전소유자의 양도 당시 당초토지는 투기지역 내에 위치하여 실지 거래가액에 의해 양도소득세를 신고하였을 것으로 보이고 이에 대해 처분청이 경정한 사실은 나타나지 아니하는바, 전소유자의 양도소득세 신고내용을 근거로 청구인이 양도한 쟁점토지의 실제 취득가액을 산정하는 것이 타당해 보이는 측면이 있는 점 등에 비추어 전소유자의 신고 양도가액을 실제 취득가액으로 볼 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단됨
1. 당초토지 및 분할된 토지의 소재지 모두 ‘OOO’임
2. 12,313㎡의 토지 중 청구인이 취득한 토지의 면적은 9,207㎡임 3)청구인은 분할토지 중 일부를 배우자 증여, 경기도 남양주시 수용 등을 이유로 소유권 이전하고 남은 4,986㎡를 B·C에게 양도함
(1) 국세기본법제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하는 과정에서 당초 매매계약서는 찾았으나, 취득대금이 금융자료 등에 의하여 일부만 확인되어 전소유자의 양도소득세 신고내역을 확인하고자 동대문세무서(전소유자 관할)를 방문하였으나, 동대문세무서는 청구인은 이해 당사자가 아니므로 청구인에게 전소유자의 양도소득세 신고내역을 공개할 수 없다고 답변하였고, 당시 사망한 전소유자의 상속인들에게도 양도소득세 신고내역을 알려줄 수 없다고 하였다. 이에 따라 청구인은 불가피하게 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고할 수밖에 없었다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 실제 취득가액을 확인하고자 하였으나, 전소유자가 사망한 상태여서 청구인이 전소유자에게 양도소득세 신고 자료를 요청하기도 어렵고, 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고·납부하였기 때문에 정보공개에 관한 법률에 의해 이해관계 당사자에 해당되어 정보공개청구를 하였는데도 처분청은 청구인이 양도소득세 신고당사자가 아니라는 이유로 이를 거부하였다.
(4) 2005년 당시 관련 법령에 의하면 당초토지에 대한 양도소득세는 양도가액을 실지거래가액으로 하여 신고하도록 되어 있었는바, 전소유자는 당초토지를 양도한 후 당초토지의 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였을 것으로 보인다.
(5) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에 따르면 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 취득가액으로 적용하여야 하며, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 같은 호 나목에 따른 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하는 것으로 규정하고 있는바 처분청은 전소유자 전소유자의 양도소득세 신고내용을 확인하면 충분히 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있을 것이다. 따라서, 처분청이 전소유자의 2005년 귀속 양도소득세 신고내역을 확인하지도 아니하고 쟁점계약서의 진위 여부가 불분명하고, 취득가액에 대한 금융자료 등이 부족하다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점계약서 사본만 제출하였을 뿐, 원본계약서를 제출하지 못하는 등 다음과 같은 사항을 고려할 때 쟁점계약서가 사후에 임의로 작성되었을 가능성을 배제할 수 없다. (가) 쟁점계약서는 원본이 아닌 사본으로 부동산 소재지 관할 시군구청의 검인날인이 없고, 쟁점계약서상 쟁점토지의 매매대금은 OOO원의 거액임에도 불구하고 청구인은 그 대금지급과 관련하여 아무런 객관적인 금융자료를 제시하지 못하고 있으며, 매수인란에는 청구인의 인감도장이 날인되어 있으나, 매도인란에는 전소유자의 막도장이 날인되어 있다. (나) 쟁점계약서상 청구인이 취득한 토지 면적은 총 9,214㎡ 중 6,095㎡으로 기재되어 있으나, 등기부등본을 확인한 결과 청구인이 전소유자로 취득한 토지의 면적은 총 9,207㎡으로 나타나 쟁점계약서상 취득 토지의 면적과 등기부등본상 취득 토지의 면적이 일치하지 않았다. (다) 청구인이 취득한 당초토지는 분할된 후 일부는 2005년 9월 경기도 남양주시에 수용되었는데, 청구인은 당시 수용된 토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였는데, 쟁점계약서상 취득가액 OOO원에서 OOO원을 차감한 잔존가액은 OOO원에 불과한바, 청구인이 경정청구 시 주장한 쟁점토지의 취득가액(OOO원)을 인정할 수 없다.
(2) 전소유자는 2005년에 청구인 및 E에게 당초토지를 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, E은 본인이 취득한 토지를 양도한 후 취득가액을 OOO원으로 신고한 사실이 있는바, 당초토지 중 청구인이 취득한 토지의 가액을 OOO원으로 추정할 수 있을 것으로 보인다. 다만, 청구인은 취득한 토지를 수용, 배우자 증여, 양도 등의 원인으로 소유권이전을 하였는데, 등기부등본상 수용된 토지의 면적은 3,099㎡, 증여된 토지의 면적은 1,122㎡, 양도된 토지의 면적은 4,986㎡로 나타는바, 면적을 기준으로 OOO원을 안분하면 양도된 토지(쟁점토지)의 가액은 OOO원으로 청구인이 경정청구 시 주장하는 쟁점토지의 취득가액(OOO원)보다 훨씬 적은 금액이다.
