[요지] 쟁점토지와 비교토지의 거리는 21m에 불과하고 기본현황 및 토지이용계획이 동일하며 면적당 공시지가가 같으므로 유사재산에 해당되는 것으로 보이고 토지의 매매가액은 전체 면적의 크기가 아닌 평당 가액으로 정해지는 것이 보통으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 쟁점토지와 비교토지의 거리는 21m에 불과하고 기본현황 및 토지이용계획이 동일하며 면적당 공시지가가 같으므로 유사재산에 해당되는 것으로 보이고 토지의 매매가액은 전체 면적의 크기가 아닌 평당 가액으로 정해지는 것이 보통으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2021서1082
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조에 따르면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 발생한 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하여야 하고, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하는데, 비교토지는 쟁점토지와 면적이 크게 차이나고 비교토지의 매매일과 쟁점토지의 매매일 사이의 가격변동이 크므로 비교토지의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다. (가) 처분청의 의견처럼 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 발생한 매매사례가액을 시가라고 본다면, 비교토지의 매매일로부터 1년 전에 매매된 구운동 451 소재 답 1,994㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 비교토지의 매매가액으로 볼 수 있을 것인데, 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점외토지의 ㎡당 매매가액은 OOO원이고 비교토지의 ㎡당 매매가액은 OOO원으로 차이가 크고, 이는 토지의 면적에 따라 매매가격에 차이가 발생하였기 때문이다. ＜표2＞ 비교토지 등의 거래 내역 (나) 처분청은 가격이 상승하였으므로 가격변동이 없었다는 의견이나, 가격변동은 가격이 내리는 것을 의미하는 것이 아니라 오르거나 내리는 것을 의미한다.
1. 쟁점토지의 개별공시지가 증가율을 살펴보면, 아래 ＜표3＞과 같이 2020년 19.9%, 2021년 16.3%로 나타나 과거 어느 때보다 가격변동이 큰 것으로 나타난다. ＜표3＞ 쟁점토지의 개별공시지가 현황
2. 쟁점토지의 소재지 일대는 2020.8.14. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 성장관리계획구역으로 지정되어 비교토지의 매매당시와 비교할 때 가격변동의 요인이 발생하였다.
(2) 처분청은 쟁점토지와 비교토지의 면적이 다르다는 사실을 알고 있으면서도, 면적 외에 다른 조건이 유사하다고 보아 면적의 차이를 무시한 잘못이 있다. (가) 쟁점토지의 매매일 이전 인근의 토지매매사례를 살펴보면 아래 ＜표4＞와 같이 비교토지와 ‘OOO’ 토지는 면적이 비슷하여 ㎡당 매매가액이 유사한 반면, ‘OOO’ 토지와는 약 2배 정도의 면적 차이가 있어 ㎡당 가격 또한 상당한 차이가 발생하였음을 알 수 있고, 3배 정도의 면적 차이가 있는 ‘OOO’ 토지와의 차이는 더 크게 발생함을 알 수 있다. ＜표4＞ 유사토지들의 면적당 매매가액 차이 비교 (나) 이와 같이 다른 조건들이 유사하더라도 면적에 따라 ㎡당 가격은 큰 차이가 발생한다는 사실이 명백하므로 면적이 다른 토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수는 없다.
(3) 처분청은 필지분할 등을 통해 분할매도가 가능하므로 유사성 판단에 있어서 전체면적 차이는 중요하지 않다는 의견이나, 부동산은 주요시설(도로 등)과의 거리, 위치 등 다양한 요인에 의해 가격이 산정되므로 하나의 토지를 둘 또는 그 이상으로 분할하게 되면, 분할된 토지는 다양한 요인에 따라 가격이 달라지게 되므로 처분청의 의견은 타당하지 않다.
(4) 최근 법원은 가격이 상승하는 경우 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보았으며(수원지법 2023.1.18. 선고 2021구합73530 판결), 조세심판원도 평가기준일과 1년 10개월 이상 차이가 나는 매매사례가액에 대하여 그 기간 동안 쟁점아파트의 OOO 아파트시세가 30% 이상 상승하고, 2017년 및 2018년 쟁점아파트의 공동주택 공시가격이 매년 10% 이상 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어렵다고 결정(조심 2021서1082, 2022.1.26.)하였다.
