비교부동산은 쟁점부동산과 동일한 주택단지 내에 있고 면적·공동주택가격이 5% 이내로 확인되어 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 요건을 충족하고 위 규정상 기준시가가 5% 이내인지 판단시 적용하는 공동주택가격은 평가기준일의 것을 적용하는 것이 타당함
비교부동산은 쟁점부동산과 동일한 주택단지 내에 있고 면적·공동주택가격이 5% 이내로 확인되어 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 요건을 충족하고 위 규정상 기준시가가 5% 이내인지 판단시 적용하는 공동주택가격은 평가기준일의 것을 적용하는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 평가심의위원회의 결정은 보충적 평가방법을 규정한 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 내지 제65조를 형해화하는 것으로 위법한 처분이다. 상증세법은 증여재산의 평가 시 시가평가를 원칙으로 하고 있고, 예외로 상증세법 제61조 내지 제65조에서 보충적 평가방법을 규정하고 있다. (가) 쟁점아파트의 경우 평가기간 내 실거래가가 없었으므로 평가기간내의 동일·유사 면적의 실거래가를 시가로 본다는 요건을 갖추지 못하였으므로 보충적 평가방법인 공동주택가격으로 재산평가를 해야 하나, 평가심의위원회는 이를 무시하고 평가기간 외로 그 범위를 확장 하였다. (나) 평가심의위원회의 결정대로라면 모든 증여재산의 평가는 시가 에 의하여야 할 것인데 일정 요건을 갖춘 경우에만 시가로 평가할 수 있다는 법의 한계를 넘어선 해석일 뿐 아니라 보충적 평가를 규정한 상증세법상 조문을 형해화하고 있는 것이라 할 수 있다.
(2) 평가심의위원회가 결정한 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점 아파트의 시가로 볼 수 없다. (가) 평가심의위원회는 2021.4.9. 거래되었던 비교아파트의 매매가액 OOO원으로 결정하였는데, 비교아파트의 전용면적은 OOO㎡이고 쟁점아파트는 OOO㎡로 유사면적이라고 할 수 있다. (나) 그러나, 상증세법에서는 유사면적의 물건을 시가로 삼는 경우에 ‘평가대상주택과 공동주택 가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5이내여야 한다’는 요건을 규정하고 있는바, 비교아파트의 기준시가는 2020.4.29. 고시 OOO원이고 쟁점아파트의 기준시가는 2021.4.29. 고시 OOO원으로 법에서 정한 5%의 범위를 훨씬 상회하는 오차를 가지고 있음에도 쟁점아파트의 증여재산 가액으로 삼은 것은 명백한 위법이다.
(1) OOO 1단지는 4개동에 각 18층으로 쟁점아파트와 비교아파트는 위치 및 동이 같고, 면적·용도 등이 유사한 것으로 확인 된다.
(2) 국세청 NTIS에서 부동산실거래가 신고자료에 의하면, 쟁점아파트와 동일한 면적에 대한 평가기간 내 거래내역은 존재하지 않으나, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 거래내역은 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트와 유사한 다른 아파트의 거래(매매)내역 (단위: ㎡,백만원)
(3) 쟁점아파트의 공동주택가격과 비교아파트의 공동주택가격 모두 증여일 고시된 공동주택가격을 따라야하므로, 증여일(2021.12.28.) 현재 고시되었던 쟁점아파트와 비교아파트의 2021년 동일한 공동주택가격인 OOO원이 적용되어야 하는 것으로 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(“평가기준일”) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(“법정결정기한”) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ①법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(“평가기준일”) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. “평가기간”)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(“매매등”)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(“납세자”), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(“기준금액”)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(“세무서장등”)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날 에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다) 을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ 위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등)
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하 거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우 에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인은 쟁점아파트의 증여재산가액을 2021년 공동주택가격인 OOO원으로 하여 증여세 신고를 하였고, 처분청은 <표2>와 같이 OOO지방국세청에서 이루어진 평가심의위원회의 결정에 따라 2021.4.9. 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아, 이 건 증여세를 경정·고지하였다. <표2> 평가심의위원회 평가 결정서
(2) 쟁점아파트의 단지는 OOO에 위치하고 4개동에 각 18층이며, 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 동으로 구체적인 비교내역은 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트와 비교아파트의 세부내역 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 100분의 5이내’에 해당하지 않으므로 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에 해당하지 않는다고 주장하나, 비교아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내로 확인되어 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 재산’에 해당하는 점, 청구인은 비교주택아파트의 매매일은 2021.4.9.[공동주택가격 고시(2021.4.30.) 전]로 2020년도 공동주택가격을 적용해야하고, 쟁점아파트의 증여일은 2021.12.28.로[공동주택가격 고시(2021.4.30.) 후] 2021년도 공동주택가격을 적용해야한다고 주장하나, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의5이내 판단 시 적용하는 공동주택가격은 ‘평가기준일(증여일)’인 것으로 2021년도 공동주택가격을 적용해야하는 것이 타당하고, 2020년도를 기준으로 공동주택가격의 차이를 판단하여도 100분의 5 이내여서 비교아파트는 유사한 재산이라 할 것인 점, 비교아파트 외에도 평가기준일 2년 이내의 다른 유사 물건들의 매매가액도 쟁점매매사례가액과 유사한 점, OOO지방국세청 평가심의위원회는 쟁점매매사례가액이 매매계약일로부터 평가기준일 사이 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였고 달리 이와 다르게 볼만한 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.