[요지] 청구법인이 종전 임대차계약을 승계하여 쟁점면적①을 해당 사업 또는 업무 목적에 부합하게 직접 사용하기 위하여 이 건 임차인들과 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 타당하다고 판단되므로 청구법인이 쟁점면적①을 그 취득일부터 3년 이내에 다른 용도로 사용한 것으로 보아 기 경감한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.청구법인은 쟁점면적②를 2021.2.1.부터 2023.1.31.까지 ○○○○○에게 임대하기로 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차계약에 따라 ○○○○○가 쟁점면적②를 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점면적②를 그 취득일부터 3년 이내에 임대 등 다른 용도로 사용한 것으로 보아 처분청이 기 경감한 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지3182
[주 문] 경상남도 김해시장이 2022.9.16. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 경상남도 김해시 OOO건축물 2,960㎡ 및 그 부속토지에 대한 취득세의 100분의 75를 감면하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 이 건 임차인들과의 계약이 종료된 후 바로 청구법인의 사업을 위하여 쟁점부동산을 사용한 점, 임대차계약기간은 상가건물임대차보호법상 최단 존속기간(1년)보다 단기인 4개월인 점, 청구법인이 쟁점부동산의 취득 후 즉시 사용을 위해 이 건 임차인들의 점유상태를 청구법인이 자력으로 배제하고 강제로 인도받을 수는 없는 상황이고, 이 건 임차인들의 의사에 반해 강제적으로 점유·회수를 진행하였을 경우 주거침입죄 및 업무방해죄 등이 적용될 수 있는 점(대법원 1989.9.12.선고 89도889판결, 같은 뜻임), 이 건 임차인들도 4개월 간 새로운 사업 등을 준비하거나 시행한 것이 아니라 기존 사업의 종료, 각종 설비 등의 반출 준비, 새로운 이전 부지 확보 등에 치중한 점 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인이 쟁점부동산을 다른 용도로 사용한 것으로 볼 수 없으므로 지방세특례제한법 제58조의3 제7항 제2호에 해당하지 아니한다. 청구법인은 2020.11.26. 이 건 부동산을 공매로 취득한 후 기존 임차인들에게 자진 퇴거를 위한 이사비 등을 지급하여 명도 조치를 하였으나, A(주)와 B(이하 “이 건 임차인들”이라 한다)은 청구법인에게 생산라인, 시험설비 등의 이전부지 확보 등에 시간이 소요됨을 호소하면서 4개월 뒤 자진 퇴거하겠다고 하여 이 건 임차인들에게 임대한 면적(2,960㎡, 이하 “쟁점면적①”이라 한다)에 대하여 기존의 계약과 동일한 조건으로 하되 잔여계약기간을 6개월에서 4개월로 단축하는 방식으로 임대차계약을 체결하였다. 처분청이 원용한 행정안전부 예규에서는 "종전 임대차계약을 갱신하면서 당초 임차료에 보증금을 추가하는 등 주요 내용을 변경한 것은 이미 존재하는 의무를 승계한 것과 동일하다고 볼 수 없고, 스스로 임대인의 지위에서 권리를 취득하고 의무를 부담하는 새로운 계약을 체결한 것으로 보아야 할 것임"을 전제한 반면, 청구법인은 이 건 임차인들과 체결한 임대차계약에서 추가한 보증금은 임대수익을 위한 목적이 아니라 원상복구 및 하자보수 등을 목적으로 한 하자보증금 성격으로, 기존의 주요 내용을 변경하였다고 볼 수 없고, 청구법인이 임대차계약을 체결한 것은 부동산임대업이라는 수익사업을 영위하기 위함이 아니며, 그 규모·횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없다고 할 것인바, 이 건 임차인들을 명도하기 위한 방안에 불과하다(대법원 1995.6.30. 선고 94누14575 판결, 같은 뜻임)고 할 것이므로, 청구법인이 쟁점면적①을 다른 용도로 사용한 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 처분청의 주장은 감면을 받기 위해서는 임차인이 없는, 즉 하자없는 부동산을 취득하라는 의미로 해석되나, 일반적으로 창업중소기업이 부동산을 취득함에 있어 제반 경제적 사정을 고려할 것인데, 기존 임대차계약 체결여부 등 장애사유를 선별하여 취득하는 것은 어려운 일이고, 지방세 감면의 취지가 창업초기에 경제적 지원을 하는 것임을 감안할 때 하자없는 부동산을 취득하라는 것은 아니라 할 것이며, 장애사유가 일시에 그치고 고유목적사업에 사용하기 위한 목적이라면 감면의 혜택을 부여함이 입법취지에 부합한다.
