[요지] 청구법인이 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착공하지 아니한 사실에는 양측 이견이 없고, 감면 규정에서 재산세 과세기준일 이전에 실제 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유 등을 인정한다는 규정을 두고 있지 않으므로 재산세 감면대상에 해당한다고 보기 어려움.
[요지] 청구법인이 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착공하지 아니한 사실에는 양측 이견이 없고, 감면 규정에서 재산세 과세기준일 이전에 실제 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유 등을 인정한다는 규정을 두고 있지 않으므로 재산세 감면대상에 해당한다고 보기 어려움.
[참조결정] 조심2019지2149 / 조심2012지0041
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO시장이 2021.8.12. 고시(OOO시 고시 제2021-443호)한 ‘OOO구 OOO동 OOO-OOO번지 일원 역세권 청년주택(공공지원민간임대주택) 공급촉진지구 지정, 지구계획 승인 및 도시관리계획 결정(변경)‧지형도면 고시’의 내용에 따르면, OOO시장은 이 건 토지를 포함한 OOO구 OOO동 OOO-OOO번지 일원 OOO㎡를 역세권 청년주택(공공지원민간임대주택) 공급촉진지구로, 청구법인과 청구 외 OOO를 사업시행자로 지정하였고, 같은 날 지하OOO층~지상OOO층 연면적 OOO㎡ 규모의 공동주택 신축에 대한 건축허가(2021-주택공급과-신축허가-1)를 처리한 것으로 나타난다. (나) 청구법인과 OOO는 2021.8.23. 및 2021.10.19. 이 건 부동산의 지상에 신축될 40㎡ 이하 공동주택을 임대목적물로 하여 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 마친 것으로 나타난다. (다) 처분청 건축과의 착공신고서 처리 통보(건축과-23037, 2022.8.1.)에 의하면, 이 건 토지상의 건축공사 신축을 위하여 청구법인이 2022.5.11. 처분청에 한 착공신고는 2022.8.1. 처리된 것으로 나타난다. (라) 처분청 담당공무원이 2022.6.29. 이 건 토지를 현지출장한 결과 종전 건축물 철거 완료 후 나대지 상태인 토지로 현황을 조사한 것으로 나타나며, 이 건 재산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 이 건 토지상에 터파기 공사와 같은 착공이 이루어지지 아니하였다는 사실에는 양측 다툼이 없다. (마) 청구법인은 2022.5.11. 착공신고를 하였음에도 실제 착공이 이 건 재산세 과세기준일 이후인 2022.8.1.로 지연된 사유에 대해 아래와 같이 주장한다.
1. 처분청 건축과는 2022.3.4. 이 건 사업의 추가 이행조건으로 이 건 사업지 인근에서 추진 중인 OOO동 OOO번지 일대 가로주택정비사업(이하 “가로주택정비사업”)의 도로계획에 따라 역세권 청년주택 동측 OOOm도로의 개설이 확정(사업시행계획인가 등)된 후 착공신고를 진행하라는 조건을 부여(건축과-6708호, 2022.3.4.)하였고, 이에 청구법인은 가로주택정비사업의 조합설립인가가 승인되었고 정밀사업분석이 완료된 상태로 SH공사와 공동사업시행의 본 계약에 임박한 상황이므로 도로의 개설이 확정되었다고 볼 수 있고, 그렇지 않더라도 이 건 사업과 가로주택정비사업은 서로 독립적으로 시행되는 별개의 사업이고 상호 사업지 간에 교통의 간섭이 거의 없을 뿐만 아니라 청구법인에게 통제권이 없는 가로주택정비사업의 진행여부에 따라 청구법인의 건축공사 진행여부가 결정된다면 사업 장기화로 인하여 청구법인이 부담하는 자금난, 수익성 악화 등이 우려되므로 이러한 조건의 부여를 철회해 달라는 취지의 사업주 의견서를 2022.4.4. 처분청 건축과에 제출한 것으로 확인된다.
2. 처분청 건축과는 OOO시장에게 이 건 사업의 시행으로 개설하여 기부채납해야 하는 도로와 가로주택정비사업의 시행으로 개설되는 도로 상호간에 연관성이 있는지 여부에 대해 질의(건축과-14471호, 2022.5.17.)한 결과, OOO시장은 이 건 사업과 가로주택정비사업의 시행으로 개설되는 도로는 서로 다른 노선으로 계획되어 있어 가로주택정비사업의 계획이 변경되더라도 이 건 사업의 도로개설계획에 추가 변경절차가 필요하지 않을 것으로 판단된다고 회신(OOO시 주택공급과-22344호, 2022.5.19.)한 것으로 나타난다.
3. 청구법인은 처분청과 최초 착공신고에 대한 협의를 시작할 당시인 2022년 2월경 처분청이 OOO시장에게 위 내용을 질의하였다면 4개월 정도의 시간을 지체하지 않고 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 이전에 충분히 건축공사에 착공할 수 있었을 것임에도, 처분청 건축과에서 부여한 조건들은 결과적으로 이 건 사업의 진행여부와 관계없는 내용이었으며 청구법인의 사업진행이 상당히 지연되는 결과를 초래하였다고 주장한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 착공은 이루어지지 않았으나 이 건 청년주택임대사업을 사실상 영위하고 있으므로 임대목적으로 직접 사용하는 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조 제4항에 따른 재산세 감면대상에 해당한다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조 제4항에서는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따른 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합하므로 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축 중에 있는 경우 지방세특례제한법제31조 제4항 규정에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다 할 것(조심 2019지2149, 2020.1.31.)이다. 하지만, 건축물을 ‘건축 중’인 경우라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기공사, 규준틀 설치 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하며, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것(조심 2012지41, 2012.9.18. 같은 뜻임)으로서 청구법인이 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착공하지 아니한 사실에는 양측 이견이 없고, 위 규정에서 재산세 과세기준일 이전에 실제 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유 등을 인정한다는 규정을 두고 있지 않으므로 재산세 감면대상에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조 제4항 및 같은 법 시행령 제123조에 따른 재산세 감면대상에 해당하지 아니한다고 보아 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 토지
1. 제106조제1항제3호가목에 해당하는 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 같은 호 나목에 해당하는 임야: 과세표준의 1천분의 0.7
2. 제106조제1항제3호다목에 해당하는 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40
3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2
(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조제1항제3호마목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.
1. 국가나 지방자치단체가 국방상의 목적 외에는 그 사용 및 처분 등을 제한하는 공장 구내의 토지
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법 등(이하 이 호에서 “개발사업 관계법령”이라 한다)에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(3) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔[2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원(민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택인 경우에는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 지방세법제4조에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
(4) 지방세특례제한법 시행령 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다.