[참조결정] 조심2012지0067
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 2017년 7월 경기도 성남시 OOO토지 지상에 신축할 공동주택 1,223세대(이하 “이 건 부동산”이라 한다) 중 1,100세대 분양계약을 수분양자들과 체결하였고, 2021.6.9. 처분청으로부터 주택법제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사(부속건물 3개동 사용검사 제외)를 받아 취득하였다.
- 나. 처분청은 2022.9.14. 이 건 부동산 중 잔금 중 10%를 미 납부한 OOO외 74세대(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 소유하고 있는 자를 청구법인으로 보아 2022년도 주택분 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과·고지하였다.
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.12.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 수분양자들이 쟁점부동산을 취득한 것으로 볼 수 있다. 쟁점부동산을 분양계약 체결한 수분양자들(이하 “수분양자들”이라 한다)은 이 건 부동산 전체에 대한 사용검사가 이루어지지 않았다는 이유로 주택 공급에 관한 규칙제60조 제4항 제4호 가목에 따라 유보할 수 있는 분양대금 중 10%를 미납하여 소유권 이전을 받지 않았지만 입주지정일에 입주하여 해당 과세물건을 사용하고 있는 등 실 소유하고 있고, 취득시기인 계약상 잔금지급일이 규정되어 있음에도 수분양자들 사이에 사실상 잔금지급 여부만으로 취득여부를 달리하는 경우 경제적인 사정이 동일한 상황에서 과세여부가 달라지게 되어 수분양자들 사이의 조세법률이 차별적으로 적용되며 납세자들 사이에서 법적 안정성과 예측 가능성을 해치는 결과가 나타날 우려가 있다. 또한, 쟁점부동산을 매매할 수 있는 권리가 청구법인에게 있지 아니하고, 조세심판원의 선 결정례(조심 2012지67, 2013.4.26. 결정)에 따르면 분양대금 중 10%를 미납하였다고 하더라도 사실상 취득한 것으로 보고 있는 것 등을 종합할 때 쟁점부동산은 수분양자들이 사실상 취득한 것으로 볼 수 있다.
(2) 청구법인이 지방세법령에 따른 재산세 납세의무자가 아니다. 지방세법제107조 제1항에 따르면 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는자가 납세의무자라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제107조 제3항에서 소유권 귀속이 분명하지 아니하여 사실상 소유자를 알 수 없는 경우에는 해당 재산을 사용하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으므로 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산에 대한 사실상 소유자는 수분양자들로 볼 수 있을 뿐 아니라 만약 그 사실상 소유자를 알 수 없는 경우라고 본다고 하더라도 쟁점부동산을 수분양자들이 사용하고 있어 수분양자들에게 이 건 재산세 납세의무가 있다고 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다. 나.처분청 의견 지방세법제107조 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있고, 위의 규정에서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’란 지방세법에서 구체적으로 규정하고 있지는 아니하지만, 지방세법령체계상 취득시기에 관한 규정을 준용하여 판단하는 것이 합리적이라 할 것으로, 지방세법 시행령제20조 제2항 제1호에서 사실상의 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보도록 규정하고 있고, 그 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미한다고 할 것(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결 참조)인바, 이 건 심판청구에서 수분양자들이 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인에게 쟁점주택에 대한 분양대금 중 10%를 미납하고, 소유권이전등기를 하지 아니한 것으로 볼 때 수분양자들이 쟁점부동산을 취득한 것으로 볼 수 없음은 물론 사실상 소유하고 있는 것으로도 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 분양대금 중 일부가 지급되지 아니한 경우, 공부상 소유자인 청구법인을 납세의무자로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부
- 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2017년 7월 경기도 성남시 OOO토지 지상에 신축할 이 건 부동산 중 1,100세대 분양계약을 수분양자들 등과 체결하였고, 그 계약서상 주요내용은 아래와 같다. OOO (나) 청구법인은 이 건 부동산의 신축을 위하여 처분청으로부터 2017.2.6. 건축허가를, 2017.6.14. 착공신고 수리 통지를 받았고, 2021.6.9. 아래와 같이 공공복리(주민안전)을 위한 시설물 등 추가보완을 사유로 하여 주택법제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사(부속건물 3개동 사용검사 제외)를 받았으며, 이 건 심판청구 심리일까지 이 건 부동산 전체에 대한 사용검사를 받지 못한 것으로 확인된다. OOO (다) 수분양자들은 처분청으로부터 이 건 부동산에 대하여 주택법제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사(부속건물 3개동 사용검사 제외)를 받은 상태로 쟁점부동산에 입주하게 되어 주택공급에 관한 규칙제60조(입주금의 납부) 제4항 제4호 가목에 따라 쟁점부동산에 대한 분양대금 중 10%를 청구법인에게 미납한 상태로 쟁점부동산에 입주한 것으로 확인된다. (라) 청구법인은 2021.10.2. 