쟁점비용(기반시설 공사비 및 기반기설 부담금)은 쟁점토지의 지목변경 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2021지0787

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2016.12.22. OOO 외 OOO필지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 지목변경하고 조성원가 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2021.12.28. 기 신고·납부한 지목변경 취득세 과세표준에 포함된 기반시설 공사비 및 기반기설 부담금 합계 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 토지의 지목변경과 관련 없는 비용이어서 과세표준에서 제외해야 한다며 경정청구를 하였다.
• 다. 처분청은 쟁점비용는 택지조성공사가 완료됨으로써 사실상 지목이 변경된 토지가 대지로서 가지는 가치 증가에 직ㆍ간접적으로 기여한 비용이라고 보아 과세표준에서 제외할 수 없다고 판단하여 2022.3.2. 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구법인은 2022.5.25. OOO도에 이의신청을 거쳐 2022.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 토지의 지목변경에 대한 취득세는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액 증가분에 대해 취득세를 납부하며, 가액의 증가분은 토지의 절토·성토·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 ‘형질변경에 소요된 비용’이 과세표준이 되는 것이므로 형질변경 공사비(토공사비)로 지급된 직접비용과 간접비용의 합계액으로 해야 하며 기반시설 공사비 및 기반시설 부담금은 과세표준에서 제외되어야 한다. 상·하수도, 가스, 전기, 통신공사 등 기반시설 공사비는 지상에 신축될 건축물의 이용과 밀접한 관련성이 있으므로 토지의 지목변경의 취득가액이 아닌 건축물의 취득가액에 포함되어야 한다. 즉, 기반시설 공사비 등을 택지가격에 반영하여 분양하므로 토지를 분양받은 자가 건축하는 건축물 부속토지의 취득가격에 포함되어 취득세 신고가 되기 때문이다. 기반시설 설치공사로 준공되는 시설물도 부담의 주체가 신청인이나 지방자치단체가 실질적 소유 및 관리를 하게 되는 점, 물리적 설치 위치도 지목 변경되는 토지 외에 위치하는 경우가 대부분이기에 기반시설 공사비는 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 토지의 지목을 사실상 변경한다는 것은 토지의 현황이 물리적으로 변경되었는지 여부만이 아니라 상하수도공사, 도시가스공사, 전기통신공사 유무를 비롯하여 여러 사정을 종합하여 객관적으로 판단하여야 하는 바(대법원 2018. 3. 29. 2017두35844 판결 등), 이 건 토지에 설치한 각종 기반시설은 독립된 별개의 시설이 아니라 택지개발을 하면서 토지에 필수적으로 설치하여야 하는 시설로서 이는 토지에 부합된 시설물에 해당된다고 보는 것이 타당하고, 이와 같이 택지를 개발하면서 택지개발에 필수적으로 수반되는 토지에 설치된 시설물은 토지와 별개의 지장물이나 건축물에 해당되지 아니하는 이상 토지를 택지로 변경하여 가치 상승을 일으키는 토지의 부합물이므로 토지의 지목변경과 관련하여 발생한 비용에 해당되며, 기반시설부담금 등 각종 부담금은 택지개발과 관련하여 사업시행자인 신청인에게 그 발생 원인이 있다 할 것이므로 그 지목변경 비용에 포함하는 것이 타당하다(조심 2021지787, 2021.8.31. 외 다수)고 결정하고 있다. 기반시설 공사비 등은 지목이 사실상 대지로 변경된 OOO 개발사업 부지가 대지로서 가지는 가치증가에 직·간접적으로 기여한 비용으로 볼 수 있고, 해당 부지가 대지로서 존재하는 한 그 가치는 지속된다고 보아야 하는 점 등으로 볼 때 기반시설 공사비 등은 지목변경에 따른 취득세 과세표준에서 제외될 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점비용(기반시설 공사비 및 기반기설 부담금)은 쟁점토지의 지목변경 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO에 따라 설립된 법인으로, 토지의 취득․개발․비축․공급, 도시의 개발․정비, 주택의 건설․공급․관리 업무를 수행하며, 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하고, 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립되어 주택건설용지․산업시설용지 및 공공시설용지의 개발사업을 하는 법인이다. (나) 청구법인은 이 건 토지를 OOO 도시개발사업으로 토지 조성사업을 시행하여 2016.10.31. 준공 후 지목변경을 완료하였다. (다) 청구법인의 법인장부에 의하면, 이 건 토지의 택지조성사업비용 중 쟁점 기반시설 공사비 등의 세부내역은 다음 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 이 건 토지 기반시설 공사비 등 세부내역 ◯◯◯ (라) 청구법인은 이 건 토지에 대해 2016.12.22. 취득세 등 OOO원을 신고하고, 2016.12.29. 납부하였다. (마) 청구법인은 이 건 토지 지목변경 취득세 과세표준에 포함된 기반시설 공사비 및 기반기설 부담금은 토지의 지목변경과 관련 없는 비용이어서 과세표준에서 제외해야 한다며 2021.12.28. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2022.3.2. 경정청구 거부처분을 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 토지의 지목변경에 대한 취득세는 토지의 형상을 변경하는 공사비로 지급된 가액에 한정되므로 쟁점비용은 지목변경 과세표준에 제외되어야 한다고 주장하나, 지방세법 시행령제17조 본문 후단에서 지목변경에 따른 과세표준이 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조에서 취득가격에는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금이자 등 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있으며, 또한 택지개발촉진법 시행규칙 제11조 제1항 각 호에서는 택지조성원가에 포함되는 비용으로 용지부담금, 기반시설 설치비, 자본비용 등을 포함하도록 규정하고 있는바, 이 건 토지에 설치한 기반시설은 독립된 별개의 시설이 아니라 택지개발을 하면서 토지에 필수적으로 설치하여야 하는 시설로서 이는 토지에 부합된 시설물에 해당된다고 보는 것이 타당하고, 이와 같이 택지를 개발하면서 택지개발에 필수적으로 수반되는 시설로서 토지에 설치한 시설물은 토지와 별개의 지장물이나 건축물에 해당되지 아니하는 이상 토지를 택지로 변경하여 가치 상승을 일으키는 토지의 부합물이므로 토지의 지목변경과 관련하여 발생한 비용에 해당되며, 각종 부담금의 경우에도 택지개발과 관련하여 사업시행자인 청구법인에게 그 발생원인이 있다 할 것이므로 택지개발과 관련하여 청구법인이 부담한 이러한 부담금도 지목변경 비용에 포함된다고 보는 것이 타당하다(조심 2021지787, 2021.8.31. 외 다수 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점비용을 이 건 토지의 지목변경과 관련된 것으로 취득세 과세표준에 포함된다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조(과세표준) ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준) 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.

1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 말한다)

2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

33. "지목변경"이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.

(4) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제67조(지목변경 신청) ① 법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우

(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조(개발행위허가의 대상) ①법 제56조제1항에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.

3. 토지의 형질변경: 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)