청구인은 당초부터 분리된 별개의 쟁점1토지, 건물, 쟁점2토지를 각각의 부동산별로 양도하였을 뿐 아니라, 부동산별 실질 양도자도 상이하여 이들의 양도행위가 법률적·경제적 측면에서 완전히 동일하다고 볼 수 없는 점, 처분청은 이 건 매매거래에 대하여 결과적으로 낮은 조세부담이 발생하였다는 이유만으로 조세회피등에 대한 구체적인 입증 없이 민법상 사적자치의 원칙에 따라 서로 다른 계약당사자 간 자유로운 의사를 갖고 매매계약을 체결하였음에도 이를 배제하고 기간과세의 원칙을 벗어나 과세권을 행사한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점1토지, 건물, 쟁점2토지의 양도에 대하여 실질과세원칙을 적용하여 하나의 거래로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
(1) 청구인과 배우자는 쟁점부동산과 쟁점②토지의 매매대금을 최대한 빨리 수령하길 원하였고, 늦어도 2020.12.31.이전에는 아래와 같은 이유로 그 매매대금 전부를 수령하고자 하였다. 〇 담당 세무사가 2020.8.25. 양도소득세 세율의 인상이 정부확정안으로 개정되므로 2021년 이후 양도할 경우 세부담이 급격히 증가하니 반드시 2020.12.31.이전에 매매대금을 받으라고 함. 〇 2020.12.31.이전 매매대금을 받으면 쟁점건물에 대한 세금계산서를 발행 하고 임대사업 관련 부가가치세를 1번만 신고하면 되나, 2021년 이후 매매대금 을 받으면 2020년 제2기 부가가치세 확정신고를 하고 또 폐업분 과세기간의 부가가치세를 한번 더 신고해야 하는 번거로움이 있음.
(2) 청구인이 쟁점부동산과 쟁점②토지를 모두 2020.12.31.이전에 양도한 경우와 2021.1.1.이후에 양도한 경우 과세표준은 동일하나, 양도소득세의 최고세율이 상향되어 아래 <표1>과 같이 약 OOO원(지방소득세 포함)의 세부담만 증가할 뿐인데, 이를 회피하기 위하여 거래상대방인 양수법인과 그로 인한 위험부담을 감수하면서까지 고의로 잔금시기를 조정 또는 협의할 필요는 없었다. <표1> 쟁점부동산과 쟁점②토지의 양도소득세 부담액(비교) (단위: 천원) OOO
(3) 쟁점건물은 형식상 청구인과 배우자가 각각 50%씩 공동소유하고 있으나, 쟁점부동산(쟁점건물과 쟁점①토지)은 실질적으로 청구인과 배우자가 공동소유한 것이고, 쟁점②토지는 청구인이 지분 100%를 소유하고 있으므로, 쟁점부동산과 쟁점②토지는 형식상뿐만 아니라 실질적으로 양도자가 상이하다.
(4) 쟁점건물, 쟁점①토지 및 쟁점②토지에 대한 매매계약서 작성 시 연도를 달리하여 잔금지급일을 명확하게 구분하여 각각 계약하였고, 매매계약서상 특약사항이 충족된 이후 잔금지금일에 금융거래를 통하여 수수하고 소유권이전등기를 하였는바, 쟁점부동산과 쟁점②토지의 양도시기는 각각의 잔금을 지급받은 날이 속하는 2020년과 2021년이다.
(5) 처분청은 쟁점부동산과 쟁점②토지에 대한 각각의 매매거래가 법률적ㆍ경제적 측면에서 완전히 동일하다고 단정할 수 없음에도 단지 결과적으로 낮은 조세부담이 발생하였다는 이유로 과세관청이 조세회피의 목적에 대한 구체적인 입증 없이 민법상 사적자치의 원칙에 따라 서로 다른 계약당사자간 자유로운 의사에 따라 적법하게 이루어진 이 건 매매거래에 대하여 세법상 기간과세의 원칙까지 무시하고 과세권을 행사하는 것은 실질과세원칙에 위배되는 부당한 처분이다.
