[요지] 쟁점2부동산의 멸실 전인 쟁점1부동산의 양도 당시에 주거로서의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어려워 보이는 점, 쟁점2부동산은 건축물대장상 주택으로 분류되어 있고, 개별주택가격이 공시되었으며, 주택분 재산세과 부과된 것으로 나타나는 점,쟁점2부동산의 월별 수도사용량과 전기사용량을 살펴보면, 수도사용량이 미미하기는 하나 사용량이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점2부동산은 쟁점1부동산을 양도할 당시 사람이 거주할 수 있는 주택으로 보는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점1부동산을 양도할 당시 보유하였던 쟁점2부동산은 사실상 주거기능을 상실한 폐가에 해당하므로, 쟁점1부동산의 양도에 관하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 한다. (가) 쟁점2부동산은 1968년 이전에 지어진 주택으로서 외벽은 시멘트블럭조, 지붕은 슬레이트로 그 노후도를 고려하면 주거로서의 기능을 기대하기 어렵다. 쟁점2부동산의 건축물대장을 보면 건축(허가)일자는 1968년 이전으로 확인되고, 내부를 보면 오랜 방치로 싱크대 등 생활집기류가 없으며, 보일러실이 심하게 훼손되었고, 천장, 장판 및 벽면에는 곰팡이가 생긴 것을 확인할 수 있고, 전입 내역도 없어 오랜 기간 아무도 거주하지 않았음을 알 수 있다. (나) 쟁점2부동산의 월별 수도사용량 및 전기사용량은 아래 ＜표1＞·＜표2＞와 같고, 1인당 평균 사용량(수도: 월 9 ton, 전기: 약 860 kwh)과 비교하면 쟁점2부동산에 사람이 살지 않았음을 알 수 있으며, 쟁점2부동산을 창고로 사용하였다는 것이 ㈜AAA과 인근 주민들의 인우보증서와 사실확인서를 통해 확인된다. ＜표1＞ 쟁점2부동산의 월별 수도사용량 ㅇㅇㅇ ＜표2＞ 쟁점2부동산의 월별 전기사용량 ㅇㅇㅇ (다) 청구인의 모친은 쟁점2부동산을 철거하는 조건으로 쟁점2부동산의 매매계약을 체결하였고, 2023년 5월 쟁점2부동산을 멸실신고 하였다. 쟁점2부동산에 대한 매매계약서의 특약사항에는 창고사용 중으로 기재되어 있고, 2023.5.16. 현재 쟁점2부동산의 사진과 건축물멸실신고서를 확인하면 쟁점2부동산은 주택으로 사용할 수 없는 건축물에 해당함을 알 수 있다.
(2) 청구인이 양도한 쟁점1부동산의 2층은 주택으로 사용되었으므로 이에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 한다. (가) 청구인이 쟁점1부동산을 취득할 당시의 계약서를 보면 양도인의 주소가 쟁점1부동산으로 기재되어 있어 주택으로 사용됨을 확인할 수 있고, 청구인이 쟁점1부동산을 취득(2016년 8월)한 이후 2016년 12월에 임차인과 체결한 임대차계약서를 보면 특약사항에 “2층은 주거용으로만 사용한다”라고 되어 있어 쟁점1부동산의 2층은 실제 주택으로 사용되었음을 알 수 있다. (나) 쟁점1부동산의 임차인 BBB 및 그 자녀인 CCC은 청구인이 쟁점1부동산을 양도할 때까지 쟁점1부동산에 전입신고 되어 있었음이 확인되고, 임차인 BBB의 거주사실확인서 등을 보아 쟁점1부동산의 2층은 실제 주택으로 사용되었음을 알 수 있다. (다) 처분청은 블로그 홍보자료를 근거로 쟁점1부동산의 2층이 주택이 아닌 펜션으로 운영되었다고 주장하나, 대부분의 펜션업을 영위하는 사업자는 블로그를 통해 홍보를 하고 있고, 임차인인 BBB 역시 블로그를 홍보하기 위한 수단으로 사용한 것일 뿐 실제 쟁점1부동산의 2층에서 거주하였음이 BBB의 자필 확인서를 통해 확인된다. (라) OOO군청의 공문에 따르면, 쟁점1부동산의 임차인인 BBB는 농어촌정비법에 따라 농어촌민박사업을 영위한 것으로 나타나고, 같은 법 제86조 제2항 제3호에 따르면 농어촌민박 사업자는 반드시 거주하는 단독주택 및 다가구주택에 대해 민박사업자로 등록할 수 있는 점을 고려하면 BBB는 쟁점1부동산의 2층에서 실제 거주한 것으로 보아야 한다.
