청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 제출한 취득계약서1은 공인중개사의 중개 없이 당사자 쌍방이 쟁점토지 양수도계약을 체결한 것으로 나타나고 aaa는 쟁점토지 취득계약 당시인 2014년에 공인중개사로 사업자등록을 한 이력이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 제출한 취득계약서1은 공인중개사의 중개 없이 당사자 쌍방이 쟁점토지 양수도계약을 체결한 것으로 나타나고 aaa는 쟁점토지 취득계약 당시인 2014년에 공인중개사로 사업자등록을 한 이력이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점중개료의 경우, 공인중개사 AAA은 공인중개사 자격자로서 쟁점토지 취득 당시 부동산 매매계약서를 작성하였고, 매매계약서 중개인 란에 공인중개사로 기재 및 날인되었다. 부동산 거래는 공인중개사를 통하여 거래되고 있고, 계약서 필적대조 등에 의해 AAA이 쟁점토지 취득을 중개한 사실이 확인된다.
(2) 쟁점컨설팅비의 경우, 청구인은 벼농사를 경작하던 논을 취득한 후 공장허가를 득하여 높은 가격에 쟁점토지를 매각하였고, 이는 쟁점토지 취득 단계에서부터 개발가능성 검토, 실제 개발행위의 진행, 매각에 이르기까지 개발컨설팅을 제공받아 가능하였던 것이다. 개발컨설팅용역을 제공한 OOO BBB은 개발컨설팅 계약을 체결한 후 청구인에게 쟁점토지의 매수부터 개발행위 진행, 양도까지 책임지고 진행하여 주었고, 청구인으로부터 쟁점컨설팅비를 계좌이체받아 해당 금액에 대한 세금계산서를 발행하였다.
(1) 청구인은 쟁점중개료가 쟁점토지 취득시 지출한 부동산 중개수수료라고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점토지 매매(취득)계약서(이하 “취득계약서1”라 한다)를 살펴보면 공인중개사 기재사항이 없는 당사자 간의 쌍방 계약으로 작성되어 있고, 달리 금융거래내역 등에 의해 쟁점중개료 지급사실이 확인되지도 않으므로, 쟁점토지 취득 당시 부동산 중개수수료를 지급하였다는 사실을 믿기 어렵다. (가) 청구인은 심판청구를 제기하면서 공인중개사 AAA이 쟁점토지 매매거래의 중개를 하였다는 입증서류로 공인중개사 AAA이 직접 작성했다는 새로운 매매계약서(이하 “취득계약서2”라 한다)와 AAA이 작성한 사실확인서를 제출하였고, 제출 된 사실확인서에 “당초 매매계약서 쌍방합의로 작성한 것은 중개수수료 없이 당사자 간에 거래를 하기 위함이며, 이후 양자 간 매매 다툼으로 AAA이 거래를 중개하기로 하고 계약서 작성(증2호) 및 중개업무에 개입하게 된 것입니다” 라고 기재 되어 있다. 그러나 사실확인서 내용(쌍방 매매계약 과정에서 당사자 간 다툼이 있어, AAA이 이후에 거래에 개입하여 중개하였다) 대로라면 AAA이 작성한 취득계약서2의 작성일자는 취득계약서1의 매매계약서 작성일(2014.4.30.) 이후여야 하는데, 취득계약서2의 작성일(2014.2.10.)이 취득계약서1의 작성일(2014.4.30.)보다 오히려 앞서고 있는바, 사실확인서 내용과 논리적으로 모순되고, AAA은 쟁점토지 취득 계약 당시인 2014년도에 공인중개사로 사업자등록을 한 이력이 없는 것으로 확인되는 바, AAA이 쟁점토지 취득 당시 중개를 하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. (나) 청구인이 증빙서류로 제출한 영수증은 세금계산서 및 현금영수증 등과 같은 법적 적격증빙 서류가 아니고, 영수증 발행일 또한 2021.6.10.로 기재되어 있어 이를 쟁점토지 취득당시 지출한 부동산 중개수수료에 대한 영수증으로 인정할 수 없고, AAA에게 쟁점중개료를 지급한 사실이 금융거래내역 등에 의해 확인되지도 않는다.
