[요지] 이 건 부동산 양도 관련 매매계약서상 매매중개인은 aaa로 나타나고 청구인 명의의 계좌내역상 쟁점비용 관련 용역계약 체결(21.9.1.) 前인 21.6.28. 부동산 양수인이 청구인에게 00백만원을 입금하였으며 위 용역계약 내용은 청구인의 토지매입과 관련된 사항으로 보이므로 이 건 부동산 양도와 관련한 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 이 건 부동산 양도 관련 매매계약서상 매매중개인은 aaa로 나타나고 청구인 명의의 계좌내역상 쟁점비용 관련 용역계약 체결(21.9.1.) 前인 21.6.28. 부동산 양수인이 청구인에게 00백만원을 입금하였으며 위 용역계약 내용은 청구인의 토지매입과 관련된 사항으로 보이므로 이 건 부동산 양도와 관련한 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 포함하여 인근 필지를 추가로 취득하여 대규모 부동산공급업을 영위할 목적이었으나 금융기관 대출금 등으로 인한 금융비용 증가에 따라 쟁점부동산을 최대한 빨리 매도할 필요가 있어 매매가 성사되게 중개해 줄 용역대행자가 필요하였다. (나) 이에 따라 당시 부동산시행사 및 시공사를 대신해 상가 및 오피스텔 등을 분양대행하면서 시행사 등에게 PM용역을 전문으로 제공하는 쟁점법인을 지인을 통해 소개 받고 쟁점부동산의 매도를 위한 중개용역계약서(계약서 명칭은 ‘토지매입용역계약서’로 되어 있고, 이하 “쟁점용역계약서”라 한다)를 2021.9.1. 체결하게 되었다. (다) 쟁점용역계약서 제2조 ‘토지매입금액의 약정’은 청구인이 제시한 매도대금(OOO억원)을 의미하며, 쟁점법인이 쟁점부동산을 OOO억원 이상으로 매도할 수 있게 중개해 주면 중개용역비 OOO원(VAT 별도, VAT 포함시 OOO원)을 지급한다는 내용이 기재되어 있다. (라) 쟁점법인의 노력에 따라 2022.4.20. 청구인은 쟁점부동산 매수인 ㈜AAA과 쟁점부동산 매매계약을 체결하게 되었고, 쟁점법인은 쟁점금액을 2022.8.5. 청구인으로부터 수령(세금계산서 및 무통장입금증)하였다.
(2) 쟁점금액은 쟁점부동산을 양도하기 위해 쟁점법인이 청구인에게 중개용역을 제공한 것에 대한 대가이므로 필요경비로 보아 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하여야 한다. (가) 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서의 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 포함하는 것이다. (나) 쟁점부동산을 포함한 경기도 시흥시 OOO 일대는 쟁점부동산만을 가지고 대규모 오피스텔 사업을 영위할 수 없고 인근 필지까지 일괄 매입해야만 가능하기 때문에 매수자의 자금동원 능력과 시행능력 등을 감안한 매수자를 물색하고 매각가격결정 등을 청구인에게 유리하게 협상하는 과정이 필수불가결한 것이다. (다) 청구인과 쟁점법인이 체결한 쟁점용역계약서의 주된 내용은 쟁점법인이 쟁점부동산의 매수자를 물색하고 청구인에게 유리한 조건으로 매각가격을 협상하여 매매계약이 체결될 수 있도록 용역을 제공하기 위한 것인바 쟁점법인의 법인정관상 사업목적 중에도 부동산 분양 및 분양대행업 및 사업중개·알선업과 관련된 부대사업 일체가 포함되어 있으며 2021년부터 2022년까지 쟁점법인의 사업내역을 감안할 때 청구인에게 제공한 중개알선용역을 충분히 제공할 수 있는 것이다. (라) 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 대한 해석은 법원의 판례와 같이 법문대로 그대로 해석해야 하는바, ‘소개’의 사전적 의미를 국립국어원에서 찾아보면 ‘둘 사이에서 양편의 일이 진행되게 주선함’이고 ‘소개비’는 ‘소개하여 준 대가로 치르는 돈’으로 정의하고 있다. (마) 세법에서 ‘소개비’를 ‘특정인이 제공하는 것에 한한다’라는 제한 규정도 없고 소개용역에 대한 대가를 제한하는 규정도 없으며 소개용역을 구체적으로 열거하지도 않는 등 상기 사전적 의미로 소개용역과 소개비를 해석하여야 한다. (바) 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 쟁점법인에게 중개 및 알선소개용역을 의뢰하였고, 계약내용에 따라 쟁점법인이 청구인을 대신하여 유리한 조건으로 쟁점부동산을 매수할 당사자를 물색해주고 매도자가 원하는 매도가격으로 매수자와 협상하여 종국적으로 청구인과 매수인인 ㈜AAA간에 매매계약이 성사된 것이고, 이러한 용역에 대한 대가를 적법(세금계산서 발행 및 계좌이체를 통한 소개비 수수)하게 지급하였기 때문에 이는 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 보아야 한다. (사) 쟁점법인은 청구인에게 ‘중개용역 진행보고서’에 나타나는 바와 같은 용역을 제공한 사실이 있으므로 쟁점금액은 쟁점부동산 양도를 위한 필요경비로 보아 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하여야 한다.