(1) 청구인이 쟁점1부동산을 양도할 당시 보유하였던 쟁점2부동산은 주택에 해당하므로, 쟁점1부동산의 양도에 관하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 없다. (가) OOO에 1968년 10월 대형 해일로 많은 이재민이 발생하자, ‘새마을주택’으로 불리는 440동 규모의 재해주택단지(68재해주택)가 형성되었고, 쟁점2부동산도 그 중 하나이다. 쟁점2부동산이 있는 단지는 노후되긴 했으나, 대부분의 사람들이 아직 거주하고 있고, 해변마을이어서 오히려 평당 가격이 OOO 내의 타 지역에 비해 높은 가격으로 형성이 되어 있다. (나) 처분청이 쟁점2부동산의 현장확인(2023.1.3.)을 하고 작성한 검토서에 따르면, “쟁점2부동산은 공부상 주택으로 외관은 기와지붕 주거용 대문 형태이고 내부시설(약 20평)은 주방, 화장실, 방 2칸으로 이루어진 주거 기능의 주택으로 판단된다”라고 기술하고 있고, 현장 사진에도 건설자재가 있기는 하나, 지붕, 기둥, 벽채 등이 온전하며, 싱크대 및 화장실도 청소만 하면 주택으로 사용하기에 이상이 없는 것으로 보인다. (다) 쟁점2부동산은 2023.5.18. 멸실되기 전까지 공부상 주택으로, 2005년부터 2023년까지 개별주택가격이 공시되었으며, 관할지방자치단체장인 OOO시장이 발급한 쟁점2부동산에 대한 재산세 부과 내역을 보면, 2006년부터 2022년까지 매년 주택분 재산세를 부과한 것으로 확인된다. 또한, 청구인이 제출한 쟁점2부동산의 수도사용량 및 전기사용량은 1인당 평균 사용량에 못 미칠 뿐 계속 사용 중인 것으로 확인되어 사실상 주거 기능을 상실한 폐가로 보기는 힘들다고 판단된다.
(2) 쟁점1부동산은 주민등록상 임차인 BBB 및 자녀 CCC이 계속하여 주소지를 두고 있었던 건 사실이나, 해당 주소 또는 “OOO”로 검색하면 쟁점1부동산의 2층 또한 펜션으로 홍보하고 운영하였음을 확인할 수 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(3) 농어촌정비법 제86조(농어촌민박사업자의 신고) ② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.
1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것
2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)
3. 신고자가 거주하는 건축법 제2조 제2항 제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)
4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택
(1) 쟁점2부동산의 주택 여부와 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 쟁점2부동산의 등기사항전부증명서 및 매매계약서에 따르면 청구인의 모친인 AAA는 매매를 원인으로 쟁점2부동산을 1993.3.19. 취득하였고, 2023.2.25. 이를 양도하는 계약을 체결(잔금일 2023.4.28.)한 것으로 나타나며, 해당 계약서에는 “현 시설 상태(창고사용 중)에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함”으로 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점2부동산이 2023년 5월 멸실되었다고 주장하며, 멸실된 이후 촬영된 쟁점2부동산의 대지 사진 등을 제출하였다. (다) 쟁점2부동산의 현장사진 일부는 다음과 같고, 청구인은 이에 대하여 오랜 방치로 집기류가 없고, 보일러실이 심하게 훼손되었으며, 천장, 벽면 등에 곰팡이가 발생하여 주거로서의 기능을 상실하였다고 주장하고 있고, 처분청은 기와, 지붕, 벽채 등이 온전하고 싱크대 및 화장실도 청소만 하면 주택으로 사용되기에 문제없다는 의견이다. ＜쟁점2부동산의 현장사진＞ ㅇㅇㅇ (라) 쟁점2부동산의 건축물대장과 전기공급계약서에 따르면, 쟁점2부동산은 “주택”으로 기재되어 있고, 2006년부터 2022년까지 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타난다. (마) 청구인은 쟁점2부동산이 실제 물류 창고 등으로 사용된 폐가임을 주장하며, 청구인이 운영하는 법인사업자 ㈜AAA에서 물류창고로 사용하고 있음을 확인한 사실확인서와 DDD, EEE의 다음과 같은 내용의 인우보증서(2023.4.11.)를 제출하였다.
