쟁점건물 1층은 양도일 직전까지 임차인이 주택으로 사용한 것으로 확인되고 임차인이 거주한 기간 외의 기간 동안 쟁점건물 1층이 주택 외의 용도로 사용되었다거나 공가상태였음을 객관적이고 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 점, 쟁점건물의 매매계약서에 따르면 매매계약일 현재 1층은 원룸 2가구로 꾸며져 사용 중이라는 내용이 확인되고 쟁점건물의 감정평가서에 따르면 1층은 사무실 및 원룸형 주거시설로 되어 있다고 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 조심-2023-중-8272(2023.10.26) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 쟁점건물의 1층은 주택에 해당하지 않으므로 쟁점건물은 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택이라는 청구주장의 당부 [ 요 지 ] 쟁점건물 1층은 양도일 직전까지 임차인이 주택으로 사용한 것으로 확인되고 임차인이 거주한 기간 외의 기간 동안 쟁점건물 1층이 주택 외의 용도로 사용되었다거나 공가상태였음을 객관적이고 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 점, 쟁점건물의 매매계약서에 따르면 매매계약일 현재 1층은 원룸 2가구로 꾸며져 사용 중이라는 내용이 확인되고 쟁점건물의 감정평가서에 따르면 1층은 사무실 및 원룸형 주거시설로 되어 있다고 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [
] ｢소득세법」제88조 [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점건물 1층 101호는 공부상 근린생활시설이고, 실제 대부분의 기간 동안 근린생활시설로 사용되었다. (가) 청구인은 쟁점건물을 신축한 후 4층은 본인이 거주하고, 2〜3층은 다가구주택으로 임대하였다. 그 중 1층은 근린생활시설 본래의 목적대로 세를 놓거나 공가로 있다가 임대하기 용이하도록 칸막이 시설을 하여 사무실을 두 개로 만든 다음 102호는 사무실로 임대하였고, 101호는 사무실로 임대하다가 2017.8.21. CCC에게 2년 계약으로 원룸으로 임대하였으나, 2018.4.18.경 이를 중도해약하고 같은 날 DDD와 사무실로 사용한다는 약정을 하여 임대차 계약을 체결하였다. 즉, 쟁점건물 101호는 CCC이 거주한 약 8개월 동안 원룸으로 사용되었으나, 양도일인 2018.4.25. 현재에는 DDD와 사무실로 사용하겠다는 계약을 체결한 상태였고, DDD는 2018.5.23. 쟁점건물 101호에 입주하였다. (나) 조세심판원은 공부상 용도가 주택인 경우, 비록 긴 기간을 주택 이외의 용도로 사용하였다 하더라도 양도시점 전에 장기간(2년 이상) 공가로 있었다면 원래의 용도인 주택으로 보아야 하며, 비록 양도시점에 공가로 있었다 하더라도 그 기간이 짧고 그 전 5년 9개월을 주택 외의 용도로 사용하였다면 이는 주택 이외의 용도로 사용되었다고 보는 것이 타당하다고 판단하였다(조심 2018구5006, 2019.11.1.) (다) 따라서 쟁점건물의 101호는 공부상 근린생활시설로 되어 있고, 양도시점에는 공가 상태이나 사무실 용도로 임대차 계약이 체결되어 있었으며, 이후 실제로 디자인 활동을 위한 업무용 공간으로 사용되었는바, 쟁점건물 신축시부터 양도일까지의 4년 4개월 동안 주택으로 사용한 기간인 8개월을 제외한 3년 8개월은 근린생활시설로 사용되거나 공가 상태였으므로, 이를 주택 이외의 용도로 사용되었다고 보아야 한다.
(2) 소득세법제88조 제7호는 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 하였는바, 처분청이 쟁점건물의 101호가 공부상의 용도와 다르게 사용되었다는 의견이라면 이를 구체적으로 입증하여야 할 것이다.