(2) 청구인등은 2020.9.8. 양수법인과 서로 연접해 있는 쟁점부동산과 쟁점②토지에 대한 매매계약을 체결하면서 그 잔금지급일을 2020. 12.23.과 2021.1.27.로 약정하고 그 대금을 수수하 였으나, 쟁점부동산과 쟁점②토지는 양수법인의 운수회사 운영을 위한 차고지 조성이라는 동일한 목적에 따라 거래된 것이기에 잔금의 지급시기를 달리하여 매매할 특별한 이유가 없었다. (가) 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 특약사항에 “쟁점
② 토지의 매매계약과 관련한 인허가가 취소될 시 본 계약도 조건 없이 무효로 한다”는 취지로 기재되어 있는바, 쟁점부동산의 매매계약은 쟁점②토지의 매매계약으로부터 독립된 지위가 아니라 종속적 지위에 있으므로 이들을 각각의 매매거래라 하기에는 무리가 있고, 양수법인이 청구인등에게 2020년 12월경에 지급한 쟁점부동산의 잔금은 형식상 지급한 것일 뿐, 실제로는 쟁점부동산과 쟁점②토지의 전체 매매대금에 대한 중도금의 성격에 가깝다. (나) 청구인은 쟁점부동산과 쟁점②토지를소득세법상 2개 과세기간에 걸쳐 각각 매매거래한 것이 누진세율의 회피목적 외에는 다른 특별한 사정이 있었다는 점에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 않았다. (다) 따라서 청구인등은 쟁점부동산과 쟁점②토지의 잔금지급일을 달리하여 각각의 매매로 거래하였으나, 이는 사실상 2021.1.27. 하나의 매매거래에 해당하므로, 쟁점부동산과 쟁점②토지의 양도소득금액 등 을 합산하여 2021년 귀속 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제5조(과세기간) ① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다. 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (후문 및 각 목 생략)
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인등의 쟁점부동산 및 쟁점②토지에 대한 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산․쟁점②토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내용 (단위: 천원) OOO * 2021년 세법개정으로 최고세율 인상(과세표준 10억원 초과 시 45%로 변경, 종전은 5억원 초과 시 42%) (나) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인등과 양수법인(주주 포함) 간 특수관계는 없는 것으로 나타난다. (다) 청구인등과 양수법인 간 체결된 쟁 점부동산과 쟁점②토지에 대한 매매계약서상 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁 점부동산과 쟁점②토지에 대한 매매계약서상 주요내용 구분 쟁점부동산 쟁점②토지 계 쟁점건물 쟁점①토지 계 계약일 (계약금) 2020.9.8. (OOO) 2020.9.8. (OOO) (OOO) 2020.9.8. (OOO) (OOO) 잔금일 (잔금) 2020.12.23. (OOO) 2020.12.23. (OOO) (OOO) 2021.1.27. (OOO) (OOO) 특약 사항 본 계약은 쟁점②토지 매매계약이 인허가로 취소될 시 본 계약도 조건없이 무효로 한다. 본 계약은 차고지 허가를 위한 조건부계약 이며, 허가가 나지 않을 경우 상호 위약금 없이 본 계약은 무효로 한다. (단위: 천원) (라) 쟁점부동산과 쟁점②토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 다음과 같이 등재되어 있다.
1. 청구인은 2005.11.18. 쟁점토지를 매매를 원인으로 취득한 후, 2017.11.13. 이를 쟁점①토지와 쟁점②토지로 분할등기하였으며, 청구인등은 2017.11.17. 쟁점①토지 위에 쟁점건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하다가, 2020.9.8. 양수법인과 쟁점부동산(쟁점①토지와 쟁점건물) 및 쟁점②토지를 매매하는 계약을 체결하고, 잔금은 쟁점부동산의 경우 2020.12.23.에, 쟁점②토지의 경우 2021.1.27.에 각각 수령한 후 소유권이전등기를 각각 경료한 것으로 나타난다.
