[요지] 쟁점인수금은 청구법인이 쟁점건물을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직․간접적 비용인 건축공사비 또는 그 부대비용이라고 볼 수 없고, 취득세 과세대상 물건인 쟁점건물이 아닌 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권이라는 다른 권리에 대하여 지급된 것으로 보임.쟁점신탁보수는 위탁자가 쟁점건물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 쟁점건물의 신축을 위해 지급한 간접비용에 해당함.
[참조결정] 조심2022지0893
[주 문] 경기도 안산시장(단원구청장)이 2022.7.21. 청구법인에게 한 취득세 등 의 경정청구 거부처분은 사업양수도인수금 OOO원을 취득세 과세표준에서 제외하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
(1) 처분청은 쟁점인수금은 위탁자가 건축과 관련하여 지출한 것으로 장부상 확인되는 비용 또는지방세법 시행령제18조 제1항 제5호의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액으로서 쟁점건물의 취득을 위한 간접비용에 해당한다고 주장하나, 쟁점인수금은 위탁자가 아닌 C가 위탁자 지위 및 수익권을 양수하기 위해 지급한 비용이므로 위탁자가 신탁약정에 따라 건축과 관련하여 지출한 비용이 아님이 분명하고, 명백하게 과세대상 물건이 아닌 다른 물건(위탁자 지위 및 수익권)을 취득하는데 소요된 비용으로서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액에 해당하지도 않는다. 쟁점인수금은 C가 쟁점양수도계약에 따라 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권을 양수하기 위해 양도인 A에게 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권 양도 대가로 지급한 금액으로, 이는 쟁점양수도계약의 양 당사자인 A와 C 사이에 ‘위탁자 지위 및 수익권’의 취득과 관련하여 오고 간 금액 또는 C가 위탁자 지위 및 수익권을 취득하기 위해 지출한 비용일 뿐이다. 즉, 청구법인이 쟁점건물을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직․간접적 비용인 건축공사비 또는 그 부대비용이라고 볼 수 없는바, 과세대상 물건인 쟁점 건물이 아닌 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권이라는 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이므로 해당 비용을 쟁점건물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.
(2) 처분청은 쟁점신탁보수가 개발보수로서의 성격만 존재하고 분양보수로서의 성격은 없으므로 쟁점건물의 신축에 관한 비용에 해당하고, 쟁점신탁계약의 위탁자가 청구법인에게 지급한 비용이므로 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이 아니라고 볼 수 없다고 주장하나, 대법원은 신탁보수가 개발보수인지 분양보수인지, 지급자가 신탁계약상의 위탁자인지 여부와 무관하게 취득세의 납세의무자인 신탁회사가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로 취득세 과세표준에 포함되지 않는다는 입장이므로(대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결), 본건에 위와 같은 대법원의 확립된 판시 법리를 달리 적용할 이유가 없다. 쟁점신탁보수의 경우, 대법원은 신탁회사가 토지신탁계약에 따라 신탁받은 토지상의 신축 건물을 원시취득한 사안에서, 신탁회사가 토지신탁계약상의 위탁자로부터 지급받은 신탁보수에 대하여 취득세의 부과대상자인 신탁회사가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 신탁보수가 건물을 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없다고 판단한 원심 판결을 그대로 확정하였고(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결), 행정안전부에서도 신탁수수료의 경우에는 신탁회사가 위탁자로부터 지급받은 수익으로서 취득세 납세의무자인 신탁회사 입장에서는 소요된 비용이 아니므로 과세표준에서 제외된다는 유권해석을 내린 바 있다(부동산세제과-1050호, 2021.4.14.). 따라서, 쟁점신탁보수는 쟁점건물의 원시취득자로서 취득세 납세의무자인 청구법인이 쟁점신탁계약상의 업무 처리의 대가로 위탁자로부터 지급받은 금액이므로, 취득세 납세의무자인 청구법인이 쟁점건물을 원시취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 볼 수 없음이 분명하고, 위 대법원 2020두32937 판결 및 행정안전부 예규(부동산세제과-1050호, 2021.4.14.)의 취지에 따라 이를 쟁점건물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다. 나.처분청 의견
(1) 건축물 원시취득에 대한 취득세 과세표준은 납세의무자가 신탁회사라 하여 신탁회사가 취득에 지출한 비용으로 한정하는 것이 아니라 위탁자의 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 과세표준으로 보는 것이 타당하다. 지방세법 시행령제18조 제1항 제5호에서도 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액은 취득을 위한 간접비용에 해당한다고 명시하고 있어 C가 위탁자 지위를 취득하기 위하여 지출한 쟁점인수금은 쟁점건물을 취득하기 위하여 위탁자가 지출한 비용에 해당하므로 이를 쟁점건물의 취득세 과세표준에 포함하여야 한다.