(2) 쟁점컨설팅비는 소득세법령에서 필요경비로 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어려우므로, 이를 필요경비 부인한 과세처분은 적법하다. (가) 소득세법제97조 제1항 제3호는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호는 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 각목에 해당하는 비용’을 양도비 등의 하나로 규정하면서 각 목에서 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 명도비용 등을 열거하고 있다. 또한, 소득세법제118조에 의하여 준용되는 소득세법제27조 제1항은 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다고 규정하고 있고, 이때 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다. 따라서 쟁점컨설팅비를 부동산의 가치 증가 등을 주된 내용으로 하는 전형적인 ‘부동산 컨설팅 비용’으로 파악하는 한 그 비용은 소득세법령에서 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어렵다. (나) 청구인은 쟁점토지 취득부터 개발행위, 양도 관련 컨설팅을 제공받았다고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점컨설팅비 관련 ‘토지개발 매각컨설팅 약정서’, 세금계산서, 대금 지급내역 등을 살펴보면, 해당 컨설팅 약정서는 쟁점토지 양도일 9개월 전에 작성되었고, 세금계산서는 양도일 이후 양도소득세 예정신고 직전에 발행(2022.1.31.)되었으며, 대금(수표)인출은 양도소득세 예정신고일 이후 인출(2022.3.2.)된 것으로 나타나는 등, 일반적인 상거래 흐름과 맞지 않고, 청구인은 처분청이 조사과정에서 ‘토지개발 매각컨설팅 약정서’ 작성 진위여부 확인을 위해 원본 제출을 요구하였음에도 불구하고 이를 제출하지 않았다. (다) 쟁점컨설팅비를 지급받은 BBB은 청구인과 친인척관계(BBB은 청구인의 제부임)이고, 쟁점컨설팅비는 BBB의 개인사업자 ‘OOO’을 공급자로 발행되었으나, OOO은 컨설팅 용역 업체가 아닌 인력공급업(파출부)을 주업종, 건설업(인테리어, 설비공사 등)을 부업종으로 하는 업체로 부동산개발 컨설팅과는 무관하다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2014.6.13. 취득한 쟁점토지를 2021.12.21. 양도가액 OOO원에 양도하였는바, 양도소득세 신고 당시 및 이 건 심판청구 당시 제출한 각 쟁점토지 취득계약서(아래 <표1> 참고)에는 계약일이 취득계약서1의 경우 2014.4.30., 취득계약서2의 경우 2014.2.10.로 기재되어 있고, 청구인은 취득계약서2가 진실한 계약서라고 주장하며 2014.2.10. CCC이 청구인에게 발급하여 준 계약금 영수증(OOO원 수령)을 제출하였으며, 취득계약서2에만 대지부동산 AAA이 중개업자로 기재되어 있다. <표1> 쟁점토지 취득계약서 비교(<별지> 참고) 취득계약서1 (양도소득세 신고 당시 제출) 취득계약서2 (이 건 심판청구 당시 제출) 매매대금 OOO원 계약금 OOO원(계약시) 잔금: OOO원(2014.6.13.) 매매대금 OOO원 계약금 OOO원(계약시) 잔금: OOO원(2014.6.9.) 약정 부동산인도일 2014.6.13. 약정 잔금수령과 동시에 소유권이전등기, 부동산 인도일 2014.6.9. 계약일 2014.4.30. 계약일 2014.2.10. 당사자 매도인 CCC 매수인 청구인 당사자 매도인 CCC 매수인 청구인 중개업자 대지부동산 AAA (나) 청구인은 2022.2.28. 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액 OOO원에서 중개사수수료 및 개발컨설팅 비용 등 OOO원을 필요경비로 공제하였으나, 처분청은 필요경비 공제액 중 쟁점중개료(OOO원), 자본적 지출액으로 계상된 금액 중 쟁점컨설팅비(OOO원) 및 배수로 매설비용(OOO원) 합계 OOO원을 아래와 같은 사유로 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인하였다. <표2> 청구인의 필요경비 공제 및 처분청 부인액 (단위: 원) 구분 필요경비 공제 처분청 인정금액 사유 중개수수료(취득) (쟁점중개료) OOO 부인 적격증빙 미수취 및 금융증빙 불비 (OOO부동산중개사) 중개수수료(양도) OOO OOO 세금계산서 (OOO부동산중개사) 자본적지출액 배수로 매설승락비용 OOO 부인 타인소유 토지 사용대가 농지전용부담금 OOO OOO 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출 공사비 OOO OOO 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출 기타_컨설팅비 (쟁점컨설팅비) OOO 부인 특수관계자(제부)간 거래로 별도의 중개사 비용 등 반영 합 계 OOO OOO
1. 쟁점중개료 지급상대방인 AAA은 쟁점토지 양도일 현재 경기도 화성시 향남읍에서 OOO부동산중개사무소를 운영하고 있으나, 쟁점토지 취득 계약서 작성 당시(2014.6.13.)에는 부동산중개사무소로 사업자등록한 내역이 없는 것으로 나타나고, AAA에 대한 2014년 귀속 종합소득세 신고 경정내역, 원천징수 등 타 소득내역이 확인되지 아니한다.
