[요지] 양도의 의사가 있어 공실상태를 유지하다가도 사정의 변경에 따라 언제든지 새로운 임대차관계를 체결할 수 있는 특성이 있는바, 단지 종전 임차인이 퇴거하였다거나 종전 임차인이 사용하던 시설물의 철거를 시작하였다는 사정만으로 부동산임대업이 사실상 폐업되었다고 단정하기는 어렵다 할 것이다.
[요지] 양도의 의사가 있어 공실상태를 유지하다가도 사정의 변경에 따라 언제든지 새로운 임대차관계를 체결할 수 있는 특성이 있는바, 단지 종전 임차인이 퇴거하였다거나 종전 임차인이 사용하던 시설물의 철거를 시작하였다는 사정만으로 부동산임대업이 사실상 폐업되었다고 단정하기는 어렵다 할 것이다.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점건물의 임차인이 운영하던 사업장의 시설물 철거공사를 시작한 2021.1.18.을 부동산임대업의 실질적 폐업일로 보아야 한다. (가) 국세기본법 제14조 제2항에 의하면, 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하여야 하는 것이다. (나) 청구인이 이 건 사업장의 실질적 폐업일을 임차사업장의 시설물철거공사를 시작한 2021.1.18.로 보아야 같다.
1. 청구인은 2003.11.24. 개업한 이후 쟁점건물을 부동산임대업에 사용해왔고, 쟁점건물 매각 전 임차인인 CCC은 2021.1.15. 운영하던 OOO을 폐업하였다.
2. 청구인은 쟁점건물의 관리인인 배우자가 5년 전 사망하게 되자, 쟁점건물을 관리하게 되었고, 매각일 직전 2년 전부터는 수입이 없고 고령(OOO)인 탓에 몸이 쇠약해졌으며, 은행이자, 건물관리비 등의 자금압박으로 인하여 부동산임대업을 중단하고 쟁점건물을 매각하고자 하였다.
3. 그래서 청구인은 2021.1.18.부터 노래방 시설 및 인테리어 철거공사를 시작하였고, 2021.1.30. 그 공사를 완료한 후 인근 공인중개사 사무실에 매각을 의뢰한 채 공실로 두었다.
4. 이후 청구인은 2022.4.9. 매수인과 공인중개사 사무실에서 부동산 매매계약을 체결하였고, 2022.6.8. 쟁점건물을 매각하게 되었다. (나) 청구인이 쟁점건물의 폐업일을 2022.3.9.로 소급하게 된 이유는 매수인이 부가가치세를 부담하지 않으려 하였고, 사업의 포괄양수도 계약도 하지 않으려고 하여 쟁점건물을 관리하던 세무사 사무실에 의뢰하여 자문받아 한 것이었다. (다) 처분청은 이 건 사업장의 폐업일을 당초 신고된 2022.3.29.이 아닌 2022.6.8.로 수정하였는데, 그 과정에서 청구인에게 어떠한 상의도 없이 임의로 하였다. (라) 위와 같이 쟁점건물의 양도(2022.6.8.)는 실질상 사업폐업일(2021.1.18.) 이후인바, 이는 부가가치세법 시행령 제71조의2 제5항 제2호에 따라 ‘휴‧폐업자와 거래한 것이 명백한 경우’에 해당하므로 매입자발행 세금계산서 발급대상에 해당하지 아니한다. (마) 처분청의 의견은 다음과 같은 이유로 타당하지 않다.
1. 처분청은 2021년 제1기 및 제2기 부가가치세 확정신고 시 매입세액공제를 받은 사실을 들어 계속사업자로 보고 있으나, 청구인 측 세무대리인 DDD 세무사에 의하면, 해당 매입세금계산서는 오피스텔 관리사무소에서 발급한 것으로, 사무실이 공실로 되어 있어도 관리비는 계속 부과된 데 따른 것이고, 청구인이 쟁점건물을 계속적으로 매각하려고 하였던 점을 고려해 볼 때 계속 사업을 영위한 것으로 보기 어렵다.
2. 쟁점건물주인 청구인은 부동산임대업을 종료하고자 권리금이 OOO원씩이나 하는 노래방시설을 철거하고 쟁점건물을 조속히 매각하려고 분양가가 OOO원임에도 OOO원에 처분하게 된 것이다.
3. 청구인은 세법지식이 전혀 없는 OOO 고령의 할머니인데, 폐업신고를 늦게 하였다고 하여 폐업이 불분명하다는 처분청 의견은 타당하지 아니하다.