(2) 쟁점신탁보수는 개발보수로서의 성격만 존재하고 분양보수로서의 성격은 없고, 이는 신탁회사인 청구법인의 주 수입원으로 위탁자가 쟁점건물을 신축하는데 지출된 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하여야 한다. 청구법인이 인용하는 대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결 및 원심 판결 내용들은 신탁회사가 지급받는 신탁보수에 개발보수 뿐만 아니라 분양 및 관리 등 대가로 받는 보수까지 포함될 수 있으므로 전체 금액을 취득가격으로 볼 수 없다는 취지로서 본 건에는 적용될 수 없고, 신탁을 통한 취득의 경우에는 위탁자, 수탁자, 수익자를 모두 거래상대방 또는 제3자로 보아야 하므로 쟁점신탁보수를 쟁점건물의 취득세 과세표준에 포함하여야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여․기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다. 3.농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비․수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라고 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 7.공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해․포기․인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장․보조장․출납전표․결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장․군수․구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상 취득가격”이라고 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비․수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다) 부 칙 제1조(시행일) 이 영은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정한 날부터 시행한다.
1. 제4조 제1항 각 호 외의 부분, 같은 항 제1호의2, 같은 조 제3항 및 제6항부터 제9항까지, 제4조의2부터 제4조의5까지, 제14조, 제14조의2부터 제14조의4까지, 제15조부터 제17조까지, 제18조(같은 조 제1항 제4호는 제외한다), 제18조의2부터 제18조의6까지, 제19조, 제20조제1항․제2항, 제38조의3 및 부칙 제7조(같은 조 제3항 및 제4항은 제외한다)의 개정규정: 2023년 1월 1일 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.
(4) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 제10조(위탁자 지위의 이전) ① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.
② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2001.3.20. 부동산의 수탁 및 수탁 부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설사업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다. (나) 청구법인은 2016.8.31. 쟁점토지에 쟁점건물(물류센터)을 건축하기 위하여 쟁점토지의 소유자인 A와 청구법인을 수탁자로, A를 위탁자 및 수익자로, 주식회사 B를 시공사 및 우선수익자로 하는 쟁점신탁계약을 체결하였다. ＜쟁점신탁계약 내용＞
1. 신탁부동산에 대한 조세·공과금, 등기비용 및 신탁보수
2. 설계·감리비용 및 공사대금
3. 차입금과 그 이자 및 임대차보증금 등의 상환금
4. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량 관련 비용 및 화재보험료
5. 분양(처분) 사무처리에 필요한 비용
6. 수탁자가 신탁계약에 따른 신탁 사무의 처리에 필요한 법률자문비용
7. 수탁자가 신탁사무 처리과정에서 과실없이 받은 손해
8. 관계 법령에 의거 수탁자에게 수반되는 보증비용
9. 그 밖에 전 각 호에 준하는 비용
② 수탁자는 제1항의 비용을 신탁재산에서 지급하고, 지급할 수 없는 경우에는 수익자에게 청구하여 수령한 금원으로 지급할 수 있으며, 필요한 경우에는 미리 위탁자 또는 수익자에게 그에 상당한 금액을 예치하게 하거나, 수탁자가 그에 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로서 신탁재산의 일부 또는 전부를 매각하여 그 지급에 충당할 수 있다.