2. 쟁점컨설팅비 지급상대방인 BBB(상호: OOO)은 청구인과 친인척(제부)인 자로, 쟁점컨설팅비 지급 당시(2022.1.31.) 서비스업/파출부 인력공급업(주업) 및 건설업/인테리어(부업)을 영위하고 있었고, OOO은 쟁점컨설팅비에 대하여 2022.8.11. 부가가치세를 기한 후 신고·납부하였으나, 개업 이후 쟁점컨설팅비 이외의 세금계산서를 발행하거나 매출신고한 내역이 없는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점중개료 및 쟁점컨설팅비가 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 주장하며 제출한 증빙자료는 아래와 같다.
1. 청구인이 취득시 중개수수료인 쟁점중개료와 관련하여 증빙으로 제출한 서류는 자필영수증(2021.6.10.자, OOO원), AAA의 사실확인서(2023.1.24.자) 등이고, 자필영수증은 경기도 화성시 향남읍에서 OOO부동산중개사무소를 운영하고 있는 AAA이 2021.6.1. 발행한 것으로 나타난다.
2. 청구인이 쟁점컨설팅비 지출과 관련하여 증빙으로 제출한 서류는 토지개발·매각컨설팅 약정서(2021.3.15.), 청구인 계좌 수신(대월)원장, 자기앞수표 사본과 배서내역, 공장설립변경승인서(2016년 8월), 개발행위허가서(2019.6.4.), BBB의 사실확인서(2023.1.23.자), DDD의 사실확인서(2022.12.14.자) 등이고, 그 주요내용은 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점중개료에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 공인중개사 AAA에게 실제 중개수수료 OOO원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 산입해야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고 당시 제출한 취득계약서1은 공인중개사의 중개 없이 당사자 쌍방이 쟁점토지 양수도계약을 체결한 것으로 나타나고, AAA은 쟁점토지 취득계약 당시인 2014년에 공인중개사로 사업자등록을 한 이력이 나타나지 아니하는 점, 청구인이 AAA에게 쟁점토지 취득과 관련한 중개수수료를 지급한 금융거래내역 등 객관적 증빙자료가 제출되지 아니하였으며, 청구인이 제출한 영수증은 발행일이 2021.6.10.로 기재되어 있어 이를 쟁점토지 취득과 관련하여 지출한 중개수수료라 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점컨설팅비에 관하여 살피건대, 청구인은 BBB으로부터 쟁점토지 개발컨설팅 용역을 제공받고 개발컨설팅비로 OOO원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지 취득(2014.6.13.) 직후인 2014.12.11. DDD이 쟁점토지 지상에 공장을 설립하는 것으로 공장설립승인신청을 하여 2015.12.4. 공장설립이 승인되었으므로, 공장설립승인 및 이에 따라 인·허가 의제되는 개발행위(변경) 협의, 농지전용(변경) 협의 등 및 이를 위한 컨설팅 용역 등은 2015년경 이루어졌다고 볼 수 있음에도, 쟁점컨설팅비는 2021.3.15. 청구인의 특수관계자인 BBB과 체결한 “토지매각 컨설팅 약정”에 따라 2022.3.2. 지급된 것으로 나타나는바, 쟁점컨설팅비를 쟁점토지 개발행위 및 농지전용 허가 등을 위하여 지출한 비용이라 보기 어려운 점, 처분청은 쟁점토지 매각 관련 부동산중개수수료를 기타 부대비용으로, 농지전용부담금 및 공사비로 지출한 OOO원을 자본적지출액(용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출)으로 필요경비 인정한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.