공동주택에 대한 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2022지0265

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2022.5.17. 주식회사 상생코리아(이하 “양도법인”이라 한다)로부터 OOO에 대한 신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)상의 위탁자 지위를 이전받은 후 2022.5.25. 그 거래가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제1호의 세율(법인의 주택 취득, 1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 이후, 처분청은 청구법인이 지급한 거래금액이 사회적 통념상 유상거래로 볼 수 없는 정도의 소액이므로 이 건 신탁재산에 대한 사실상의 취득가액으로 보기 어렵고, 지방세법제7조 제15항에 따라 새로운 위탁자인 청구법인이 이 건 신탁재산을 취득한 것으로 보아, 그 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제13조의2 제2항의 세율(무상취득, 1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감하여 2022.12.12. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 건 위탁자 지위이전을지방세법제7조 제15항 본문에 따라 취득세 납부대상으로 본다고 하더라도, 다음과 같은 이유로 청구법인에게는 실제 취득가액 OOO에 대하여 유상세율을 적용하여야 한다. 지방세법은 위탁자 지위이전에 따른 취득세 산정 시 과세표준 및 세율에 관하여 규정을 따로 두고 있지 않으므로 취득세 관련 규정을 준용하여 기존 위탁자를 양도인, 신규 위탁자를 양수인, 위탁자 지위이전의 대가를 취득가격으로 보고 과세표준 및 세액을 산출하게 된다. 이 건 위탁자 지위이전은 위탁자(이 건 법인)가 신규 위탁자(청구법인)로부터 금전을 수령하여 위탁자의 지위를 유상 양도한 것이고, 이체확인증에 의하면 위탁자 지위의 양수인인 청구법인은 양도법인에게 OOO원을 이체한 실제 거래내역이 입증되므로, 지방세법령 규정에 따라 객관적 증거서류에 의하여 취득가격이 증명되는 취득에 해당하므로 사실상의 취득가격인 OOO원을 취득세 과세표준으로 보아야 한다. 또한, 이 건 위탁자 지위이전은 쟁점부동산에 대한 거래가 아닌 양도법인이 가지고 있던 위탁자 지위라는 권리를 이전한 것으로 보아야 하고, 신탁계약서 등에는 위탁자에게 신탁을 통하여 단독으로 누릴 수 있는 이익에 관한 규정이 없으므로 위탁자 지위는 경제적으로 가치가 없다. 결국 양도법인은 실제 취득가액이 OOO원이고 시가도OOO원인 위탁자 지위를 청구법인에게 300,000원을 받고 양도함에 따라 처분이익이 발생하였는바, 위탁자 지위를 시가보다 낮은 가격에 양도하여 처분이익을 줄인 경우에 해당하지 않으므로 부당행위계산 부인 대상으로 볼 수 없다. 따라서 처분청이 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과·고지한 것은 위법·부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 당초 위탁자의 법인장부로써 취득가격인 300,000원이 증명되므로 유상취득세율을 적용하여야 하고, 위탁자 지위는 경제적으로 가치가 없으므로 시가보다 낮은 가격에 양도한 것이 아니기에 부당행위계산 부인규정을 적용할 수 없으므로 처분청에서 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 지방세법제7조 제15항은 위탁자 지위의 이전이 있는 경우 취득세를 부과함으로써 과세 공백을 메우기 위하여 특별히 마련된 조항으로서(대법원 2018.2.8. 선고 2017두67810 판결 참조), 위탁자 지위이전에 대해 취득을 의제한 것은 당초의 위탁자가 해당 재산을 취득하여 소유하고 있다가 수탁자에게 신탁한 상태에서 당초 위탁자와 새로운 위탁자 간의 거래행위를 전제한 것으로 취득의 본질에 부합되어 취득세 과세를 원칙으로 하는 것(행정안전부 부동산세제과-2669, 2021.10.12. 참조)인바, 청구법인의 경우, 당초 위탁자가 쟁점부동산을 취득하여 소유하고 있다가 수탁자에게 신탁한 상태에서 청구법인이 2022.2.7. 당초 위탁자로부터 위탁자 지위를 이전받았으므로 이는 지방세법제7조 제15항에 따라 취득세 과세대상 위탁자 지위이전에 해당하는 점, 지방세법 시행령제11조의3에서 위탁자 지위 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우에 과세를 제외하도록 규정하고 있는데, 2021.12.31. 시행령 개정을 통해 지방세법 시행령제11조의3 제2호(제1호에 준하는 경우로서 위탁자 지위를 이전하였음에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우)를 삭제하여 소유권 변동이 없는 위탁자 지위의 이전 범위를 명확히 한 점, 위탁자 지위이전에 대한 취득의 원인 및 과세표준 적용과 관련하여 거래가액이 없거나 사회적 통념상 과세물건에 대한 유상거래로 볼 수 없는 정도의 소액인 경우라면 이는 유상거래로 인정할 수 없다고 판단되며, 무상거래로 보아 무상취득에 해당하는 세율과 그에 따른 시가표준액을 과세표준으로 삼는 것이 합리적이라 할 것(행정안전부 부동산세제과-2669, 2021.10.12. 