(3) 처분청 의견은 다음과 같이 부당하다. (가) 처분청은 쟁점건물 1층에 대하여 재산세가 주택용으로 과세되었으므로 이를 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 1층 102호는 주택으로 사용한 적이 없었고, 처분청에서도 이를 인정하였다. 101호 역시 8개월이라는 짧은 기간만 주택으로 임대하였으므로, 재산세가 주택용으로 과세되었다는 이유만으로 이를 주택으로 보기는 어렵다. (나) 처분청은 쟁점건물 101호에 사업자등록이 되어 있지 않아서 이를 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 세입자 DDD의 경위서에 따르면, DDD는 쟁점건물 101호를 사무실로 사용하기 위해 임차하였고, 사업자등록은 편의상 본인의 주택지에 한 것으로 나타난다. (다) 처분청은 쟁점건물 101호가 방, 욕실, 주방으로 구성되어 있으므로 이를 주택으로 사용하였다는 의견이나, 시설 상태만으로 용도를 입증할 수는 없으며, 101호는 실제 8개월을 제외한 기간 동안 사무실로 사용되었다. (라) 처분청은 쟁점건물 101호에 임차인의 주민등록 전입내역이 확인되므로 이를 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점건물의 신축(2013.12.26.) 이후 양도일까지의 약 4년 4개월 동안 주민등록된 내용을 살펴보면, 2017.3.9.〜2017.6.2.(약 3개월)은 청구인의 친정 조카인 EEE이 해양경찰관 시험을 위해서 주민등록만 두고 실제 거주하지 않았고, 2017.8.23.〜2018.4.27.(약 8개월)은 CCC이 주거용으로 사용한 것이므로 주민등록 전입내역으로 101호의 실제 용도를 파악할 수 없다.
(1) 국세청 통합전산망에서 쟁점건물의 개별주택가격을 조회해보면, 쟁점건물 전체 면적에 대하여 주거용도(다가구주택)로 주택가격이 산정되어 왔음을 알 수 있고, 2014〜2015년에만 1층이 비거주용으로 되어 있다가 2015.12.29. 주택으로 용도변경된 사실이 확인된다.
(2) 연도별 위성사진, 로드뷰 및 수차례 현장 답사하여 확인한 바에 따르면, 쟁점건물은 비교적 큰길에서 상당히 경사진 언덕의 좁은 골목길 안쪽에 자리하고 있고, 인근에는 모두 연립빌라 형태의 주택만 있을 뿐 상가가 없는 지역에 위치하고 있다.
(3) 청구인이 제출한 2018.4.18. 임대차계약서에 따르면, 제목에 주택의 전세계약임이 명시되어 있고, 방, 주방, 욕실 등 주택으로의 시설 상태 그대로의 임대임이 명확히 기재되어 있으며, 특약사항에서 건축물대장상 1층은 근린생활시설로 되어 있다고 기재된 것으로 보아 실제로는 주택으로의 계약임을 강조한 것으로 보인다. 또한, 계약서상 임대개시일은 쟁점건물의 양도일 이후인 2018.5.23.이고, 임차인의 주민등록 전입일도 2018.5.30.이며, 전 임차인 CCC의 전출일도 양도일 이후인 2018.4.27.로 확인된다.
(4) 청구인이 제시한 임차인 DDD의 경위서를 보더라도, DDD는 쟁점건물의 양도일 이후인 2018.5.23. 쟁점건물 인근으로 이사를 오면서 홈페이지 작성 등 프리랜서 업무를 위해 쟁점건물 101호에 컴퓨터, 책상, 테이블, 정수기 등을 옮겼다고 기재되어 있다.
(5) 대법원 2021.4.15. 선고 2021두30891 판결은 건물이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있다고 하더라도 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고 판시하고 있다.