(2) 또한 지방세특례제한법 제58조의3 제7항 제1호에서는 정당한 사유를 인정하면서 직접 사용하지 아니한(부작위) 행위를, 제2호에서는 정당한 사유를 인정하지 않으면서 직접 사용한(작위) 행위를 구분하여 추징하는 것으로 규정하고 있고, 이는 적극적인 작위 행위, 즉 세제혜택을 받은 이후 해당 부동산을 다른 용도로 사용한 것에 대해 감면세액을 추징하고자 하는데 있다고 할 것인바, 청구법인은 적극적인 작위 행위 없이 이 건 임차인들의 사정에 의하여 일시적 단기의 새로운 임대차계약을 체결한 경우에 해당하므로 지방세특례제한법 제58조의3 제7항 제2호에 따른 추징대상에 해당하지 않는다.
(3) 한편, C(주)는 청구법인의 자동차 부품 수출 자문과 생산기술 자문을 하고 있는 법인으로, 청구법인의 초기 사업을 진행하고 안정화하는데 필수불가결한 역할을 하고 있어 사업적 동반자로써 쟁점부동산 중 404.1m2(이하 “쟁점면적②”라 한다)에 대하여 무상임대의 단기(2년) 계약을 체결하였고, 이는 수익성이 없는 임대 행위이므로 이 또한 청구법인이 쟁점부동산을 다른 목적이나 용도로 사용한 경우로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과⸳고지한 처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 주형 및 금형 제조업, 자동차부품 제조 및 판매업 등을 영위하기 위한 목적으로 OOO 경상남도 김해시 OOO을 본점으로 하여 설립되었다. (나) 청구법인은 2020.11.26. 이 건 부동산을 취득한 후, 같은 날 지방세특례제한법상 창업중소기업이 창업일부터 4년 이내에 창업일 당시 업종의 사업을 계속 영위하기 위하여 취득하는 부동산으로 하여 취득세의 100분의 75를 경감받았다. (다) 청구법인은 쟁점면적①에 대하여 전 소유자(㈜D)가 이 건 임차인들과 체결한 임대차계약을 승계하면서 임대기간을 4개월로 단축하고 임대보증금 등 일부 내용을 변경하였으며, 쟁점면적②에 대하여 C(주)와 임대차계약(2년)을 체결한 것으로 나타난다. ＜청구법인의 임대차계약 현황＞ OOO (라) 처분청의 담당공무원이 현지조사시 작성한 출장보고서(2021.3.2.)에 의하면, 쟁점부동산의 사무동 1층과 3층 일부는 이 건 임차인들이 사용 중이고, 공장동 중 OOO을 A(주)가 사용 중인 것으로 기재되어 있다. (마) 2021년 3월말경 이 건 임차인들이 퇴거한 것에 대하여는 청구법인과 처분청 간 이견이 없는 것으로 보인다.
