쟁점1‧2농지는 청구인이 취득하기 이전부터 분리되어 있었던 개별필지를 각각 양도하면서 잔금지급시기만을 달리 정한것으로, 잔금지급일을 달리하였다는 사정만으로 세법등의 혜택을 부당하게 받기위한 가장된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 단정하기는 어려운 점 등에비추어 연도별로 각 양도한 거래를 하나의 거래로 본 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 보임
쟁점1‧2농지는 청구인이 취득하기 이전부터 분리되어 있었던 개별필지를 각각 양도하면서 잔금지급시기만을 달리 정한것으로, 잔금지급일을 달리하였다는 사정만으로 세법등의 혜택을 부당하게 받기위한 가장된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 단정하기는 어려운 점 등에비추어 연도별로 각 양도한 거래를 하나의 거래로 본 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 보임
[주 문] OOO서장이 2023.4.4. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점토지a와 쟁점토지b의 각 양도거래는 각각 독립된 거래이다. 쟁점토지a와 쟁점토지b는 청구인이 1997.2.5. 취득하기 이전부터 서로 다른 필지로 구분등기되어 있었으며, 청구인이 쟁점토지a와 쟁점토지b를 양도하면서 서로 다른 별도의 계약서를 작성하고 각 매매대금을 구분하여 수수하는 등 쟁점토지a와 쟁점토지b의 각 양도거래는 각각 독립된 별개의 거래이다. 이렇듯 청구인과 매수인인 AAA․BBB는 민법상 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간 자유의사로 서로 다른 쟁점토지a와 쟁점토지b에 대하여 각각 매매계약을 체결하고 정상적인 절차를 거쳐 소유권이전등기를 하였음에도 불구하고 처분청은 청구인이 조세회피를 위해 하나의 부동산거래를 2회로 분할ㆍ매매한 가장행위로 보아 하나의 부동산거래로 재구성하여 양도소득세를 부과한 처분은 계약자유의 원칙을 심각하게 침해하는 재량권 일탈 내지 남용에 해당한다. 처분청은 청구인이 쟁점토지a를 2020년에, 쟁점토지b를 2021년에 각 양도하고 양도소득세를 각각 신고한 것에 대하여 구체적인 증빙도 없이 매수인이 동일하고 한 번에 양도할 수 있었다는 등의 막연한 추정만으로 2021년에 일괄하여 양도한 것으로 거래를 재구성하였는바 이 경우 납세자는 과세관청의 처분 시까지 거래내용을 확정할 수 없는 상황에 처하게 되어 법적안정성 및 예측가능성을 침해하는 부당한 결과가 초래하게 된다.
(2) 이 건 거래는 조세회피를 위한 가장행위에 해당하지 않는다. 국세기본법 제14조 제3항 에서 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다”고 규정하고 있는바 이를 적용하여 거래를 재구성하기 위해서는 단순히 경제적 실질을 납세자가 선택한 법적 형식과 다르게 보는 것이 타당하다는 점만으로는 부족하고, 주관적 요건으로서 조세회피 목적이, 객관적 요건으로서 조세회피수단인 거래행위가 있어야 하며 그러한 거래행위에 따라 주어지는 세법상 혜택이 부당하다는 점까지 인정되어야 한다고 봄이 타당할 것이다. 이와 더불어 “납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적인 목적을 달성하기 위하여도 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하며(대법원 2017.12.22. 선고 2017두57516 판결, 참조) 그것이 과중한 세금부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 하며 실질과세의 원칙에 의하여 당사자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 행위의 효력을 부인할 수 있으려면 조세법률주의의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어야 하는 것이고(대법원 1999.11.9. 선고 98두14082 판결, 참조), 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약의 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는바(대법원 2003.5.16. 선고 2000다54659 판결, 참조), 청구인이 소유하기 전부터 분할되어 있던 별개의 토지를 거래의 안전성을 높이기 위해 각 계약서를 달리하여 작성하였고 매매대금 또한 각각 구분하여 수령하였음에도 이중계약서를 작성하는 등 청구인이 세액감면을 과다하게 받을 의도로 양도시기를 조정하였다는 것에 대한 입증없이 단순히 연접한 농지라는 사실과 매수인이 동일하다는 사유만으로 청구인의 법률행위를 제한하는 것은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이며, 해당 거래를 통해 단순히 세부담이 낮아졌다는 그 결과만으로 그 거래가 조세회피 목적만을 가지고 조세회피수단인 거래행위를 행하여 세법상 혜택이 부당하게 적용된 가장행위로 볼 수 없는 것이다.
(3) 처분청은 2020.12.18. 쟁점토지a에 대한 소유권이전 등기접수일에 쟁점토지b를 포함한 쟁점토지 전체에 대하여 매수인을 채무자로 하는 근저당권 설정을 접수하여 아직 잔금이 청산되지 않은 쟁점토지b의 실질적 사용수익권이 매수인에게 이전되었다는 의견이나, 이는 쟁점토지a 매매계약서 특약사항인 “매수인이 대출 시에는 매도인은 담보를 제공하는 조건이다”에 따른 의무이행을 한 것일 뿐이다. 따라서 처분청이 이 건 거래를 하나의 거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 이 건 거래는 하나의 거래임에도 불구하고 청구인은 인접 토지인 쟁점토지a와 쟁점토지b를 과세기간을 달리하여 형식적으로 분할 매매하여 조세특례제한법이 정하는 8년 자경 감면한도 및 소득세법상 누진세율을 회피한 것이다. 이 건 거래의 실질이 하나의 거래인 이유는 OOO을 통해 알 수 있다. 즉 청구인이 제출한 쟁점토지a 및 쟁점토지b 각 매매계약서와 실제 계약금, 중도금, 잔금 지급일 등이 사실과 다르며, 쟁점토지a 계약서 특약사항에 쟁점토지b에 대한 잔금 OOO원을 추후에 지급하는 것으로 기재한 것으로 보아 쟁점거래a 계약 당시 쟁점토지b에 대한 매매가 성립되었음을 알 수 있다.