(3) 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역에 있는 것으로, 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안, 납세의무자가 입증활동을 하지 않는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 그 부재의 추정을 용인해 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합(대법원 2017.8.18. 선고 2017두45728 판결, 참조)하는바, 청구인이 쟁점토지의 실지 취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 아니한 이상 소득세법령으로 따라 취득가액으로 환산가액을 적용함이 타당하다.
(2) 청구인이 전소유자로부터 취득한 분할토지가 배우자 증여, 경기도 남양주시 수용, 이 건 양도를 원인으로 소유권이 이전된 내역을 정리(등기부등본 기준)하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인이 취득한 토지의 소유권 변동내역(등기부등본 기준) (단위: ㎡) 당초토지 1) 분할토지 1) 소유권 이전원인 2) 지번 면적 지번 면적 수용 증여 이 건 양도 (쟁점토지에 해당) 468-6 1,607 468-6 153
○ 468-8 1,454
○ 472-2 4,493 472-5 1,529
○ 472-7 1,829
○ (969)
○ (860) 473 2,797 473-1 116
○ 473-3 710
○ 476-1 936 476-1 936
○ 477-1 678 477-1 678
○ 478-1 1,617 478-1 1,587
○ 478-3 16
○ 478-4 8
○ 478-5 6
○ 478-2 185 478-2 185
○ 1) 당초토지·분할토지 모두 ‘OOO’에 위치함
2. 작성편의상 청구인의 분할토지 취득 이후 분할된 경우에도 소유권이전 원인 별로 이전된 토지의 면적만 기재하고, 분할된 토지의 지번은 기재하지 아니함
(3) 청구인은 전소유자와 2005.4.4. 체결한 부동산매매계약서의 사본을 아래 <그림>과 같이 제출하였는데, 해당 계약서상 양도한 토지의 소재지로 분할 전 토지인 당초토지의 소재지가 기재되어 있고, 거래대상 토지 면적은 9,214㎡로 기재되어 있는데 이는 등기부등본상 청구인이 취득한 토지 9,207㎡보다 7㎡가 더 크며, 총 매매대금은 OOO원(지번별 양도가액은 기재되지 아니함)으로 기재되어 있다. <그림> 부동산매매계약서의 사본 ㅇㅇㅇ
(4) 전소유자가 2005.7.26. 토지를 양도하고 제출한 양도소득세 신고서상 토지 지번별 양도가액, 양도면적은 아래 <표5>와 같은데, 전소유자의 양도소득세 신고서상 면적은 등기부등본상 전소유자가 양도한 면적과는 다른 것으로 나타난다. <표5> 전소유자의 양도소득세 신고내역 ㅇㅇㅇ * 토지의 소재지는 ‘OOO’임
(5) 전소유자의 양도소득세 신고내역을 근거로 쟁점토지 지번별로 청구인의 취득가액을 추정하면 아래 <표6>과 같은데, 쟁점토지 중 경기도 남양주시 OOO의 분할 전 토지인 같은 리 472-7 1,829㎡, 같은 리 473-3, 같은 리 473-5, 같은 리 473-8의 분할 전 토지인 같은 리 473-3 710㎡에 대한 전소유자의 양도소득세 신고내역은 확인되지 아니한다. <표6> 쟁점토지의 지번별 양도가액 추정 (단위: ㎡, 천원) 전소유자 양도소득세 신고내역 청구인 취득내역 (등기부등본 기준) 청구인의 취득가액 추정 지번 1) 면적 양도가액 지번 1) 면적 476-1 936 OOO 476-1 936 OOO 477-1 678 OOO 477-1 678 OOO 478-1 1,617 OOO 478-1 2) 1,617 OOO 478-2 185 OOO 478-2 185 OOO 합계 3,416 OOO 합계 3,416 OOO
1. 토지의 소재지는 모두 ‘OOO’임
2. 청구인이 전소유자로부터 토지를 취득할 당시의 지번은 경기도 남양주시 OOO이나, 청구인이 그 토지를 양도하기 전에 분할되었는바, 양도된 토지의 실제 지번은 같은 리 478-1, 478-3, 478-4, 478-5임
(6) 쟁점토지 지번별로 당초 신고한 취득가액(환산가액), 경정청구 시 취득가액(실제 취득가액), <표6>의 취득가액 추정금액을 비교하면 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점토지 지번별 취득가액 비교 ㅇㅇㅇ 1) 토지의 소재지는 모두 ‘OOO’임 2) 청구인은 쟁점토지를 B 등에게 양도하기 직전에 토지를 분할하였음에도 분할되기 전 토지를 기준으로 양도소득세 계산명세서를 작성한 것으로 보임
