[요지] 비교부동산1‧2는 쟁점부동산과 같은 동에 있는 주택으로 면적이 거의 동일하고 공동주택가격도 같아 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 재산에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 비교부동산1‧2는 쟁점부동산과 같은 동에 있는 주택으로 면적이 거의 동일하고 공동주택가격도 같아 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 재산에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점양도에 대한 매매계약을 체결할 당시(2020.11.25.) 실거래조회를 한바 쟁점부동산과 동일한 평형 및 기준시가에 해당하는 매매사례가액이 없었고, 처분청에서 시가로 본 비교부동산2의 거래가액은 2021.1.9. 체결된 매매계약에 따른 가액이므로, 청구인이 쟁점양도에 대한 매매계약을 체결할 당시에는 시가로 확정할 수 있는 가액이 없었는바 비교부동산2의 매매가액을 쟁점양도 당시 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다. 따라서 청구인이 쟁점양도에 대한 매매계약 당시를 기준으로 확인된 경기도 용인시 OOO(이하 “비교부동산3”이라 한다)의 시가를 적용하여 쟁점부동산에 대한 매매가액을 결정하였고, 당초 계약내용에 따라 매매절차를 진행한 것에 불과하여 이를 부당행위계산의 부인대상이라고 볼 수 없는바 청구인이 신고한 쟁점부동산의 매매가액을 시가로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 법정신고기간 내에 소득세법에 따라 양도소득세 신고ㆍ납부의무를 성실히 이행하였고, 매매절차에 따라 객관적이고 합리적인 방법으로 확인된 가액으로 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였으므로 부당행위계산의 부인규정을 적용하는 것은 부당하다. 그리고 처분청에서 쟁점부동산의 매매당시 시가를 비교부동산2의 매매사례가액으로 결정한 것은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)상 매매사례가액으로 선정하는 시점 및 개별요인 비교 등이 적정하지 않다.
(1) 청구인은 2020.7.10. 매매계약이 체결된 비교부동산3의 매매가액인 OOO원이 쟁점양도 당시 쟁점부동산의 시가이므로, 쟁점양도에 대하여 부당행위계산의 부인규정을 적용할 수 없다고 주장한다. 그러나 소득세법 시행령 제167조 제5항은 시가를 적용할 때는 상증세법을 준용하여 평가한 가액에 의하며, “평가기준일 전후 6개월 이내의 기간”은 “양도일 기준 전후 각 3개월의 기간”으로 본다고 규정하고, ‘양도소득세 집행기준’ 101-167-2는 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다고 정하고 있는바, 부당행위계산의 부인대상에 해당하는지 여부는 쟁점양도의 매매계약일을 기준으로 전후 각 3개월 안에 비교대상 물건의 매매계약일이 있는지 확인한 후 그 가액을 비교하여 판단하는 것이고 부당행위계산의 부인대상에 해당하는 경우에는 양도일을 기준으로 전후 3개월 안에 비교대상 물건의 매매계약일이 있는지 확인한 후 가장 가까운 날의 거래금액을 시가로 적용하는 것이다.
(2) 청구인이 시가로 주장하는 비교부동산3의 매매계약일과 쟁점부동산의 매매계약일은 3개월이 넘는 기간의 차이가 있어서, 비교부동산3의 매매가액을 기준으로 부당행위계산의 부인에 해당하는지를 판단할 수 없고, 쟁점양도에 대한 매매계약일 전후 3개월 이내에 상증세법상 시가 적용의 우선순위(상증세법 시행령 제49조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항)에 따라 비교부동산1의 매매가액을 기준으로 쟁점양도가 부당행위계산의 부인대상에 해당하는지를 판단해야 하고, 쟁점양도를 한 날 전후 3개월의 기간 중 상증세법상의 시가 적용에 대한 우선순위에 따라 비교부동산2의 매매가액을 시가로 보아 부당행위계산의 부인을 적용하였으므로 이 건 과세처분은 정당한 것이다.