(6) 청구인이 쟁점건물의 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 및 감정평가서를 보더라도, 쟁점건물 1층은 공부상 상가이나 실제 주택이라고 명시되어 있음이 확인된다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 쟁점건물 양도에 따른 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 쟁점건물의 건축물대장에 따르면, 2013.12.18. 사용승인을 받은 이후 건축물대장상 용도가 변경된 사실은 없고, 그 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 건축물대장상 건축물 현황 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점건물 1층 101호의 주민등록 전입 이력은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물 101호 주민등록 전입 이력 ㅇㅇㅇ (다) 국세청 통합전산망에서 조회되는 쟁점건물의 개별주택가격 상세내역에 따르면, 2015.12.29. 쟁점건물의 1층 75.64㎡가 주택으로 용도변경되어 주거용으로 표시되어 있고, 이후 전체 면적을 대상으로 개별주택가격이 공시되어 주택분 재산세가 부과되고 있음이 확인된다. ㅇㅇㅇ (라) 쟁점건물의 매매계약서(2018.3.29.)에 따르면, 건물의 용도는 다가구주택으로 기재되어 있고, 특약사항의 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 임차인 CCC과 체결한 월세계약서(2017.6.20.)의 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 임차인 DDD와 체결한 전세계약서(2018.4.18.)의 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (사) 쟁점건물 101호를 2018.5.23.부터 임차하였던 임차인 DDD의 경위서 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (아) 청구인이 제출한 쟁점건물 감정평가서(작성일: 2018.6.29.)에 따르면, 평가기준일(2013.12.18.) 현재 쟁점건물의 평가금액은 OOO원이고, 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (자) 쟁점건물의 외관 사진은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (차) 쟁점건물 1층의 평면도는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점건물 신축일부터 양도일까지의 약 4년 4개월간의 기간 중 101호가 주택으로 사용된 기간은 8개월에 불과하고, 그 외의 기간은 주택 외의 용도 또는 공가로 사용되었다고 주장한다. (나) 소득세법제88조 제7호에 따르면, “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 하였으며, 대법원은 “주택”에 해당하는지 여부는 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등). (다) 이 건의 경우, 쟁점건물 101호는 양도일(2018.4.25.) 직전까지 임차인 CCC이 주택으로 사용(청구인이 임차인 CCC에게 보증금을 반환한 날: 2018.4.24., 임차인 CCC의 주민등록상 전출일: 2018.4.27.)한 것으로 확인되는 점, 청구인은 CCC이 쟁점건물 101호에 거주한 기간 외의 기간 동안 쟁점건물 101호가 주택 외의 용도로 사용되었다거나 공가상태였음을 객관적이고 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 점, 쟁점건물의 매매계약서에 따르면, 매매계약일(2018.3.29.) 현재 1층은 원룸 2가구로 꾸며져 사용 중이라는 내용이 확인되고, 쟁점건물의 감정평가서(평가기준일: 2013.12.18.)에 따르면, 1층은 사무실 및 원룸형 주거시설로 되어 있다고 기재되어 있는 점, 국세청 통합전산망에서 조회되는 자료에 따르면, 2016년 이후 쟁점건물 전체 면적에 대해 개별주택가격이 공시되었고, 주택분 재산세가 부과되어 왔던 것으로 확인되는 점, 쟁점건물 소재지에는 사업자등록 이력이 없고, 청구인 및 임차인의 부가가치세 신고내역 또한 확인되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점건물 101호는 청구인의 보유기간 동안 대부분 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보인다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점건물 1층의 101호를 주택으로 보고, 쟁점건물 중 1세대에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물 1층 101호는 공부상 근린생활시설이고, 실제 대부분의 기간 동안 근린생활시설로 사용되었다. (가) 청구인은 쟁점건물을 신축한 후 4층은 본인이 거주하고, 2〜3층은 다가구주택으로 임대하였다. 그 중 1층은 근린생활시설 본래의 목적대로 세를 놓거나 공가로 있다가 임대하기 용이하도록 칸막이 시설을 하여 사무실을 두 개로 만든 다음 102호는 사무실로 임대하였고, 101호는 사무실로 임대하다가 2017.8.21. CCC에게 2년 계약으로 원룸으로 임대하였으나, 2018.4.18.경 이를 중도해약하고 같은 날 DDD와 사무실로 사용한다는 약정을 하여 임대차 계약을 체결하였다. 즉, 쟁점건물 101호는 CCC이 거주한 약 8개월 동안 원룸으로 사용되었으나, 양도일인 2018.4.25. 현재에는 DDD와 사무실로 사용하겠다는 계약을 체결한 상태였고, DDD는 2018.5.23. 쟁점건물 101호에 입주하였다. (나) 조세심판원은 공부상 용도가 주택인 경우, 비록 긴 기간을 주택 이외의 용도로 사용하였다 하더라도 양도시점 전에 장기간(2년 이상) 공가로 있었다면 원래의 용도인 주택으로 보아야 하며, 비록 양도시점에 공가로 있었다 하더라도 그 기간이 짧고 그 전 5년 9개월을 주택 외의 용도로 사용하였다면 이는 주택 이외의 용도로 사용되었다고 보는 것이 타당하다고 판단하였다(조심 2018구5006, 2019.11.1.) (다) 따라서 쟁점건물의 101호는 공부상 근린생활시설로 되어 있고, 양도시점에는 공가 상태이나 사무실 용도로 임대차 계약이 체결되어 있었으며, 이후 실제로 디자인 활동을 위한 업무용 공간으로 사용되었는바, 쟁점건물 신축시부터 양도일까지의 4년 4개월 동안 주택으로 사용한 기간인 8개월을 제외한 3년 8개월은 근린생활시설로 사용되거나 공가 상태였으므로, 이를 주택 이외의 용도로 사용되었다고 보아야 한다.