2. 양수법인은 쟁점②토지를 취득한 후 2021.1.27. 중소기업은행(OOO지점)에 근저당권(채권최고액 약 OOO원)을 설정하여 담보대출을 실행하였고, 2021.4.19. 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합병한 후 2021.6.4. 2개의 창고건물을 신축하였으며, 쟁점건물의 용도는 사무실(제2종 근린생활시설)에서 창고건물로 변경한 것으로 나타난다. (마) 처분청은 이 건 조사 당시 경기도 수원시 권선구청장에게 양수법인의 개발행위의 허가신청 및 허가 등의 자료를 요청(처분청 재산법인세과-664, 2023.3.24.)하였고, 동 구청장은 2023.3.30. 쟁점①토지와 쟁점②토지 전체에 대한 개발행위 허가자료(OOO 아래 <표4> 참조)를 회신(OOO)하였다. 위치 쟁점②토지 외 1 신청내용 신청면적 3,882㎡(부지면적 2,893 + 989: 기존대지) 개발행위목적 자동차 관련시설(차고지 및 주기장)부지 조성 사업기간 착공년월일 2020년 12월 준공년월일 2022년 12월 2020년 10월 신청인: 양수법인(대표 c) <표4> 양수법인의 개발행위허가 신청내용(일부 발췌) (바) 처분청은 이 건 조사 당시 양수법인에게 쟁점부동산과 쟁점②토지를 2회 분할하여 취득하게 된 사유 등에 대하여 질의ㆍ회신을 받았는바, 주요내용은 다음과 같다. <양수법인의 회신내용(일부 발췌)>
○ 계약과정 중에 쟁점②토지는 지목이 답으로 되어 있어 개발허가에 대한 불투명성이 존재하였던바, 인허가에 소요되는 기간을 5개월 정도 고려하여 계약서의 잔금지급일을 2021.1.27.로 청구인과 협의하였고, 쟁점부동산은 개발허가에 대한 문제의 소지가 없어 잔금에 대해서는 당사 은행 대출소요기간을 고려하여 3개월 후 2020.12.23.에 지급하기로 계약하였습니다. 단 쟁점②토지의 인허가가 취소될 경우를 대비하여 쟁점부동산 계약서 특약사항(4번)에 “쟁점②토지 매매계약이 인허가로 인하여 취소될 시 본 계약도 조건 없이 무효로 한다”를 기재하여 계약하게 되었습니다.
○ 아울러 2021.1.20.경 경기도 수원시 권선구청으로부터 건물 증축 및 용도변경에 관한 허가승인을 통보받았으며, 2021.1.27. 용도변경이 승인된 쟁점②토지의 잔금은 은행 담보대출과 당사 운영자금을 통해 지급하였고, 개발허가기간으로 인해 분할 취득하게 되었습니다.
(2) 청구인은 쟁점부동산과 쟁점②토지에 대한 매매대금 정산내역(입출금내역 및 대출완제확인서)을 제시하였는바, 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.12.23. 쟁점부동산의 잔금 OOO원(OOO원, 부가가치세 OOO원)을 쟁점부동산의 임대사업용 계좌(농협 OOO)로 입금받고, 나머지 OOO원은 특약에 따라 농협 대출금을 상환변제한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2021.1.27. 쟁점②토지의 잔금 OOO원을 위 사업용계좌로 입금받은 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 2020년과 2021년에 순차적으로 쟁점부동산과 쟁점②토지를 양수법인에게 매매할 특별한 사유가 없으므로 하나의 거래로 재구성하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분이 정당하다는 의견이나, 처분청이 이 건 조사 당시 양수법인에게 쟁점부동산과 쟁점②토지를 2회 분할하여 취득하게 된 사유 등에 대한 질의ㆍ회신내용 등에 의하면, 양수법인은 쟁점토지에 대한 개발허가 등이 불투명하고, 은행의 대출소요기간 등을 고려하여 이들의 잔금지급일을 구분하여 청구인과 각각의 매매계약을 체결하였고, 특약사항상 일정한 조건이 충족된 후 대금을 각각 정산하였다는 취지로 답변한 점, 청구인과 양수법인 간 매매대금 정산내역 등에 의하면, 쟁점부동산과 쟁점②토지에 대한 매매계약상 기재되어 있는 계약일 및 잔금지급일에 각각의 금액이 정산된 것으로 나타나는 점, 청구인은 당초부터 분리된 별개의 쟁점부동산과 쟁점②토지를 각각의 부동산별로 양도하였을 뿐 아니라, 부동산별 실질 양도자(쟁점토지는 청구인, 쟁점건물은 청구인과 배우자 각 지분 50%씩)도 상이하여 이들의 양도행위가 법률적․경제적 측면에서 완전히 동일하다고 볼 수 없는 점, 처분청은 이 건 매매거래에 대하여 결과적으로 낮은 조세부담이 발생하였다는 이유만으로 조세회피등에 대한 구체적인 입증 없이민법상 사적자치의 원칙에 따라 서로 다른 계약당사자 간 자유로운 의사를 갖고 매매계약을 체결하였음에도 이를 배제하고 기간과세의 원칙을 벗어나 과세권을 행사한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산과 쟁점②토지의 양도에 대하여 실질과세원칙을 적용하여 하나의 거래로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2024. 6. 10.
동수원세무서장이 2023.6.15. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.