(2) 지방세특례제한법 제58조의3 제1항에서는 창업중소기업이 창업일부터 4년 이내에 창업일 당시 업종의 사업을 계속 영위하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 경감된 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 정당한 사유 없이 취득일부터 3년 이내에 그 부동산을 해당 사업에 직접 사용하지 아니하는 경우를, 그 제2호에서는 취득일부터 3년 이내에 다른 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우를 규정하고 있다. 또한 같은 법 제2조 제1항 제8호에서는 “직접 사용”이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 청구법인이 2020.11.26. 쟁점부동산을 취득한 후 임대차계약을 신규로 체결하여 취득일부터 3년 이내에 다른 용도로 사용한 경우에 해당하므로 지방세특례제한법 제58조의3 제7항 제2호에 따른 추징 대상에 해당한다는 의견이다. 그러나 청구법인은 쟁점부동산을 공매로 취득하여 스스로 새로이 계속 반복하여 임대할 의사가 없이 기존의 임대차관계가 종료되는 대로 자신이 사용할 의사로 임대인의 지위를 승계한 것으로 보이고, 이러한 경우 부동산임대 자체를 계속적⸳반복적으로 사업으로 한다고 보기는 어려운 점(대법원 1995.6.30. 선고, 94누14575 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점면적①에 대하여 2020.12.1. 등에 이 건 임차인들과 새로이 임대차계약을 체결하였으나, 청구법인은 쟁점부동산의 취득(경매) 즉시 직접 사용이 불가능한 상황으로, 명도절차의 이행 등을 위하여 전소유자와 이 건 임차인들 간의 잔여 임대차기간(2020.6.1.～2021.5.31.) 내에서 임대차기간(2020.12.1.～2021.3.31., 4개월)을 단축하여 계약한 것으로 보이고, 임대차계약이 종료되어 이 건 임차인들이 퇴거한 이후 쟁점면적①을 직접 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 종전 임대차계약을 승계하여 쟁점면적①을 해당 사업 또는 업무 목적에 부합하게 직접 사용하기 위하여 이 건 임차인들과 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 타당하다고 판단되므로 청구법인이 쟁점면적①을 그 취득일부터 3년 이내에 다른 용도로 사용한 것으로 보아 기 경감한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 다만, 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에서는 “직접 사용”이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 창업중소기업이 감면받은 부동산을 직접 사용하지 아니하고 유예기간 내에 이를 제3자에게 임대하거나 외주업체 등에게 사용하게 하는 경우에는 지방세특례제한법 제58조의3 제7항에 따라 경감된 취득세 등의 추징 대상이 되는 것인바(조심 2021지3182, 2021.11.23. 외 다수, 같은 뜻임), 청구법인은 쟁점면적②를 2021.2.1.부터 2023.1.31.까지 C(주)에게 임대하기로 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차계약에 따라 C(주)가 쟁점면적②를 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점면적②를 그 취득일부터 3년 이내에 임대 등 다른 용도로 사용한 것으로 보아 처분청이 기 경감한 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 ⸳ 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.6.9. 법률 제17460호로 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제58조의3(창업중소기업 등에 대한 감면) ① 중소기업창업 지원법 제2조 제1호에 따른 창업을 한 기업으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업이 대통령령으로 정하는 날(이하 이 조에서 “창업일”이라 한다)부터 4년 이내(대통령령으로 정하는 청년창업기업의 경우에는 5년 이내)에 창업일 당시 업종의 사업을 계속 영위하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다. 이 경우 제2호의 경우에는 벤처기업육성에 관한 특별조치법 제25조에 따라 벤처기업으로 최초로 확인받은 날(이하 이 조에서 “확인일”이라 한다)부터 4년간 경감한다
1. 2020년 12월 31일까지 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 중소기업(이하 이 조에서 “창업중소기업”이라 한다)
2. 2020년 12월 31일까지 벤처기업육성에 관한 특별조치법 제2조 제1항에 따른 벤처기업 중 대통령령으로 정하는 기업으로서 창업일부터 3년 이내에 같은 법 제25조에 따라 벤처기업으로 확인받은 기업(이하 이 조에서 “창업벤처중소기업”이라 한다)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 경감된 취득세를 추징한다. 다만, 조세특례제한법 제31조 제1항에 따른 통합(이하 이 조에서 “중소기업간 통합”이라 한다)을 하는 경우와 같은 법 제32조 제1항에 따른 법인전환(이하 이 조에서 “법인전환”이라 한다)을 하는 경우는 제외한다.
1. 정당한 사유 없이 취득일부터 3년 이내에 그 부동산을 해당 사업에 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 취득일부터 3년 이내에 다른 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
3. 최초 사용일부터 계속하여 2년간 해당 사업에 직접 사용하지 아니하고 다른 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우