4. 통상적으로 부동산 매매계약서에는 부가가치세를 누구의 부담으로 한다는 내용이 부기되어야 하는데, 이 건은 그러한 내용을 담지 않는 비정상 계약이다. 또한 처분청은 청구인이 신고한 폐업일을 직권으로 수정하였는데, 폐업일은 납세자가 결정하는 것으로 처분청이 직권으로 수정하는 것은 위법ㆍ부당하다.
(2) 따라서 매수인에게 있어 쟁점건물 매각에 대한 매입세액을 불공제 처리하여야 하고, 이미 폐업한 건물주인 청구인에게 이 건 부가가치세를 과세한 것은 위법ㆍ부당하다.
(1) 청구인은 쟁점건물을 이 건 사업장의 폐업일(2022.3.29.) 이후 양도한 것이므로 재화의 공급에 해당하지 아니한다고 주장하나, 그 주장은 다음과 같이 타당하지 않다. (가) 청구인이 주장하는 이 건 부동산임대업의 폐업일은 2021.1.18.인데, 청구인은 그 이후인 2021년 오피스텔 관리단으로부터 관리비 관련 매입세금계산서를 수취하여 2021년 제1기 및 제2기 부가가치세 확정신고 시 매입세액공제를 받은 사실이 있으므로, 청구인은 계속사업을 영위하다 쟁점건물을 양도한 것으로 보인다. (나) 청구인은 당초 이 건 부동산임대업의 폐업일을 쟁점건물의 시설물 철거 시작일인 2021.1.18. 또는 철거공사 완료일인 2021.1.30.이 아닌 2022.3.29.로 신청하였는바, 이는 부가가치세법 시행령 제7조 제1항 제3호에 규정된 ‘폐업일이 불분명한 경우’에 해당하는 것으로 보인다. (다) 인테리어 철거공사를 하였다고 하여 부동산임대업을 영위할 수 없는 것은 아니다. 일반적인 경우 건물주는 상가의 원활한 임대차계약을 위하여 건물을 인테리어를 하기도 하므로 인테리어 철거공사가 사실상 폐업을 위한 것이라 단정할 수 없고, 오히려 계속 임대사업을 위한 준비로 간주할 수도 있을 것이다. (라) 사업장을 폐업한 경우, 부가가치세법 제8조 제8항에 따라 사업장 관할 세무서장에게 지체없이 신고하여야 하는 것이나, 청구인은 세입자가 퇴거한 후부터 2022.6.8.까지 폐업 신고를 하지 않았다. (마) 위와 같이 볼 때, 이 건 부동산임대업의 폐업일은 불명한 것으로 보이므로 부가가치세법 시행령 제7조 제1항 제3호에 따라 실질적 폐업일을 쟁점건물의 매각일인 2022.6.8.로 보아야 한다.
(2) 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점건물을 사업장소재지로 하여 이 건 부동산임대업을 영위할 목적으로 하여 2003.11.24. 개업하였다. (나) 청구인은 2022.6.8. 이 건 부동산임대업의 폐업일을 2022.3.29. 신청하였으나, 처분청은 2022.10.14. 그 폐업일을 직권으로 2022.6.8.로 정정하였다. (다) 쟁점건물의 매매계약서(2022.4.9.)에 의하면, 청구인(매도인)은 2022.4.9. 매수인에게 쟁점건물 및 그 부속토지를 OOO원에 매각하는 계약을 체결하였고, 동 계약상 잔금지급일은 2022.6.8.이며, 부가가치세에 대한 사항은 기재되어 있지 않다. (라) 쟁점건물은 2022.6.8. 잔금청산이 되었고, 2022.6.8. 매수인에게 소유권이전등기가 되었다. (마) 매수인은 쟁점건물 매각거래에 대하여 청구인으로부터 세금계산서를 발급받지 못하게 되자, 처분청에 이 건 신청서(거래사실확인)를 제출하였다. (바) 처분청은 이 건 신청서를 검토한 결과, 2022.10.12. 공급가액 OOO원에 대한 매입자발행세금계산서를 발행하였고, 청구인의 이 건 부동산임대업 폐업일을 2022.3.29.에서 2022.6.8.로 직권 정정하였다. (사) 청구인은 이 건 처분과 관련하여, 이 건 부동산임대업의 실질적 폐업일은 시설 철거의 시작일인 2022.1.18. 또는 철거완료일인 2022.1.30.이고, 쟁점건물의 양도(2022.6.8.)는 실질상 사업폐업일(2021.1.18.) 이후인바, 부가가치세법 시행령 제71조의2 제5항 제2호에 따라 ‘휴‧폐업자와 거래한 것이 명백한 경우’에 해당하므로 매입자발행 세금계산서 발급대상에 해당하지 아니한다고 주장한다. (아) 청구인은 위 (사)의 주장과 관련하여 다음과 같은 자료를 제출하였다. ㅇㅇㅇ
1. 홈택스상 임차인의 사업자등록상태조회에 의하면, 임차인은 2021.1.15. 사업(상호: OOO, 사업자등록번호: 225-05-51***)을 폐업하였다.