(2) 청구인이 2020년 11월 쟁점토지 매매와 관련하여 OOO시장에게 토지거래허가를 득하기 위하여 제출한 신청서에는 쟁점토지 전체에 대한 양도가액(OOO원)이 기재되어 있었다. 또한 2020.12.18. 쟁점토지a에 대한 소유권이전 등기접수일에 쟁점토지b를 포함한 쟁점토지 전체에 대하여 매수인을 채무자로 하는 근저당권 설정을 접수한 것으로 보아 아직 잔금이 청산되지 않은 쟁점토지b의 실질적 사용수익권이 매수인에게 이전된 것으로 보아야 한다.
(3) 청구인은 2020.12.18. 쟁점토지a에 대한 소유권을 양수인에게 이전함에 따라 쟁점토지b는 진입로가 없는 맹지가 되어 다른 인접 필지들과 분리하여 매매할 수 없는 상태가 되었다. 더욱이 처분청은 이러한 분할매매에 대하여 청구인의 요구로 이루어졌다는 매수인의 확인서를 확보하였다. 따라서 처분청이 이 건 거래를 하나의 거래로 보아 쟁점토지b에 대한 잔금지급일인 2021.1.5.을 쟁점토지 전체의 양도시기로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
(3) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2023년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지a 및 쟁점토지b의 등기사항전부증명서 기재내용은 OOO와 같으며, 쟁점토지a와 쟁점토지b는 청구인이 취득한 1997.2.5. 이전부터 구분등기된 필지이다. (나) 쟁점토지a 및 쟁점토지b에 대한 매매계약서는 각각 작성되었으며 그 기재내용은 OOO과 같다. (다) 청구인의 OOO 계좌(OOO)에 나타나는 쟁점토지 매매대금 입금내역은 OOO와 같다. (라) OOO은 2020.12.18.(쟁점토지a 잔금지급일)에 쟁점토지b를 공동담보에 포함하고, 채무자를 OOO(매수인)로, 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권을 설정(OOO)하였다. (마) 쟁점토지a 및 쟁점토지b에 대한 부동산 중개수수료는 각 OOO원 및 OOO원으로 2020.12.19. 및 2021.1.5. OOO 대표 CCC에게 지급되었다. (바) 매수인 AAA․BBB는 이 건 거래와 관련하여 “양도인(청구인)의 토지 판매 요구조건에 의해서 부동산을 거래하였음을 확인합니다”라는 내용의 확인서를 처분청에 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 과세연도를 달리하여 쟁점토지a와 쟁점토지b를 양도한 이 건 거래의 실질은 하나의 거래로서 청구인이 조세특례제한법이 정하는 8년 자경 감면한도 및 소득세법상 누진세율을 회피한 것이라는 의견이나, 납세의무자가 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 선택한 여러 가지의 법률관계 중 하나가 과중한 세금부담을 회피하기 위한 행위였다 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼만한 특별한 사정이 없는 이상 유효하다 할 것이며, 실질과세원칙에 따라 특정 거래행위를 조세회피행위로 보아 그 효력을 부인하려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어 있어야 할 것인바(대법원 1991.5.14. 선고 90누3027 판결, 대법원 2009.4.9. 선고 2007두26629 판결 등 같은 뜻임), 이 건과 같이 결과적으로 낮은 조세부담이 발생하였다고 하여 과세관청이 조세회피목적에 대한 구체적인 입증 없이 사법상 사적자치의 원리에 따라 합리적인 경제인의 입장에서 적법하게 이루어진 계약형식이나 세법상 기간과세의 원칙을 무시하고 과세권을 행사하는 것은 법적 실질과세원칙에 위배되어 부당하다고 보이는 점, 쟁점토지a와 쟁점토지b의 경우 청구인이 양도시점에 임박하여 분필 등 임의적인 변경행위 등을 통해 분리하였다거나 결합된 토지의 공유지분을 나누어 양도한 것이 아니라 청구인이 1997.2.5. 취득하기 이전부터 분리되어 있었던 개별 필지를 각각 양도하면서 잔금지급 시기만 달리 정한 것으로 이처럼 당초부터 분리된 별개의 필지를 매매하면서 잔금지급일을 달리하였다는 사정만으로 세법 등의 혜택을 부당하게 받기 위한 가장된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 단정하기는 어려운 점, 쟁점토지a와 쟁점토지b에 대한 매매계약이 별도로 체결되어 있고 이에 따라 2020년과 2021년 각 잔금이 지급된 금융거래자료가 존재하는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지a와 쟁점토지b의 거래형식을 부인하고 하나의 양도거래로 보아 1과세기간의 감면한도를 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.