등에 수분양자들에게 아래와 같이 잔금을 완납한 것으로 하여 입주증을 발급한 것으로 확인된다. OOO (마) 처분청에 확인한 바에 따르면 이 건 심판청구 심리일 현재 쟁점부동산의 등기부를 보면 소유권이 청구법인에게 있고, 수분양자들이 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 취득세 등을 신고한 바가 없는 것으로 확인된다. (바) 처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 부동산 전체에 대한 사용검사가 되지 않아 이 건 아파트 중 OOO외 53세대가 분양대금 10%를 납부하지 않고, 소유권 이전등기도 되지 않은 것을 확인하고, 청구법인에게 그 주택에 대한 2023년도 주택분 재산세를 부과한 것으로 확인되며, 청구법인은 이에 불복하여 그 부과에 대하여 이의신청을 진행중인 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며,주택공급에 관한 규칙제60조 제4항에서 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다고 하면서 그 제4호에서 잔금은 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다고 하고, 그 가목에서 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우라고 규정하고 있다. (나) 위 규정에서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’에 대하여 구체적으로 규정하고 있지는 아니하지만, 지방세법령체계상 취득시기에 관한 규정을 준용하여 판단하는 것이 합리적이라 할 것으로서, 지방세법 시행령제20조 제2항 제1호에서 사실상의 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보아야 할 것(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결 참조)이고, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아닌 것(대법원 2001.4. 24. 선고 99두110 판결 참조)이다. (다) 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 분양대금 중 일부가 지급되지 아니하여 공부상 소유자인 청구법인을 납세의무자로 보아 재산세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점주택에 수분양자들이 입주한 것은 이 건 재산세 등 과세요건에 해당되지 않는 점, 수분양자들이 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택에 대한 분양대금 중 10%를 지급하지 않고 소유권이전 등기를 하지 않았음은 물론, 취득관련 취득세 등을 처분청에 신고하지 않고 처분청도 부과하지 않은 점, 수분양자들이 쟁점주택에 대한 분양대금 중 10%를 미납한 사유가 주택공급에 관한 규칙제60조 제4항 제4호 가목에 따라 이 건 부동산 전체에 대한 사용검사를 받지 못한 것으로 조세회피 등의 경우처럼 극히 일부 잔금이 지연된 상태에서 제3자에게 미등기 전매되거나 취득신고를 고의로 늦추는 경우로 보기가 어려운 점 등에 비추어 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 사실상 소유자는 청구법인이라고 볼 수 있다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 사실상의 잔금지급일
2. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
- 가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
- 나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
- 다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)
- 라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)
(3) 주택공급에 관한 규칙 제60조(입주금의 납부) ① 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다.
② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있다. 다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
③ 공공임대주택의 청약금은 임대보증금의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 임대보증금의 20퍼센트, 중도금은 임대보증금의 40퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있다.
④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.
1. 청약금: 입주자 모집시
2. 계약금: 계약 체결시
3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때
- 가. 공공임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 어느 하나에 달할 것
(1) 아파트의 경우: 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다.
(2) 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우: 지붕의 구조가 완성된 때
- 나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것
(1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.
(2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것
4. 잔금: 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다.
- 가. 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
- 나. 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 아니하는 경우
(4) 주택법 제49조(사용검사 등) ① 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 제15조 제3항에 따라 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(이하 “분할 사용검사”라 한다)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(이하 “동별 사용검사”라 한다)를 받을 수 있다.