청구법인은 쟁점건물을 증여받음과 동시에 이를 바로 철거하여야 할 의무를 부담하게 된 것으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점건물을 증여받은 이후 쟁점건물을 사용수익한 사실이 나타나지 않고 쟁점건물 철거를 위한 재고자산 처분, 유해화학물질 영업 폐업신고, 폐수·대기시설 설치 허가증 반납 및 통신망 해지신청 등을 한 후 철거업체와 쟁점건물 철거계약을 체결하였으며, 2022.2.10. 쟁점건물이 멸실 등기된 점 등에 비추어 쟁점건물 증여에 따른 청구법인의 자산수증이익은 0원으로 보이므로 이에 따라 청구법인의 2021사업연도 법인세 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단됨
[주 문]
○○세무서장이 2023.3.24. 청구법인에게 한 2021사업연도 법인세 ○○○원의 부과처분은 2021.9.16. 청구법인이 청구법인의 대표이사로부터 증여받은 건물의 가액을 0원으로 보아 자산수증이익을 재산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구주장에 앞서 쟁점부동산 증여 및 매매 경위는 아래와 같다. (가) 청구법인은 가죽제품 가공업을 주업으로 하는 법인으로 2015년 이후로 피혁업계의 극심한 불황과 과다경쟁으로 인한 판매가격 인하 및 공장 설비의 낙후로 인한 생산성 저하로 급격하게 쇠퇴의 길을 걷게 되었다. 그로인해 청구법인의 대표자 명의의 부동산을 담보로 빌린 청구법인의 대출금액도 점차 늘어나게 되었고, 금융기관의 대출금 회수가 두려워 고액의 결손금을 그대로 신고할 수 없어 부득이하게 실제 재고자산이 더 많이 남아있는 것으로 계상하여 매출원가를 줄이고 결손이 많지 않은 것으로 신고하였다. (나) 그러던 중 2020년부터 불어든 전국적인 부동산 가격상승의 훈풍으로 인해 2021.9.10. 대표자 소유의 쟁점부동산은 ○○억원이라는 좋은 가격에 구입하겠다는 매수법인이 나타났고, 매수법인이 매매계약서상 특약사항과 같이 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지만 사겠다고 하여 대표자의 전 재산인 쟁점부동산을 청구법인에게 증여한 후 양도하게 되었다. 쟁점부동산 매매계약 당시 ○○억원이 넘는 청구법인의 채무를 모두 상환하기 위해서는 청구법인에게 증여하는 방법밖에 없었다. (다) 쟁점부동산을 증여받은 청구법인은 쟁점부동산의 매매계약에 따른 계약금와 중도금 등으로 채무를 모두 상환하였고, 매매계약서상 특약사항에 따라 쟁점건물에서 사업을 중단하고 철거작업에 필요한 절차를 이해하였으며 실제 쟁점건물을 철거한 후 잔금을 수령하게 되었다. (라) 매수법인과의 매매계약서상 거래대상이 쟁점토지임에도 청구법인이 쟁점건물을 쟁점토지와 함꼐 증여받은 이유는 쟁점토지가 산업단지공단내에 위치하고 있고, 한국산업단지공단이 산업집적활성화 및 공장 설립에 간한 법률에 따라 공장건물을 함께 이전하지 않고 토지만 별개로 증여할 수 없다고 하여 불가피하게 함께 증여하게 된 것이다. 이에 따라 청구법인은 불필요한 쟁점건물에 대한 취득세 등 47백만원을 추가로 부담하며 쟁점건물도 함께 증여받게 되었다.
(2) 청구법인은 매수법인과 쟁점건물의 철거를 조건으로 매매계약을 체결하였고 다수의 예규 및 판례에서 철거를 조건으로 매매하는 토지와 건물의 가치가 기준시가 대비 30%이상 차이가 나더라도 그 대가에는 건물의 가치가 포함되어 있다고 볼 수 없으므로 건물의 가액을 0원으로 평가하여야 한다고 보고 있으므로 이 건에서 달리 볼 이유가 없다.
(3) 법인세상 자산취득시 시가평가가 원칙이며 건물은 철거를 조건으로 하였기 때문에 가치가 없는 것이 당연하므로 0원의 매매사례가액이 존재하는 것이다. 청구법인은 철거를 조건으로 매매계약을 하였기 때문에 쟁점건물을 다른 사람에게 팔 수도 없고 계속하여 임대를 줄 수도 없었으며 철거 외에는 어떠한 권한행사도 할 수 없었다.
(4) 처분청의 과세논리대로라면 청구법인은 2021.9.10. 동일자에 증여계약과 매매계약이 이루어진 쟁점부동산과 관련하여 ○○억원에 매매할 것이 확정된 쟁점부동산을 ○○억원에 증여받는 터무니없는 상황에 처한 것이다. 이는 상식적으로 납득하기 어렵고 법리적으로도 맞지 않는 과세처분이고, 더욱이 매수법인은 청구법인이 쟁점건물을 철거하지 않고 제3자에게 매매나 임대할 수 없도록 쟁점건물에 매매계약의 가등기(2021.9.29.)까지 해놓았다.