(1) 쟁점토지와 비교대상토지의 거리는 21.8m에 불과하고, 아래 ＜표5＞ 및 ＜표6＞과 같이 기본현황 및 토지이용계획이 동일하며, 공시지가 또한 같으므로 유사한 재산이라고 볼 수 있다. ＜표5＞ 쟁점토지와 비교토지의 기본현황 및 토지이용계획확인서 ＜표6＞ 쟁점토지와 비교토지의 공시지가 변동내역
(2) 청구인은 ＜표3＞에서 쟁점토지와 비슷한 소재지의 토지매매사례를 제시하면서 토지의 면적에 따라 ㎡당 매매가격에 차이가 발생한다고 주장하나, 유사토지들의 면적당 매매가액의 차이가 발생하는 원인은 아래 ＜표7＞과 같이 면적의 차이가 아니라 지가 급등기에 시간이 흐름에 따라 매매가액이 상승하였기 때문이다. ＜표7＞ 쟁점토지 인근 토지들의 실거래가 현황
(3) 일반적으로 토지의 매매가액은 전체 면적의 크기가 아닌 평당 가액으로 정해지는 것이고, 토지는 소유자가 원할 경우 분할하여 매도가 가능한 점을 고려할 때 단지 면적의 차이만으로 유사물건에서 제외된다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
(4) 상증법 시행령 제49조에서 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이라 함은 매매사례가액을 적용함에 있어 가격변동이 납세자에게 불리하게 작용하는 경우를 의미하는 것으로, 가격이 하락하는 시기에 높은 가격의 매매사례 가액을 시가로 적용할 수 없다고 해석하는 것이 타당하며, 청구인의 경우 부동산 가격이 상승하는 시기에 과거의 매매사례가액을 시가로 적용하였으므로 ‘가격변동의 특별한 사정’은 존재하지 않는다.
(5) 이 건 쟁점토지의 공시지가가 상승했다는 사정은 인정되나 이는 비단 쟁점토지에만 해당하는 사항이 아니며, 공시지가의 현실화가 지속적으로 추진되는 상황이었으므로 공시지가의 상승만으로 부동산가격이 상승기에서 하락기로, 하락기에서 상승기로 급격하게 변동했다는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】 ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 특수관계인인 조카에게 2021.5.24. 쟁점토지 지분의 70%(2,098.6㎡)를 양도하고, 2021.12.24. 나머지 30%(899.4㎡)를 증여하였다. (나) 청구인이 쟁점토지와 관련하여 신고한 양도소득세 및 증여세 신고내역은 아래 ＜표8＞ 및 ＜표9＞와 같다. ＜표8＞ 양도소득세 및 증여세 신고내역 ＜표9＞ 증여세 신고내역 (다) 처분청은 2023.3.9. 비교토지의 매매가액을 시가로 볼 수 있는지 여부에 대해 평가심의위원회에 회부하였고, OOO지방국세청 평가심의위원회는 2023.4.24. 아래와 같은 심의결과를 통지하였다. (라) 처분청은 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 따라 아래 ＜표10＞과 같이 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. ＜표10＞ 양도소득세 경정·고지 내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교토지의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법 시행령 제167조에 따르면 양도소득의 부당행위를 계산할 때 시가는 상증법 제60조 등에 따라 평가한 가액으로 하도록 되어 있고, 상증법 제60조 제1항 및 상증법 시행령 제49조 제1항에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 비교토지의 거래가 평가기준일 전 2년 이내에 있었고, 처분청은 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교토지의 매매가액을 시가로 확정한 점, OOO지방국세청 평가심의위원회는 비교토지의 거래일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정은 없다고 판단하였으며, 청구인이 제출한 자료만으로는 같은 기간 동안 가격변동의 특별한 사유가 있다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 점, 쟁점토지와 비교토지의 거리는 21m에 불과하고, 기본현황 및 토지이용계획이 동일하며 면적당 공시지가가 같으므로 유사재산에 해당되는 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 매매사례가액들의 차이 원인이 토지의 면적·위치 등에 따른 차이인지, 지가상승에 따른 차이인지 명확하게 구별되지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 비교토지의 거래가액을 쟁점토지의 시가로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.