2. 쟁점건물 내 노래방시설 철거공사 계약서에 의하면, 다음과 같은 공사내용이 확인된다. ㅇㅇㅇ
3. OOO공인중개사무소 대표 EEE 공인중개사는 2022.12.9. 다음과 같은 내용의 사실확인서를 작성하였다. ㅇㅇㅇ
4. 청구인의 이 건 부동산임대업에 대한 홈택스상 사업자등록상태조회에 의하면, 2022.9.29. 조회기준 폐업일은 2021.1.15.로, 2022.12.13. 조회기준 폐업일은 2022.6.8.로 확인된다.
5. 임차인이 2021.2.25. 제출한 2021년 제1기 부가가치세 신고서에 의하면, 다음과 같이 폐업일이 속한 과세기간에 대한 부가가치세 신고내역이 확인된다. ㅇㅇㅇ
6. 청구인이 2021.7.25. 제출한 2021년 제1기 부가가치세 신고서에 의하면, 다음과 같이 부가가치세 신고내역이 확인된다. ㅇㅇㅇ
(2) 부가가치세법 제4조 제1호에서 “부가가치세는 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급거래에 대하여 과세한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제9조 제1항에서는 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다”고 규정하고 있다. 또한 부가가치세법 제34조의2 제1항에서 “제32조에도 불구하고 납세의무자로 등록한 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 제34조에 따른 세금계산서 발급 시기에 세금계산서를 발급하지 아니한 경우(사업자의 부도ㆍ폐업, 공급 계약의 해제ㆍ변경 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우로서 사업자가 수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서를 발급하지 아니한 경우를 포함한다) 그 재화 또는 용역을 공급받은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장의 확인을 받아 세금계산서를 발행할 수 있다”고 규정하고 있다. 덧붙여 같은 법 시행령 제7조 제1항 제3호에서 “합병, 분할 외의 경우 폐업일은 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날. 다만, 폐업한 날이 분명하지 아니한 경우에는 제13조 제1항에 따른 폐업신고서의 접수일”로 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구인은 쟁점건물의 종전 임차인의 시설물 철거공사를 시작한 날(2021.1.18.)에 부동산임대업을 실질적으로 폐업하였다고 주장한다. (나) 일반적으로 부동산임대업에 있어서의 사실상 폐업시기는 각 임차인들이 임차보증금을 반환받고 당해 건물에서 모두 퇴거하거나 또는 당해 건물에 관하여 제3자 앞으로 소유권이전등기가 경료되는 등 임대차관계 사무의 종료시점이라고 봄이 상당하다 할 것(대법원 2003.1.10. 선고 2002두8800, 1998.9.18. 선고 97누20625 판결 등 참조)인데, 부동산임대업의 경우 임대용 부동산의 소유기간 중에 임대차계약관계가 늘 존재하는 것은 아니고, 일시적 또는 장기적인 공실상태에 있는 경우도 많으며, 양도의 의사가 있어 공실상태를 유지하다가도 사정의 변경에 따라 언제든지 새로운 임대차관계를 체결할 수 있는 특성이 있는바, 단지 종전 임차인이 퇴거하였다거나 종전 임차인이 사용하던 시설물의 철거를 시작하였다는 사정만으로 부동산임대업이 사실상 폐업되었다고 단정하기는 어렵다 할 것이다. (다) 살피건대, 청구인은 2003.11.24. 이후 쟁점건물을 부동산임대업에 계속하여 사용해 오다가 2021.1.15. 쟁점건물의 종전 임차인인 CCC이 쟁점건물에서 영위하던 사업을 폐업한 이후에는 더 이상 추가적인 임대차관계를 맺지 않다가 2022.4.9. 쟁점건물의 양도를 위한 매매계약을 체결한 후 2022.6.8. 매매대금의 잔금을 수취하면서 그 날짜에 쟁점건물의 매수인들 앞으로 소유권이전등기가 된 것으로 나타나는데, 비록 청구인에게 공실상태의 쟁점건물을 매각할 의사가 있었다 하더라도 그렇다고 하여 부동산임대업이 실질적으로 폐업되었다고 보기는 어렵고, 쟁점건물이 양도된 2022.6.8.에서야 실질적으로 폐업되었다고 봄이 상당하다 할 것이므로, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 국세기본법(2021.12.21. 법률 제18586호로 일부 개정된 것) 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 부가가치세법(2021.12.8. 법률 제18577호로 일부 개정된 것) 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 제5조(과세기간) ① 사업자에 대한 부가가치세의 과세기간은 다음 각 호와 같다.
