쟁점부동산의 증여일, 증여세 신고일 및 비교부동산의 매매계약일에 비추어 비교부동산의 매매가액은 평가기간 내 거래가액에 해당하고 쟁점부동산과 비교부동산은 동일한 단지에 있고 전용면적·기준시가 차이는 5% 이내에 해당하므로 유사재산의 요건을 모두 갖춘 것으로 보임
쟁점부동산의 증여일, 증여세 신고일 및 비교부동산의 매매계약일에 비추어 비교부동산의 매매가액은 평가기간 내 거래가액에 해당하고 쟁점부동산과 비교부동산은 동일한 단지에 있고 전용면적·기준시가 차이는 5% 이내에 해당하므로 유사재산의 요건을 모두 갖춘 것으로 보임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 비교대상아파트의 계약일은 2022.3.19.이고 등기접수일은 2022.7.27.로 청구인이 증여세를 신고하던 2022.6.8.까지 비교대상아파트의 매매가액은 홈택스 및 국토교통부에서 조회되지 아니하였고, 청구인은 증여세 신고일까지 확인할 수 있는 모든 자료를 토대로 신고․납부의무를 신의성실원칙에 따라 성실하게 이행하였으므로 쟁점아파트의 증여재산가액은 증여세 신고일 현재 고시된 기준시가(공동주택가액)를 기준으로 결정하는 것이 타당하다.
(2) 매매사례가액을 적용할 때 비교대상재산과의 동일성 여부는 ① 면적․위치․용도 및 종목의 유사성, ② 기준시가의 유사성 ③ 층수, 방향, 조망권 등의 기타 특성 등으로 적용하는 것이 타당할 것이나, 쟁점아파트(남향)와 비교대상아파트(동향)는 면적, 위치, 기준시가는 유사하더라도 조망권이나 방향 등에서 차이를 보이고 있다. 또한 시가를 산정하기 위해서는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 산정하여야 함에도 불구하고 처분청은 증여일 전 6개월부터 현재까지 단 1개의 유사부동산 매매사례인 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 확정하였다. 단 1건에 불과한 유사매매사례가액을 시가로 보는 것은 상증세법 제60조 제2항에 따른 합리적인 시가산정으로 볼 수 없고, 시가로 인정할 다른 자료가 없다면 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따른 기준시가(공동주택가격)로 증여재산을 평가하여야 하며, 법원의 입장도 이와 같다(OOO고등법원 2007.7.24. 선고 2007누1653 판결, OOO행정법원 2006.11.29. 선고 2006구합22965 판결 등 참조).
(3) 비교대상아파트의 거래가격은 부동산 시세가 급등한 시기에 이루어진 거래가액이므로 이를 시가로 보는 것은 부당하다. 부동산 가격은 2020년부터 급등하여 2022년 4월 최고 정점을 기록하였고(공동주택 실거래가 지수 153.3. 변동율 0.61), 2022년 5월부터 2023년 1월까지 급락하였다는 것은 한국부동산원의 지역별 공동주택실거래가 지수를 통해 확인할 수 있다. 비교대상아파트의 거래일부터 쟁점아파트의 증여일까지 서울 및 수도권의 부동산 시세가 급등하였던 시기이고, 같은 단지 내의 거래는 단 1개의 사례만 존재하며, 이후 현재까지 유사 면적의 거래가 단 한 건도 없음이 국토교통부 실거래가 공개자료를 통해 확인되므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하는 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 할 수 없다. 따라서 이 건 증여세 부과처분은 증여세 신고일 현재 고시된 기준시가(공동주택 공시가격)를 기준으로 결정하는 것이 타당하다.
(1) 상증세법 제60조 제1항은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에서 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대해서는 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있다.
(2) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 유사한 재산에 대한 구체적 기준으로 ① 평가대상 주택과 동일한 단지 내 소재하고, ② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내여야 한다고 규정하고 있는데 처분청이 적용한 비교대상아파트는 위 ‘유사한 재산’ 요건을 모두 충족하므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액인 시가로 보아 이 건 증여세를 결정·고지한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 청구인이 쟁점아파트에 대하여 증여세를 신고한 내역과 처분청이 결정․고지한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정 내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청은 아래 <표2>와 같이 쟁점아파트와 동일 단지 내에 있고, 주거전용면적의 차이가 5%이내이며, 공동주택 가격차이가 5% 이내인 비교대상아파트의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 증여세를 결정하였다. <표2> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 증여세 신고 당시 비교대상아파트의 매매거래가액이 조회되지 않았다고 주장하며 증여세 신고 당시의 기준시가 조회서류와 비교대상아파트 거래 당시는 부동산 가격이 급등한 시기였음을 주장하며 공동주택 실거래 지수표, 한국부동산원의 종합주택 매매가격지수를 제출하였다. (라) 쟁점아파트와 같은 단지의 유사물건의 매매가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트와 유사물건의 매매가액 ㅇㅇㅇ
(2) 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 2010.12.30. 및 2017.3.10. 각 아래와 같이 개정되었는데, 그 개정내용과 관련하여 기획재정부가 발간한 간추린 개정세법 해설에 기재된 내용은 아래 <표4>․<표5>와 같다. <표4> 2010.12.30. 개정된 상증세법 시행령 제49조 제4항 ㅇㅇㅇ <표5> 2017.3.10. 개정된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 비교대상아파트의 매매가액은 청구인의 증여세 신고 당시 조회가 되지 않았고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 조망권 등에서 차이가 있으며, 비교대상아파트의 거래는 부동산 시세가 급등하던 시기에 이루어진 것이므로 그 거래가액을 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제2항은 증여재산의 시가를 산정함에 있어 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내에 해당하는지는 매매계약일 기준으로 판단하고, 같은 조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다고 규정하고 있으며, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 평가대상주택과 유사한 주택의 요건으로, 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것, 전용면적 및 기준시가의 차이가 ±5% 이내일 것 등을 규정하고 있는바, 쟁점아파트의 증여일은 2022.5.22., 증여세 신고일은 2022.6.28.이고, 비교대상아파트의 매매계약일은 2022.3.19.이므로 비교대상아파트의 매매가액은 평가기간 이내의 신고일까지의 거래가액에 해당하며, 비교주택아파트와 쟁점아파트는 동일한 단지에 위치하고, 전용면적 및 기준시가의 차이는 100분의 5 이내에 해당하므로 비교대상아파트는 쟁점아파트의 유사한 재산의 요건을 모두 갖춘 것으로 보인다. 또한, 위의 <표3>에 따르면 비교대상아파트의 거래가 있기 전에 그보다 높은 가격에 유사한 주택의 거래가 이루어진 것으로 나타나는 등 비교대상아파트는 부동산 가격이 급등하던 시기의 거래가액으로 적정한 가액이 아니라는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.