(1) 쟁점금액이 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다. (가) 청구인은 쟁점부동산 양도시 쟁점법인과 작성한 쟁점용역계약서인 ‘토지매입 용역계약서’는 ‘토지매매 용역계약서’를 잘못 제출한 것이라고 주장하며 쟁점금액이 양도시 지출한 중개비용이라고 주장하나, 이와 관련하여 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면 계약서에는 쟁점부동산을 OOO공인중개사 AAA가 중개한 계약으로 되어 있다. (나) 양도계약 체결 당시 공인중개사 AAA는 당해 매매거래시 토지매도 계약서 작성 외에 매매금액 등은 관여하지 않았음을 확인한 사실확인서를 제출하였으나, AAA의 OOO공인중개사의 현금영수증 매출내역에는 쟁점부동산 거래의 잔금일 다음날인 2022.8.6. 매수인 ㈜AAA에 거래가액 OOO억원의 0.9%인 OOO원(부가가치세 포함)을 발행하였다. 만일 OOO공인중개사에서 사실확인서와 같이 대필만을 하였다면 ㈜AAA에게 이처럼 현금영수증을 발행할 이유가 없는 것이다. (다) 청구인이 제출한 부동산 매매계약서상 중개보수 등에 관한 사항에 ‘중개보수 및 실비의 금액과 산출내역’에는 지급시기로 ‘위 금액을 잔금일에 중개수수료를 쌍방 각각이 지불키로 한다’고 되어 있어 청구인은 어떤 방식으로라도 지급하였을 것이다. (라) 또한 청구인들이 제출한 증빙만으로는 쟁점법인이 실제로 매수예정자를 발굴하여 주선하고, 거래가액 및 조건을 협상하는 등 매매거래를 중개한 사실이 객관적으로 확인되지 않는다. 청구인은 심판청구이유서에서 2022.1.7. 최종 쟁점부동산 매매 합의금액이 OOO억원으로 결정되었다고 주장하나, 청구인과 ㈜AAA이 2022.4.20.과 2022.5.22. 작성한 양도계약서의 특약사항에는 ‘2021.11.3.작성한 계약서는 해제하고 계약금은 승계하여 계약서를 재작성함’으로 나오며 실제로 금융계좌입금은 2021.6.28.부터 ㈜AAA에서 OOO원이 입금된 것으로 확인된다. (마) 이는 청구인과 쟁점법인이 작성한 토지매입용역계약서상 계약일자는 2021.9.1.이나 2021.6.28.부터 ㈜AAA에서 청구인에게 계약금을 이체한 것으로 쟁점법인은 실제로 매수예정자를 발굴하지 않았으며, 거래가액 및 조건 등 매매거래를 중개하지 않았다는 것을 나타낸다. (바) 즉 청구인과 쟁점부동산 매수인인 ㈜AAA은 청구인과 쟁점법인의 토지매입 용역계약일 이전부터 서로 아는 사이이며, 쟁점법인은 매수예정자를 발굴하여 주선하지 않았다는 방증이다.