1. 신탁계약 본문 제17조에 따른 신탁사무처리비용의 조달(누적액 기준 금 일천오백억원을 한도로 조달 및 운용) (다) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, A는 2017.4.26. 2015.6.22.자 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 2016.8.31.자 신탁을 원인으로 청구법인에게 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료하였다. (라) 쟁점양수도계약에 대한 각 자산 및 부채 양수도계약서에 의하면, A는 2019.4.29. C에게 쟁점신탁계약에 대한 위탁자 및 수익자 지위 일체를 양도하는 쟁점양수도계약을 체결하고, 두 차례(2019.5.21., 2019.6.28.) 변경계약을 거쳐 위탁자 지위 및 수익권을 C에게 이전하였다. (마) 청구법인은 쟁점건물의 건축주로서, 2016.10.21. 쟁점건물에 대한 건축허가를 받고, 2019.6.14. 쟁점건물을 취득(신축)한 후, 2019.7.15. 소유권보존등기를 마쳤다. (바) 청구법인은 2019.7.15. 쟁점건물에 대한 취득세 과세표준을 아래와 같이 OOO원으로 하여 취득세 등을 신고․납부하였다. ＜쟁점건물에 대한 취득세 과세표준 내역＞ ㅇㅇㅇ (사) 쟁점건물의 지방세 과세표준 수정신고서 및 취득세 납부확인서에 의하면, 청구법인은 2019.9.9. 쟁점양수도계약상의 사업양수도인수금이 OOO원에서 OOO원으로 증액됨에 따라 그 차액 OOO원을 쟁점건물의 취득세 과세표준에 더하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 추가로 신고․납부하였다. (아) 쟁점건물의 지방세 환급청구서에 의하면, 청구법인은 2019.12.16. 쟁점양수도계약상의 사업양수도인수금이 OOO원에서 OOO원으로 다시 감액조정되었으므로 그 차액 OOO원을 쟁점건물의 취득세 과세표준에서 제외하여 달라는 경정청구를 하였고, 처분청은 2020.1.13. 이를 받아들여 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 환급하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점인수금의 경우, 처분청은 쟁점인수금을지방세법 시행령제18조 제1항 제5호에서 규정하는 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액으로서 쟁점건물의 취득을 위한 간접비용에 해당한다는 의견이나, 종전 위탁자인 A가 C에게 위탁자의 지위를 이전하면서 C에게 쟁점토지에 대한 취득세 납세의무가 발생하였는지에 대하여는 별론으로 하더라도, 쟁점인수금은 C가 쟁점양수도계약에 따라 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권을 양수하기 위해 양도인 A에게 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권 양도 대가로 지급한 금액으로, 이는 쟁점양수도계약의 양 당사자인 A와 C 사이에 위탁자 지위 및 수익권의 취득과 관련하여 오고 간 금액 또는 C가 위탁자 지위 및 수익권을 취득하기 위해 지출한 비용이라 하겠으므로 이를 지방세법 시행령제18조 제1항 제5호에서 규정하는 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액에 해당하는 것으로 보기 어려운 점, 쟁점인수금은 청구법인이 쟁점건물을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직․간접적 비용인 건축공사비 또는 그 부대비용이라고 볼 수 없고, 취득세 과세대상 물건인 쟁점건물이 아닌 쟁점신탁계약상의 위탁자 지위 및 수익권이라는 다른 권리에 대하여 지급된 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점인수금을 쟁점건물의 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 한편, 쟁점신탁보수의 경우, 청구법인은 쟁점신탁보수를 쟁점건물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점신탁보수는 위탁자가 쟁점건물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 쟁점건물의 신축을 위해 지급한 간접비용에 해당하는 점, 청구법인은 쟁점신탁계약에 따라 건축주의 지위에서 쟁점건물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이 아니라는 이유만으로 이를 쟁점건물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다(조심 2022지893, 2023.4.27. 외 다수, 같은 뜻임)고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.