(7) 처분청이 청구인의 주장을 반박하기 위해 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인이 이 건 양도 시 주장하는 쟁점토지의 실제 취득가액(OOO원)과 청구인이 이 건 양도 이전에 수용된 토지에 대한 양도소득세 신고 시 기재한 취득가액(OOO원)을 합하면 쟁점계약서상 거래가액(OOO원)보다 훨씬 크다는 의견으로, 국세통합전산망상 청구인은 2005.8.26. 경기도 남양주시에 수용된 토지(분할토지 중 3,099㎡)의 취득가액을 OOO원(양도가액 OOO원)으로 신고한 사실이 확인된다. (나) 처분청은 청구인과 동시에 당초토지 중 일부를 취득한 E이 그 토지를 양도하면서 제출한 양도소득세 신고서상 취득가액은 OOO원이므로 그 가액을 전소유자가 신고한 당초토지의 양도가액(OOO원)에서 제외하면 청구인이 취득한 분할토지의 총 가액이 OOO원인 것으로 추정되고, 이를 청구인의 소유권이전 원인(증여, 수용, 이 건 양도)별로 안분계산하면 쟁점토지의 취득가액이 OOO원으로 추정된다는 의견을 제시하며, 그 계산내역(아래 <표8> 참고) 및 E이 제출한 양도소득세 신고 사본을 증빙으로 제출하였다. <표8> 청구인의 분할토지의 소유권이전 원인별 취득가액 안분계산 ㅇㅇㅇ
(8) 소득세법령에서 투기지역에 소재하는 부동산은 2003.1.1. 이후 거래분부터 실지 거래가에 의해 과세하도록 규정하였는데, 당초토지가 소재한 ‘경기도 남양주시의 주택 외 부동산’은 2004.2.26.부터 2008.11.7.까지 투기지역으로 지정되었다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제97조는 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있으며, 소득세법제114조는 납세지 관할세무서장 등이 예정신고를 하여야 할 자 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하도록 하면서 그 취득가액을 실지거래가액에 의하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정할 수 있다고 규정하고 있다. 한편, 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결, 참조). 이 건의 경우 전소유자의 양도 당시 당초토지는 투기지역 내에 위치하여 실지 거래가액에 의해 양도소득세를 신고하였을 것으로 보이고, 이에 대해 처분청이 경정한 사실은 나타나지 아니하는바, 전소유자의 양도소득세 신고내용을 근거로 청구인이 양도한 쟁점토지의 실제 취득가액을 산정하는 것이 타당해 보이는 측면이 있는 점, 쟁점토지들의 필지별 거래가액이 구분되어 있다면 그 가액을 기준으로 양도소득세를 산정하는 것이 원칙인바 처분청의 의견처럼 필지별 거래가액의 구분 없이 청구인이 전소유자로부터 취득한 토지의 단위 면적당 거래가액이 동일하다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 추정하는 것은 합리성이 결여된 것으로 보이는 점, 쟁점토지 중 경기도 남양주시 OOO, 같은 리 477-1, 같은 리 478-1, 같은 리 478-2 토지의 경우 전소유자가 신고한 양도가액이 청구인이 신고한 해당 필지들의 취득가액(환산가액)보다 높은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청의 의견처럼 쟁점토지 전체의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 환산가액에 의해 취득가액을 산정해야 한다고 단정하기는 어렵다 할 것이다. 다만, 전소유자는 당초토지를 청구인 뿐만 아니라 다른 사람에게도 양도하였고, 전소유자의 양도소득세 신고서상 양도면적이 해당 토지들의 등기부등본상 소유권을 이전한 면적과 일치하지 아니하며, 청구인은 전소유자가 제출한 양도소득세 신고 내용이 실제 거래사실에 부합하는지를 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하였는바 전소유자의 양도소득세 신고내용이 실제 거래내역에 부합한다고 단정하기는 어려워 보이는 측면이 있는 점, 청구인은 전소유자로부터 취득한 토지를 이 건 양도 외에 수용, 증여를 원인으로 소유권 이전을 하였는바, 전소유자가 청구인에게 양도한 것으로 신고한 토지 중 쟁점토지와 관련된 토지를 구분하여야 하는 점 등에 비추어 처분청은 전소유자의 양도소득세 신고내역, 당초토지를 매수한 청구인 외의 다른 사람의 양도소득세 신고내역, 청구인이 전소유자로부터 취득한 토지에 대한 양도소득세 신고내역 등을 근거로 전소유자가 경기도 남양주시 OOO, 같은 리 472-2, 같은 리 473, 같은 리 476-1, 같은 리 477-1, 같은 리 478-1, 같은 리 478-2를 양도하면서 신고한 해당 토지들의 필지별 양도가액을 청구인이 2022.2.22. B 및 C에게 양도한 토지들의 실제 취득가액으로 볼 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 ｢부동산등기법｣ 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
OO세무서장이 2023.1.12. 청구인에게 한 2022년 귀속 양도소득세에 대한 경정청구 거부처분은 A가 청구인에게 경기도 남양주시 OOO, 같은 리472-2, 같은 리 473, 같은 리 476-1, 같은 리 477-1, 같은 리 478-1, 같은 리 478-2를 양도하면서 신고한 해당 토지들의 필지별 양도가액을 청구인이 2022.2.22. B 및 C에게 양도한 토지들의 실제 취득가액으로 볼 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.