(2) 쟁점부동산의 거래가액 및 조건에 대한 협상은 쟁점부동산 소유자인 청구인과 매수인인 ㈜AAA 쌍방이 결정할 부분으로 판단되고, 설령 쟁점법인에게 토지작업비 대금을 이체하였다 해도 이는 법에서 열거하는 양도비로 보기 어렵다. (가) 소득세법 제97조 제1항 제3호는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호는 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 각목에 해당하는 비용’을 양도비 등의 하나로 규정하면서 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 명도비용 등을 열거하고 있다. (나) 또한 소득세법 제118조에 의하여 준용되는 같은 법 제27조 제1항은 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다고 규정하고 있다. (다) 이때 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다. (라) 따라서 쟁점금액은 소득세법 및 같은 법 시행령에서 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어려우므로, 이를 양도소득의 필요경비로 보아 공제할 여지는 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점금액이 필요경비(중개수수료)에 해당한다고 보아 양도소득세 OOO원을 예정신고 하였으나, 처분청은 쟁점금액이 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다. 이에 청구인은 쟁점법인이 쟁점부동산 중개용역을 수행하였고 중개용역에 대한 대가로 쟁점금액을 지출하였다는 취지로 심판청구를 하였다. (나) 청구인과 ㈜AAA이 쟁점부동산 매매를 목적으로 작성한 매매계약서의 주요내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점부동산 매매계약서 주요내용 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점부동산 매매계약서상 중개사인 AAA의 사실확인서는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ OOO공인중개사사무소 AAA의 사실확인서 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 당초 ‘토지매입 용역계약서’(쟁점용역계약서)를 제출하였으나 이후 ‘토지매매 용역계약서’를 다시 제출하였고, 당초 제출된 쟁점용역계약서의 오류와 관련하여 ‘토지매입용역계약서에 대한 해명’을 제출하였으며 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점용역계약서, 토지매매 용역계약서 및 토지매입용역계약서에 대한 해명의 주요내용 ㅇㅇㅇ (마) 처분청이 제출한 청구인의 계좌내역(OOO은행 100-028-***)을 보면 쟁점부동산의 매수인 ㈜AAA이 청구인에게 2021.6.28. OOO백만원, 2021.10.22. OOO원 등 2022.8.5.까지 총 OOO원을 입급한 내역이 나타난다. (바) 청구인은 ㈜BBB의 ‘중개용역 진행보고서’를 제출하였고, 보고서 작성일자는 2021.9.10., 2021.10.8., 2021.11.12., 2022.1.7., 2022.2.8., 2022.3.14.로 나타나며 보고서 중 일부는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 중개용역 진행보고서 중 일부 ㅇㅇㅇ (사) 청구인이 제출한 금융내역을 보면 청구인이 2022.8.5. ㈜BBB에 OOO원을 입금한 내역이 나타난다. (아) ㈜BBB의 등기사항전부증명서를 보면 목적란에 ‘부동산 개발 및 컨설팅업’, ‘부동산 분양 및 분양대행업’, ‘경영컨설팅 및 사업중개, 알선업’ 등이 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점법인과 쟁점부동산 양도를 위하여 쟁점용역계약서를 체결하고 쟁점법인이 중개용역을 제공함에 따라 쟁점금액을 쟁점법인에게 지급하였으므로 쟁점금액은 쟁점부동산 양도와 관련한 필요경비에 해당한다고 주장하나, 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 매매중개인은 OOO공인중개사사무소로 나타나고, 청구인의 OOO은행계좌(100-028-***)를 보면 쟁점용역계약서 등의 계약체결일(2021.9.1.) 전인 2021.6.28. 쟁점부동산의 매수자인 ㈜AAA이 청구인에게 OOO백만원을 입금하였으며, 청구인이 제출한 쟁점용역계약서에 의하면 ‘토지매입 용역계약서’로 되어 있고 청구인을 토지매입자로 지칭하고 있는 등 청구인이 쟁점법인과 쟁점부동산 매도의 중개용역에 관한 계약을 체결하였는지 불분명해 보이는 점 등에 비추어 쟁점금액이 쟁점부동산 양도와 관련한 필요경비에 해당한다는 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.