③ 사업자가 폐업하는 경우의 과세기간은 폐업일이 속하는 과세기간의 개시일부터 폐업일까지로 한다. 이 경우 폐업일의 기준은 대통령령으로 정한다. 제6조(납세지) ① 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다.
② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제8조(사업자등록) ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 등록한 사업자는 휴업 또는 폐업을 하거나 등록사항이 변경되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 사업장 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 제1항 단서에 따라 등록을 신청한 자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.
⑨ 사업장 관할 세무서장은 제7항에 따라 등록된 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 지체 없이 사업자등록을 말소하여야 한다.
1. 폐업한 경우
2. 제1항 단서에 따라 등록신청을 하고 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우
⑫ 제1항부터 제11항까지에서 규정한 사항 외에 사업자등록, 사업자등록증 발급, 등록사항의 변경 및 등록의 말소 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다. 제34조의2(매입자발행세금계산서에 따른 매입세액 공제 특례)
① 제32조에도 불구하고 납세의무자로 등록한 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자(이하 이 항에서 “사업자”라 한다)가 재화 또는 용역을 공급하고 제34조에 따른 세금계산서 발급 시기에 세금계산서를 발급하지 아니한 경우(사업자의 부도ㆍ폐업, 공급 계약의 해제ㆍ변경 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우로서 사업자가 수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서를 발급하지 아니한 경우를 포함한다) 그 재화 또는 용역을 공급받은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장의 확인을 받아 세금계산서를 발행할 수 있다.
② 제1항에 따른 세금계산서(이하 “매입자발행세금계산서”라 한다)에 기재된 부가가치세액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제37조, 제38조 및 제63조 제3항에 따른 공제를 받을 수 있는 매입세액으로 본다.
③ 제1항 및 제2항에서 정한 사항 외에 매입자발행세금계산서의 발급 대상 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(3) 부가가치세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32419호로 일부 개정된 것) 제7조(폐업일의 기준) ① 법 제5조 제3항에 따른 폐업일은 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 합병으로 인한 소멸법인의 경우: 합병법인의 변경등기일 또는 설립등기일
2. 분할로 인하여 사업을 폐업하는 경우: 분할법인의 분할변경등기일(분할법인이 소멸하는 경우에는 분할신설법인의 설립등기일)
3. 제1호 및 제2호 외의 경우: 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날. 다만, 폐업한 날이 분명하지 아니한 경우에는 제13조 제1항에 따른 폐업신고서의 접수일 제8조(사업장) ① 법 제6조 제2항에 따른 사업장의 범위는 다음 표와 같다.
15. 부동산임대업: 부동산의 등기부상 소재지 제13조(휴업ㆍ폐업의 신고) ① 법 제8조 제1항 본문 및 같은 조 제3항부터 제7항까지의 규정에 따라 사업자등록을 한 사업자가 휴업 또는 폐업을 하거나 같은 조 제1항 단서 및 같은 조 제7항에 따라 사업자등록을 한 자가 사실상 사업을 시작하지 않게 되는 경우에는 같은 조 제8항에 따라 지체 없이 다음 각 호의 사항을 적은 휴업(폐업)신고서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신고인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 의한 제출을 포함한다)해야 한다.
1. 사업자의 인적사항
2. 휴업 연월일 또는 폐업 연월일과 그 사유
3. 그 밖의 참고 사항
② 제1항의 폐업신고서에는 사업자등록증을 첨부해야 한다.
③ 제1항에도 불구하고 폐업을 하는 사업자가 제91조에 따른 부가가치세 확정신고서에 폐업 연월일과 그 사유를 적고 사업자등록증을 첨부하여 제출하는 경우에는 폐업신고서를 제출한 것으로 본다.
⑤ 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고 등을 하여야 하는 사업의 경우에는 허가, 등록, 신고 등이 필요한 사업의 주무관청에 제1항의 휴업(폐업)신고서를 제출할 수 있으며, 휴업(폐업)신고서를 받은 주무관청은 지체 없이 관할 세무서장에게 그 서류를 송부(정보통신망을 이용한 송부를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하여야 하고, 허가, 등록, 신고 등이 필요한 사업의 주무관청에 제출하여야 하는 해당 법령에 따른 신고서를 관할 세무서장에게 제출한 경우에는 관할 세무서장은 지체 없이 그 서류를 관할 주무관청에 송부하여야 한다. 제28조(구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기) ⑨ 제1항부터 제8항까지의 규정에도 불구하고 사업자가 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.