(2) 소득세법제88조 제7호는 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 하였는바, 처분청이 쟁점건물의 101호가 공부상의 용도와 다르게 사용되었다는 의견이라면 이를 구체적으로 입증하여야 할 것이다.
(3) 처분청 의견은 다음과 같이 부당하다. (가) 처분청은 쟁점건물 1층에 대하여 재산세가 주택용으로 과세되었으므로 이를 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 1층 102호는 주택으로 사용한 적이 없었고, 처분청에서도 이를 인정하였다. 101호 역시 8개월이라는 짧은 기간만 주택으로 임대하였으므로, 재산세가 주택용으로 과세되었다는 이유만으로 이를 주택으로 보기는 어렵다. (나) 처분청은 쟁점건물 101호에 사업자등록이 되어 있지 않아서 이를 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 세입자 DDD의 경위서에 따르면, DDD는 쟁점건물 101호를 사무실로 사용하기 위해 임차하였고, 사업자등록은 편의상 본인의 주택지에 한 것으로 나타난다. (다) 처분청은 쟁점건물 101호가 방, 욕실, 주방으로 구성되어 있으므로 이를 주택으로 사용하였다는 의견이나, 시설 상태만으로 용도를 입증할 수는 없으며, 101호는 실제 8개월을 제외한 기간 동안 사무실로 사용되었다. (라) 처분청은 쟁점건물 101호에 임차인의 주민등록 전입내역이 확인되므로 이를 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점건물의 신축(2013.12.26.) 이후 양도일까지의 약 4년 4개월 동안 주민등록된 내용을 살펴보면, 2017.3.9.〜2017.6.2.(약 3개월)은 청구인의 친정 조카인 EEE이 해양경찰관 시험을 위해서 주민등록만 두고 실제 거주하지 않았고, 2017.8.23.〜2018.4.27.(약 8개월)은 CCC이 주거용으로 사용한 것이므로 주민등록 전입내역으로 101호의 실제 용도를 파악할 수 없다.
(1) 국세청 통합전산망에서 쟁점건물의 개별주택가격을 조회해보면, 쟁점건물 전체 면적에 대하여 주거용도(다가구주택)로 주택가격이 산정되어 왔음을 알 수 있고, 2014〜2015년에만 1층이 비거주용으로 되어 있다가 2015.12.29. 주택으로 용도변경된 사실이 확인된다.
(2) 연도별 위성사진, 로드뷰 및 수차례 현장 답사하여 확인한 바에 따르면, 쟁점건물은 비교적 큰길에서 상당히 경사진 언덕의 좁은 골목길 안쪽에 자리하고 있고, 인근에는 모두 연립빌라 형태의 주택만 있을 뿐 상가가 없는 지역에 위치하고 있다.
(3) 청구인이 제출한 2018.4.18. 임대차계약서에 따르면, 제목에 주택의 전세계약임이 명시되어 있고, 방, 주방, 욕실 등 주택으로의 시설 상태 그대로의 임대임이 명확히 기재되어 있으며, 특약사항에서 건축물대장상 1층은 근린생활시설로 되어 있다고 기재된 것으로 보아 실제로는 주택으로의 계약임을 강조한 것으로 보인다. 또한, 계약서상 임대개시일은 쟁점건물의 양도일 이후인 2018.5.23.이고, 임차인의 주민등록 전입일도 2018.5.30.이며, 전 임차인 CCC의 전출일도 양도일 이후인 2018.4.27.로 확인된다.