(3) 또한 청구인은 쟁점부동산의 매매계약을 체결할 당시에는 비교부동산1의 거래가액을 확인할 수 없었다고 주장하나, 쟁점양도에 대한 거래의 접수일자는 2020.12.17.로 확인되는바, 양도소득세 신고 당시에는 국세청 홈택스나 국토교통부 실거래가 조회시스템 등을 통해 쟁점부동산의 시가를 충분히 확인할 수 있었으므로 청구주장을 인정하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 2011.1.21. 쟁점부동산의 분양권을 매매가액 OOO원에 양수하였고, 2020.11.25. 쟁점부동산을 매매가액 OOO원에 청구인의 딸인 AAA와 사위인 BBB에게 양도하기로 하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였으며, 동 매매계약에 따르면 2021.2.27. 잔금을 지불하기로 되어 있다.
(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 2021.2.17. 쟁점부동산의 소유권을 BBBㆍAAA가 공동소유(지분 50% 씩 보유)하는 내용으로 이전된 것으로 나타난다.
(3) 쟁점부동산과 비교부동산1∼3의 위치, 계약일, 매매가액, 양도일 등을 비교하면 OOO과 같고, 비교부동산1∼3은 특수관계가 없는 자들 사이에서의 거래이다.
(4) 처분청은 쟁점부동산의 매매계약일(2020.11.25.) 전후 3개월 이내에 있는 인근 주택의 매매계약일 중 가장 근접한 날에 매매계약을 체결한(2020.11.28.) 비교부동산1의 매매가액(OOO원)과 쟁점부동산의 매매가액(OOO원)을 비교하여 둘의 차액(OOO원)이 쟁점부동산의 매매가액의 5%를 초과함에 따라, 특수관계인 사이에 거래한 쟁점양도를 소득세법 제101조에 따른 양도소득의 부당행위계산의 부인대상으로 판단하였다. 그리고 처분청은 쟁점양도가 부당행위계산의 부인대상에 해당하므로 청구인의 양도소득에 가산할 소득금액을 계산하기 위하여 쟁점부동산의 양도일(2021.2.17.) 전후 3개월 이내에 양도된 인근 주택 중 가장 근접한 때에 양도된 비교부동산2(양도일 2021.3.5.)의 매매가액(OOO원)과 쟁점부동산의 매매가액과의 차액(OOO원)을 부당행위계산의 부인을 적용하여 청구인의 양도소득에 가산하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점양도에 대한 매매계약 이후 거래된 비교부동산1의 매매가액을 기준으로 쟁점양도가 부당행위계산의 부인대상에 해당한다고 보는 것은 쟁점양도 시 확인할 수 없는 가액을 기준으로 법을 적용하는 것으로 부당하고, 비교부동산2의 거래가액도 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 비교부동산1 및 비교부동산2는 쟁점부동산과 같은 동에 있는 주택으로 면적이 거의 동일하고, 공동주택가격도 같아 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점부동산을 청구인의 딸과 사위에게 양도하였고, 양도계약일 기준 전후 3개월 내에 쟁점부동산과 같은 아파트단지의 위치, 구조, 면적, 기준시가가 거의 동일한 비교부동산1이 쟁점부동산의 양도가액보다 5% 이상 높은 가격으로 양도되어 쟁점부동산의 양도는 부당행위계산의 부인규정이 적용되는 거래인 점, 쟁점부동산과 위치, 구조, 면적, 기준시가가 거의 동일한 비교부동산2가 쟁점부동산의 양도일 전후 3개월 이내에 거래되어, 처분청이 비교부동산2의 거래가액으로 쟁점부동산 거래에 대하여 부당행위계산의 부인에 따른 소득금액을 계산하여 상증세법 및 소득세법 규정에 따라 부당행위계산의 부인을 적용한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 부당행위계산의 부인규정을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 증여받은 자의 증여세(상속세 및 증여세법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액
2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세
③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 상속세 및 증여세법의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.
④ 제2항에 따른 연수의 계산에 관하여는 제97조의2 제3항을 준용한다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
④ 영 제49조 제8항 전단에서 “기획재정부령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간으로 하되, 제1호 및 제2호에 모두 해당하는 경우에는 해당 기간 중 가장 긴 기간으로 한다.