참조)인바, 청구법인이 위탁자 지위를 이전받는 대가로서 당초 위탁자에게 지급한 OOO원은 사회적 통념상 유상거래로 볼 수 없는 정도의 소액인 경우에 해당하므로 이 건 위탁자 지위이전은 무상거래로 보아야 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 청구법인에게 쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하고 무상취득세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 부과한 것은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 공동주택에 대한 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 부동산관리 신탁계약서 및 등기사항전부증명서(집합건물)에 따르면, 양도법인은 2020.6.26. 쟁점부동산을 취득(매매)한 후, 2022.5.3. 수탁자(aaa)와 이 건 신탁계약을 체결하였고, 2022.5.9. 수탁자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다. (나) 위탁자 지위 양도계약서 및 신탁원부에 따르면, 청구법인은 2022.5.16. 양도법인으로부터 이 건 신탁계약상의 위탁자 지위를 이전받기로 하고 그 대가로 OOO원을 지급하기로 하였으며, 2022.5.17. 양도법인에게 OOO원을 지급한 후 2022.5.25. 신탁원부 상에 위탁자를 양도법인에서 청구법인으로 변경등기하였다. (다) 청구법인이 이 건 위탁자 지위이전에 대한 취득세 신고 당시(2022.5.25.) 제출한 양도법인의 계정별원장은 다음과 같다. OOO (라) 공동주택 공시가격에 따르면, 쟁점부동산의 2022.1.1. 기준 공동주택가격은 OOO원으로 확인된다. (마) 청구법인이 제출한 거래내역확인증은 다음과 같다. OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 양도법인으로부터 쟁점부동산의 위탁자 지위를 양수하고 그 권리에 대한 대가로 양도법인에게 OOO원을 지급하였으므로 그 금액을 쟁점부동산의 사실상 취득가격으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구법인이 양도법인에게 지급한 OOO원은 청구법인과 양도법인 간에 작성한 위탁자지위 변경 계약서에 따라 청구법인이 위탁자의 지위(권리)를 양수하는 대가로 지급한 금액에 불과하고, 이 건 위탁자 지위이전 대가는 쟁점부동산의 실질적 가치와 무관하게 무상거래가 아닌 것처럼 외관을 형성하기 위하여 당사자 간에 임의로 소액의 일정 금액을 그 거래가격으로 책정한 것으로 보이는 점, 나아가지방세법제10조 제5항 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 한 취지는 개인과는 달리 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인바(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결, 같은 뜻임), 청구법인이 양도법인에게 지급한 OOO원이 금융거래내역과 법인장부에서 확인된다는 사실만으로 이를 쟁점부동산의 사실상의 취득가격으로 인정한다면 이는지방세법제10조 제5항 제3호의 취지를 훼손시킬 우려가 있는 점, 청구법인이 제시한 심리자료만으로는 위탁자 지위이전 경위 및 그 대가를 OOO원으로 설정한 이유 등이 명확하게 나타나지 아니하는 점 등을 감안하면 이 건 위탁자 지위이전은 합리적 이유 없이 쟁점부동산의 실질가격과 괴리된 지극히 낮은 가격으로 대가를 지급하여 취득세 납부세액을 줄이려는 의도 외에는 달리 그 거래동기를 추단하기 어려운 점 등에 비추어, 청구법인이 위탁자에게 위탁자 지위이전의 대가로 지급한 OOO원을지방세법제10조 제5항 제3호에 따라 법인장부 등으로 증명된 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2022지265, 2022.9.2. 등 다수, 같은 뜻임).

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제3항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법 제17조(실질과세) ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정되어 2023.1.1. 시행 이전의 것) 제7조(납세의무자 등) ⑮ 신탁법제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

(3) 지방세법 시행령 (가) 2021.12.31. 대통령령 제32293호로 일부개정되기 전의 것 제11조의3(소유권 변동이 없는 위탁자 지위의 이전 범위) 법 제7조 제15항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우

2. 제1호에 준하는 경우로서 위탁자 지위를 이전하였음에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우 (나) 2021.12.31. 대통령령 제32293호로 일부개정된 것 제11조의3(소유권 변동이 없는 위탁자 지위의 이전 범위) 법 제7조 제15항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우

2. ＜삭제, 2021.12.31.＞ 제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.