2022지0329
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점규정은 다주택자에 대한 취득세 중과세를 하는지방세법제13조의2 제1항의 규정을 신설하기 전에 주택을 취득하기로 계약 한 사람들의 신뢰를 보호하기 위하여 신설한 경과 규정으로 2020.7.10. 이전에 매매계약 내지 분양계약을 체결한 경우 다주택자라 하더라도 중과세율이 아닌 종전세율을 적용하겠다는 것이 그 취지이다.
(2) 청구인들은 2020.7.10. 이전에 이 건 주택에 대한 임대(분양)계약[이하 “이 건 임대(분양)계약”이라 한다]을 체결하였고, 그 계약에서 분양목적물과 분양대금 및 분양전환(소유권이전) 시기까지의 내용을 구체적으로 특정하고 있으므로 이 건 임대(분양)계약은 그 명칭처럼 임대차계약과 분양계약의 성격을 모두 가진 계약에 해당하고, 이 건 주택의 임대·분양계약 관련 변경 계약(이하 “이 건 변경계약”이라 한다)은 이 건 임대(분양)계약에서 합의된 분양전환에 관한 내용을 확인하는 차원에서 작성한 것으로 이를 매매계약으로 볼 수는 없다. 따라서, 청구인들은 이 건 임대(분양)계약 당시 이미 이 건 주택의 취득 및 취득세율에 대한 신뢰를 갖게 되었다 할 것인바, 이 건 주택은 청구인들이 2020.7.10. 이전 분양계약을 체결하여 취득한 주택으로 쟁점규정에 따라 종전 세율을 적용하여야 할 것임에도 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분청의 처분은 부당하다.
(3) 대법원은 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다고 판결(2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)하고 있으므로 당사자 사이에 체결된 계약과 이에 따라 장래 체결할 본계약을 구별하고자 하는 의사가 명확하거나 일정한 형식을 갖춘 본계약 체결이 별도로 요구되는 경우 등의 특별한 사정이 없다면, 매매계약이 성립하였다고 보기에 충분한 합의가 있었음에도 매매계약 성립을 부정하고 별도의 본계약이 체결되어야 하는 매매예약에 불과하다고 단정할 것은 아니다.
(4) 청구인들이 체결한 이 건 임대(분양)계약에 임대보증금 외에 총 분양금액을 구체적으로 특정하고 있고, 임대의무기간의 2분의 1이 경과한 시점에서 분양전환(소유권이전)하기로 한다고 명시하고 있으며, 분양전환기간 이후 발생하는 제세공과금은 분양전환 여부와 관계 없이 수분양자인 청구인들이 부담하기로 하고, 분양전환금 납입만료일까지 분양전환금을 납입하지 않는 경우 이 건 임대(분양)계약 자체를 해지할 수 있다고 한 점 등을 보면 이 건 임대(분양)계약은 분양계약으로서의 성격을 지닌 계약에 해당한다.
(5) 특히 ‘기 합의된 임대주택 분양전환에 관한 세부적인 내용을 확인’이라는 이 건 변경계약의 문구에서 알 수 있는 듯이 이 건 변경계약은 이 건 임대(분양)계약을 통해서 이미 합의된 분양전환에 관한 내용을 확인하는 의미에서 체결된 것이라는 할 것으로 이 건 임대(분양)계약을 매매예약으로 볼만한 특별한 사정, 즉 당사자 사이에 체결된 계약과 이에 따라 장래 체결할 본계약을 구별하고자 하는 의사가 명확하거나 일정한 형식을 갖춘 본계약 체결이 별도로 요구되는 경우 등의 사정은 전혀 존재하지 않는다고 할 것이다.
(6) 처분청이 제시한 조세심판원 선 결정은 이 건 주택과 달리 공공임대주택에 대한 결정으로 분양전환가격은 1차 계약 시가 아니라 추후 통지되었던 분양전환안내문에서 비로소 특정되었고(조심 2021지1586, 2021.10.6.), 이 건 주택의 경우 임대(분양)계약서라는 하나의 계약서로 계약이 체결되었던 반면 선 결정의 주택은 임대차계약서와 별도로 ‘확정분양신청서’라는 것이 작성되었으며 거기에 분양전환금이 등이 기재되어 있는바(조심 2022지329, 2022.7.18.), 위의 선 결정은 이 건과 상이한 사항에 대한 결정으로 이를 원용할 수는 없다.
(1) 이 건 임대(분양)계약서를 보면, 분양전환시기에 대하여 임대의무 기간의 2분의1이 경과한 시점 이후에 임대인과 임차인 사이에 분양전환의 시기에 관한 별도의 합의가 필요하다고 명시하고 있고, 분양전환가격은 추후 재산세, 종합부동산세, 기타 사업비의 증감에 따라 분양전환 시 가감될 수 있다라고 기재되어 있음을 볼 때, 이 건 변경계약은 이 건 주택의 분양전환의 시기, 분양전환가격을 확정하는 ‘매매계약’으로 보는 것이 합리적이다. 따라서, 청구인들은 2020.7.11. 이후 이 건 주택의 매매계약인 이 건 변경계약을 체결하였는바, 이 건 주택에 대하여 쟁점규정을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(2) 분양전환 조건의 임대주택의 경우 임대의무기간 등의 경과에 따라 그 임차인들이 당연히 해당주택을 취득하게 되는 것이 아니라 분양전환 신청기간 내에 임차인들의 신청에 따른 변경계약을 통해 이루어지는 것이므로 이 건 주택의 경우 이 건 임대(분양)계약 당시 분양전환에 관한 사항이 명시되어 있다고는 하나, 이 건 임대(분양)계약은 이 건 주택에 대한 본계약인 매매계약을 장차 체결할 것을 약속하는 매매예약에 불과한 것으로 이를 이 건 주택에 대한 매매계약으로 보기는 어렵다.