(2) 쟁점1부동산의 주택 여부와 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 쟁점1부동산의 공부상 1층은 다가구주택, 2층은 제2종근린생활시설로 나타나고, 양도계약서(2022.4.11.)의 특약사항에는 “본 물건 현재 세입자 보증금 OOO원의 임대차가 존재하며 잔금일전 세입자 명도 및 전입과 사업자 폐업 등 세입자 관련된 모든 퇴거 완료가능한 날짜로 잔금일 앞당기기로 한다”라고 기재되어 있다. (나) 청구인이 임차인 BBB와 체결한 임대차계약서(2016.12.28.)에 따르면, 보증금 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)으로 하여 2017.1.1.부터 2019.12.31.까지 임차인에게 쟁점1부동산을 임차하고, 특약사항에는 “사용목적: 1층 객실 4개는 영업용으로만 사용하여야 하며, 2층은 주거용으로만 사용하여야 한다”라고 기재되어 있다. (다) 쟁점1부동산의 임차인인 BBB와 CCC(BBB의 자녀)의 주민등록초본에 따르면, BBB는 쟁점1부동산에 2016.5.30.부터 2019.2.13.까지, 2019.9.9.부터 2022.4.22.까지 전입신고 되어있는 것으로 나타나고, BBB는 2016.9.2.부터 2022.4.26.까지 쟁점1부동산의 2층에 거주하였다는 거주사실확인서(2022.6.29.)를 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점1부동산의 양도 당시 2층이 실질적으로 주택으로 사용되었고, 청구인의 모친이 보유하고 있던 쟁점2부동산은 주택으로서의 기능을 상실한 사실상의 폐가로 보아야 하므로 쟁점1부동산의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 한다고 주장하나, 쟁점1부동산이 청구주장대로 실질적으로 일부 주택으로 사용되었다고 하더라도 쟁점2부동산을 주택으로 본다면 청구인은 1세대 2주택을 보유하게 되어 비과세가 적용되지 않으므로 먼저 쟁점2부동산의 주택 여부를 살펴보고자 한다. (나) 청구인과 처분청이 제출한 쟁점2부동산의 사진들을 보면, 쟁점2부동산은 거실 및 방의 형태를 갖추고 있고, 외벽과 내벽, 싱크대, 화장실 등이 대체로 온전한 외관 및 형상을 유지하고 있으며, 보일러실 등이 일부 훼손되어 있기는 하나, 대부분 ‘주택’의 원형을 유지하고 있으므로, 쟁점2부동산의 멸실(2023년 5월) 전인 쟁점1부동산의 양도 당시(2022.4.26.)에 주거로서의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어려워 보이는 점, 쟁점2부동산은 건축물대장상 주택으로 분류되어 있고, 개별주택가격이 공시되었으며, 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타나는 점, 쟁점2부동산의 월별 수도사용량과 전기사용량을 살펴보면, 수도사용량이 미미하기는 하나 사용량이 확인되는 월이 더 많고, 월별 전기사용량도 적다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점2부동산은 쟁점1부동산을 양도할 당시 사람이 거주할 수 있는 주택으로 보는 것이 타당하므로 설령 쟁점1부동산이 청구인의 주장대로 실질적으로 일부가 주택으로 사용되었다고 하더라도 청구인에게 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점2부동산을 ‘주택’으로 보아 쟁점1부동산의 양도소득에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.