(4) 청구인이 제시한 임차인 DDD의 경위서를 보더라도, DDD는 쟁점건물의 양도일 이후인 2018.5.23. 쟁점건물 인근으로 이사를 오면서 홈페이지 작성 등 프리랜서 업무를 위해 쟁점건물 101호에 컴퓨터, 책상, 테이블, 정수기 등을 옮겼다고 기재되어 있다.
(5) 대법원 2021.4.15. 선고 2021두30891 판결은 건물이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있다고 하더라도 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고 판시하고 있다.
(6) 청구인이 쟁점건물의 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 및 감정평가서를 보더라도, 쟁점건물 1층은 공부상 상가이나 실제 주택이라고 명시되어 있음이 확인된다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 일부개정된 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(4) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택
1. 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 쟁점건물 양도에 따른 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 쟁점건물의 건축물대장에 따르면, 2013.12.18. 사용승인을 받은 이후 건축물대장상 용도가 변경된 사실은 없고, 그 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 건축물대장상 건축물 현황 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점건물 1층 101호의 주민등록 전입 이력은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물 101호 주민등록 전입 이력 ㅇㅇㅇ (다) 국세청 통합전산망에서 조회되는 쟁점건물의 개별주택가격 상세내역에 따르면, 2015.12.29. 쟁점건물의 1층 75.64㎡가 주택으로 용도변경되어 주거용으로 표시되어 있고, 이후 전체 면적을 대상으로 개별주택가격이 공시되어 주택분 재산세가 부과되고 있음이 확인된다. ㅇㅇㅇ (라) 쟁점건물의 매매계약서(2018.3.29.)에 따르면, 건물의 용도는 다가구주택으로 기재되어 있고, 특약사항의 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 임차인 CCC과 체결한 월세계약서(2017.6.20.)의 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 임차인 DDD와 체결한 전세계약서(2018.4.18.)의 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (사) 쟁점건물 101호를 2018.5.23.부터 임차하였던 임차인 DDD의 경위서 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (아) 청구인이 제출한 쟁점건물 감정평가서(작성일: 2018.6.29.)에 따르면, 평가기준일(2013.12.18.) 현재 쟁점건물의 평가금액은 OOO원이고, 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (자) 쟁점건물의 외관 사진은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (차) 쟁점건물 1층의 평면도는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점건물 신축일부터 양도일까지의 약 4년 4개월간의 기간 중 101호가 주택으로 사용된 기간은 8개월에 불과하고, 그 외의 기간은 주택 외의 용도 또는 공가로 사용되었다고 주장한다. (나) 소득세법제88조 제7호에 따르면, “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 하였으며, 대법원은 “주택”에 해당하는지 여부는 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등). (다) 이 건의 경우, 쟁점건물 101호는 양도일(2018.4.25.) 직전까지 임차인 CCC이 주택으로 사용(청구인이 임차인 CCC에게 보증금을 반환한 날: 2018.4.24., 임차인 CCC의 주민등록상 전출일: 2018.4.27.)한 것으로 확인되는 점, 청구인은 CCC이 쟁점건물 101호에 거주한 기간 외의 기간 동안 쟁점건물 101호가 주택 외의 용도로 사용되었다거나 공가상태였음을 객관적이고 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 점, 쟁점건물의 매매계약서에 따르면, 매매계약일(2018.3.29.) 현재 1층은 원룸 2가구로 꾸며져 사용 중이라는 내용이 확인되고, 쟁점건물의 감정평가서(평가기준일: 2013.12.18.)에 따르면, 1층은 사무실 및 원룸형 주거시설로 되어 있다고 기재되어 있는 점, 국세청 통합전산망에서 조회되는 자료에 따르면, 2016년 이후 쟁점건물 전체 면적에 대해 개별주택가격이 공시되었고, 주택분 재산세가 부과되어 왔던 것으로 확인되는 점, 쟁점건물 소재지에는 사업자등록 이력이 없고, 청구인 및 임차인의 부가가치세 신고내역 또한 확인되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점건물 101호는 청구인의 보유기간 동안 대부분 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보인다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점건물 1층의 101호를 주택으로 보고, 쟁점건물 중 1세대에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.