(3) 조세심판원에서도 이 건과 유사한 심판청구에 대하여 분양전환 조건 임대주택의 경우 매매계약 체결일은 임대차계약(분양)서의 작성시기가 아닌 분양전환 계약일로 보아야 한다고 결정하였다(조심 2021지1586, 2021.10.6., 조심 2022지329, 2022.7.18.).
(4) 매매계약은 매도인이 재산권을 이전함과 동시에 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어졌을 때 성립하는 것으로 이 건 변경계약을 이 건 주택에 대한 매매로서의 궁극적인 법적효력을 발생시킬 목적에서 체결된 별도의 매매계약으로 보는 것이 합리적이라 할 것인바, 처분청이 이 건 변경계약체결일을 이 건 주택의 매매계약일로 보아 이 건 주택에 대하여는지방세법제13조의2 제1항 제2호 및 제3호의 세율을 적용하여야 한다는 취지에서 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 주택이 소재하고 있는 OOO는 2020.6.19.부터 2022.11.13.까지주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 지정·공고되었다. (나) 이 건 주택은 OOO또는 OOO관계사의 임직원들(OOO근무자)에게 임대하는 사원용 주택으로 구임대주택법 시행령제13조 제1항 제2호에 따라 임대의무기간은 5년[임대(분양)계약서에도 임대차기간을 임대개시일부터 5년으로 하고 있다]인 것으로 보이고, 청구인들은 2015.12.4.부터 2016.1.20.까지 이 건 주택의 임대인 주식회사 AAA(이하 “AAA”라 한다)와 이 건 임대(분양)계약을 체결하였으며, 그 중 OOO(임대인 AAA, 임차인 BBB)에 대한 임대(분양)계약서의 내용은 아래와 같다. (다) 이 건 주택의 임대인 AAA와 청구인들은 2021.8.17.부터 2021.9.16.까지 이 건 변경계약을 체결하였으며, 그 중 OOO[임대인 겸 공급자 AAA, 임차인 겸 수분양자 BBB·CCC(임대 계약 후 임차인 및 수분양자에 추가)]에 대한 임대·분양계약 관련 계약서의 내용은 아래와 같다. (라) 청구인들은 이 건 변경계약을 체결한 후 2021.8.19.부터 2021.9.16.까지 분양전환금을 지급하고, 이 건 주택을 취득하였으며, 청구인들이 이 건 주택을 취득할 당시 1세대 2주택 또는 3주택에 해당한다는 사실은 다툼이 없다고 보인다. (2)지방세법제13조의2 제1항 제2호 및 제3호에서 조정대상지역 내 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되는 경우 취득세율은 1천분의 80으로, 1세대 3주택이 되는 경우 취득세율은 1천분의 120으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제6조(쟁점규정)에서 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020.7.10. 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정(취득세율 1천분의 10부터 1천분의 30)을 적용하되, 해당 계약의 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 임대(분양)계약 체결일을 이 건 주택의 매매계약일로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 분양전환 조건의 임대주택을 임대의무기간 내에 분양전환하기 위해서는 구 임대주택법에 따라 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 합의하여 처분청에 신고하는 등 분양전환을 위한 관련절차를 거쳐 분양이 이루어지는 점, 이 건 임대(분양)계약서 특약 제8조 (1)에서 “분양전환 시기는 임대의무기간의 2분의 1이 경과한 시점에 분양전환하기로 갑(AAA)과 을(청구인들)이 합의하고, 같은 조 (2)에서 을(청구인들)이 임대주택을 분양전환하지 않을 경우 분양전환 신청기간 종료일 이후 1개월 이내 갑에게 명도하여야 한다고 정하고 있는 점을 볼 때, 이 건 주택에 대한 분양전환 신청기간이 별도로 존재하고 임차인들은 향후 선택에 따라 이 건 주택을 분양전환 하지 않을 수 있는 것으로 보이는 바 이 건 임대(분양)계약서를 쌍방 당사자의 합의가 이루어진 매매계약으로 보기는 어려운 점, 갑(AAA)과 을(청구인들)은 임대의무기간의 2분의 1이 경과한 후 체결한 이 건 변경계약서에서 “이 건 주택의 분양전환(매매)에 합의함에 따라”라는 문구가 명시되어 있고, 제3조에서 분양전환 기간을 “분양전환 신고서류를 제출한 날로부터 분양전환금 납부 지정일까지”라고 구체적으로 정하고 있는 점, 이 건 임대(분양)계약서에서 총 분양금액 중 임대보증금을 차감한 금액을 분양전환금으로 정하고 있고 특약 제3조에서 을(청구인들)이 납부한 임대보증금은 분양전환 시 분양전환가격의 일부로 자동 대체된다고 규정하고 있다고 하나, 이는 임대보증금을 매매대금에서 우선 충당하기 위한 것으로 보일 뿐 이를 이 건 주택의 매매계약금으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 이 건 임대(분양)계약을 이 건 주택에 대한 매매계약으로 보아 쟁점규정을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 청구인들 현황 (단위: 원) ＜별지2＞ 관련 법률 등
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (이하 생략)
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
(2) 지방세법 부칙(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제1조[시행일] 이 법은 공포한 날부터 시행한다. (단서 생략) 제2조[일반적 적용례] 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제6조[법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치] 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.