(5) 청구법인의 대표자는 청구법인을 운영하면서 자신이 평생 모은 전재산을 청구법인의 채무를 상황하기 위하여 넘겨주고 무일푼이 되었으므로 쟁점부동산 증여와 양도가 동시에 발생하였고, 양도가액이 ○○억원인 점과 납세자의 사정 등을 고려하여 납세자가 받아들일 수 있는 합리적이 결정을 내려주시길 바란다.
(1) 청구법인이 대표이사 AAA로부터 증여받은 쟁점토지 및 쟁점건물을 증여시점의 법인세법상 시가로 평가하여 자산수증이익을 산정한 것은 아래와 같은 이유로 정당하다. (가) AAA와 청구법인은 2021.9.10. 쟁점부동산에 대한 증여계약을 체결한 후 2021.9.6. 소유권이전등기를 완료하였다. 2021사업연도 청구법인의 재무상태표 및 세무조정계산서에 의하면 청구법인은 쟁점건물을 ○○○원, 쟁점토지를 ○○○원으로 평가하여 자산수증이익 ○○○으로 계상하였으며, 쟁점건물에 대한 당해연도 감가상각비로 ○○○원을 계상하였다. (나) 법인세법 제41조 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제7호에 따라 재산을 증여에 의해서 취득한 경우 그 재산의 취득가액은 취득당시의 시가로 하도록 되어 있고, 청구법인은 증여계약일과 같은 날인 2021.9.10. 쟁점부동산 중 쟁점토지를 매수법인에 ○○○원에 양도하기로 계약하였는바, 이는 당해재산의 매매가액으로 법인세법 시행령 제89조 제1항 에서 규정하고 있는 시가에 해당하여 쟁점토지의 취득가액은 ○○○원인 것이다. (다) 이와 달리 쟁점건물은 증여일 현재 당해 재산의 매매가액이나 감정평가액이 없으므로 법인세법 시행령 제89조 제2항 에 따라 상증법 제61조에 따른 보충적 평가방법에 의한 평가액 ○○○원을 취득가액으로 보아야 한다.
(2) 아울러 청구법인이 청구주장의 근거로 제시하고 있는 부가가치세법, 상증법 관련 예규 등은 법인세법이 적용되는 이 건에는 적용될 여지가 없다. (가) 청구법인은 ‘토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 건물의 경우 실지거래가액을 공급가액으로 한다’는 부가가치세법 관련 예규를 근거로 청구법인과 매수법인의 양도계약서상 쟁점건물의 실지거래가액인 0원이 당해자산의 매매가액으로 쟁점건물의 시가(취득가액)라고 주장하고 있다. (나) 하지만 부가가치세법상 실지거래가액은 시가와는 다른 개념이다. 시가란 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격인데 반하여, 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 합의에 의한 가액을 의미한다. 예를 들면 A제품의 시가가 ○○○원이지만 에누리에 의하여 ○○원에 공급하였다면 실지거래가액은 ○○원인 것이다. (다) 최근 양도소득세 관련 기획재정부 예규 역시 부가가치세법상 실지거래가액과 소득세법상 시가가 다름을 반영하여 ‘토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 특약사항으로 건물 철거하여 토지만 사용하기로 한 경우 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 제2호 는 적용되지 아니한다’는 해석을 제시하였다. 이에 상기 부가가치세법 예규는 법인세법상 쟁점건물의 시가를 판단해야 하는 이번 사건에는 적용될 여지가 없다. (라) 또한 청구법인은 ‘토지에 정착된 건물을 철거하여 토지만을 소유권 이전하는 조건으로 매매계약을 체결하는 경우 건물의 가액은 “0”으로 평가하는 것이다’는 상증법상 예규를 근거로 쟁점건물의 평가액은 0원이라고 주장하고 있으나, 해당 예규에는 ‘평가기준일 현재 철거대상이 되는 건물에 대한 재산적 가치가 없다고 인정되는 때’라는 조건 역시 명시하고 있다. (마)최근 결정된 조세심판례 등에서는 ① 양도 당시 건물이 존재하고 ② 양도일 직전까지 임대소득이 발생하며 ③ 재무제표상 건물장부가액이 계상되어 있을 때에는 철거예정인 건물일지라도 양도 당시 건물의 재산적 가치가 있는 것으로 판단하고 있는 바, 쟁점건물 역시 ① 증여 당시 건물이 존재하고 있고 ② 증여일 직전까지 임대소득이 발생하였으며 ③ 청구법인의 표준재무상태표에 계상된 바, 증여 당시 쟁점건물의 재산적 가치가 없다고 볼 수 없어 상증법 관련 예규는 청구법인의 자산수증이익을 계산함에 있어 적용될 여지가 없다. (바) 마지막으로 철거대상건물평가 관련 상증법 기본통칙 역시 ‘평가기준일 현재 다른 법령에 따라 철거대상에 해당하는’이라는 전제조건을 명시하고 있어 사인간 계약에 의해 철거대상이 된 쟁점건물에는 적용할 여지가 없다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다): 매입가액에 부대비용을 더한 금액 1의2. 내국법인이 외국자회사를 인수하여 취득한 주식등으로서 대통령령으로 정하는 주식등: 제18조의4에 따라 익금불산입된 수입배당금액, 인수 시점의 외국자회사의 이익잉여금 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산: 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 그 밖의 자산: 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 (2) 법인세법 시행령 제72조 (자산의 취득가액 등) ②법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가 제89조(시가의 범위 등)
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제1항제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 쟁점부동산을 증여(2021.9.16.)받고 매수법인에 양도한 후 2021사업연도 법인세 신고 시 지방세 시가표준액인 ○○○원을 자산수증이익으로 계상하고 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점토지의 가액은 청구법인이 매수법인에 양도한 가액 ○○억원으로, 쟁점건물의 가액은 상증법상 보충적평가액으로 평가하여 법인세 신고가액과의 차액인 ○○원을 추가로 자산수증이익으로 보아 2021사업연도 법인세 ○○○원을 고지하였으나, 청구법인은 쟁점부동산 중 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지만을 ○○억원에 양도하는 조건으로 매매계약을 체결하였고 실제 쟁점건물을 철거한 후 양도(청구법인 → 매수법인)하였으므로 쟁점건물의 증여(청굽버인 대표이사 → 청구법인)에 따른 청구법인의 자산수증이익은 0원이라는 취지로 심판을 청구하였다. <표1> 쟁점부동산 거래 경과 (나) 청구법인이 제출한 쟁점부동산의 증여 및 양도거래 경과내역은 아래 <표2>와 같다. 청구법인은 쟁점부동산 양도거래에 따른 쟁점건물 철거조건을 이행하기 위하여 <표2>와 같이 쟁점건물 철거를 위한 관련 행정절차 등을 이행하였다는 취지로 경과내역을 제출하였다. <표2> 쟁점부동산 증여 및 양도거래 내역 (다) 쟁점부동산의 증여계약과 양도계약의 주요내용은 아래 <표3>, <표4>와 같고, 양도계약에는 특약사항으로 쟁점건물 멸실조건이 있으며 이에 대하여 처분청과 청구법인간 다툼이 없다. <표3> 쟁점부동산 증여계약 <표4> 쟁점토지 매매계약서 (라) 국세통합시스템에 의하면 쟁점부동산은 청구법인의 설립시부터 청구법인에 임대하여 왔으며 청구법인의 대표이사가 2018년 제2기부터 증여일까지 매월 ○백만원의 임대료를 수취한 것으로 나타나고, 청구법인과 매수법인은 특수관계자에 해당하지 않는 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 쟁점건물 수증 후 2021년 제2기 부가가치세 신고시 감가상각자산 취득명세서에 쟁점건물의 공급가액은 ○○○백만원으로 신고하였고, 2021년 귀속 법인세 신고시 표준재무상태표 등에 쟁점건물에 취득가액을 ○○○백만원 및 감가상각비 ○○백만원을 신고한 사실이 나타난다. (바) 청구법인과 처분청 모두 쟁점부동산과 관련한 감정평가서는 제출하지 아니하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 대표이사 이인규로부터 증여받은 쟁점건물의 가액이 상증법상 보충적 평가방법에 따라 산정한 ○○○원이라는 의견이나, 납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 설령 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 할 것이고(대법원 2011.4.28. 선고 2010두3961판결, 같은 뜻임), 청구법인의 대표이사 AAA는 쟁점건물을 철거한 후 쟁점토지를 매수법인에게 양도할 목적으로 2021.9.10. 청구법인에게 쟁점건물과 쟁점토지를 증여하는 계약을 체결한 것으로 보이고, 동일자에 청구법인은 쟁점건물을 철거한 후 쟁점토지만을 매수법인에게 양도하는 계약을 체결하였는바, 청구법인은 쟁점건물을 증여받음과 동시에 이를 바로 철거하여야 할 의무를 부담하게 된 것으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점건물을 증여(2021.9.16.)받은 이후 쟁점건물을 사용수익한 사실이 나타나지 않고 쟁점건물 철거를 위한 재고자산 처분, 유해화학물질 영업 폐업신고, 폐수·대기시설 설치 허가증 반납 및 통신망 해지신청(2021년 9월~2021년 11월) 등을 한 후 2021.11.29. 철거업체와 쟁점건물 철거계약을 체결하였으며, 2022.2.10. 쟁점건물이 멸실 등기된 점 등에 비추어 쟁점건물 증여에 따른 청구법인의 자산수증이익은 0원으로 보이므로 이에 따라 청구법인의 2021사업연도 법인세 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 매매(양도)계약서의 특약사항에 쟁점건물을 철거하고 나대지 상태로 쟁점토지를 매매하는 조건 명시
결정 내용은 붙임과 같습니다.